[Bob]

Hi Avatar,
Met de gegevens die jij aandraagt heb je wat mij betreft gelijk.
Je zou de nieuwe beheerder nog kunnen vragen op welke gronden hij de overtuiging heeft dat het géén gemeenschappelijke zaak zou zijn, maar een privézaak.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Patrick,
Uit jouw posts maak ik op dat je de regels kent. Prima.
Desondanks voor alle zekerheid even de vraag. Heb je het verzoek om de vergadering te organiseren schriftelijk gedaan en aan het bestuur gericht (artikel 33 lid 3)?
Indien het antwoord “ja” is hoef je géén week meer te wachten. Het bestuur had de vergadering al weken geleden moeten uitschrijven.
Direct aan de slag en een vergadering beleggen (samen met de ruim 10% van de stemmen vertegenwoordigende eigenaars)!
Veel succes, vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Stan,
Vraag 1. Neen, tenzij er in de AvS op dit punt iets is aangepast v.w.b. het MR2006.
Vraag 2. Neen, met de beheerder wordt een overeenkomst aangegaan, en het besluit om de beheerder voor meerdere jaren aan te stellen is feitelijk tevens een besluit met als logisch gevolg dat het bedrag jarenlang op de begroting zal gaan verschijnen.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi KV,
Dank je wel.
Boodschap en het punt dat je maakt geheel begrepen.
Het loopt zoals het loopt.
Vriendelijke groet, Bob.
 

[Bob]

Uit de getallen die KV geeft kun je trouwens eenvoudig herleiden wat destijds de herbouwwaarde was, net als de momentele herbouwwaarde.
Ondanks het feit dat de aanstaande wettelijke norm van 0,5% geen vuistregel is (en arbitrair) is het wel de voor de leden binnenkort afdwingbare norm.
Met die norm in de hand kun je ook eenvoudig narekenen dat de schatting van VvE Belang zeker niet volledig uit de lucht is gegrepen.
Voorts is het gebouw van KV opgeleverd begin 2006. De splitsing is waarschijnlijk van eerder datum. Daarmee is niet onwaarschijnlijk dat MR 1992 van kracht zal zijn. Wat er in dat geval gemeenschappelijk is weten we allemaal. Ga even uit van een door KV opgemaakte redelijk accurate MJOB/MJOP, en zie, dat ook de tweede alinea over VvE’s met uiterst beperkte gemeenschappelijke delen/zaken waarschijnlijk niet echt hout snijdt.
Zegt ook veel over de reactie op die post. 😉
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Denk dat Colin uit de nu ontstane “discussie” geen enkel nuttig advies meer hoeft te verwachten.  😉

[Bob]

Begrijp ik dit goed?
De VvE komt tot de ontdekking dat de huidige reservering (2006) veel te laag is.
Om die reden maakt de VvE een op het gebouw toegesneden MJOP/MJOB.
De VvE schrikt van de uitkomst en verzint een volledig arbitrair ander, eveneens te laag, bedrag dan de MJOP voorschrijft.
Na ca. 10 jaar is de uitkomst dat de benodigde reservering volgens de oude MJOB niet is gehaald (er zit te weinig in de reserve GO), en de maandelijkse reservering moet (nog) verder omhoog om de zelf gecreëerde achterstand in te lopen.
Wordt er, nu er de afgelopen 10 jaar te kort is gereserveerd, weer een vergadering gehouden om weer een ander te laag bedrag af te spreken?
Waarom wordt er überhaupt een MJOB gemaakt?
Voor het geval ik je inderdaad niet goed begrijp zou ik graag nadere uitleg krijgen wat de/jouw boodschap/advies wel is.
Met vast mijn dank, en met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Post Joh.1: in de notariële akte staan nog steeds 24 gelijke delen.
Post Joh.2: Ondertussen de notariële akte onder ogen gekregen,
Wat er precies aan de hand is kan alleen maar worden gedestilleerd uit de vigerende AvS. Wederom onmogelijk op dit forum, immers de AvS kan niet worden gedeeld.
Is de oude splitsing na de bouw van een nieuw trappenhuis “omgebouwd” naar een hoofdsplitsing met 2 ondersplitsingen?
Alleen Johannes kan aangeven wat het geval is, hij is de enige die de AvS kent/kan kennen.
Indien de 12 appartementen een eigen ondersplitsing vormen is het m.i. logisch dat de winkelruimte niet meebetaalt aan specifieke kosten van de andere ondersplitsing maar wel zeggenschap houdt in de hoofdsplitsing.
Wat is er neergeslagen in de AvS Johannes?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Henk,
1. Dank.
2. CROWDFUNDING
3. Deskundige professionele (en ook SKW-gecertificeerde) VvE-beheerders, deskundige adviseurs (ook groene milieu- en nul-op-de-meter-adviseurs) en deskundige belangenbehartigers (zie ook 2. hierboven) heb ik al ruim voldoende “meegemaakt” op de diverse fora. Ik blijf liever zelf nadenken, je ziet wat er (financieel) zou gebeuren wanneer de VvE van Colin blindelings achter de deskundige MJOP-opstellers zou aanlopen.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Colin,
Hierbij wat opmerkingen n.a.v. jouw vraag hoe met dit MJOP om te gaan.
Wat mij betreft is het “preventief ruimen” van ramen vrijwel altijd een foute actie. Theorie en praktijk zijn, ook binnen een VvE/MJOP, zelden in dekking.
Verder ben ik volledig met je eens dat de levensduur van kozijnen sterk afhankelijk is van de oorspronkelijke kwaliteit, en direct aansluitend de kwaliteit van het onderhoud. Goed onderhouden kozijnen kunnen heel erg lang (jij gaf al aan levenslang) meegaan. Daarenboven ken ik heel goede vakmensen die niet al het kozijnhout vervangen, maar die met partiële renovatie van met name de liggende kozijndelen en het onderste staande deel van het kozijn voor veel minder geld bijkans nieuwstaat realiseren.
Bovenstaande is voor mij reden om op te merken dat ik beide door jou genoemde posten i.p.v. begroot op P.M. zou stellen, en niet in de MJOP zou laten meedoen.
Met een doorkijk tot 2032 voldoe je al ruimschoots aan de algemene norm in de nieuwe wetgeving. Je kunt bij 5-jaarlijkse herziening de ontwikkelingen en verwachtingen eenvoudig bijstellen. Nu veel geld reserveren levert alleen maar “dood kapitaal” op. (Ik moet er niet aan denken dat er met zoveel dood kapitaal op de rekening enig lid op het “briljante” idee zou komen om via crowdfunding andere VvE’s te gaan “helpen” om er ook nog eens goed aan te verdienen 😉 )
Voorts ter overweging.
Je gaf zelf al aan dat naar jouw idee geen enkel lid de resulterende dramatische verhoging van de voorschotbijdrage zou accepteren.
Dat hoeft ook helemaal niet. Het plan is gemaakt in opdracht van de VvE. Niet de expert bepaalt wat er moet worden opgenomen in de MJOP/MJOB. Daar gaat de vergadering over. Ik zou het ontwerp met op P.M. gestelde posten voor ramen en kozijnen aan de vergadering presenteren en laten vaststellen en goedkeuren (de leden moet wel worden uitgelegd over het P.M. stellen en de ratio daarachter).
Wat je met jouw post naar mijn overtuiging in elk geval weer eens hebt aangetoond/laten zien is dat de wettelijke 0,5% een louter arbitrair getal is, en dat gebouwspecifiek plannen en begroten de beste weg is voor elke VvE.
Er zijn twee ontzettend belangrijke factoren die samen de uitkomst v.w.b. een MJOP/MJOB bepalen, en dat zijn het gebouw zelf (materiaalkeuze en actuale staat van onderhoud) en het ambitieniveau van de leden.
Hoop dat je zo een beetje een antwoord hebt gekregen.
Met vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Quote Colin
Denk aan het integraal vervangen van de gevelramen (voorzien in 2035 als het gebouw 30 jaar oud is en kennelijk wordt verondersteld dat een aanzienlijk deel van het isolatieglas tegen die tijd wel lekgeslagen zal zijn) en het integraal vervangen van de houten gevelkozijnen (voorzien in 2055 als het gebouw 50 jaar oud is, terwijl je zou denken dat die “levenslang” meegaan als je consequent het buitenschilderwerk uitvoert).
Unquote Colin
Bij Colin staan de ramen op een cyclus van 30 jaar, en de kozijnen op een cyclus van 50 jaar.
Quote Carla
zowel het glas als het hout opgenomen zijn in een cyclus van 50 jaar. Bij jullie dus van 30 jaar. Best wel snel, zo lijkt mij.
Unquote Carla
Leesfoutje ?

[Bob]

Algemeen:
Waarmee maar weer eens is aangetoond hoe belangrijk een goede MJOP/MJOB is, gevolgd door adequate reservering.
Wanneer de vergadering, op juiste gronden en rechtens juist/correct, tot vervanging zou besluiten kunnen de respectieve leden zich (bij niet/onvoldoende reserveren) gesteld zien voor een acuut financieringsprobleem.
Adequaat onderhoud en instandhouding van enig gebouw heeft een prijs. Niet reserveren is absoluut onhandig, de kosten komen toch wel een keer. Het argument dat de voorschotbijdragen omhoog gaan snijdt geen hout. De voorschotbijdragen waren al jaren lang ontoereikend en te laag. De prijs wordt acuut zichtbaar op een altijd ongelukkig moment.
 

[Bob]

Hi Henk,
Geef bij deze nog wat aandachtspuntjes mee.
Een gemeente die een, conform een goedgekeurde bouwvergunning gerealiseerd, architectonisch uiterlijk dat al 27 jaar bestaat niet langer tolereert?
Lek zijn van dubbelglas is lang niet altijd mechanisch. Het is ook zeker niet zo dat de isolatiewaarde daarmee (dramatisch) daalt. Men moet eerder condens in de spouw vrezen, maar dat heeft met name slechts gevolg voor (door)zicht en (woon)genot.
Voor besluitvorming binnen de VvE wijs ik nog op het feit dat jij het de vervanging “wenselijk” noemt. Dat is iets anders dan “noodzakelijk”. Zie op dit punt de AvS en het vigerend MR.
Let bij besluitvorming ook op het vereiste (verzwaarde) quorum en de vereiste stemverhouding (vermoedelijk 3/4 bij quorum 2/3).
Bij betalingsproblemen kan ter verlichting worden overwogen om voor een deel van de kosten de (te grote/ruime) reserve GO verantwoord en deels “af te romen”.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Tevens,
Om jouw opties even op een rijtje te zetten het volgende.
Optie een is om als VvE de grond aan te kopen, en daarbij de grond in de huidige splitsing te betrekken. Dat kan alleen maar onder wijziging van de AvS. Wijziging van de AvS lijkt me met jouw input hierboven een onhaalbare zaak alleen al vanwege de daarvoor vereiste unanimiteit (of in het beste geval voor jou 80% van de stemmen).
Optie twee (indien de huideige AvS dat al zou toestaan) is om als VvE de grond aan te kopen en niet in de splitsing te betrekken. Dan zou de VvE eigenaar van de grond worden. Deze optie is zeer waarschijnlijk niet te verantwoorden binnen de huidige AvS, en vanwege alleen al de in dat geval vereiste versterkte stemverhouding/stemmenmeerderheid niet haalbaar. Los daarvan zal naar mijn stellige overtuiging een besluit tot dergelijke aankoop bij de geringste tegenstand bij de rechter sneuvelen.
Optie drie is de grond met belangstellenden buiten de VvE om aan te kopen. Vanzelfsprekend heeft, zoals je zelf al schreef, de eigen/oude VvE daar voordeel van, ook zonder mee te betalen. Je kunt de buiten de VvE om aangekochte grond (let op, binnen de vigerende bestemming) zelf splitsen en de appartementsrechten vervolgens verkopen, ook aan anderen in dezelfde buurt. Mogelijk kun je daarmee zelfs winst behalen op jouw/jullie investering. Het geeft je een eigen en gegarandeerde parkeerplek. Dat een aantal leden van de oude VvE gratis profiteert moet je dan maar op de koop toe nemen (dat deden per slot van rekening de leden die een eigen garage kochten ook al (eerder)). Het is maar net wat parkeren en een eigen plek je waard zijn.
Andere opties zijn er wat mij betreft niet (anders dan de auto de deur uit doen 😉 ).
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi William,
Denk dat je Tevens nog even moet herlezen. 😉
Die realiseert zich dat hij het nieuwe terrein zal moeten afsluiten. Het is immers privé-terrein.
Tevens geeft aan dat de kopers van het nieuwe terrein de parkeerdruk op het tot de eigen VvE behorende parkeerterrein door aankoop en inrichting ontlasten, en dat daardoor leden van de oorspronkelijke/eigen VvE profiteren zonder bij te dragen aan de aankoop van het nieuwe terrein.
Vriendelijke groet, Bob.

[Auteur]

Berichten