[Bob]

Hi Rob en William,
Het is in mijn beleving absoluut niet handig om een rechtspersoon te machtigen. Hiervoor geef ik de volgende argumenten.
Allereerst kan een rechtspersoon niet lezen, niet schrijven en zeker niet denken! Dat doen natuurlijke personen die de rechtspersoon (mogen) vertegenwoordigen/vormen. De VvE is een rechtspersoon, maar de leden (de vergadering) denken en beslissen. Een “beheerder” is een ook rechtspersoon, maar wie er (voor jou en zonder jouw invloed) beslist waar jouw volmacht naar toe gaat heb je niet in de hand.
Wanneer iemand een volmacht afgeeft is dat aan iemand anders die door de volmachtgever wordt vertrouwd en vaak ook om diens gepercipieerde kwaliteiten. Aan de gemachtigde wordt vaak nog een nadere instructie en stemopdracht meegegeven. Zo geeft men een “doelvolmacht” en niet klakkeloos een “algemene volmacht”. Met een algemene volmacht aan een rechtspersoon geef je jezelf kritiekloos en volledig over aan de nukken en ideeën van een jouw onbekende die door een andere onbekende in de rechtspersoon wordt aangewezen.
Zoals Rob al liet doorschemeren moet je er zelfs rekening mee houden dat de “uitzendkoffiejuffrouw” namens jou gaat optreden (is overigens mogelijk wel een verbetering t.o.v. deelname door de volmachtgever zelf 😆 ). De vraag is of je dat wilt.
Voorts is het aan de voorzitter van de vergadering om de volmacht te controleren. De gevolmachtigde die namens de rechtspersoon optreedt moet worden geïdentificeerd als natuurlijk persoon EN er moet juridisch waterdicht door de voorzitter (kunnen) worden vastgesteld of betrokken persoon inderdaad namens de rechtspersoon kan en mag optreden, en dan is er nog de vraag hoever zijn/haar mandaat reikt.
In mijn overtuiging kun je slechts één natuurlijk persoon machtigen om namens jou op te treden en te stemmen. Wanneer je toch met alle geweld een “accountmanager” van een “beheerder” wilt machtigen doe je er verstandig aan om die natuurlijke persoon te machtigen en niet de rechtspersoon waarvoor hij/zij werkt.
Zo worden veel problemen voorkomen.
Een rechtspersoon machtigen levert alleen maar vragen, potentiële ellende en misverstanden op.
MVG,
Bob.

[Bob]

Onderstrepen heb ik op deze site nog niet onder de knie 😆

[Bob]

Hi Helene,
Het door jou aangehaalde artikel betreft het “toekennen van rechten” en het “kwijtschelden van verplichtingen” ANDERS dan in hun hoedanigheid van

eigenaar

.
Bij het verlenen van decharge gaat het om het ontlasten van het

bestuur

van de aansprakelijkheid voor het gevoerde (financiële) beleid.
Het artikel dat je aanhaalt heeft mijns inziens dus geen betrekking op het verlenen van decharge. N.B. Een besluit tot decharge wordt genomen met een “gewone” meerderheid. Door de bank genomen kan, binnen een net iets grotere VvE, een bestuur zelden zichzelf dechargeren. 😀
Over jouw relaas daarvoor; zo zie je maar weer. Je kunt ieder natuurlijk persoon machtigen. De manier om het voorkómen van belangenverstrengeling te omzeilen.
Triest maar er zijn altijd mazen in de wet. 😡 👿
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste Cassius,
Graag gedaan.
Helaas kan ik geen absolute zekerheid geven, daarvoor moet ik echt alle relevante stukken zien.
Laat ik het zo zeggen. Ik kan me niet voorstellen dat de constructie en het gebouw in goede stand blijven wanneer de buitenmuur van de uitbouw in zijn geheel wordt weggenomen. Naar ik aanneem verzakt dan eerst de vloer van de eerste verdieping, vervolgens het balkon, en uiteindelijk ook het dak. De benedenburen kunnen niet zomaar naar eigen zin/idee wijzigingen aanbrengen in die muur (en de constructie). Daarom is de schil gemeenschappelijk. Wanneer iedereen maar naar eigen inzicht en als (vermeend) eigenaar van een stukje schil zijn eigen gang zou (kunnen) gaan zouden er niet veel appartementencomplexen overeind staan. 😆
Aan het wijzigen van een akte van splitsing zitten ontzettend veel haken en ogen. Nooit aan beginnen als het niet hoeft, nog los van de enorme kosten.
Zolang er niemand naar de rechter stapt is er niets loos. Maar wanneer er wel iemand naar de rechter stapt is er direct heel erg veel loos!
Als iemand je ooit verteld dat hij of zij weet wat de rechter gaat beslissen dan heb je wat mij betreft met zekerheid een dwaas of een helderziende voor je. Alleen de rechter zelf weet wat er wordt beslist zodra diezelfde rechter uitspraak heeft gedaan, en zelfs dan bestaan er nog zaken als hoger beroep en cassatie. Neem van mij aan dat voorkomen beter is dan genezen, en meestal wil je niet weten wat de rechter gaat beslissen. Het kost in elk geval, en de uitslag van de wedstrijd staat nooit op voorhand vast.
Volgens mij moet je in dit geval uitgaan van gemeenschappelijkheid van de schil/constructie.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste Cassius,
Uit jouw initiële post maak ik op dat “de dragende/buitenmuren als gemeenschappelijk worden beschouwd”. Merk op dat de buitenmuur van het onderste appartement draagt en als zodanig deel uitmaakt van de totale constructie van het gebouw. Het gaat er naar mijn overtuiging niet om

wat

er wordt gedragen, maar

dat

er wordt gedragen. Daarenboven is het zonder twijfel een buitenmuur.
Tenzij het in de akte nadrukkelijk is aangegeven dat het bij het tot stand brengen van de splitsing de bedoeling was om die buitenmuur van de uitbouw uit te sluiten van gemeenschappelijkheid moet je n.m.m. uitgaan van het feit dat de muur zowel als dragende alsook als buitenmuur onderdeel is van de schil en dus gemeenschappelijk.
Verder wil ik nog meegeven dat de splitsingstekening de bedoeling heeft om duidelijk te maken (te verduidelijken) welke delen bedoeld zijn voor exclusief gebruik door de appartementsgerechtigden, en niet om onderscheid te maken tussen al dan niet gemeenschappelijkheid. Absolute zekerheid kan ik je niet geven, daarvoor zou ik de stukken en tekeningen moeten inzien.
Dat de kosten voor verlichting worden gedragen door 2 van de 3 appartementen kan zijn oorsprong vinden in het feit dat de verlichting nadrukkelijk alleen die 2 appartementen dient. Dat kan bijvoorbeeld als de deur van het benedenappartement geniet van straatverlichting en de 2 andere appartementen in een (gesloten) portiek samen eigen verlichting hebben bij de voordeur.
De kostenverdeling die afwijkt van “alles te delen door 3” is niet leidend voor het vaststellen van de gemeenschappelijke zaken.
Tot slot over de vraag of jullie zelf een en ander kunnen bepalen wat gemeenschappelijk is of niet het volgende. Zonder uitputtend te zijn:
Besluiten in afwijking van (strijdig met) de akte van splitsing en het eventuele reglement zijn per definitie nietig. Dat mag gewoonweg niet.
Desalniettemin kun je met zijn drieën wel zo beslissen, en wanneer er niemand naar de rechter stapt kun je er mee wegkomen. Maar …… , ik zou dat pad niet opgaan. Je haalt je (potentieel) een hele hoop ellende op de hals als er toch iemand die zich benadeeld voelt (alsnog) naar de rechter stapt. Hier is nog veel meer over te schrijven, maar dat ga ik je besparen.
Nogmaals, zonder absolute zekerheid te kunnen geven bij gebrek aan inzage in de stukken, stel ik dat met bovenstaande voor mij vaststaat dat de muur zowel als het balkon gemeenschappelijk is (los van het exclusieve gebruik).
Andere VvE’n volgen is n.m.m niet handig. Andere VvE’n maken ook fouten, en die moet je niet nadoen. 😀
Daarnaast geldt vaak dat er toch weer verschillen zijn, en; verschillende monniken moeten verschillende kappen dragen.
Hoop dat je hier wat aan hebt, anders zou ik adviseren om een jurist/notaris met de vraag te benaderen om “brokken” te voorkomen.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste Cassius,
Kennelijk wordt in jullie VvE geen van de standaard modelreglementen gebruikt. In de akte van splitsing wordt één van de MR’n van kracht verklaard (of niet).
Is er geen MR van kracht verklaard dan kun je er niet zomaar een (2006) op naslaan. Niet echt van kracht verklaard in de akte maakt welk reglement dan ook niet van toepassing.
Met wat je nu stelt zeg ik dat zowel de buitenmuur alsook het balkon gemeenschappelijk zouden zijn en dat de kosten daarom op de VvE drukken en niet de op de appartementsgerechtigden die er (volledig arbitrair) het meest of slechts alleen van genieten.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Beste José,
Ten eerste merk ik op dat het zo kan zijn dat de akte van splitsing en het daarin van kracht verklaarde modelreglement hier iets over zeggen. Die 2 stukken zou je hierop moeten naslaan. Bestaat er bij jullie ook een HHR? Daar zou ook nog wat kunnen staan.
In zijn algemeenheid zeg ik wel het volgende.
De buitenunit van de airco maakt ongetwijfeld (wat) lawaai. Daar zouden buren last van kunnen hebben. Dat toe op heden niemand heeft geklaagd is mooi, maar het was naar mijn overtuiging verstandiger geweest om formeel om toestemming te vragen.
Een heater inbouwen in het plafond klinkt al snel als “inbreuk maken” op de schil die van de VvE is. Dat kan in het gemeen niet zonder toestemming van de vergadering. Daarenboven is de heater dan ook nog duidelijk zichtbaar vanaf de openbare weg en wijzigt het uiterlijk van het gebouw. Voorzichtigheid is ook in dit geval geboden.
Ophangen is minder definitief en geeft meer ruimte om zonder toestemming te plaatsen t.o.v. inbouwen, maar ook dat is niet geheel zonder risico (hangt weer/ook op akte, MR en HHR)
MVG,
Bob

[Bob]

Beste Cassius,
Welk modelreglement is van toepassing?
Zegt de akte van splitsing nog iets wat op dit punt het vigerende modelreglement wijzigt?
Zijn de muur van de uitbouw en het balkon origineel (stammend uit de oorspronkelijke bouw)?
MVG,
Bob

[Bob]

Hi Carla,
Mooi, zeker nu blijkt dat de leden uit de voorgedrukte volmacht eenvoudig kunnen begrijpen dat ze de volmacht geheel naar eigen wens kunnen beperken en/of aanpassen. Dat is in de meeste VvE’n wel anders. 🙄
En het ligt gelukkig uiteindelijk een stuk genuanceerder dan we uit jouw reactie van 9 juli 21.20 uur zouden begrijpen. 😀
Nu verder maar weer wachten wat er met de zaak Rob vdZ gaat gebeuren.
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

🙄

[Bob]

Beste Carla,
Op dit moment leven bij mij de volgende vragen betreffende “jouw” VvE.
1. Sturen jullie als bestuur één voorgedrukte volmacht mee of sturen jullie meerdere soorten voorgedrukte volmachten mee? Anders gesteld; geven jullie de leden, middels voorgedrukte volmachten, mogelijkheid om te kiezen uit een algemene volmacht, een volmacht voor één of meerdere agendapunten en/of een volmacht voor eneenenkel en alleen een dwingend stemgedrag al dan niet per onderwerp?
2. Hoeveel soorten volmachten waaruit de leden kunnen kiezen sturen jullie per keer mee?
3. Moeten op ieder soort volmacht twee handtekeningen staan om te worden geaccepteerd (volmachtgever en gevolmachtigde)?
Hoor graag hoe jullie dit aanpakken, vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Carla,
Naar mijn idee borduur ik totaal niet onnodig voort.
We voeren gewoon een discussie over hoe een volmacht eruit hoort te zien.
Rob stelt 9 juli 18.07 de volgende vraag:
Carla, nu je schrijft dat er in jullie VvE ook met een twee handtekeningensysteem wordt gewerkt, vraag ik me eigenlijk af wat jullie doen wanneer een eigenaar met een heel ander formulier naar de vergadering komt?
Volgens mij zou ik bv. Bob bijna zelfs op de achterkant van een bierviltje kunnen machtigen om namens mij naar de ALV te gaan, als ik daarop de juiste tekst schrijf en onderteken 🙂
In jouw antwoord om 21.20 schrijf je:
Weet je wat…..gebruik jij je bierviltje nu maar fijn waar deze voor bedoeld is en zeker nu je, naar ik meen, van een goede tijd ( vakantie ) aan het genieten bent.
In antwoord op je vraag…..wanneer een eigenaar met een ander, dan het aangereikte, formulier aan komt zetten dan zal ik deze weigeren als volmacht te aanvaarden.
En in jouw laatste reactie hierboven schrijf je in reactie op mijn opmerking:
Ik ben op de hoogte van al je genoemde vormen van volmachten.
En in al deze vormen wordt voorzien en vanzelfsprekend geaccepteerd.
Naar mijn idee geef je dus eerst aan dat je géén afwijkende volmachten accepteert,
en in de laatste reactie dat je wel (alle) andere volmachten accepteert (als het maar op (brief-)papier is en niet op een bierviltje).
Rob heeft overigens alleen maar gesteld dat hij “bijna zelfs” op de achterkant …..
Issue was dus of je wel of niet andere volmachten accepteert!
Ik begrijp nu (pas) dat je ook volmachten die aan de vormvereisten voldoen (te weten met de personalia volmachtgever, en de personalia van de gevolmachtigde, gedateerd en ondertekend door de volmachtgever) accepteert.
Hartelijke groet,
Bob

[Bob]

Met fout bedoel ik kortgezegd dat het niet goed is om een lid van de VvE onder druk te zetten dan wel te dwingen een ALGEMENE volmacht af te geven of helemaal geen volmacht (te kunnen afgeven)

[Bob]

Hoi Carla,
Toch nog maar even een nabrander van mijn kant. 😀
In jouw reactie van 9 juli 21.20 uur aan het adres van Rob schreef je:
“In antwoord op je vraag…..wanneer een eigenaar met een ander, dan het aangereikte, formulier aan komt zetten dan zal ik deze weigeren als volmacht te aanvaarden.”
Hieruit begrijp ik dat alleen de door het bestuur opgestelde en per datum voorgedrukte volmacht wordt geaccepteerd en dat jullie geen enkele afwijking toestaan en/of accepteren. Niet het door het bestuur aangeleverde formulier volmacht gebruiken geeft subiet ongeldigheid.
Begrijp ik dat goed? Zo ja, dat kan dus echt niet.
Met jouw letterlijke antwoord aan Rob maak je mijns inziens als bestuur een fout. Het is namelijk aan de volmachtgever om te beslissen welke volmacht hij afgeeft, en aan wie hij dat doet. De volmachtgever bepaalt zelf hoever de gevolmachtigde kan/mag gaan. De volmacht kan bijvoorbeeld een algemene volmacht zijn, zoals de voorgedrukte volmacht van het bestuur naar ik aanneem is (en wel voor die specifieke vergadering). Daarmee ga je echter wel helemaal voorbij aan het feit dat leden ook wel eens een beperkte volmacht kunnen willen geven, een zogenaamde doelvolmacht (voor bijvoorbeeld één of meerdere specifieke agendapunten), of zelfs een (doorlopende) algemene volmacht voor alle komende vergaderingen. Die andere volmachten heb je ook te accepteren en te respecteren. Wanneer je alleen maar kunt kiezen uit de volmacht van het bestuur of geen volmacht gaat er voor de leden van jouw VvE iets niet goed.
Het enige wat met zekerheid geregeld is is dat de volmacht schriftelijk moet en dat de volmacht moet zijn ondertekend door de volmachtgever.
Wilde ik je toch even laten weten.
Groetjes,
Bob

[Bob]

Beste Rob vdZ,
Hierbij nog even een extra waarschuwing in de hoop dat je die nog op tijd leest.
Allereerst verwijs ik naar mijn post van 9 juli 08.55 uur, 5e alinea.
Merk op dat je dit topic op 28 juni startte.
Hieruit maak ik op dat je, indien je bij ontvangst van de notulen onmiddellijk dit topic begon, sinds 28 juni kennis draagt van wat er in de afgelopen vergadering is gebeurd. Mogelijk had je de notulen al (veel) dagen eerder in bezit.
Bij een vernietigbaar besluit loopt dus de termijn voor een ontvankelijk verzoekschrift uiterlijk (!) 28 juli aanstaande af.
Zorg dat je op tijd een verzoekschriftprocedure opstart, al is het maar pro forma.
Vriendelijke groet,
Bob

[Auteur]

Berichten