[Bob]

Hi Martijn,
Je zegt een CONCEPT van de akte van splitsing. Moet ik nu begrijpen dat er nog helemaal geen notariële akte bestaat, of zijn jullie (misschien wel zonder dat iemand dat in de gaten heeft) losjes even een bestaande splitsingsakte aan het wijzigen!?
MVG, Bob
 

[Bob]

Hi William,
Naar ik denk zijn wij het helemaal met elkaar eens. 😉 Ik begreep precies wat je bedoelde, maar omdat Martijn aangaf dat hij echt nieuw was in deze materie leek het me een goede zaak om voor alle zekerheid de puntjes nog even op de i te zetten.
Conclusie is wat mij betreft; gewoon doorbetalen, het bestuur “aanjagen”, en als dat niet werkt 10% van de stemmen vergaren en zelf het heft in handen nemen.
MVG, Bob.

[Bob]

Zo zie je maar weer dat je, wanneer je iets vindt op internet, heel goed moet kijken wie het zegt, wat er wordt gezegd en met welke autoriteit.
Nu beide stukken werden geschreven in 2011 houd ik mij vast aan het uitgebreide en goed onderbouwde betoog van een gerenommeerd en landelijk bekend en erkend gespecialiseerde advocaat met grote kennis van het VvE-recht. Dit vanzelfsprekend met alle respect voor de afwijkende en niet goed onderbouwde mening van mevrouw Malda.

[Bob]

Hi Martijn,
Even aanvullen/verduidelijken.
Met niet betalen krijg je er (potentieel) alleen maar problemen bij. Betalingsherinnering(-en), aanmaning en daarop volgend een incassotraject, met als ultiem sluitstuk een rechtszaak.
De laatste alinea van William kan mogelijk wat verwarring geven, zeker met de laatste zin. Die zou wat mij betreft luiden: de akte van splitsing vormt de basis van de VvE en in de akte van splitsing kan een modelreglement van kracht worden verklaard (dan wel integraal worden opgenomen). In de akte van splitsing vindt men de breukdelen en de stemmen, naast eventuele afwijkingen op het van kracht verklaarde modelreglement. Dit ter verduidelijking op William die schrijft “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen in het reglement.”
Volgens mij een tikfoutje, er zou m.i. moeten staan “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen op het modelreglement. De modelreglementen zijn een vast gegeven en daarop kan slechts gevarieerd worden in de akte van splitsing.
Verder wordt door de schrijvers terecht gerefereerd aan het modelreglement want daar vind men de vereiste hoeveelheden stemmen en de termijnen enz. Op dit punt kan ik bij geen van de bijdragers een misser vinden.
MVG, Bob.

[Bob]

Toch gelukt  😉

[Bob]

Sorry, kan alle overbodige font en lay-out rommel niet corrigeren. De link geeft toegang tot het hele artikel op de site van Rijssenbeek. Makkelijker daar te lezen.

[Bob]

Hi Martijn,
Nu zie ik me genoodzaakt om toch even te corrigeren. Rob is namelijk abuis. Je hebt absoluut geen recht om de betalingen op te schorten. Overwegen mag je alles, maar daadwerkelijk doen heb je zeker het recht niet toe. Niet doen dus.
Hieronder een stukje uit een publicatie door Rijssenbeek Advocaten. Vette druk in het citaat door ondergetekende.
Quote
Het verweer (in rechte) en het vonnis
Een veel gehoord verweer van niet-betalende leden is gebaseerd op het standpunt, dat bijvoorbeeld geen dan wel onvoldoende onderhoud aan het appartementencomplex is of wordt gepleegd, installaties in het complex onvoldoende functioneren, de energiekosten van het complex onnodig hoog zijn, klachten door het bestuur en/of de beheerder niet worden beantwoord, schoonmaakwerkzaamheden niet goed worden uitgevoerd, onvoldoende Vergaderingen van Eigenaars worden gehouden, het bestuur of de beheerder wanpresteert, etc. Het verweer vervolgt dan met de conclusie, dat in afwachting van een genoegzame actie van de kant van de Vergadering van Eigenaars, de bestuurder en/of de beheerder de betaling van de bijdragen kan opschorten. Tot enkele jaren geleden kwam het voor, dat kantonrechters van oordeel waren, dat, waar voldoende de problemen waren aangekaart maar niet waren opgelost, aangenomen moest worden, dat de betreffende debiteur een opeisbaar vorderingsrecht jegens de Vereniging had en zich dientengevolge ook op opschorting van de betalingsverplichting kon beroepen. Laatstelijk oordeelde de kantonrechter te Eindhoven in maart 2003 nog op deze wijze. Sedertdien is er evenwel hogere rechtspraak van rechtbanken en gerechtshoven, waaruit blijkt, dat voormeld standpunt niet deugt: het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch overwoog in oktober 2004:
“De klachten van X hebben klaarblijkelijk betrekking op door hem gestelde gebreken als gevolg van onvoldoende onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Voor dat geval bevat artikel 5:121 BW een regeling op grond waarvan een appartementseigenaar zonodig via de rechter kan afdwingen dat door hem gewenst onderhoud wordt uitgevoerd; daarmee kan de rechter zelfs tevens bepalen hoe de kosten van dat onderhoud over de appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars moeten worden verdeeld. Met die specifieke – en exclusieve – regeling verdraagt zich niet dat X zijn betalingsverplichtingen opschort, terwijl hij deze door de wet aangegeven weg niet heeft bewandeld. Daar doet niet aan af, dat X klaarblijkelijk herhaaldelijk bij het bestuur heeft geklaagd en mogelijk het bestuur daar onvoldoende op heeft gereageerd”.
Gezien deze inmiddels vaste rechtspraak dient het er dus voor te worden gehouden, dat ook vóór 2006 de niet-betalende eigenaar geen opschortingsrecht met betrekking tot de betaling van zijn bijdragen heeft.
Unquote
Voor het complete artikel zie:
http://www.rijssenbeek.nl/de-inning-van-voorschot-en-andere-bijdragen-2/
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Martijn,
Naar aanleiding van de reactie van Rob hierboven geef ik je het volgende in overweging.
Het bestuur ontslaan klinkt heel logisch en mannelijk. Je moet je wel realiseren dat er dan anderen moeten opstaan die zich ervoor lenen om de bestuurstaken op zich te nemen. Zo die er niet zijn of komen zit je na het ontslaan van het bestuur feitelijk met een nog groter probleem (slapende VvE) dan een minder goed functionerend bestuur. Bezint eer ge begint.
Verder vind ik het advies om de maandbijdrage in te houden een slecht advies. Het feit dat jij van mening bent dat het bestuur (hoe aannemelijk dat ook is) haar taken niet naar behoren uitvoert is geen enkele grond om het betalen van de maandbijdrage op te schorten. En dat zeg ik met de jurisprudentie in de hand. Je behoort de laatst vastgestelde maandbijdrage gewoon te voldoen, anders ben je in gebreke, en dat kan wel degelijk negatieve gevolgen voor jou hebben. Ik adviseer je dan ook om gewoon door te betalen en alles in het werk te stellen om het zittende bestuur te motiveren om het werk goed te doen.
Enig alternatief zou kunnen zijn dat je jezelf kandideert voor het bestuur, of probeert anderen te interesseren voor een bestuursfunctie. Pas wanneer er zicht op is dat er een nieuw bestuur kan worden geformeerd zou ik het zittende bestuur ontslaan.
Wat me uit jouw verhaal niet echt duidelijk is geworden is waarom het bestuur zo laks heeft geacteerd. Misschien is er iets aan de oorzaak van het slecht functioneren te doen. Mogelijk heeft het bestuur steun van de andere eigenaars nodig?
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Dat is dan weer een voordeel bij een nadeel. Mogelijk is het bestuur dan toch nog eerder bereid om zich wat “duidelijker” op te stellen t.o.v. de grooteigenaar zodat er wel een datum kan worden afgesproken.
De Geschillencommissies die ik ken nemen geen klachten aan van particulieren of een groepje particulieren. Slechts de VvE kan een klacht ter behandeling voorleggen. En daar is dus weer een vergaderbesluit nodig, en dus een vergadering. Voorts zijn er dan nog de kosten die eventueel voor de gang naar de commissie moeten worden gemaakt. Zo ben je weer terug bij het begin, nog los van het feit dat er dan in de vergadering ook een meerderheid moet zijn die het besluit wil nemen.
Het begint allemaal met een vergadering en zonodig een serie vergaderingen. Leuker kan ik het helaas niet maken.
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Naar mijn idee zou je moeten beginnen een aantal medestanders te vinden die samen tenminste 10% van de stemmen kan uitbrengen. Zie Modelreglement 1992 artikel 33 leden 3 en 4. Verzoek schriftelijk met die 10% aan het bestuur om een vergadering uit te schrijven.
Indien het bestuur niet tijdig doet wat zij moet doen organiseer je samen met die 10% een vergadering. De beheerder is gehouden aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen. Zie de beheersovereenkomst voor wat je van de beheerder kunt verwachten en mag eisen. Zo je het beheerscontract niet hebt kun je inzage verlangen. Zie hiervoor Modelreglement 1992 artikel 41 lid 6.
De beheerder zal ongetwijfeld in het bezit zijn van alle stukken die je nodig hebt en die je zou kunnen gebruiken.
Je hoeft niet naar het kadaster te gaan. Het Modelreglement kun je overal op internet vinden. Zie bijvoorbeeld:    https://www.vvebelang.nl/over-vves/appartement-en-regelgeving/modelreglementen/
Kijk voor alle zekerheid de akte van splitsing nog even na op het punt van vergaderingen en stemmen. Daarzoudennadere voorschriften in kunnen staan.
Is mijn vrees waar dat de grooteigenaar het bestuur vormt (en niet alleen maar eigenaar is maar ook de bestuurder) ?
Het gaat je samen met de genoemde minimaal 10% zonder meer een hoop werk opleveren, maar “a man’s got to do what a man’s got to do”. Dit is naar mijn overtuiging de enige manier om uit de impasse te geraken. Het gaat je naar mijn inschatting niet lukken om een onwillig bestuur op een andere manier te dwingen haar werk naar behoren (jouw wens) te doen.
Sterkte en succes,
Bob.
 

[Bob]

Hi Edwin,
Kennelijk staat er een verhuurverbod in de akte van splitsing.
Dat maakt het heel simpel, de ALV kan dan helemaal geen toestemming geven voor verhuur. Een dergelijk besluit is zonder meer in strijd met de splitsingsakte, en daarmee dus nietig. De akte sluit verhuur compleet uit.
Het is zeer wel denkbaar dat de huurders bescherming genieten. Zie ook deze link:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/huurbescherming
Hier kunnen haken en ogen aan zitten. Mogelijk kunnen huurders zich zelfs beroepen op het feit dat zij dwaalden toen ze de huur aangingen. De verhuurders hebben een (behoorlijk ) probleem. Het huurcontract heeft mogelijk ook zijn invloed.
Wel kun je de verhuurders aan het kleed komen, en ook met boetebedragen. Zij wisten immers (of behoorden te weten) dat zij niet mochten verhuren. Nu zij dat wel en doelbewust hebben gedaan (met alle zeer ongewenste gevolgen van dien) zijn zij zeker aan te pakken. Ik zou zeker mijn licht opsteken bij een advocaat. Heeft jouw VvE geen rechtshulpverzekering die iets kan betekenen?!
MVG, Bob.

[Bob]

Dit ligt juridisch gezien een beetje anders. Je hebt absoluut geen vervangende machtiging nodig om te krijgen wat je rechtens al toekomt. Vandaar.
Zelf doen MAG in dit geval, maar het is handiger om iemand met kennis van zaken in te zetten. Een rechtsbijstandverzekering is helaas eerder noodzaak dan luxe.
Overweeg een kort geding in een civiele procedure tegen het (afgetreden) bestuur en zoek hulp van rechtsbijstand of juridisch loket. Eis inzage als jou rechtens toekomt op straffe van een dwangsom bij (voortdurende) weigering.
Veel succes, Bob.

[Bob]

Kennelijk is het verzoekschrift niet correct zou ik zo zeggen.
BW5.121 gaat over een vervangende machtiging en is waarschijnlijk het verkeerde artikel om het gewenste doel te bereiken.
Mogelijk is het verzoek zelf (de tekst) niet goed geformuleerd.
Heb je dit gedaan via bijvoorbeeld een rechtsbijstandverzekering of een jurist? Zonder verdere verduidelijking en meer feitelujkheden denk ik dat niemand je via dit forum verder op weg kan helpen.
 

[Bob]

Hi Wouter,
Hierbij toch nog even een poging om je gerust te stellen. Naar mijn bescheiden mening kun je met elk modelreglement zonder enige moeite argumenten en regeltjes vinden die elke wijziging in of aan het gesplitste onmogelijk maken. Het gaat in mijn overtuiging echter niet (altijd) om de letter van de wet maar veeleer om de geest ervan en wat er wordt beoogd.
In jouw geval geef ik mee dat je, zoals ik al eerder betoogde, niemand ook maar enig nadeel berokkent. Nogmaals, wanneer je zoals je schrijft unanieme in- en toestemming hebt hoef je weinig te vrezen. Zie mijn eerdere posts.
Merk voorts nog op dat ook het nemen van een nietig besluit geen probleem geeft (of hoeft te geven). Een nietig besluit dat desondanks wordt uitgevoerd kan slechts (tegen hoge kosten) worden aangevochten in een dagvaardingsprocedure. En mocht het al zover komen dan zal ongetwijfeld een van de eerste vragen van de rechter aan de tegenpartij zijn “wat is uw belang”? En daar je gewoon doorbetaalt en niemand ook maar iets te kort doet kan ik me geen redelijk belang van enige tegenstander voorstellen. Wanneer er geen duidelijk en aanwijsbaar belang bestaat zal de rechtbank van mening zijn dat er wordt geprocedeerd om het procederen, en daar heeft men niet veel begrip voor. Dat is meer dwarszitten en pesten dan het eigen belang verdedigen. Einde rechtszitting.
Concluderend; als je het zo goed regelt als je al doet en zoals ik hiervoor ook al schreef zou ik zeggen dat je het gewoon kunt en moet doen.
Vriendelijke groet,
Bob
 

[Bob]

Hi Wouter,
Je gaat keurig en zorgvuldig te werk, en dat is heel goed (zeker in VvE-land).
Neen, ik ben geen “pro” maar een echte HobbyBob. Bemoei me met grote belangstelling naast mijn eigen VvE al veel langer tegen meerdere VvE’s aan en recht is een hobby van me.
Goed om te horen dat je ons (het forum) op de hoogte houdt! Daar kunnen weer heel veel anderen op hun beurt hun voordeel mee doen.
Veel succes en tot horens, Bob

[Auteur]

Berichten