Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hi Colin,
Alle antwoorden op de vragen die je jezelf stelde, en waar je je suf over praktiseerde, kun je vinden in de openbare stukken. Het complete verhaal ligt nu al een tijdje in de Tweede Kamer. Zie onderstaande link:
https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/wetsvoorstellen/detail?id=2016Z10554&dossier=34479
Vriendelijke groet, Bob.Hi Wim,
Het gaat om een minimale jaarlijkse reservering.
Het wetsvoorstel ligt nog steeds in de Tweede Kamer, en het is onwaarschijnlijk dat 1-1-17 wordt gehaald.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Desiré,
Goed dat je voor jezelf opkomt. Je staat volkomen in je recht.
Alle besluiten van de vergadering om af te wijken van de akte van splitsing zijn per definitie nietig, afwijken van de akte kan en mag domweg niet.
Het doet me ook goed om te horen dat de verkopend je zo goed ondersteunt. Kennelijk heeft de makelaar een ruime taakopvatting. Goede reclame!
Heel verstandig dat je ook het juridisch loket betrokken hebt. Ook zij kunnen je heel goed helpen.
Ik hoop voor je dat een heldere en stevige brief aan het bestuur (en de leden) van de VvE hen mag overtuigen van jouw gelijk. Dat is voor allen de eenvoudigste en minst onplezierige weg om tot een oplossing te geraken.
Mocht je nog vragen hebben, of meer hulp nodig hebben, dan hoor ik het wel.
Veel succes en tot schrijvens, Bob.Hi Desiré,
Nog even een aanvulling.
Na teruglezen zag ik weer dat je naar mijn idee jouw breukdeel (8/55) al hebt gevonden. Dat zou mijns inziens betekenen dat je de akte al hebt.
Jouw bijdrage in de kosten van de VvE zou op het breukdeel moeten zijn gebaseerd, en niet zoals ik eerder al schreef naar 1/6e deel (zoals je volgens mij zelf aangeeft). Stemmen zijn iets anders dan breukdelen.
Zie hiervoor MR1973 hoofdstuk G artikel 23.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Desiré,
Mooi dat we nu weten welk MR van kracht is. We gaan verder uit van het standaard MR1973.
Let wel, het kan zijn dat in de akte van splitsing wijzigingen op dit MR zijn aangebracht, en de akte gaat in dat geval vóór het MR. De akte van splitsing kun je zelf eenvoudig opvragen bij het kadaster, mocht je de akte nog niet hebben. Om zeker te zijn van jouw zaak heb je de akte wel nodig.
Allereerst zou je even moeten kijken naar artikel 2. Dat artikel geeft aan wat gemeenschappelijk is. Zie in elk geval dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn, net als de kozijnen daarin. Nogmaals, de akte kan dit artikel net als alle andere artikelen hebben aangevuld en/of gewijzigd. De VvE moet alle gemeenschappelijke zaken onderhouden, daar kan de vergadering geen verandering in brengen, en ook niet via artikel 28 lid 1. Dat artikel handelt over het huishoudelijk reglement (HHR), en in het HHR mag/kan niets (be)staan wat strijdig is met de akte van splitsing. De akte blijft altijd allesbepalend, totdat de akte zelf wordt gewijzigd, maar dat vereist heel veel tijd, geld en onder andere een gang naar de notaris.
Dan maar even het afdakje. Zie hiervoor de artikelen 6 en 7. Tenzij de vergadering expliciet en aantoonbaar heeft besloten dat de onderbuur het afdakje daadwerkelijk mag plaatsen is het afdakje zonder de vereiste toestemming geplaatst, en daarmee illegaal. Alleen al over deze kwestie is heel veel te schrijven, maar dat al ik nu niet doen. Het is in elk geval niet de bedoeling dat jij opdraait voor meerkosten door onrechtmatig aanbrengen van afdakjes door onderburen.
De VvE heeft kosten. Wat die kosten zijn vind je in artikel 17. Zie hier met name voor jouw geval de leden a en b. Het beheer en onderhoud worden nader geregeld in artikel 37. Zie daar met name de leden 1 en 2.
Helaas meen ik uit jouw posts te lezen dat de leden van jouw VvE bij tijd en wijle een geheel eigen interpretatie van akte en MR hebben gehanteerd, en het is niet eenvoudig om dat zomaar even recht te trekken.
Ik hoop dat je met bovenstaande weer een beetje verder bent. Mocht je nog vragen hebben dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Desiré,
De vereisten voor quorum en stemverhouding die jij noemt stammen uit de modelreglementen 1973 en 1983.
Kun je me vertellen welk modelreglement bij jou van kracht is (staat in de akte van splitsing )?
Met de quorum- en stemvereisten die jij noemt kan een vergadering de splitsingsakte NOOIT wijzigen. De akte van splitsing staat in jouw geval als een huis.
Ik heb het vermoeden dat je het recht aan jouw kant hebt, maar ik heb meer informatie nodig om je echt uitsluitsel te kunnen geven. De akte en het modelreglement zijn van doorslaggevend belang. Hoor wel welk modelreglement van kracht is.
Vriendelijke groet, Bob.Naar aanleiding van de 2e post van Carla in deze thread heb ik nog even navraag gedaan bij een paar notarissen. Dit omdat haar stelling voor mij nieuw was. Hieronder het antwoord dat ik mocht ontvangen, opdat forumbezoekers door deze thread niet op het verkeerde been komen te staan.
Quote
Een notaris is alleen verplicht om afschriften van eigen akten af te geven aan partijen (bijv. verkoper en koper) bij die akte.
Voor alle andere (niet eigen) akten is het opvragen (bij het kadaster of een ander kantoor) een dienstverlening, maar geen verplichting.
Wanneer u een appartement(srecht) koopt ligt het allereerst op de weg van verkoper en de verkopend makelaar om voor een afschrift/kopie van de splitsingsakte te zorgen. Eventueel kan bij de VVE een exemplaar worden verkregen.
Unquote
Met vriendelijke groet, Bob.Hi Berend,
Citaat en parafrase.
Merk wel op dat je met deze wijze van publiceren (het plaatsen van het huishoudelijk reglement op internet, zie daarboven) naar de letter niet hebt voldaan aan het door mij eerder geciteerde artikel 44 lid 3 van MR1983 (dat immers voorschrijft dat je iedere nieuwe eigenaar moet laten tekenen).
Vriendelijke groet, Bob.Hi Berend,
Graag gedaan.
Wat mij betreft goed om het huishoudelijk reglement op internet te plaatsen zodat alle eigenaars het vigerende stuk kunnen inzien. Ruime bekendheid en eenvoudig raadpleegbaar is nooit weg.
Merk wel op dat je met deze wijze van publiceren naar de letter niet hebt voldaan aan het door mij eerder geciteerde artikel 44 lid 3 van MR1983.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Berend,
Wat mij betreft correct.
De nieuwe eigenaar heeft zich, net als alle andere eigenaars, gewoon te houden aan het huishoudelijk reglement zoals dat van kracht is, en hij of zij kan zich niet verstoppen achter het (vermeende) feit dat de oude eigenaar hem of haar iets niet heeft verteld.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Berend,
Iedere eigenaar is zonder meer gebonden aan het huishoudelijk reglement wanneer de vergadering haar besluit heeft genomen. Het is niet nodig dat alle respectieve eigenaars daar ook nog eens een handtekening onder zetten. Het (rechtsgeldige) vergaderbesluit bindt alle eigenaars.
Lid 3 zegt slechts iets over de verkrijger (een nieuwe eigenaar) die na vervreemding van het appartementsrecht het appartement in gebruik neemt. De verklaring stelt zeker dat de nieuwe eigenaar op de hoogte is met het vigerende huishoudelijk reglement.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Berend,
Voor het antwoord op jouw aanvullende vraag citeer ik lid 2 van artikel 44 van het MR1983.
2. Het huishoudelijk reglement kan door de vergadering slechts worden vastgesteld, gewijzigd en aangevuld met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. Artikel 38 vijfde lid is van overeenkomstige toepassing.
Hiermee is het antwoord dus ja.
Over wie wat ondertekent staat het volgende geschreven in lid 3 van het hierboven aangehaalde artikel.
3. Bij vervreemding van een appartementsrecht is de verkrijger, die het privé gedeelte zelf in gebruik wil nemen, verplicht een verklaring te tekenen dat hij de bepalingen van het huishoudelijk reglement zal naleven.
Mogelijk begrijp ik jouw vraag verder niet goed. Direct van kracht is in beginsel waar, zodra het besluit rechtsgeldig (lid 2 art. 44) is genomen. Je moet je echter wel realiseren dat er mogelijk sprake zou kunnen zijn van een nietig en/of vernietigbaar besluit dat nog kan worden aangevochten. Kun je me aangeven waar je met het direct van kracht naar toe zou willen?
Vriendelijke groet, Bob.