[Bob]

Hi Paul,
Naar aanleiding van de reactie van Carla hierboven reik ik je voor alle zekerheid nog het volgende aan.
Iedere verleende volmacht kan te allen tijde (en zonder opgaaf van redenen) door de volmachtgever worden ingetrokken.
De reden en aanleiding voor het intrekken van de volmachten zijn totaal irrelevant. Slechts het feit telt dat de volmachten (op tijd) zijn ingetrokken. Wanneer je daardoor je meerderheid verliest is het domweg niet anders. Reken jezelf dus niet rijk en denk niet dat je hiermee juridisch gezien iets kunt.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Graag gedaan. Rond (!?) de 17 stemmen kan dus ook nog eens een minderheid zijn/worden. Dat zou betekenen dat de “uitslag” in januari anders zou kunnen zijn dan in de vergadering van de 17e december. Dat klinkt mij heel gevaarlijk en riskant. Ik zou dit heel goed uitzoeken, en niet zomaar in het diepe springen.
Zo denk je sterk te staan, maar blijk je mogelijk juist zwak te staan.
Vraag 1. Zie artikel 33 lid 4. Binnen 1 maand na het binnenkomen van het verzoek moet de vergadering worden gehouden.
Vraag 2. Is niet vastgesteld in MR 1992 maar er kan iets zijn gesteld in jullie HHR en/of de beheerovereenkomst. Zou je moeten nakijken. Pas in MR 2006 is een termijn van 2 weken gesteld, maar die is voor jou niet van toepassing.
Vraag 3. Hier ga ik mij niet aan wagen, mede daar ik niet alle feiten en omstandigheden ken. Voorts is een uitspraak niet te voorspellen. Zoals ik elders al eens schreef, “ook de rechter zelf weet pas wat de beslissing is wanneer hij/zij de uitspraak heeft gedaan”. En dan is er altijd nog beroep mogelijk! Absoluut onvoorspelbaar dus (en niet slechts voor mij).
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Paul,
Dank voor de verhelderende antwoorden.
Het wordt naar mijn idee (vergeef me) in jouw VvE een beetje “slordig” geregeld. Daar bedoel ik mee dat ik begrijp dat er aan jouw eerdere uitbouw geen vergaderbesluit ten grondslag ligt (of heeft de vergadering destijds besloten dat het iedereen zonder verder vergaderbesluit is toegestaan om precies die uitbouw te realiseren??). Verder begrijp ik dat je nu alsnog en achteraf iets betreffende het onderhoud zou moeten ondertekenen terwijl dat al 2 jaar niet is verlangd. Is er voor de door de vergadering (wel formeel) goedgekeurde uitbouw van een ander lid eenzelfde beding betreffende het onderhoud als de beheerder jou nu wil laten ondertekenen? Dat zou ik, als ik je mag raden, wel eerst goed uitzoeken voordat je ook maar iets tekent.
Naar het zich laat aanzien is er vergaderd op de 17e december, het quorum is gehaald, en ik begrijp dat je een (ruime?) meerderheid hebt die jouw plannen goedkeurt (al moet je nog wel zeker stellen dat je die meerderheid inderdaad hebt gehaald!). Daarmee zou je kunnen stellen dat de vergadering jou en jouw buurman (?) toestemming heeft verleend. Blijft in elk geval het feit dat het besluit in principe vernietigbaar is. Ik zou dus nog niet gaan bouwen. Sterker nog, er waren ook mensen niet aanwezig in de vergadering, terwijl ze potentieel tegen zijn! Voor hen gaat de termijn van een maand pas lopen vanaf het moment dat zij kennis dragen van het genomen besluit. Daarom zijn de notulen heel belangrijk. Pas een maand na het uitgeven van de notulen heb je zekerheid en is het besluit “onaantastbaar”.
Ik heb er natuurlijk begrip voor dat je eventueel bereid bent om tot de nog te plannen vergadering in januari te wachten. Hoe minder scheve gezichten hoe beter!
Merk wel op dat de fatale termijn voor vernietiging van een besluit (mogelijk) pas gaat lopen NA het uitkomen/uitgeven van de notulen van die vergadering. Uit jouw eerdere posts begrijp ik dat je die tijd echter niet hebt (of wilt hebben). Wanneer het bestuur de vergadering in de tweede helft van januari uitschrijft en de notulen bijvoorbeeld op 1 februari doet uitkomen, loopt de termijn pas 1 maand na 1 februari af (en zou je mogelijk kunnen gaan bouwen).
Verder mag ik je verwijzen naar de een na laatste alinea van mijn eerdere post voor eventuele andere gronden voor vernietiging (ondanks het feit dat het percentage bebouwing van de eigen tuin niet het sterkste argument lijkt te zijn).
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Voor de volledigheid nog even een aanvulling op mijn vorige post.
De oorspronkelijke vraag van Paul was:
“Mijn vraag is of de machtigingen nu niet rechtsgeldig zijn gezien de oproeptermijn die ik niet heb gehanteerd (14 dagen+1).”
De op datum gestelde machtigingen zijn zonder meer geldig in de vergadering en op de datum die in de machtiging wordt genoemd. Daar doet het simpele feit dat de oproeptermijn niet in acht is genomen niets aan af.
In dat licht gezien dus maar goed dat Paul (tegen de nodige adviezen in) heeft doorgezet en de vergadering gewoon heeft gehouden.
Zie verder mijn voorgaande post, want er is wel degelijk meer aan de hand dan enkel de kwestie van de oproetermijn.
MVG, Bob.

[Bob]

r de volledigheid nog even het volgende.
De oorspronkelijke vraag van Paul luidde:
“Mijn vraag is of de machtigingen nu niet rechtsgeldig zijn gezien de oproeptermijn die ik niet heb gehanteerd (14 dagen+1).”
De op datum gestelde volmachten zijn geldig voor de vergadering op de datum waarvoor de machtiging werd verleend (vanzelfsprekend tenzij ze worden herroepen /ingetrokken voor die vergadering). Daar doet het enkele feit dat de juiste oproeptermijn niet werd gehanteerd niets aan af.
In die zin is het dus maar goed dat Paul (tegen de nodige adviezen in) de vergadering wel heeft doorgezet.
Zie verder echter wel mijn post hierboven. Er is zoals zo vaak het geval is meer aan de hand.
MVG, Bob.

[Bob]

Voor de volledigheid nog even het volgende.
De oorspronkelijke vraag van Paul luidde:
“Mijn vraag is of de machtigingen nu niet rechtsgeldig zijn gezien de oproeptermijn die ik niet heb gehanteerd (14 dagen+1).”
De op datum gestelde volmachten zijn geldig voor de vergadering op de datum waarvoor de machtiging werd verleend (vanzelfsprekend tenzij ze worden herroepen /ingetrokken voor die vergadering). Daar doet het enkele feit dat de juiste oproeptermijn niet werd gehanteerd niets aan af.
In die zin is het dus maar goed dat Paul (tegen de nodige adviezen in) de vergadering wel heeft doorgezet.
Zie verder echter wel mijn post hierboven. Er is zoals zo vaak het geval is meer aan de hand.
MVG, Bob.

[Bob]

Voor de volledigheid nog even het volgende.
De oorspronkelijke vraag van Paul luidde:
“Mijn vraag is of de machtigingen nu niet rechtsgeldig zijn gezien de oproeptermijn die ik niet heb gehanteerd (14 dagen+1).”
De op datum gestelde machtigingen zijn geldig voor de vergadering waarvoor zij zijn gegeven (vanzelfsprekend tenzij ze voor de vergadering worden ingetrokken/herroepen). Daar doet het enkele feit dat de juiste oproeptermijn niet is gehanteerd niets aan af.
In zuiver die context dus maar goed dat Paul de vergadering (tegen de nodige adviezen in) heeft doorgezet.
Zie echter verder wel mijn post hierboven, want er is (natuurlijk) altijd meer.
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Paul,
Wat mij betreft zijn er nog wat zaken niet helemaal duidelijk in deze casus.
Uit jouw posts begrijp ik dat de vergadering al eerder toestemming heeft verleend voor de gevraagde uitbouwen van jou en jouw buurman. Het lijkt er met de aangedragen informatie op dat de uitbouwen die jullie nu wensen te realiseren significant groter zijn dan de eerder aangevraagde uitbouwen.
Hadden jij en jouw buurman al toestemming voor andere uitbouwen?
Zo ja, waren daar voorschriften door de vergadering aan verbonden? Bestaan er bijvoorbeeld (ook bij de huidige verzoeken aan de vergadering) nadere afspraken over uitvoering van de uitbouwen, toekomstig onderhoud en dergelijke?
Hebben jullie voor de eerder verzochte uitbouwen alsook voor de huidige toestemming van de gemeente (bouw/omgevingsvergunning) gekregen en is die vergunning voor de uitbouwen vereist?
Dan over de door jou gehouden vergadering.
Je hebt de vergadering voorgezeten en er komen notulen. Blijft het daarbij of is er meer?
Is er in de door jou gehouden vergadering formeel besloten jou en jouw buurman toestemming te verlenen om de (secundair) gevraagde uitbouwen te realiseren?
Zo ja, zijn er door de vergadering verdere voorwaarden en regelingen bedongen?
Wat was de uiteindelijke stemverhouding? (ik mis wat stemmen en begrijp slechts dat er 5 of 6 machtigingen zijn ingetrokken en dat er daarnaast ook al 6 verklaarde tegenstanders aanwezig waren)
Voorts wordt er door de bijdragende mensen heel erg gehamerd op de stemverhouding.
Je geeft zelf al aan dat er naar alle waarschijnlijkheid een juridisch traject gaat volgen.
Jij hebt in het onderhavige geval samen met jouw buurman het recht om met jullie 10% van de stemmen, na ommekomst van 1 maand, zelf een vergadering te beleggen. Het enige wat naar mijn idee is misgegaan is dat de oproeptermijn niet correct in acht is genomen. Dat hoeft echter op zich geen show-stopper te zijn/worden. Zoals je zelf al had gevonden op internet moeten mensen die vernietiging van enig besluit vragen een materieel belang hebben en naar mijn overtuiging ook nog kunnen aantonen (aannemelijk maken) dat het besluit er anders uit had gezien als de juiste oproeptermijn wel zou zijn gehanteerd. Dat laatste zal in dit geval niet erg eenvoudig zijn dunkt mij.
Ik ben het echter niet met Carla eens wanneer zij in haar eerste bijdrage stelt dat …….zou ik mij niet druk maken om een zaak bij de kantonrechter. Of je moet er al lucht van gekregen hebben dat de tegenstand groot is.
Het gaat niet alleen maar om stemverhoudingen en termijnen. De rechter gaat zonder twijfel belangen afwegen van verzoekers en de bezwaarmakers. In de mail die jullie beheerder namens het bestuur aan de leden zond lees ik al dat “de tegenpartij” mogelijk zeer valide argumenten kan/gaat aandragen, te weten wegnemen licht (inval), te massale bebouwing en ook de (mogelijke) precedentwerking. Op al deze punten kan slechts één verzoeker genoeg zijn om gelijk te krijgen van de rechter, en dan zitten jij en jouw buurman mogelijk met heel erg dure en zure gebakken peren.
Er is nog veel te veel onduidelijk in deze zaak. Zoals Carla zelf ook nog vanmiddag aangaf “Het is voor mij ook lang niet helder genoeg” en “helderheid scheppen in een boeiende maar chaotische casus”. Helaas had ik door omstandigheden buiten mijn macht niet eerder tijd en gelegenheid om in te stappen in deze discussie, maar ik vind het wel echt nodig om de zaken wat scherper en helderder te krijgen dan nu het geval is, vandaar mijn vorige post. Jammer dat Carla mijn post direct bestempelt als gebrek aan respect voor de deelnemers tot nu toe. Het is niet anders. Je houdt mijn eventuele verdere bijdragen tegoed, afhankelijk van de antwoorden op de vragen die ik stelde. Ik kan echter niets beloven.
Met vriendelijke groet, Bob.
P.S. Voor alle duidelijkheid :
Nietige vergaderingen bestaan niet, enkel nietige en vernietigbare besluiten.
Er bestaat, ook in de jurisprudentie, wel degelijk iets als precedentwerking.
Uitbouwen kunnen ook strijdig zijn met de belangen van anderen (VvE-lid of niet) in het kader van het burenrecht.
Een gewone meerderheid volstaat bij het verlenen van toestemming, de vergadering gaat immers (nu nog) geen geld uitgeven, maar geeft jou en jouw buurman slechts toestemming om jullie eigen geld uit te geven.
Probeer alsjeblieft de situatie te voorkomen dat je na een rechtszaak een reeds gestarte en/of voltooide verbouwing na een rechterlijke uitspraak moet terugdraaien.

[Bob]

Naar mijn bescheiden mening is dit wat er gebeurt wanneer men op grond van onvolledige en te vage informatie met de beste wil van de wereld gaat helpen en bespiegelen gebaseerd op aanvechtbare aannames en veronderstellingen.
Zolang er nog zoveel vragen zijn als in deze casus blijven de tot op dit moment 20 zeer goed bedoelde reacties en ondersteuning niet meer dan een slag in de lucht. Helaas, het is niet anders.
Op halve en onduidelijke vragen krijgt men vanzelfsprekend niets anders dan dito antwoorden.
MVG, Bob 😉

[Bob]

@William,
Naar mijn overtuiging stellen de bezoekers van het forum vragen omdat ze hopen op een correct en volledig antwoord. Simpele antwoorden, zoals jij die kennelijk graag ziet, bestaan in VvE-land (helaas) bijna nooit. Daarnaast zijn de simpele antwoorden meestal onvolledig en ook nog eens incorrect.
Voorts is het in mijn beleving zo dat de bezoekers ook graag horen wat de (bij het correcte en volledige antwoord horende) regels en argumenten zijn, zodat ze met alle regels, feiten en argumenten hun eigen mening kunnen vormen.
Helaas zie ik in de diverse fora heel erg vaak simpele en onvolledige (en daarmee tot overmaat van ramp ook nog eens foute) adviezen en antwoorden. Dat is niet goed, en het zet de bezoekers (juridisch gezien) regelmatig op het verkeerde been. Dat kan voor de vragenstellers enorm vervelende en kostbare verrassingen opleveren, zeker wanneer er wordt geëscaleerd en er rechtszaken volgen. Als je denkt dat mensen echt geholpen zijn met een (te) simpele voorstelling van zaken dan deel ik die mening zeker niet. Einstein zei al: “Zaken moeten zo eenvoudig mogelijk worden voorgesteld, maar niet eenvoudiger dan dat!”. Dat ben ik volledig met hem eens. Oversimplificeren geeft heel makkelijk (onherstelbare) fouten.
Tot slot ben ik niet met je eens dat ik in deze thread off-topic zou zijn gegaan.
Vanuit mijn perspectief heb ik het idee dat Wies nu een goed beeld heeft van de feiten en argumenten betreffende haar oorspronkelijke vraag, en wel zodanig dat zij haar eigen plan kan trekken nu ze het bovenstaande op een rijtje heeft.

[Bob]

Zoals ik in mijn eerdere reactie al schreef is de wet (het BW, dat in rangorde is gesteld boven de modelreglementen) in dit geval en op dit punt flexibeler dan het MR. De wet laat expliciet toe dat de vergadering de termijn kan verlengen.
De modelreglementen zijn dus op dit punt onnodig beperkend voor de VvE. Daarmee staat voor mij vast dat in de hier aan de orde zijnde gevallen, en onder verwijzing naar het BW, de vergadering kan besluiten later te vergaderen dan binnen 6 (of 5) maanden na afloop van het boekjaar.
Met rigide en dogmatisch vasthouden aan (onnodig/te) beperkende regelgeving maakt men het zichzelf alleen maar moeilijker dan strikt noodzakelijk. Wanneer de leden van enige VvE (unaniem zoals door posters is aangegeven) besluiten tot het verlengen van de termijn kan ik me niet voorstellen dat de rechter (onnodig) strenger zal zijn dan het BW voorschrijft. Ik ben voorstander van de pragmatische aanpak, het gaat er uiteindelijk om het te bereiken doel.

[Bob]

Hi Peter,
Dat vind ik fijn om te horen, dank!
Uitsluitend winkel of kantoor naar horeca valt zoals ik al aangaf wel onder de werking van art 16 lid 4.
Zolang de man niets wijzigt aan welke gemeenschappelijke zaak dan ook kan hij zijn privégedeelte naar eigen goeddunken inrichten. Maar het met een gewijzigde bestemming gebruiken zonder de vereiste toestemming van de vergadering is van een totaal andere orde en NIET toegestaan.
MVG, Bob

[Bob]

Hi Peter,
In reactie op jouw posts hierboven het volgende.
Ik kan je niet (goed) adviseren over de vorm en inhoud van jouw verweer. Daarvoor mis ik veel te veel feitelijke informatie. Daar kan ik je dus ook niet mee helpen, maar gelukkig weet je je verzekerd van de bijstand van een jurist.
Wat ik nog wel kan zeggen is het volgende.
Uitgaand van het feit dat de oorspronkelijke bestemming “winkel” is (? weet ik niet) is met een verandering naar “horeca” mijns inziens wel degelijk sprake van wijziging van de bestemming en benodigde toestemming van de vergadering. Wanneer hij met zijn meerderheidsbelang dat besluit “doordrukt” is er voor de rechter mogelijk hard te maken dat er sprake is van misbruik van zijn meerderheidsbelang. Bestemmingen winkel en horeca (restaurant) hebben ieder hun eigen gevolgen en uitingen van overlast. Denk hierbij aan openings- en sluitingstijden, kooklucht, geluidsoverlast enzovoorts. Er kunnen heel goede redenen zijn om de wijziging in horeca ten opzichte van jou en jouw buurman als onredelijk en onbillijk te noemen. Realiseer je wel dat feiten en argumenten de doorslag gaan geven en dat de uitslag van de wedstrijd bij de rechter nooit vooraf met zekerheid is te voorspellen. Zorg voor steekhoudende argumenten en een goed dossier.
Veel succes gewenst,
Bob

[Bob]

Voor mijn reactie op de casus van Peter zie aldaar ;D

[Bob]

Elders in dit forum las ik de rechtsgrond voor de gezochte vernietiging.
Uiterst merkwaardig. Het bestuur (dat nota bene gelijk alle leden bevat) schrijft een vergadering uit, en naar ik even aanneem zonder dat enig (bestuurs-)lid daar bezwaar tegen heeft (gemaakt). En dan gebruikt één van de bij het uitschrijven van de vergadering betrokken (bestuurs-)leden zijn eigen fout om vernietiging van een genomen besluit te vragen. Het moet m.i. niet gekker worden. Weinig geloofwaardige actie. Merk daarnaast nog op dat vernietiging van het besluit niets oplevert, er komt immers geen positief besluit voor in de plaats.
Wat zal de rechter blij zijn met deze casus!? ;))

[Auteur]

Berichten