Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Vertrekpunt in de deze is artikel 2:48 BW lid 2. Dot artikel bepaalt dat de controle wordt verricht door een raad van commissarissen. Ontbreekt een raad van commissarissen-hetgeen bij VvE’s veelal zo is-, dan kan de controle worden verricht door een accountant ( in de zin van art:2 393 lid 1 BW ).
Indien geen verklaring van een accountant wordt overlegd ( anders gezegd: door de VvE is geen accountant in de arm genomen), dan benoemt de vergadering van eigenaars jaarlijks een commissie van tenminste 2 leden die geen deel mogen uitmaken van het bestuur.
Deze commissie wordt ook wel de kascommissie genoemd. Een VvE is dus niet wettelijk verplicht een accountant de jaarstukken respectievelijk jaarrekening te laten controleren. Er kan worden volstaan met een kascommissie.Het grappige nu is dat in de Modelreglementen van 1973, 1983 en 1992, niets te vinden is over enige regeling met betrekking ten aanzien van een kascommissie.
De VvE’s die vallen onder deze Modellen zouden dus, heel strikt genomen, zich moeten verhouden tot art.2:48 lid 2 BW.Maar de literatuur en jurisprudentie laten gaandeweg niet onbetuigd.
Het BW wijzigen is, naar mijn idee, niet bij elke stap die in de praktijk genomen wordt ( lees ook besluiten in de rechtbank )te veranderen/wijzigen.
Vandaar dat er in het MR 2006 voor het eerst sprake is van een kascommissie.
En in MR 2017 gaat men nog een stapje verder door te bepalen dat de vergadering van eigenaars “al dan niet uit haar midden” de leden van de kascommissie benoemt.
Waarmee in elk geval de mogelijkheid ontstaat om de controle door externen uit te laten voeren.Tot zover de strikt juridische werkwijze.
Wanneer je de ontwikkelingen in deze kwestie op een rijtje zet, dan vermoed ik dat het uitbesteden van de controle , uiteraard met toestemming van de vergadering( die is de opdrachtgever) mede i.v.m. de kosten, aan een gespecialiseerde partij, zomaar wel stand zou kunnen houden bij de rechter.
Wellicht op grond van redelijkheid en billijkheid.( voortschrijdend inzicht)Want wat zou een VvE die zich gehouden weet aan MR 1992 aan moeten vangen wanneer er aan de geschreven wet uit het BW, niet kán worden voldaan?
Geen raad van commissarissen, geen bevoegde accountant volgens BW, en geen leden van de VvE die de kascontrole willen of kunnen uitvoeren?Wie begint er een proefproces? ( grapje )
Graag gedaan, Patrick. Ik hoop dat je/jullie er mee verder kunnen.
Ook voor jou een goed weekend en een vriendelijke groet,
CarlaPatrick,
Ik denk dat wanneer je een wijziging aan wilt brengen in het huishoudelijk reglement, dat een ieder zal moeten weten welke wijziging het betreft. Dus zal voor de vergadering duidelijk moeten zijn wat de wijziging inhoudt en waarom je het wilt wijzigen.
Kijk, wanneer het er maar één of twee zijn, kan je die, tijdens de vergadering inbrengen en voorleggen ter bespreking en eventueel goedkeuring.
Zijn het er heel veel meer, dan ook zal je die per veranderend onderwerp moeten voorleggen en daarover besluiten.
Je zou het nog kunnen ondervangen door te zorgen dat er bij de stukken van de vergadering een uitgebreide toelichting wordt verstrekt met alle wijzigingen. Incl. de nummering, als verwijzing naar de oude artikelen, die men doorgaans al in zijn/haar bezit heeft en de teksten van de nieuwe regels.
Zodat een ieder helder en duidelijk de wijzigingen kan vergelijken, alvorens er over te kunnen stemmen.Vervolgens zou je dan tijdens de vergadering de ruimte moeten bieden aan de leden met de vraag of e.e.a. duidelijk is en of er nog vragen zijn.
Wanneer dit soepel verloopt, dan zou het kunnen uitmonden in twee vergaderbesluiten: het laten vervallen van het huidige huishoudelijk reglement en aanvaarden van het nieuwe.
Zo niet, dan zal er m.i. toch echt per wijziging besloten moeten worden.
Ik denk niet dat je hier een wetsartikel voor zal kunnen vinden, want het is al gelegen in het feit dat een huishoudelijk reglement ( incl. aanvullingen /wijzigingen) moet worden goed gekeurd door de leden.
Succes en met vriendelijke groet,
CarlaBeste Patrick,
Een huishoudelijk reglement is niet wettelijk verplicht. Maar KAN wel worden opgemaakt én vastgesteld door de leden van de VvE.
De info hierover kan je vinden in het Modelreglement welke geldend is voor de VvE van betrokkenen.b.v. MR.1973: art.28 lid 1, MR.1983: art.44 lid 2, MR.1992:art.44 lid 2.
Wanneer het de bedoeling is het gehele huidige huishoudelijk reglement te laten vervallen , dan zal dit een besluit moeten zijn van de vergadering. De vergadering kan vervolgens besluiten om het geheel nieuwe huishoudelijk reglement al of niet goed te keuren.
Let hierbij goed op welke stemverhouding, gegeven in genoemde Modelreglementen, hierbij verplicht is. ( altijd een gekwalificeerde! )
Wordt het huishoudelijk reglement op onderdelen gewijzigd, dan zal er m.i.per onderwerp gestemd dienen te worden.
Met vriendelijke groet,
CarlaOh ja, ik snap je frustratie zeker wel. Maar je kan alleen van nalatigheid spreken wanneer de beheerder een opdracht had gekregen van de vergadering om e.e.a. uit te gaan zoeken en die opdracht naast zich neergelegd zou hebben.
Dat het beheer en, naar blijkt, ook het bestuur en, heel eerlijk, ook de leden deze situatie hebben laten bestaan hoeft niet direct te maken te hebben met kennis en kunde maar wel met een zekere mate van berusting ( het is nu eenmaal zo ) en vervolgens doorgaan met leven.
Ben maar blij dat je hier niet alléén in staat maar ook bij mede-eigenaars de lampjes aan het branden hebt gekregen.
Nogmaals veel succes met de a.s. ALV.
Met vriendelijke groet,
CarlaBeste VD,
Je verhaal toont maar weer eens aan wat de gevolgen kunnen zijn, wanneer de leden van een VvE min of meer akkoord gaan met een bestaande situatie. Er zijn dus vragen gesteld, zo schrijf je, en met het antwoord is men, naar blijkt, akkoord gegaan.
Sterker …. de leden van de VvE zijn niet min of meer akkoord gegaan, maar hebben, kennelijk, al die jaren de jaarrekening en de notulen van de vergaderingen , goed gekeurd.
Voor zover mijn kennis reikt, ben ik bang dat je, hierdoor onvoldoende grond hebt om de beheerder aansprakelijk te stellen.
Er is blijkbaar ook bij het bestuur geen lampje gaan branden!
De VvE mag blij zijn dat dit wel gebeurde bij jou.
Het zal niet de eerste keer zijn dat een bestaande situatie in een VvE maar door hobbelt totdat er een nieuwe eigenaar komt die ergens kritisch naar gaat kijken en de boel wakker roept.
Succes met de a.s. vergadering.
Met vriendelijke groet,
CarlaDat zal voor een gemachtigde net zo moeilijk zijn.
Werk aan de winkel voor het bestuur.
Ga in gesprek met de eigenaar en zo mogelijk ook met de gemachtigde.Maak direct aan het begin van de vergadering met alle aanwezigen de afspraak over gewenst gedrag tijdens de vergadering.
Beste Ron,
Ik herken, helaas, heel veel van wat je beschrijft. Triest maar waar!
Mag ik opmaken uit hetgeen je naar voren brengt dat jij zelf een van de kritische eigenaars bent in jouw VvE?
Zo ja, dan kan ik je alleen maar adviseren om scherp de regelgeving te blijven volgen én te hanteren.Het kan wel snel gezegd zijn om te zorgen voor een nieuw bestuur en/óf beheerder…..maar dat is in een gepolariseerde VvE geen eenvoudige opgave
Blijf objectief, aan de subjectieve elementen voorbij, betrokken.
Uiteindelijk zal een ieder, bestuur, beheer én de leden zich altijd dienen te houden aan wat in de reglementen en de wet is vastgelegd.
Dát is, alle vriendjespolitiek ten spijt, het enige wat je kan en moet bewaken.Wens je goede moed.
met vriendelijke groet, Carla- Deze reactie is gewijzigd 7 maanden, 3 weken geleden door -.
Ik kan me er alles bij voorstellen dat het als lastig kan worden ervaren, wanneer een VvE-lid een vraag gaat stellen aan een uitvoerder, die werkt in opdracht van het bestuur.
Tegelijk…. er staat nergens beschreven dat dit NIET mag!Je zou je af kunnen vragen WAAROM een VvE-lid, nadere info vraagt aan de uitvoerder?
Daar ligt een oorzaak onder, toch!Wanneer een bestuur en ook de beheerder al eerder blijk hebben gegeven in het tekort schieten aan kennis en transparantie én onvoldoende over communicatieve vaardigheden te beschikken om het gesprek aan te gaan….dan ontstaat er zomaar een situatie waarin een lid van de VvE zijn/haar info ‘buiten de deur’gaat zoeken.
IL, zou je misschien iets prijs kunnen/willen geven betreffende de vijf aanvullende verweren.
Alvast dank en succes met je handelen.Beste Pierre,
Kijk eerst even in de voor jullie geldende Splitsingsakte of er met betrekking tot dit onderwerp, aanvullende eisen zijn opgenomen.
Vooralsnog ben ik van mening dat, nu blijkt dat het eerder genomen besluit mogelijk niet het juiste was, de ALV kan overgaan tot intrekking of herroeping van dat besluit.
Geen speciale eisen dus, maar netjes agenderen en met een degelijke onderbouwing voorleggen aan de ledenvergadering.
Wanneer de vergadering akkoord is met de intrekking of herroeping kan overgegaan worden tot het nemen van een nieuw besluit.
Met vriendelijke groet,
CarlaBeste Vragensteller,
Zelf heb ik geen kennis betreffende jouw onderwerp. Heb wel mee gelezen.
Bij toeval kwam ik dit topic tegen. Ik denk dat je hierin wel je antwoord kan vinden. Veel succes.Met vriendelijke groet,
CarlaBeste vragensteller,
Het is nu eenmaal heel lastig om een inschatting te geven van je kansen bij een rechtsgang in deze.
Tegelijk denk ik, op grond van de door jou aangeleverde gegevens m.b.t. de loop der dingen, dat er een gebrek zou kunnen zijn aan redelijkheid en billijkheid.
Jij kocht immers een appartementsrecht waarvan jij niet kon weten dat het recht belast zou zijn met een verbouwing die niet is goedgekeurd door de VvE in 2018.Als ik jou was zou ik zorgen voor alle schriftelijk vastgelegde informatie vanaf 2018, die te maken hebben met het geplaatste dakraam. Denk hierbij aan alle notulen vanaf 2018 en de klachtenprocedures m.b.t. het dakraam en de oplossingen daarvoor, incl. de betaalde facturen.
Je zou ook nog schriftelijk antwoord kunnen vragen aan het bestuur op welke grond zij van mening zijn de kwestie nu geheel op jouw bordje te leggen. Die grond zullen zij ook kenbaar moeten maken aan de rechtbank.
Zorg dus voor een goed dossier. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, schakel die dan in. Zo nee, schakel dan een deskundig advocaat in en betaal desnoods voor een eerste gesprek om je kansen in te kunnen schatten.
Ik ben benieuwd. Wens je succes.
Met vriendelijke groet,
CarlaBeste ERH,
Pachten is ’n woord wat gebruikt wordt wanneer de pachter de grond gaan gebruiken voor bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. 😉
Je wens gaat uit naar huren of kopen.
In beide gevallen zal de VvE, in vergadering bijeen, hierover via stemming moeten besluiten.
Waarbij eerste gekeken zal moeten worden of die mogelijkheid wel/niet is toegestaan, dit is in de Splitsingsakte van de VvE te vinden. Het huidige bestuur en/of de beheerder kan dit nagaan.Bij koop/verkoop zal je er rekening mee moet houden, zo deze handeling is toegestaan, dat de Splitsingsakte van de VvE gewijzigd zal moeten worden.
Hier heb je dan een notaris voor nodig en is al snel een kostbare zaak.Succes en een vriendelijke groet,
CarlaBeste Stijn,
Wanneer je juridisch gedoe wilt voorkomen, begin dan NIET aan het verplaatsen/bewaren/weggooien van zaken die een ander toebehoren.
Wanneer het HHR er duidelijk over is dan kan je de veroorzaker aanspreken op het feit dat hij/zij zich aan de regels dient te houden.
Wanneer er ook een boetebeding is opgenomen in het HHR. pas dit dan toe, volgens de regelen der kunst.
Is er geen boetebeding opgenomen, neem dat dan alsnog op in het HHR. En voer dit dan ook uit.Blijft men hardnekkig weigeren aan de regels uit het HHR te voldoen, dan zit er niets anders op dan een gang naar de rechter om het doel te bereiken.
Succes.
met vriendelijke groet, Carla