Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Edwin,
Kennelijk staat er een verhuurverbod in de akte van splitsing.
Dat maakt het heel simpel, de ALV kan dan helemaal geen toestemming geven voor verhuur. Een dergelijk besluit is zonder meer in strijd met de splitsingsakte, en daarmee dus nietig. De akte sluit verhuur compleet uit.
Het is zeer wel denkbaar dat de huurders bescherming genieten. Zie ook deze link:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/huurbescherming
Hier kunnen haken en ogen aan zitten. Mogelijk kunnen huurders zich zelfs beroepen op het feit dat zij dwaalden toen ze de huur aangingen. De verhuurders hebben een (behoorlijk ) probleem. Het huurcontract heeft mogelijk ook zijn invloed.
Wel kun je de verhuurders aan het kleed komen, en ook met boetebedragen. Zij wisten immers (of behoorden te weten) dat zij niet mochten verhuren. Nu zij dat wel en doelbewust hebben gedaan (met alle zeer ongewenste gevolgen van dien) zijn zij zeker aan te pakken. Ik zou zeker mijn licht opsteken bij een advocaat. Heeft jouw VvE geen rechtshulpverzekering die iets kan betekenen?!
MVG, Bob.Dit ligt juridisch gezien een beetje anders. Je hebt absoluut geen vervangende machtiging nodig om te krijgen wat je rechtens al toekomt. Vandaar.
Zelf doen MAG in dit geval, maar het is handiger om iemand met kennis van zaken in te zetten. Een rechtsbijstandverzekering is helaas eerder noodzaak dan luxe.
Overweeg een kort geding in een civiele procedure tegen het (afgetreden) bestuur en zoek hulp van rechtsbijstand of juridisch loket. Eis inzage als jou rechtens toekomt op straffe van een dwangsom bij (voortdurende) weigering.
Veel succes, Bob.Kennelijk is het verzoekschrift niet correct zou ik zo zeggen.
BW5.121 gaat over een vervangende machtiging en is waarschijnlijk het verkeerde artikel om het gewenste doel te bereiken.
Mogelijk is het verzoek zelf (de tekst) niet goed geformuleerd.
Heb je dit gedaan via bijvoorbeeld een rechtsbijstandverzekering of een jurist? Zonder verdere verduidelijking en meer feitelujkheden denk ik dat niemand je via dit forum verder op weg kan helpen.
Hi Wouter,
Hierbij toch nog even een poging om je gerust te stellen. Naar mijn bescheiden mening kun je met elk modelreglement zonder enige moeite argumenten en regeltjes vinden die elke wijziging in of aan het gesplitste onmogelijk maken. Het gaat in mijn overtuiging echter niet (altijd) om de letter van de wet maar veeleer om de geest ervan en wat er wordt beoogd.
In jouw geval geef ik mee dat je, zoals ik al eerder betoogde, niemand ook maar enig nadeel berokkent. Nogmaals, wanneer je zoals je schrijft unanieme in- en toestemming hebt hoef je weinig te vrezen. Zie mijn eerdere posts.
Merk voorts nog op dat ook het nemen van een nietig besluit geen probleem geeft (of hoeft te geven). Een nietig besluit dat desondanks wordt uitgevoerd kan slechts (tegen hoge kosten) worden aangevochten in een dagvaardingsprocedure. En mocht het al zover komen dan zal ongetwijfeld een van de eerste vragen van de rechter aan de tegenpartij zijn “wat is uw belang”? En daar je gewoon doorbetaalt en niemand ook maar iets te kort doet kan ik me geen redelijk belang van enige tegenstander voorstellen. Wanneer er geen duidelijk en aanwijsbaar belang bestaat zal de rechtbank van mening zijn dat er wordt geprocedeerd om het procederen, en daar heeft men niet veel begrip voor. Dat is meer dwarszitten en pesten dan het eigen belang verdedigen. Einde rechtszitting.
Concluderend; als je het zo goed regelt als je al doet en zoals ik hiervoor ook al schreef zou ik zeggen dat je het gewoon kunt en moet doen.
Vriendelijke groet,
Bob
Hi Wouter,
Je gaat keurig en zorgvuldig te werk, en dat is heel goed (zeker in VvE-land).
Neen, ik ben geen “pro” maar een echte HobbyBob. Bemoei me met grote belangstelling naast mijn eigen VvE al veel langer tegen meerdere VvE’s aan en recht is een hobby van me.
Goed om te horen dat je ons (het forum) op de hoogte houdt! Daar kunnen weer heel veel anderen op hun beurt hun voordeel mee doen.
Veel succes en tot horens, BobHi Wouter,
Wanneer je alles optimaal wenst af te dekken zou ik voor het volgende gaan. Mogelijk ben ik niet uitputtend, maar dan wordt ik vast wel aangevuld.
Ten eerste zou ik de vergadering op schrift en zeer expliciet laten weten wat je exact voornemens bent te doen. Neem in het verhaal op hoe je de resterende muur langs de brandgang overeind houdt, wat exact wordt weggehaald en hoe het aanzicht ongewijzigd intact blijft. Geef ook aan hoe de door jou exclusief gebruikte ruimte eruit zal zien. Schrijf op wat je zeker waar kunt maken. Vraag voor het schriftelijk aangedragene formeel toestemming van de vergadering. Laat het punt agenderen, laat het besluit goed in de notulen opnemen. Denk hierbij aan het quorum en de gekwalificeerde meerderheid.
Zorg dat je een goed archief hebt en dat alles onbetwist is (notulen ook gearresteerd) en dat er geen “misverstanden” (meer) zijn of kunnen ontstaan. Garanties van 100% failsafe bestaan niet, maar vergeet niet dat je niemand tekort doet (je blijft immers verplicht te betalen naar breukdeel en je verstoort het aanzicht niet). Geen stapels rommel in de tuin en niemand heeft ook maar het geringste nadeel van jouw “verbouwing”. Iedereen gelukkig.
Mogelijk dat er nog andere suggesties komen. Wat mij betreft succes. Vriendelijke groet,
Bob.Hi Wouter,
In mijn beleving moet niet te zwaar worden getild aan het feitelijk gebruik. Als ik het goed heb staat er in de akte van splitsing iets als “het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de schuur met aangehorigheden, plaatselijk bekend …….. te ……., kadastraal bekend gemeente ….., sectie .., complexaanduiding ……, appartementsindex …”
Het gaat er wat mij betreft om dat je conform akte en splitsingstekening het uitsluitend gebruik hebt van het vet omlijnde gedeelte. Natuurlijk heeft het stukje tekening een (beginsel)gebruik, maar je krijgt toestemming om te verbouwen (slopen). Zie verder mijn eerdere commentaar. Je zou zelfs kunnen stellen dat de ruimte van de index nog steeds als schuurtje wordt gebruikt, maar dan een schuur met maar 1 in plaats van 4 wanden en ook nog zonder dak. Je houdt het schuurtje extreem opgeruimd zodat er plaats zat is om heerlijk in het zonnetje te zitten. Wat mij betreft zie ik weinig beren op de weg.
Neen, wijzigen van de akte kent maar één koninklijke weg.
Wil je nog even terugmelden wat er exact in de akte staat? We hoeven natuurlijk gemeente en adres niet te weten (kun je weglaten).
MVG, Bob.Hi Wouter,
Gebeurt niet vaak, maar ik deel de mening van Carla niet (helemaal).
De koper moet exact weten wat hij koopt. De koper moet ook weten dat jij met toestemming hebt verbouwd (gesloopt), en hoe en waar dat is vastgelegd (inclusief alle afspraken, ook financieel). De koper kan niets eisen, en al helemaal niet bij de VvE. Hij of zij kan slechts besluiten om van een koop af te zien. Een koper koopt wat door jou wordt aangeboden (of niet).
MVG, Bob.Hi Wouter,
Naar mijn idee hoef je niet naar de notaris.
Naar ik begrijp ziet de beheerder dat anders. Ik weet niet of hier, gegeven de bijzondere situatie, sprake is van “een speciaal soort beheerder”, of van een reguliere VvE-beheerder. De beheerder kan en mag natuurlijk van alles vinden, maar de beheerder is in beginsel noch lid van de VvE, noch bestuurder, en heeft daarmee dus geen enkele zeggenschap.
Wanneer de leden (naar ik begrijp unaniem) beslissen dat jij mag “verbouwen” (in dit geval een verbijzonderde vorm van verbouwen, te weten slopen) dan is dat een geldig besluit van de vergadering. Zeker wanneer je conform de akte van splitsing aan jouw (financiële) verplichtingen blijft voldoen is er wat mij betreft geen vuiltje aan de lucht. De index heeft een formeel gebruik als schuurtje, maar wordt conform het vergaderbesluit als “open-lucht-schuur” gebruikt. De VvE onderhoud minder “schil” en bespaart kosten en iedereen is tevreden. Volgende kopers kunnen vrijwillig beslissen of ze de jou toekomende onroerende zaken “as is where is” accepteren of niet.
Ik zou wel zorgen dat het vergaderbesluit dat jij mag verbouwen (lees slopen) goed en correct wordt geboekstaafd.
Hoop dat je hiermee uit de voeten kunt. Vriendelijke groet,
BobHi William,
Wanneer jouw veronderstelling juist is zou ik met je meegaan.
Echter, ik lees in het antwoord van Mara dat het bestuur een vaste onkostenvergoeding (niet de daadwerkelijk gemaakte kosten?) krijgt en daarnaast een vergoeding per vergadering en per persoon van € 100,00. Voorts is niet aangegeven voor welke vergaderingen het bestuur een vaste vergoeding vraagt. In MR 2006 moet het bestuur tenminste 4 maal per jaar vergaderen.
Vijf vergaderingen per jaar maal € 100,00 p.p. maal 5 (?) bestuursleden geeft naast een vaste onkostenvergoeding een heel ander bedrag.
Ben benieuwd hoe het echt zit.
MVG, BobHi Mara,
Ben het in beginsel eens met de stelling in de 2e alinea. Over dat restrictief uitleggen deel ik jouw mening ook. Wel een kanttekening daarbij. Er zijn (in elk geval tot mijn verbazing) uitspraken van de rechter bekend waarin zelfs een BBQ georganiseerd voor alle eigenaars in het belang van de VvE werd geacht. Op dat punt kun je dus stuklopen bij de (verkeerde) rechter.
Bij de 3e alinea merk ik op dat een beheerder nooit de verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid van het bestuur kan overnemen. Een beheerder is slechts beheerder en adviseur van het bestuur. De beheerder is wel verantwoordelijk voor haar adviezen en de kwaliteit, maar het bestuur wordt aangesproken door de vergadering en aan het bestuur wordt al dan niet decharge verleend. Het hangt dus v.w.b. de omvang van enig bestuur af hoe de beheersovereenkomst luidt. Wat mij betreft zijn taken van de beheerder niet zomaar omgekeerd evenredig met de omvang van het bestuur.
Ja, kennelijk werken jullie onder MR 2006. Dan heb je inderdaad gelijk wanneer je stelt dat er een gekwalificeerde meerderheid vereist is in het onderhavige geval.
Tot slot begrijp ik dat elk bestuurslid 100,00 per vergadering vraagt en krijgt. Dat komt mij voor als wel zeer ruimhartig declareren.
Goed weekend, BobEven reageren op Mara en Carla.
Al zeker vanaf MR 1973 staat er over de kosten van de VvE iets te lezen als:
“alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig”
in het MR 2006 daarenboven:
“daaronder begrepen de schulden en kosten die voortvloeien uit besluiten van de vergadering”
Onder deze noemer kan men met droge ogen beweren dat de ALV kan besluiten tot een “vrijwilligersvergoeding”. MR 2006 maakt de beslissingsruimte ook op dit punt nog groter. Het is ook niet zo dat “gemeenschapsgeld” wordt gebruikt voor “privédoeleinden”.
Men kan zelf talloze redenen verzinnen waarom mensen, bestuursleden, commissieleden en vrijwilligers i.h.a. een vergoeding zou kunnen worden toegekend (en zeker ook in het algemeen belang). Alle leden van de VvE betalen naar breukdeel verplicht mee, ook aan de vrijwilligersvergoedingen die rechtens correct zijn toegekend.
Zelf zit ik anders in elkaar. Een vrijwilliger werkt om niet daar er anders wat mij betreft geen sprake meer is van vrijwilligheid. Dat men kosten declareert vind ik overigens niet meer dan normaal (wel specificeren en bonnen overleggen).
Desondanks kan ik me heel goed omstandigheden voorstellen die het noodzakelijk maken om mensen te “motiveren” voor (bestuurs-)functies binnen de eigen VvE. De omstandigheden dicteren in dat geval de vergoedingen.
Tot slot kan ik me niet voorstellen dat de fiscus ook maar de geringste behoefte heeft om de vrijwilligersvergoeding te maximeren. Ook vrijwilligers (als in het bestuur) mogen een hogere beloning krijgen. Maar vanaf het maximum zijn ze dan fiscaal gezien wel in loondienst van de VvE. En dat heeft de nodige consequenties, en niet alleen maar fiscaal gezien.
MVG, Bob
Ik begrijp niet helemaal wat er bij jullie gebeurt. Om de zaken te overzien en te kunnen beoordelen zijn meer gegevens nodig over de situatie. In theorie is alles mogelijk, een volmacht is immers een volmacht. En dat geldt zeker voor een blanco volmacht, daar kan men van alles mee. De situatie en de feiten maken het hele gebeuren aanvechtbaar of niet.
Moet er nu vandoor, maar er zijn ook anderen die vast wel een duit in het zakje willen en kunnen doen. En anders zie ik het vanavond laat wel.Correct.
Afgeven van een blanco volmacht is n.m.m. niet echt handig. De volmachtgever verstrekt iemand een carte blanche en heeft geen enkel idee waar zijn of haar stem voor wordt gebruikt (of misbruikt).
MR 2006 verbiedt dat een bestuurslid als gevolmachtigde optreedt. In de overige gevallen vind ik het minder kies.
Het kan zijn dat de akte van splitsing en/of het MR over volmachten nog andere en/of nadere ge- of verboden geven. Kijk die stukken even goed na.De persoon die de volmacht geeft wordt in de vergadering vertegenwoordigd door de persoon die de volmacht heeft gekregen. De gevolmachtigde treedt op namens de volmachtgever en kan dus namens de volmachtgever spreken en stemmen in de vergadering. Het gaat niet om hoeveel personen er in de vergadering aanwezig zijn, maar om het aantal stemmen. Volmachten hebben direct invloed op het quorum en op de stemverhouding wanneer er tot besluiten wordt gekomen.
Ja het bestuur mag uit derden bestaan, tenzij de akte van splitsing en/of het MR dat verbiedt.
Huurders horen niet in de vergadering, zij zijn immers geen eigenaar. Dat wordt pas anders wanneer de eigenaar die verhuurt zijn huurder een volmacht geeft, maar dat zie ik niet zo snel gebeuren vanwege de verschillende belangen van huurders en eigenaars.
