Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
@Rob
Quote Toch nog even terug naar de discussie “wat is een installatie” Unquote
Ten eerste merk ik op dat het een illusie is te veronderstellen dat je er (als eerste !?) in gaat slagen om (juridisch gezien) “absoluut waterdicht” te definiëren wat nu exact een “installatie” is en wat niet. Dat is namelijk nog niemand gelukt sinds 1973 (gemakshalve beperk ik me even tot de bekende modelreglementen). Het bewijs voor deze (mijn) stelling heb je wat mij betreft zelf geleverd met de discussie en argumenten, inclusief de (feitelijk of vermeend) tegenstrijdige jurisprudentie, in de thread hierboven. Dat heilloze pad moet je maar niet verder gaan.
Quote In MR1992 in principe ook, maar daar is verwarring ontstaan door de bekende toevoeging “alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken” Unquote
Ten tweede merk ik op dat de (door jou veronderstelde) verwarring niet is te danken aan het MR 1992. Ook al in de MR’n 1973 en 1983 kun je, in de respectieve artikelen 1E, lezen dat zaken slechts gemeenschappelijk kunnen zijn wanneer zij door “alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars” worden gebruikt. Je hebt dus jouw citaat uit MMR 1992 helemaal niet nodig om de bekende verwarring te zaaien. Het gebruik van het citaat uit het MMR 1992 snijdt dan ook geen hout.
Quote Inderdaad, je zou art. 10 kunnen gebruiken wanneer er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Unquote
Neen, het gaat niet om “kunnen”. Het is verstandig om bij (mogelijke) twijfel vooruit te denken (om met Carla te spreken) en de leden (de vergadering) te betrekken in de discussie over wat wel of niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Waar de MR’n de mogelijkheid bieden moet je ze ook gebruiken. Geen nietige besluiten nemen, maar consensus bereiken over (mogelijke) misverstanden en strijdpunten. “Regeren is en blijft vooruitzien”. Achteraf zaken die mis zijn gegaan rechttrekken is altijd mijn tweede keus.
Tot slot geef ik het volgende in overweging.
We leven (godzijdank) in een democratisch land. Iedereen mag stemmen zoals hij of zij wil. Het is echter naar mijn stellige overtuiging wel zo dat men voordat men stemt eerst goed moet nadenken.
Zaken die niet (meer) gemeenschappelijk zijn worden niet (meer) beheerd door de VvE (lees de vergadering). Je kunt dus volkomen rechtgeldig beslissen dat enige zaak niet (langer) gemeenschappelijk is, maar jezelf daarmee zeldzaam deskundig in je eigen voet schieten.
Verder wijs ik nog op het feit dat er een algemeen (generiek) verbod bestaat om zonder toestemming van de vergadering wijzigingen aan te brengen in gemeenschappelijke zaken. Realiseer je wat je doet als je (te vuur en te zwaard) wilt bewerkstelligen dat welke zaak dan ook niet (langer) gemeenschappelijk is. Mijn advies: Bezint eer ge begint!Dat zijn we 100 % met elkaar eens !
Ik snap waarachtig niet dat mensen zo slecht op hun eigen centen passen.
Kennelijk heeft de gemiddelde appartementsgerechtigde teveel geld (over) ?
😆Beste William,
Het gaat om de strekking van mijn betoog, je moet niet alles te letterlijk nemen. Zo ook de koffiedame niet.
Alle eigenaars moeten zich realiseren dat het in de vergadering(-en) altijd om hun eigen portemonnee gaat. Dat kan ook niet anders, want het gaat om onderhoud en instandhouding en DUS altijd om centen.
Als eigenaar ben ik het dan ook niet zomaar met je eens dat een beheerder zonder meer een goede keuze is. Beheerders hebben vaak andere belangen dan eigenaars. Kijk de beheersovereenkomst maar eens zeer kritisch na.
De beste garantie om baas over eigen centen te blijven is het verstrekken van een (beperkte) volmacht aan een mede-eigenaar waarvan je weet dat hij of zij exact hetzelfde (financiële) belang heeft. Als je goed op je eigen centen let is een steminstructie altijd aan te raden. Het best is dan ook om die instructie op de volmacht expliciet aan te geven.
Nogmaals; een beheerder machtigen geeft de beste zekerheid dat je nooit weet wat er met je stem gebeurd en of er echt in jouw belang wordt gestemd. Een ongeclausuleerde stem afgeven aan een beheerder is eigenlijk alleen maar goed voor het behalen van het quorum.
Vriendelijke groet,
BobHi José,
Misschien nog een tip waar je iets aan hebt.
Al eens aan IR-stralingspanelen voor buiten gedacht?
Mooi, onopvallend, absoluut stil en vrijwel onderhoudsvrij.
Even Googlen en je hebt ze.
Vriendelijke groet,
Bob.Hi Rob en William,
Het is in mijn beleving absoluut niet handig om een rechtspersoon te machtigen. Hiervoor geef ik de volgende argumenten.
Allereerst kan een rechtspersoon niet lezen, niet schrijven en zeker niet denken! Dat doen natuurlijke personen die de rechtspersoon (mogen) vertegenwoordigen/vormen. De VvE is een rechtspersoon, maar de leden (de vergadering) denken en beslissen. Een “beheerder” is een ook rechtspersoon, maar wie er (voor jou en zonder jouw invloed) beslist waar jouw volmacht naar toe gaat heb je niet in de hand.
Wanneer iemand een volmacht afgeeft is dat aan iemand anders die door de volmachtgever wordt vertrouwd en vaak ook om diens gepercipieerde kwaliteiten. Aan de gemachtigde wordt vaak nog een nadere instructie en stemopdracht meegegeven. Zo geeft men een “doelvolmacht” en niet klakkeloos een “algemene volmacht”. Met een algemene volmacht aan een rechtspersoon geef je jezelf kritiekloos en volledig over aan de nukken en ideeën van een jouw onbekende die door een andere onbekende in de rechtspersoon wordt aangewezen.
Zoals Rob al liet doorschemeren moet je er zelfs rekening mee houden dat de “uitzendkoffiejuffrouw” namens jou gaat optreden (is overigens mogelijk wel een verbetering t.o.v. deelname door de volmachtgever zelf 😆 ). De vraag is of je dat wilt.
Voorts is het aan de voorzitter van de vergadering om de volmacht te controleren. De gevolmachtigde die namens de rechtspersoon optreedt moet worden geïdentificeerd als natuurlijk persoon EN er moet juridisch waterdicht door de voorzitter (kunnen) worden vastgesteld of betrokken persoon inderdaad namens de rechtspersoon kan en mag optreden, en dan is er nog de vraag hoever zijn/haar mandaat reikt.
In mijn overtuiging kun je slechts één natuurlijk persoon machtigen om namens jou op te treden en te stemmen. Wanneer je toch met alle geweld een “accountmanager” van een “beheerder” wilt machtigen doe je er verstandig aan om die natuurlijke persoon te machtigen en niet de rechtspersoon waarvoor hij/zij werkt.
Zo worden veel problemen voorkomen.
Een rechtspersoon machtigen levert alleen maar vragen, potentiële ellende en misverstanden op.
MVG,
Bob.Hi Helene,
Het door jou aangehaalde artikel betreft het “toekennen van rechten” en het “kwijtschelden van verplichtingen” ANDERS dan in hun hoedanigheid van-
eigenaar
.
Bij het verlenen van decharge gaat het om het ontlasten van het-
bestuur
van de aansprakelijkheid voor het gevoerde (financiële) beleid.
Het artikel dat je aanhaalt heeft mijns inziens dus geen betrekking op het verlenen van decharge. N.B. Een besluit tot decharge wordt genomen met een “gewone” meerderheid. Door de bank genomen kan, binnen een net iets grotere VvE, een bestuur zelden zichzelf dechargeren. 😀
Over jouw relaas daarvoor; zo zie je maar weer. Je kunt ieder natuurlijk persoon machtigen. De manier om het voorkómen van belangenverstrengeling te omzeilen.
Triest maar er zijn altijd mazen in de wet. 😡 👿
Vriendelijke groet,
BobBeste Cassius,
Graag gedaan.
Helaas kan ik geen absolute zekerheid geven, daarvoor moet ik echt alle relevante stukken zien.
Laat ik het zo zeggen. Ik kan me niet voorstellen dat de constructie en het gebouw in goede stand blijven wanneer de buitenmuur van de uitbouw in zijn geheel wordt weggenomen. Naar ik aanneem verzakt dan eerst de vloer van de eerste verdieping, vervolgens het balkon, en uiteindelijk ook het dak. De benedenburen kunnen niet zomaar naar eigen zin/idee wijzigingen aanbrengen in die muur (en de constructie). Daarom is de schil gemeenschappelijk. Wanneer iedereen maar naar eigen inzicht en als (vermeend) eigenaar van een stukje schil zijn eigen gang zou (kunnen) gaan zouden er niet veel appartementencomplexen overeind staan. 😆
Aan het wijzigen van een akte van splitsing zitten ontzettend veel haken en ogen. Nooit aan beginnen als het niet hoeft, nog los van de enorme kosten.
Zolang er niemand naar de rechter stapt is er niets loos. Maar wanneer er wel iemand naar de rechter stapt is er direct heel erg veel loos!
Als iemand je ooit verteld dat hij of zij weet wat de rechter gaat beslissen dan heb je wat mij betreft met zekerheid een dwaas of een helderziende voor je. Alleen de rechter zelf weet wat er wordt beslist zodra diezelfde rechter uitspraak heeft gedaan, en zelfs dan bestaan er nog zaken als hoger beroep en cassatie. Neem van mij aan dat voorkomen beter is dan genezen, en meestal wil je niet weten wat de rechter gaat beslissen. Het kost in elk geval, en de uitslag van de wedstrijd staat nooit op voorhand vast.
Volgens mij moet je in dit geval uitgaan van gemeenschappelijkheid van de schil/constructie.
Vriendelijke groet,
BobBeste Cassius,
Uit jouw initiële post maak ik op dat “de dragende/buitenmuren als gemeenschappelijk worden beschouwd”. Merk op dat de buitenmuur van het onderste appartement draagt en als zodanig deel uitmaakt van de totale constructie van het gebouw. Het gaat er naar mijn overtuiging niet om-
wat
er wordt gedragen, maar
- dat
er wordt gedragen. Daarenboven is het zonder twijfel een buitenmuur.
Tenzij het in de akte nadrukkelijk is aangegeven dat het bij het tot stand brengen van de splitsing de bedoeling was om die buitenmuur van de uitbouw uit te sluiten van gemeenschappelijkheid moet je n.m.m. uitgaan van het feit dat de muur zowel als dragende alsook als buitenmuur onderdeel is van de schil en dus gemeenschappelijk.
Verder wil ik nog meegeven dat de splitsingstekening de bedoeling heeft om duidelijk te maken (te verduidelijken) welke delen bedoeld zijn voor exclusief gebruik door de appartementsgerechtigden, en niet om onderscheid te maken tussen al dan niet gemeenschappelijkheid. Absolute zekerheid kan ik je niet geven, daarvoor zou ik de stukken en tekeningen moeten inzien.
Dat de kosten voor verlichting worden gedragen door 2 van de 3 appartementen kan zijn oorsprong vinden in het feit dat de verlichting nadrukkelijk alleen die 2 appartementen dient. Dat kan bijvoorbeeld als de deur van het benedenappartement geniet van straatverlichting en de 2 andere appartementen in een (gesloten) portiek samen eigen verlichting hebben bij de voordeur.
De kostenverdeling die afwijkt van “alles te delen door 3” is niet leidend voor het vaststellen van de gemeenschappelijke zaken.
Tot slot over de vraag of jullie zelf een en ander kunnen bepalen wat gemeenschappelijk is of niet het volgende. Zonder uitputtend te zijn:
Besluiten in afwijking van (strijdig met) de akte van splitsing en het eventuele reglement zijn per definitie nietig. Dat mag gewoonweg niet.
Desalniettemin kun je met zijn drieën wel zo beslissen, en wanneer er niemand naar de rechter stapt kun je er mee wegkomen. Maar …… , ik zou dat pad niet opgaan. Je haalt je (potentieel) een hele hoop ellende op de hals als er toch iemand die zich benadeeld voelt (alsnog) naar de rechter stapt. Hier is nog veel meer over te schrijven, maar dat ga ik je besparen.
Nogmaals, zonder absolute zekerheid te kunnen geven bij gebrek aan inzage in de stukken, stel ik dat met bovenstaande voor mij vaststaat dat de muur zowel als het balkon gemeenschappelijk is (los van het exclusieve gebruik).
Andere VvE’n volgen is n.m.m niet handig. Andere VvE’n maken ook fouten, en die moet je niet nadoen. 😀
Daarnaast geldt vaak dat er toch weer verschillen zijn, en; verschillende monniken moeten verschillende kappen dragen.
Hoop dat je hier wat aan hebt, anders zou ik adviseren om een jurist/notaris met de vraag te benaderen om “brokken” te voorkomen.
Vriendelijke groet,
BobBeste Cassius,
Kennelijk wordt in jullie VvE geen van de standaard modelreglementen gebruikt. In de akte van splitsing wordt één van de MR’n van kracht verklaard (of niet).
Is er geen MR van kracht verklaard dan kun je er niet zomaar een (2006) op naslaan. Niet echt van kracht verklaard in de akte maakt welk reglement dan ook niet van toepassing.
Met wat je nu stelt zeg ik dat zowel de buitenmuur alsook het balkon gemeenschappelijk zouden zijn en dat de kosten daarom op de VvE drukken en niet de op de appartementsgerechtigden die er (volledig arbitrair) het meest of slechts alleen van genieten.
Vriendelijke groet,
BobBeste José,
Ten eerste merk ik op dat het zo kan zijn dat de akte van splitsing en het daarin van kracht verklaarde modelreglement hier iets over zeggen. Die 2 stukken zou je hierop moeten naslaan. Bestaat er bij jullie ook een HHR? Daar zou ook nog wat kunnen staan.
In zijn algemeenheid zeg ik wel het volgende.
De buitenunit van de airco maakt ongetwijfeld (wat) lawaai. Daar zouden buren last van kunnen hebben. Dat toe op heden niemand heeft geklaagd is mooi, maar het was naar mijn overtuiging verstandiger geweest om formeel om toestemming te vragen.
Een heater inbouwen in het plafond klinkt al snel als “inbreuk maken” op de schil die van de VvE is. Dat kan in het gemeen niet zonder toestemming van de vergadering. Daarenboven is de heater dan ook nog duidelijk zichtbaar vanaf de openbare weg en wijzigt het uiterlijk van het gebouw. Voorzichtigheid is ook in dit geval geboden.
Ophangen is minder definitief en geeft meer ruimte om zonder toestemming te plaatsen t.o.v. inbouwen, maar ook dat is niet geheel zonder risico (hangt weer/ook op akte, MR en HHR)
MVG,
BobBeste Cassius,
Welk modelreglement is van toepassing?
Zegt de akte van splitsing nog iets wat op dit punt het vigerende modelreglement wijzigt?
Zijn de muur van de uitbouw en het balkon origineel (stammend uit de oorspronkelijke bouw)?
MVG,
BobHi Carla,
Mooi, zeker nu blijkt dat de leden uit de voorgedrukte volmacht eenvoudig kunnen begrijpen dat ze de volmacht geheel naar eigen wens kunnen beperken en/of aanpassen. Dat is in de meeste VvE’n wel anders. 🙄
En het ligt gelukkig uiteindelijk een stuk genuanceerder dan we uit jouw reactie van 9 juli 21.20 uur zouden begrijpen. 😀
Nu verder maar weer wachten wat er met de zaak Rob vdZ gaat gebeuren.
Vriendelijke groet,
Bob.
