Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Jet,
Verrassend dat je de opnames kennelijk mag hebben/gaat krijgen!
Hoe bedoel je, “we mogen er blijkbaar niets mee doen”?
Verder wacht ik het antwoord op mijn vraag aan Peter (Elke bestuur/beheerder moet vooraf toestemming aan de vergadering vragen of zij opnames toestaan.) eerst even af.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Amlac,
Uit jouw post begrijp ik dat het besluit is genomen in een vergadering waarin alledrie de stemmen aanwezig waren.
Mocht je A zijn, en onder het besluit uit willen, dan raad ik je aan om het besluit vóór het verstrijken van de fatale termijn voor te leggen voor vernietiging. Zo die termijn reeds is verstreken wordt het een schier onmogelijke opgave.
Baseer je het gemeenschappelijk zijn van het trappenhuis louter op artikel 9 MR1992?
Een vooroorlogs pand waar MR1992 van kracht is. De Akte van Splitsing is dus herzien/gewijzigd. Staat er in de AvS echt niets over het trappenhuis, dat in dit geval overigens slechts dienstbaar is aan twee van de drie appartementen?
Kun jij (A) het trappenhuis überhaupt in, of hebben alleen B1 en B2 een sleutel?
Zoals Rob al opmerkte is stofferen niet gelijk aan (noodzakelijk) onderhoud, noch aan herstel of vernieuwing van gemeenschappelijke zaken. Daarmee vallen deze kosten niet onder de (limitatieve) opsomming van kosten als in artikel 3 MR1992. De kosten van stoffering kunnen mijns inziens dientengevolge niet ten laste van de VvE worden gebracht.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Je stelt;
“Elke bestuur/beheerder moet vooraf toestemming aan de vergadering vragen of zij opnames toestaan.”
Graag zou ik van je horen waar dat staat.
V.w.b. artikel 36 stel ik voor dat je de post van Jet even goed leest. Jet stelt twee vragen, en ik geef dientengevolge twee antwoorden.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Graag gedaan. Het is me, met wat jij aandraagt, volslagen helder dat het binnen jouw VvE met deze beheerder niet loopt zoals het hoort.
Om de SKW-certificering even in het juiste perspectief te zetten het volgende.
Jouw beheerder heeft een certificaat ingevolge BRL 5016.
De BRL 5016 ziet op de volgende zaken (vet door mij):
“Het te certificeren proces in deze BRL behelst het voldoen aan een aantal algemene en specifieke voorwaarden:
● vereisten aan de bestuurlijke organisatie van de beheerder;
● vereisten te stellen aan de interne bedrijfsvoering van de beheerder;
● vereisten te stellen aan het beheer van Verenigingen van Eigenaars;
● vereisten te stellen aan de gemeenschappelijke (bouw)delen en het onderhoud hiervan van de in beheer zijnde Verenigingen van Eigenaars.”
Wat er exact wordt gecontroleerd (steekproefsgewijs) kun je nalezen in betreffende BRL. Het gaat daarmee om het certificeren van het proces en daarmee om een Procescertificaat.
Dit is géén zogeheten Persoonscertificaat, en dit certificaat zegt dus absoluut niets over de deskundigheid van de individuele beheerders! Ook bij BRL 5016 gecertificeerde beheerders kun je dientengevolge tegen een incompetente beheerder aanlopen. Dat is jou inmiddels duidelijk, en we zien het op dit forum, ondanks eerdergenoemd certificaat, (zeer) regelmatig gebeuren.
Jij ook een prettige avond, Bob.Hi Jet,
Iedereen mag geluidsopnames maken van de vergadering, maar niemand kan daartoe worden verplicht. Nu het bestuur de vergadering heeft opgenomen kun je hen wel een kopie vragen, maar voor eisen heb je geen grond. In jouw geval kan ik me (helaas) niet voorstellen dat je de opnames gaat krijgen.
Mijn advies: de volgende vergadering zelf opnemen.
Je mag iedereen naar de vergadering sturen met jouw volmacht. Zie in jouw geval Modelreglement 1992 artikel 36.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob, NoProb, we zijn het weer eens gloeiend met elkaar eens. Vriendelijke groet, Bob. 😉
Hi Peter,
Wat een drama. Kennelijk ben je de alom bekende “roepende in de woestijn”.
Helaas kun je zelfstandig binnen de VvE niet heel erg veel uitrichten. Gelijk hebben en gelijk krijgen zijn nog steeds twee verschillende zaken. Echter, wanneer je het gelijk aan jouw kant hebt bestaat er kans dat je (uiteindelijk) ook gelijk krijgt. Andersom werkt het niet. Uit (ruime) ervaring op dit punt kan ik je mededelen dat het welhaast altijd een kwestie zal worden van in rechte afdwingen. Een goede rechtsbijstandverzekering is hiervoor onontbeerlijk, net als ruime eigen kennis van het VvE-recht. In mijn ervaring zijn algemeen juristen niet DE kenners op VvE-gebied.
Schande dat de beheerder je inzage in de stukken en besluiten weigert. Hier mag ik je voor alle zekerheid nog even wijzen op MR1992 artikel 41 lid 6. Ook dit is in rechte af te dwingen. Je hebt als lid van de VvE gelukkig wel de broodnodige rechten.
Succes en sterkte, Bob.Hi Helene,
Wat mij betreft heb je volkomen gelijk.
MR2006 stelt expliciet dat het bestuur géén machtiging behoeft voor het voeren van incassoprocedures. De jurisprudentie is conform. Daarmee is de eis van het SKW zoals jij al aangaf zonder meer “overbodig”. Het bestuur heeft die machtiging automatisch ingevolge het MR2006.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Het is al laat. Ik ga slapen. Er is een hoop mis in jouw VvE.
Je schrijft 2 verschillende personen aan onder dezelfde naam. Zelf ben ik Bob. De andere persoon is Rob. Geen van beiden heet overigens Bop.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Zie nu ook dat jouw beheerder doodleuk vergaderbesluiten niet uitvoert. Dat kan natuurlijk niet! De vergadering heeft besloten en het bestuur is, als aan de vergadering ondergeschikt orgaan van de VvE, gehouden die besluiten uit te voeren.
Mocht de beheerder botweg weigeren de genomen besluiten uit te voeren dan kun je de beheerder daarop (in rechte) aanspreken (wanprestatie/onrechtmatige daad). De zogeheten “maatman” is de norm voor presteren.
Ook is door het (nalaten te) handelen ontstane schade te verhalen op de falende beheerder. Een professioneel beheerder hoort de overeengekomen beheers-/bestuursprestatie als een goed vakman te leveren. Hier kan ook jouw eventuele rechtsbijstandverzekering je goed van pas komen/helpen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Peter,
Lastige positie waarin jij je bevindt.
Deze beheerder is én beheerder, én bestuur, én zit ook de vergaderingen (technisch?) voor!
Mag ik je aanraden om eens goed na te gaan wat er bij jullie precies aan de hand is.
Hebben jullie bijvoorbeeld de beheerder formeel, en met de benodigde besluiten, volgens de regelen der kunst, tot bestuur benoemd?
Heeft de beheerder zijn benoeming ook schriftelijk aanvaard?
Is er überhaupt een Voorzitter van de Vergadering (orgaan, verder VvdV) benoemd of zit de beheerder de vergaderingen alleen maar voor conform de beheersovereenkomst?
Wie maakt bij jullie het beleid?
Ken je de algemene voorwaarden van deze beheerder?
Zie bijvoorbeeld artikel 1.5. (Vetgedrukt door ondergetekende)
(Naam) VvE beheer BV treedt eerst op als bestuurder indien zij door de VvE (of bij een coöperatie door de ledenvergadering) is benoemd en zij deze benoeming schriftelijk heeft aanvaard. Indien (Naam) VvE beheer BV als bestuur optreedt, draagt zij geen verantwoordelijkheid voor gevoerd beleid. (Naam) VvE beheer BV treedt dan slechts als uitvoerder op van het door de VvE vastgestelde beleid.
Is er een meerprijs bedongen in de beheersovereenkomst voor het extra werk als bestuurder, naast de standaardprijs voor het beheer?
Deze beheerder komt met wat jij vertelt niet echt professioneel over wanneer ik uitga van hetgeen je mededeelt.
Bij het SKW kun je als eenling niet klagen, dat kan alleen als VvE. De vergadering zou tot het indienen van een klacht moeten/kunnen besluiten.
Vriendelijke groet, Bob.En dan kennen we ook nog zaken als overgangstermijnen en overgangsregelingen gedurende 3 jaren!
Correct, dit juristenkantoor is voorbarig, en haar tijd te ver vooruit. Heel slordig. 😉
Na de Tweede Kamer volgt er nog een Eerste. Het gaat allemaal niet zo snel als deze juristen beweren.
Vriendelijke groet, Bob.Een voorbeeldje van de site van deze beheerder ter adstructie:
SKW Kwaliteit, voor minder doen we het niet.
Waarom? Simpelweg omdat wij van mening zijn dat een optimale dienstverlening en deskundigheid om specialisatie en verdieping vragen. Door de SKW audits worden jaarlijks de kwaliteit, structuur, continuïteit en optimalisatie beoordeeld.
Wat bieden wij u? Zekerheid van gekwalificeerde processen, conform de beoordelingsrichtlijnen en binnen de wettelijke kaders.
Onze medewerkers zijn dienstverleners. Zij kunnen u vakbekwaam en deskundig ondersteunen bij allerhande werk en vraagstukken die spelen binnen uw VvE, ervaar onze diensten .Hi Peter,
Nu toch nog maar even een aanvulling op mijn eerdere post.
Voor alle duidelijkheid merk ik nogmaals op dat ik me in dit specifieke geval, vanwege een gebrek aan feitenkennis, niet wens uit te laten over de rol die de beheerder speelt/speelde. Immers, ik weet niet wat betrokken beheerder wel of niet heeft gedaan. In algemene zin plaats ik wel de volgende kanttekening.
Jouw VvE heeft zich voorzien van de diensten van een professionele VvE-beheerder. Deze beheerder laat zich voorstaan op onder andere meer dan 10 jaar professionele ervaring, gepaard aan het hebben van een SKW-certificaat.
Juist nu de VvE heeft gekozen voor een externe en professionele bestuurder/beheerder, waar zonder enige twijfel goed voor wordt betaald, mag men meer verwachten dan verstoppertje spelen achter het gebrek aan kennis en onkunde van de leden. Precies vanwege een gebrek aan kennis en kunde onder de leden kiest men door de bank genomen voor een “professional”.
In algemene zin ben ik van mening dat deze beheerder een voorlichtende functie (plicht) heeft richting de leden van de VvE. Met name de VvE-beheerder behoort te weten wat de (alle) mogelijke consequenties zijn van dit soort besluiten. Of voorlichting is gegeven of niet kan ik in dit specifieke geval niet beoordelen, maar er is wat mij betreft geen enkele twijfel omtrent het feit dat die voorlichting er wel moet zijn. Het kan onder leiding van een zogenaamd professioneel beheerder niet voorkomen dat de leden achteraf worden verrast door de consequenties van het toestemmen in het besluit.
Met vriendelijke groet, Bob.