Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Zoals ik in mijn eerdere reactie al schreef is de wet (het BW, dat in rangorde is gesteld boven de modelreglementen) in dit geval en op dit punt flexibeler dan het MR. De wet laat expliciet toe dat de vergadering de termijn kan verlengen.
De modelreglementen zijn dus op dit punt onnodig beperkend voor de VvE. Daarmee staat voor mij vast dat in de hier aan de orde zijnde gevallen, en onder verwijzing naar het BW, de vergadering kan besluiten later te vergaderen dan binnen 6 (of 5) maanden na afloop van het boekjaar.
Met rigide en dogmatisch vasthouden aan (onnodig/te) beperkende regelgeving maakt men het zichzelf alleen maar moeilijker dan strikt noodzakelijk. Wanneer de leden van enige VvE (unaniem zoals door posters is aangegeven) besluiten tot het verlengen van de termijn kan ik me niet voorstellen dat de rechter (onnodig) strenger zal zijn dan het BW voorschrijft. Ik ben voorstander van de pragmatische aanpak, het gaat er uiteindelijk om het te bereiken doel.Hi Peter,
Dat vind ik fijn om te horen, dank!
Uitsluitend winkel of kantoor naar horeca valt zoals ik al aangaf wel onder de werking van art 16 lid 4.
Zolang de man niets wijzigt aan welke gemeenschappelijke zaak dan ook kan hij zijn privégedeelte naar eigen goeddunken inrichten. Maar het met een gewijzigde bestemming gebruiken zonder de vereiste toestemming van de vergadering is van een totaal andere orde en NIET toegestaan.
MVG, BobHi Peter,
In reactie op jouw posts hierboven het volgende.
Ik kan je niet (goed) adviseren over de vorm en inhoud van jouw verweer. Daarvoor mis ik veel te veel feitelijke informatie. Daar kan ik je dus ook niet mee helpen, maar gelukkig weet je je verzekerd van de bijstand van een jurist.
Wat ik nog wel kan zeggen is het volgende.
Uitgaand van het feit dat de oorspronkelijke bestemming “winkel” is (? weet ik niet) is met een verandering naar “horeca” mijns inziens wel degelijk sprake van wijziging van de bestemming en benodigde toestemming van de vergadering. Wanneer hij met zijn meerderheidsbelang dat besluit “doordrukt” is er voor de rechter mogelijk hard te maken dat er sprake is van misbruik van zijn meerderheidsbelang. Bestemmingen winkel en horeca (restaurant) hebben ieder hun eigen gevolgen en uitingen van overlast. Denk hierbij aan openings- en sluitingstijden, kooklucht, geluidsoverlast enzovoorts. Er kunnen heel goede redenen zijn om de wijziging in horeca ten opzichte van jou en jouw buurman als onredelijk en onbillijk te noemen. Realiseer je wel dat feiten en argumenten de doorslag gaan geven en dat de uitslag van de wedstrijd bij de rechter nooit vooraf met zekerheid is te voorspellen. Zorg voor steekhoudende argumenten en een goed dossier.
Veel succes gewenst,
BobElders in dit forum las ik de rechtsgrond voor de gezochte vernietiging.
Uiterst merkwaardig. Het bestuur (dat nota bene gelijk alle leden bevat) schrijft een vergadering uit, en naar ik even aanneem zonder dat enig (bestuurs-)lid daar bezwaar tegen heeft (gemaakt). En dan gebruikt één van de bij het uitschrijven van de vergadering betrokken (bestuurs-)leden zijn eigen fout om vernietiging van een genomen besluit te vragen. Het moet m.i. niet gekker worden. Weinig geloofwaardige actie. Merk daarnaast nog op dat vernietiging van het besluit niets oplevert, er komt immers geen positief besluit voor in de plaats.
Wat zal de rechter blij zijn met deze casus!? ;))Van mijn kant zeker geen pleidooi om je, als VvE zowel als persoonlijk, niet aan de regels te houden. De regels dienen een hoger doel, dat niet altijd even eenvoudig te duiden is. Het uitgangspunt binnen de VvE zou moeten zijn dat de regels worden gevolgd.
Desalniettemin breng ik in dit topic/geval op dat er redenen kunnen zijn (zoals bijvoorbeeld overmacht of andere moverende redenen) die het strikt opvolgen van de regels in de weg staan, zo niet onmogelijk maken. In de modelreglementen worden weliswaar termijnen genoemd als binnen 5 of 6 maanden na afloop van het boekjaar, echter, BW 2:48 lid 1 – in rangorde gesteld boven de modelreglementen – stelt het volgende (vet en onderstreept door mij):
“Het bestuur brengt op een algemene vergadering binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, behoudens verlenging van deze termijn door de algemene vergadering, een bestuursverslag uit over de gang van zaken in de vereniging en over het gevoerde beleid. Het legt de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering over. Deze stukken worden ondertekend door de bestuurders en commissarissen; ontbreekt de ondertekening van een of meer hunner, dan wordt daarvan onder opgave van redenen melding gemaakt. Na verloop van de termijn kan ieder lid van de gezamenlijke bestuurders in rechte vorderen dat zij deze verplichtingen nakomen.”
De vergadering kan dus, ingevolge het BW, de termijn van (5/) 6 maanden waarbinnen de genoemde stukken door het bestuur moeten worden gepresenteerd verlengen. Daar is dus helemaal niets mis mee, aldus de wet. Wanneer de vergadering (zeker als het unaniem wordt gevonden/besloten) de termijn verlengt is daar weinig tegen in te brengen.
Ik zie met bovenstaande in gedachten, in tegenstelling tot Rob, dan ook geen problemen ontstaan. De termijn voor vernietiging van besluiten zit immers aan de vergadering (of kennisname) vast en niet aan het modelreglement, en daarnaast kan ik niet zien dat iemand (afwijkende ) rechten zou kunnen claimen na een volgens het BW toegelaten verlenging waar de (hele) vergadering achter staat.
Voor wat betreft de casus van Peter stel ik voor dat we die discussie hier niet off-topic gaan voeren maar onder de door Peter gestarte thread. Anders wordt het steeds onoverzichtelijker en kan niemand de “ontspoorde” discussie nog volgen. Deze thread gaat over de (jaar)vergadering van de VvE. 😉Hi Peter,
Begrepen. Geen probleem in jouw geval.
Naar ik hier even aanneem is het driekoppige bestuur niet ontslagen door de vergadering. Dan zijn jullie alledrie dus nog steeds bestuurders.
Daarmee hebben jullie 3 ieder het recht/de plicht om de VvE in rechte te vertegenwoordigen.
Ik weet niet onder welk MR jullie werken, maar MR 1992 artikel 41 lid 4 zegt bijvoorbeeld
“Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en ………”
Met de transponeringstabel kun je eenvoudig de equivalenten in de andere MR’n vinden (of je geeft me even aan in welk MR jullie werken).
Niemand van jullie zittende bestuur behoeft een machtiging van de vergadering (tenzij er de facto geen bestuur meer bestaat).
MVG, BobHi Peter,
Als ik je goed begrijp vormen de 3 leden in jouw VvE samen de complete vergadering van eigenaars, en jullie 3 zijn tevens samen het bestuur. Zo hebben jullie ieder twee petten op.
Wanneer het zo is dat 1 eigenaar (die toevallig tevens lid van het bestuur is) een besluit van de VvE wil laten vernietigen komt het me voor dat hij tijdens de zitting niet telkens van rol wisselt, maar louter optreedt als verzoeker. Dat hij toevallig voorzitter is binnen het bestuur maakt hem niet meer vertegenwoordiger van de VvE dan jullie, de twee andere bestuurders. Alle bestuurders zijn volkomen gelijk.
Je zou samen met je buurman als bestuur kunnen optreden, maar het is misschien handiger dat één van jullie het bestuur vertegenwoordigt, en dat de ander als belanghebbende in de zaal zit. De rechtbank is zeker niet dom en zal het rollenspel feilloos aanvoelen. Mocht de voorzitter binnen het bestuur met alle geweld de vertegenwoordiging van het bestuur op zich willen nemen naast zijn rol als verzoeker dan zou ik hem zijn gang laten gaan, hoe raar dat ook zou zijn. Jullie worden als belanghebbenden ook gehoord in de verzoekschriftprocedure.
Vindt jullie jurist hier niets van? Wat zegt die hierover? 😉
Vriendelijke groet,
BobHi Patty,
Met wat je hierboven vertelt heb ik het idee dat het in dit geval niet zozeer gaat om een exclusief VvE-probleem, doch veeleer om een zaak betreffende het zogeheten burenrecht. Het is maar de vraag of de VvE (de vergadering) überhaupt heeft moeten toetsen op het punt van burenrecht (zij heeft immers die kennis niet in huis), en daarenboven of zij de instantie is om dit (verplicht) te beschouwen. Kennelijk heeft de Gemeente dit al wel meegenomen, die heeft immers aangegeven dat je 2 meter uit zijn privébegrenzing moest blijven. Als dit zo is dan kan het allemaal erg meevallen, zeker wanneer de 2-metergrens niet wordt overschreden.
Zoals je zelf al aangeeft is het jammer (niet handig) om het genoemde raampje te vergeten. Maar dat hoeft mijns inziens geen “showstopper” te zijn/worden. Met name het feit dat zijn (eveneens door de VvE toegestane) dakterras binnen 2 meter van jullie dakraam ligt kan voor hem wel eens een “nekkenbreker” blijken. Of hij (net als jij) tegen dezelfde normen van het burenrecht aanloopt hangt heel erg af van de exacte situatie ter plekke (en daar kan ik dus bij gebrek aan feiten en gegevens geen zinnig woord over zeggen).
Of het besluit van de vergadering nietig zou kunnen zijn is de vraag, maar voor zijn dakterras zou reciprook eenzelfde nietigheid kunnen gelden. En bij nietige besluiten geldt geen strikte fatale termijn als bij het vernietigen van besluiten. Vernietiging van een VvE-besluit is daarnaast iets heel anders dan bezwaar maken tegen de door de Gemeente verleende vergunning. Dat is ook een weg die zou kunnen worden begaan.
Nu het een dermate ingewikkelde kwestie is kan je naar mijn overtuiging het beste 1. Je licht opsteken bij de Gemeente en het raampje aldaar bespreken/voorleggen, en 2. Je rechtsbijstandverzekering raadplegen over het vigerende burenrecht zoals dat in dit geval toepasselijk zou zijn.
Meer kan ik niet zeggen, maar ik hoop dat je “ter leeringhe ende vermaeck” nog terugkoppelt aan het forum hoe het verder is gelopen. Hiervan is naar alle waarschijnlijkheid veel te leren.
Met vriendelijke groet,
Bob.Wat deze (eergisteren gepubliceerde) uitspraak (wel) gemeen heeft met alle andere uitspraken is dat er in alle gevallen, net als in dit geval en het geval van Martijn, NIET is voldaan aan de (4) wettelijke vereisten om met succes een beroep te kunnen doen op het recht op verrekening/opschorting. Zie verder het eerder aangehaalde boek van mr. Rijssenbeek en de daarin aangehaalde niet gepubliceerde jurisprudentie.
Ik kan het boek van mr. Rijssenbeek overigens van harte aanbevelen wanneer u wilt weten hoe het werkelijk zit. Het is een zeer goed en gedegen onderbouwd naslagwerk.
Neen, zoals ik al schreef baseert Rob zich niet op een uitspraak, maar op louter overwegingen van de rechter in de door hem aangehaalde zaak.
Ik doe dan ook niets anders dan aan de hand van geschriften van de hand van een erkend en gezaghebbende persoon constateren dat veel meer dan 15 rechters in ruim meer dan 15 zaken kennelijk allen tot een eensluidende conclusie komen en dat er onder de rechters grote consensus bestaat over de mogelijkheden v.w.b. verrekening/opschorting.
Voorts blijft het een onontkoombaar feit dat betaling opschorten geen enkele oplossing dichterbij brengt, en dan bedoel ik nooit. 😉Hi Martijn,
In aanvulling op mijn 4e post in dit topic op bladzijde 1, waarin ik het betoog van mr. Rijssenbeek aanhaalde, kan ik nog melden dat mr. Rijssenbeek in zijn kort geleden uitgegeven boek over de modelreglementen nog dieper op de kwestie rond verrekening en opschorting ingaat. Vanzelfsprekend waag ik het niet zijn copyright te schenden en meld slechts dat hij in zijn boek aan de hand van jurisprudentie (meer dan 15 uitspraken) uitlegt dat er (zelfs) met de feiten die jij aandraagt geen succesvol beroep op opschorting mogelijk is. Er wordt namelijk, ondanks de ronduit scharrige gang van zaken binnen jouw VvE, met zekerheid niet voldaan aan de wettelijke eisen/voorwaarden om te mogen verrekenen/opschorten. Voor al jouw VvE-problemen staan andere wegen/rechtsgangen open, en die heb je niet benut (en dat vindt de rechter niet fijn).
Ook in de door Rob aangehaalde uitspraak doet het hof niets anders dan alle punten uit de akte na memorie van antwoord stuk voor stuk afvinken. Wat door appellante in die akte niet wordt weersproken en/of weerlegd wordt vanzelfsprekend door de rechter niet (meer) in de beschouwingen meegenomen. Dat mag niet worden omgekeerd en worden vertaald alsof het hof zou hebben gezegd dat er, in het geval er wel zou zijn weersproken of weerlegd, wel een grond voor opschorting zou (hebben) bestaan.
Dat zegt de rechter namelijk helemaal niet. De rechter neemt deze door appellante aangedragen zaken verder niet mee en vertelt niet (lees nooit) wat er zou zijn beslist wanneer de grief overeind zou zijn gebleven en wel in de beschouwingen zou zijn meegenomen. De rechter doet hier zeker geen uitspraken maar beschouwt slechts. Rob verbindt naar mijn overtuiging onterechte conclusies aan de overwegingen.
Ik zou me gewoon houden aan hetgeen mr. Rijssenbeek verkondigt. Rob stelt terecht dat opschorting van betaling “in eerste instantie het probleem niet oplost”. Ik voeg daaraan toe dat opschorting in tweede en elke volgende instantie ook zeker niets oplost. Je krijgt er zoals ik eerder al stelde hooguit een eigen probleem bij.
Met vriendelijke groet,
Bob.
