Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wellicht even handig voor alle techneuten , op de site van: laadpunt.nl, kan je je verdiepen in het technische deel voor wat betreft laadpalen en de VvE.
Voor het scheiden van feiten en aannames brengt de site van: vve laadloket, wellicht helderheid.
Terug naar de vraag van @ Geurt,van 18 mei jl., wanneer hij met Modelreglement 2017 in de hand, voldoet aan de voorwaarden zoals deze zijn gesteld, én hem gebleken bekend zijn, lijkt mij zijn kans van slagen bij de rechter, groot.
Wens hem dan ook graag alle succes en hoop dat we hier nog eens mogen vernemen hoe e.e.a. is verlopen.
Fijn Pinksterweekend voor allen.
@ Dissident, in antwoord op je vraag:
Wanneer je weet bij welke branche vereniging jullie beheerder is aangesloten, dan kan je ‘wat zij doen’ vinden via de site van die betreffende vereniging. ( b.v. BVVB )Maar, besef wel dat je óók daar e.e.a. aan zal moeten tonen bij het deponeren van een klacht.
Fijn @ Geurt. Je was, in mijn optiek, ook glashelder. EN….zelf ook al goed op de hoogte.
Ik deel helaas je vrees.
Zo jammer!Wens je graag goede moed en bevestiging van je/jullie wens.
Met vriendelijke groet,
Carla@ Hermans, dank voor je positieve bijdrage in dit topic. Ook wel weer eens fijn om te lezen.
@ DickOz, ik vraag me af, hoewel ik geen idee heb van de plaatselijke situatie van @ Geurt, of het argument ‘architectonisch’ hier van invloed zou kunnen zijn?
@ VvE-stem, het is inmiddels wel duidelijk dat je mordicus tegen laadpalen in relatie met een VvE bent.
Dat mag natuurlijk!
Echter bereidt je er maar op voor dat geen lieve vadertje of moedertje zal zijn die dit tegen kan gaan houden.In MR 2017, is het al geregeld, waarbij opgemerkt dat nog niet alle voorwaarden bekend zijn die nog opgenomen kunnen worden in de notificatie-wet, die van kracht zal worden via een AmvB., en daarna dus ook voor alle oudere Modelreglementen van toepassing zal zijn.
Zo zou het b.v. niet ondenkbaar zijn dat, mocht een ondergrondse parkeergarage niet aan , de dan toegepaste voorwaarden voldoen, dat eerst in orde gemaakt dient te worden, alvorens over te gaan tot het plaatsen van laadpalen. En, hou je maar vast……deze kosten komen ten laste van de VvE om de doodeenvoudige reden….veiligheid voor iedereen!
Overigens denk ik dat je @ Geurt niet goed gelezen hebt. Hij gaat GEEN gebruik maken van de aansluiting van de VvE, maar wil de aansluiting juist in eigen meterkast.
Kosten, uiteraard voor de aanvrager.Dank @ Geurt, voor je reactie en toegevoegde info.
De beheerder gaat inderdaad in tegen hetgeen is vastgesteld in jullie MR 2017. Hij/Zij zit dus fout en is m.i. onaanvaardbaar. Het argument van de beheerder, wordt nu juist door jullie MR overruled!
Tevens is het , zo zeg je het, dat aanleggen van de leidingen, door de meterkasten van mede-eigenaars, al helemaal wordt afgekeurd.
Vraagje: Is dit ook een ‘ besluit van de beheerder en of bestuur’, of is deze mogelijkheid besproken in een leden vergadering?
Met andere woorden: Is deze mogelijkheid door de eigenaars weg gestemd?
Op grond van weigering gebruik te maken van hun privé ruimten?Zo ja, dan blijft er niets anders over dan buitenlangs. Wanneer dit onder genoemde voorwaarden veilig kan, dan maak je m.i. een goede kans bij de rechter.
Mochten jullie daartoe over gaan, zou je ons dan van het verdere verloop van deze kwestie, alhier, op de hoogte willen brengen/houden?
Alvast veel dank en succes.Met vriendelijke groet,
Carla@ Geurt, ik deel de reactie van @ Rob.
Je doet een beroep op het voor jullie VvE geldende MR van 2017, welke voorziet in het willen plaatsen van een laadpaal op een parkeerplaats in eigendom.Mag ik je vragen op welke grond het bestuur/het beheer/de VvE meent dit tegen te kunnen houden?
En…..gaat het hier om parkeerplaatsen in een parkeergarage?Je zal idd. wel moeten voldoen aan de voorwaarden zoals :
– een erkende installateur
– een uitgewerkt werkplan
– overleg van een certificaat/garantie document
– toestemming opstalverzekeraar.Wanneer er wel sprake is van een parkeergarage, dan zal die moeten voldoen aan de regelgeving van het jongste bouwbesluit. ( Bbl. 2024)
De exacte omschrijving van de voorwaarden, liggen nog niet vast, en kunnen dus nog aan wijzigingen onderhevig worden.
Maar zoals de kaarten er nu liggen, kan jou/jullie niets in de weg liggen.
@ VvE-stem vraagt:”Hoe wordt die € 4500,00 in rekening gebracht?”
Daar is , als ik je goed lees, geen sprake van. Immers je geeft aan dat dit kosten zouden zijn voor het verzwaren van de gemeenschappelijk capaciteit, die door die juist NIET te gaan belasten. Maar de aansluitingen te laten aanbrengen in de eigen woning.
Even een kleine correctie op jouw redenering VvE-stem, als je mij toestaat….je zegt ” Dat laat maar weer eens zien dat in het belang van de VvE de realiteit een hogere prioriteit heeft dan de statuten op papier”….. Ik denk nl. dat het toch door laten gaan van de werkzaamheden te maken heeft met het feit dat de verzoeker onvoldoende belang had. Hier is dus m.i. het persoonlijke belang ondergeschikt aan het algemeen belang van de VvE.
Nu nog even terug naar de kascontrole kwestie:
Ik denk dat we het wel met elkaar eens zijn dat de VvE verplicht is een jaarlijkse kascontrole uit te laten voeren.
Geen raad van commissarissen, geen probleem.
Geen opdracht aan een accountant, ook geen probleem.
Wat over blijft is het benoemen van minstens 2 leden, al of niet uit hun midden.
Er wordt verder geen enkele aanwijzing of restrictie vermeld waar die minstens 2 leden aan moeten voldoen.
Dat kunnen dus 2 leden zijn van de VvE die zich beschikbaar stellen, met voldoende of onvoldoende kennis om die controle uit te gaan voeren.
Dit geldt evengoed voor de 2 leden die van buiten de VvE komen benoemd kunnen worden, een zoon van eigenaar X en een dochter van eigenaar Y, b.v.
Of een goede kennis van eigenaar X en een bevriende relatie van eigenaar Y.
Je zou ze zelfs zomaar van de straat kunnen plukken….of via relaties bij b.v. de plaatselijke voetbalclub, toch! 🙂
Nogmaals geen nadere aanduiding waar de 2 aan moeten voldoen.Maar…….wat recht overeind blijft is het feit dat de 2 benoemd dienen te worden door de leden van de VvE , in vergadering bijeen, geagendeerd en met een rechtsgeldig besluit ( aanwezig quorum ) genomen.
( voor een verzwaarde meerderheid bij stemming is m.i. geen grond, tenzij genoemd in de Splitsingsakte ( als aanvulling op het MR.)Het ligt vervolgens, als verantwoordelijkheid bij het hoogste orgaan de VvE, aan hoe scherp zij het onderwerp zullen bevragen, alvorens toestemming te gaan geven.
Dit alles in overweging nemende zie ik dan ook geen enkel bezwaar om een besluit te nemen de kascontrole uit te laten voeren door een deskundig buro, zoals kascontrole.com.
Omdat de wet voorschrift dat er minstens 2 leden benoemd moeten worden, kan ik me voorstellen dat wanneer er inderdaad sprake is van het inhuren van b.v. genoemd buro, je wel vast laat leggen wie de 2 leden zijn.
Je geeft immers, als VvE, toestemming, maar dat doe je dan niet aan ‘het buro XYZ, maar aan 2 leden, van dat buro, die met naam en toenaam genoemd worden in de notulen.Die 2 leden komen dan vervolgens ook naar de vergadering om verslag uit te brengen.
Volgens mij heb je dan geheel voldaan aan wat de wet voorschrijft.
Dank Rob, voor je reactie die ik wel volg.
Blijft dus idd. overeind dat wanneer die verklaring ontbreekt, de VvE vervolgens minstens 2 leden voor een kascommissie moeten benoemen, al dan niet uit hun midden.
Zou het dan, voor jou, juridisch kloppend kunnen zijn of worden, wanneer er binnen de VvE geen leden te vinden zijn, de VvE op zoek gaat naar minstens 2 leden ‘van buiten’, en die vindt bij b.v. kascontrole.com.
Dit dan incl. een schriftelijke bevestiging dat er minstens 2 leden van die organisatie de opdracht uitvoert?Leuk Rob, dat je het op scherp gaat zetten. 😉
Ik ben mij bewust dat je geen vraag mag beantwoorden met een wedervraag.
Ik ga het toch doen ;-)excuus…Stel ( heb eigenlijk een hekel aan stel dat …..) maar stel dat jij, je je inschrijft bij de KvK als kascontrole-expert en je bent ook nog eens een accountant die voldoet aan art.2:393 lid 1 BW……en je krijgt de opdracht van een VvE …..dan voldoe je volledig aan de eisen genoemd in BW 2:48., toch!
Ook dan is er sprake van 1 in plaats van minstens 2!
Rob, beide door jou aangedragen uitspraken gaan over dezelfde VvE uit de jaren 2013 en 2014.
Destijds kon de rechter niet anders oordelen dan dat hij/zij deed.
Inmiddels is er veel literatuur en jurisprudentie verschenen met als gevolg de aangescherpte/ veranderende regelgeving van de latere Modelreglementen.
Strikt genomen heb je natuurlijk gelijk. Wanneer een VvE zich gebonden weet aan b.v. MR 1992, dan zou een rechter nog steeds kunnen oordelen zoals hij/zij deed in 2013/2014.
Tegelijk denk ik dat wat er b.v. is opgenomen in MR 2017 dat de leden ook gekozen mogen worden “al dan niet uit hun midden”…..( woorden die immers ook niet zijn opgenomen in het BW….. ) er ruimte zou kunnen ontstaan voor de VvE’s die worstelen met het benoemen van een kascommissie uit eigen gelederen.
Daarmee is jouw vraag nog niet beantwoord. Een proefproces zou dit antwoord wel op kunnen leveren. Hoewel…..ook de rechtspraak is niet altijd zwart/wit. Wellicht met de termen van redelijkheid en billijkheid onderbouwd zou je zomaar een extern buro ( anno 2026 ) in mogen/kunnen schakelen. Wie weet! 🙂
Vertrekpunt in de deze is artikel 2:48 BW lid 2. Dot artikel bepaalt dat de controle wordt verricht door een raad van commissarissen. Ontbreekt een raad van commissarissen-hetgeen bij VvE’s veelal zo is-, dan kan de controle worden verricht door een accountant ( in de zin van art:2 393 lid 1 BW ).
Indien geen verklaring van een accountant wordt overlegd ( anders gezegd: door de VvE is geen accountant in de arm genomen), dan benoemt de vergadering van eigenaars jaarlijks een commissie van tenminste 2 leden die geen deel mogen uitmaken van het bestuur.
Deze commissie wordt ook wel de kascommissie genoemd. Een VvE is dus niet wettelijk verplicht een accountant de jaarstukken respectievelijk jaarrekening te laten controleren. Er kan worden volstaan met een kascommissie.Het grappige nu is dat in de Modelreglementen van 1973, 1983 en 1992, niets te vinden is over enige regeling met betrekking ten aanzien van een kascommissie.
De VvE’s die vallen onder deze Modellen zouden dus, heel strikt genomen, zich moeten verhouden tot art.2:48 lid 2 BW.Maar de literatuur en jurisprudentie laten gaandeweg niet onbetuigd.
Het BW wijzigen is, naar mijn idee, niet bij elke stap die in de praktijk genomen wordt ( lees ook besluiten in de rechtbank )te veranderen/wijzigen.
Vandaar dat er in het MR 2006 voor het eerst sprake is van een kascommissie.
En in MR 2017 gaat men nog een stapje verder door te bepalen dat de vergadering van eigenaars “al dan niet uit haar midden” de leden van de kascommissie benoemt.
Waarmee in elk geval de mogelijkheid ontstaat om de controle door externen uit te laten voeren.Tot zover de strikt juridische werkwijze.
Wanneer je de ontwikkelingen in deze kwestie op een rijtje zet, dan vermoed ik dat het uitbesteden van de controle , uiteraard met toestemming van de vergadering( die is de opdrachtgever) mede i.v.m. de kosten, aan een gespecialiseerde partij, zomaar wel stand zou kunnen houden bij de rechter.
Wellicht op grond van redelijkheid en billijkheid.( voortschrijdend inzicht)Want wat zou een VvE die zich gehouden weet aan MR 1992 aan moeten vangen wanneer er aan de geschreven wet uit het BW, niet kán worden voldaan?
Geen raad van commissarissen, geen bevoegde accountant volgens BW, en geen leden van de VvE die de kascontrole willen of kunnen uitvoeren?Wie begint er een proefproces? ( grapje )
Graag gedaan, Patrick. Ik hoop dat je/jullie er mee verder kunnen.
Ook voor jou een goed weekend en een vriendelijke groet,
CarlaPatrick,
Ik denk dat wanneer je een wijziging aan wilt brengen in het huishoudelijk reglement, dat een ieder zal moeten weten welke wijziging het betreft. Dus zal voor de vergadering duidelijk moeten zijn wat de wijziging inhoudt en waarom je het wilt wijzigen.
Kijk, wanneer het er maar één of twee zijn, kan je die, tijdens de vergadering inbrengen en voorleggen ter bespreking en eventueel goedkeuring.
Zijn het er heel veel meer, dan ook zal je die per veranderend onderwerp moeten voorleggen en daarover besluiten.
Je zou het nog kunnen ondervangen door te zorgen dat er bij de stukken van de vergadering een uitgebreide toelichting wordt verstrekt met alle wijzigingen. Incl. de nummering, als verwijzing naar de oude artikelen, die men doorgaans al in zijn/haar bezit heeft en de teksten van de nieuwe regels.
Zodat een ieder helder en duidelijk de wijzigingen kan vergelijken, alvorens er over te kunnen stemmen.Vervolgens zou je dan tijdens de vergadering de ruimte moeten bieden aan de leden met de vraag of e.e.a. duidelijk is en of er nog vragen zijn.
Wanneer dit soepel verloopt, dan zou het kunnen uitmonden in twee vergaderbesluiten: het laten vervallen van het huidige huishoudelijk reglement en aanvaarden van het nieuwe.
Zo niet, dan zal er m.i. toch echt per wijziging besloten moeten worden.
Ik denk niet dat je hier een wetsartikel voor zal kunnen vinden, want het is al gelegen in het feit dat een huishoudelijk reglement ( incl. aanvullingen /wijzigingen) moet worden goed gekeurd door de leden.
Succes en met vriendelijke groet,
CarlaBeste Patrick,
Een huishoudelijk reglement is niet wettelijk verplicht. Maar KAN wel worden opgemaakt én vastgesteld door de leden van de VvE.
De info hierover kan je vinden in het Modelreglement welke geldend is voor de VvE van betrokkenen.b.v. MR.1973: art.28 lid 1, MR.1983: art.44 lid 2, MR.1992:art.44 lid 2.
Wanneer het de bedoeling is het gehele huidige huishoudelijk reglement te laten vervallen , dan zal dit een besluit moeten zijn van de vergadering. De vergadering kan vervolgens besluiten om het geheel nieuwe huishoudelijk reglement al of niet goed te keuren.
Let hierbij goed op welke stemverhouding, gegeven in genoemde Modelreglementen, hierbij verplicht is. ( altijd een gekwalificeerde! )
Wordt het huishoudelijk reglement op onderdelen gewijzigd, dan zal er m.i.per onderwerp gestemd dienen te worden.
Met vriendelijke groet,
CarlaOh ja, ik snap je frustratie zeker wel. Maar je kan alleen van nalatigheid spreken wanneer de beheerder een opdracht had gekregen van de vergadering om e.e.a. uit te gaan zoeken en die opdracht naast zich neergelegd zou hebben.
Dat het beheer en, naar blijkt, ook het bestuur en, heel eerlijk, ook de leden deze situatie hebben laten bestaan hoeft niet direct te maken te hebben met kennis en kunde maar wel met een zekere mate van berusting ( het is nu eenmaal zo ) en vervolgens doorgaan met leven.
Ben maar blij dat je hier niet alléén in staat maar ook bij mede-eigenaars de lampjes aan het branden hebt gekregen.
Nogmaals veel succes met de a.s. ALV.
Met vriendelijke groet,
Carla