Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Eppo,
Je maakt een denkfout. Je bent niet bezig om je eigen huis te kopen maar je bent bezig om drie losse appartementsrechten te kopen. ( alwaar je grootse plannen mee hebt. )
Hoe dan ook zal je gebonden zijn én blijven aan de VvE.
Ik wil je adviseren om, voordat je onbezonnen stappen neemt, héél goed kennis te nemen van het nu geldende Modelreglement en de Splitsingsakte.
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste VvE HL,
Ik lees je ‘probleem’. En dat probleem is niet het gebruik van e-mailadressen maar het niet in gesprek willen gaan met een ( mede ) lid van de VvE. Wanneer het een kwestie van algemeen belang is zal je in gesprek dienen te gaan. Al is dat meerdere keren en ook ondanks de vooringenomen mening van het bestuur dat het geen zin zal hebben. Nu worden de leden alsnog in kennis gesteld en zal de kwestie , mogelijk, op een ledenvergadering aan de orde komen. Dan lijkt het me beter om dan aan de leden te kunnen melden wat er vanuit het bestuur aan aandacht is uitgegaan naar degene die de problemen aan wil (de) kaarten.
Wees transparant en luister met geduld en begrip daar kom je echt een stapje verder mee, zo is mijn ervaring. ( met ook ooit eens een lastig lid ) 😉
Succes en vriendelijke groet,
Carla.Ben het met je eens hoor, maar het kan toch niet zomaar zijn dat een oud bestuurslid denkt mailadressen vanuit zijn bestuurstijd te kunnen gebruiken om bewoners te vertellen dat zaken niet goed gaan? Moet wel eerlijk zeggen op een paar punten is diegene erg accuraat en op zich ziet de brief er goed uit. We willen alleen niet met ze in gesprek. We denken dat dat niet veel zin heeft.
Dag Matthijs,
Ik vermoed dat je je vergist Marthijs. Ik heb in deze draad niet gesproken over ‘bevoegdheden’ wel of niet. Wel heb ik aangegeven dat de bestaande regelgeving je niet echt ten hulpe zal zijn. 😉 De ( absurde, sorry…mijn invulling ) vraag wordt nl. niet via de gegeven regelgeving beantwoord. ( mag wel/mag niet ) Dus, zo is mijn redenering ( altijd vatbaar voor correctie 🙂 ) zal het op argumenten benaderd moeten worden.
Je gaat zelf graag naar de gemeente, vanzelfsprekend is dat aan jou. Aan de ene kant begrijp ik dat wel, je vergroot je kennis weer én goede contacten met de gemeente werkt altijd prettig. Dat ik opperde de aanvrager zelf tot aktie te brengen komt voort uit mijn eigen ervaring. Ook binnen onze VvE komen wel eens vragen m.b.t. persoonlijke wensen. In het verleden had ik de neiging daar zelf achter aan te gaan. Maar vraag nu eerder om maar met een plan te komen, liefst met tekening e.d. ( in jouw geval met de schutting b.v. ) Ondertussen ga ik natuurlijk wel aan de slag om de regelgeving goed na te zien. Het wordt soms te gemakkelijk bij het bestuur neergelegd, vind ik.
Dat ‘schrikbeeld’ van je, zag ik ook. Vandaar mijn opmerking op te passen voor precedent werking.
Je verhaaltje is echt grappig.
Met vriendelijke groet,
CarlaDag Matthijs,
Dank voor je reactie. Ik begrijp dat het twee naast elkaar gelegen tuintjes zijn. De tuintjes zijn door de VvE voorzien van een afscheiding met het trottoir door middel van een gemetseld muurtje. Dit geeft vorm en unanimiteit aan het straatbeeld én het complex.
Een bijna identieke situatie kennen wij ook. ( behalve dan de wens om een schutting te plaatsen 😉 )
Als ik jou was, zou ik niet zelf naar de gemeente gaan. Ik zou aan de aanvrager laten weten dat er geen schutting, noch een hek of heg geplaatst mag worden die hoger is dan 1 meter aan de straatzijde. ( evenwijdig aan het trottoir ) Laat de aanvrager er zelf maar verder onderzoek naar doen, toch!
Mocht later blijken dat de gemeente geen bezwaar heeft en een omgevingsvergunning af gaat geven, dan kan je het voorleggen aan de ledenvergadering. Ik heb zo’n donkerbruin vermoeden dat er weinig mensen zullen zijn die de schutting welkom zullen gaan heten. Het is zeker geen verfraaiing van de aanblik ( straat en complex ), lijkt mij. Ik zou dit (tegen ) argument ook gebruiken. Vergeet ook niet dat wanneer er één schaap over de dam is……( precedentwerking )
Mocht de VvE negatief besluiten, dan kan de aanvrager naar de kantonrechter om die beslissing aan te vechten.
Mocht de VvE positief besluiten, dan zou jij of een ander ook naar de kantonrechter kunnen stappen. Deze zal dan gaan wegen op argumenten, de persoonlijke belangen van de aanvrager, het algemeen belang en dit in het licht van redelijkheid en billijkheid.
Wel grappig……..ik moest vanmiddag met de auto weg en zag onderweg ( zou mij niet eerder opgevallen zijn ) inderdaad ook veel huizen met hoge heggen en begroeide schuttingen. Overigens wel vaak de wat duurdere hoekhuizen, alwaar de erfafscheiding dan rondom was. Deze woningen, in de particuliere sector, hebben naar alle waarschijnlijkheid een omgevingsvergunning of een gemeente die er niet mee zit. En kennelijk ook geen buren die het lastig vinden.
Tot slot……de eigenaar mag niet zomaar zijn gang gaan in ‘zijn’ tuin. Een besluit ligt bij de VvE. De uitslag kan betwist worden bij de kantonrechter, binnen 4 weken ( heel belangrijk ) m.n. op argumenten.
Veel succes.
Met vriendelijke groet,
Carla.
p.s. Zo zie ik het. Maar wie ben ik? Niet meer dan een betrokken leek. ( net als alle anderen hier op deze site.)@ Matthijs, ongeacht je reactie……mede naar aanleiding van de opmerking van de Koning dat een schutting, heg of muurtje aan de voorzijde van een tuin ( grenzend aan de straatzijde dus ) aan andere voorschriften is gebonden……dat klopt. Ik lees op diverse plekken dat dit niet hoger mag zijn dan 1 meter. Voor een hogere afscheiding dient de gemeente een omgevingsvergunning af te geven.
Met vriendelijke groet,
Carla.Dag Matthijs,
Ik vermoed dat je er met alleen de door jou aangegeven regelgeving niet uit gaat komen.
Zou je nog even in kunnen gaan op mijn vraag? Klopt het dat de tuinen waar je over spreekt, aan de voorzijde van het gebouw, aan elkaar aansluiten? Zo ja, staan daar al erfafscheidingen tussen in de vorm van….?
Ik zie in mijn geestesoog nu een voorzijde-aanzicht met lage muurtjes, geplaatst en onderhouden door de VvE, welke lijn dan plotseling wordt onderbroken door een hoge houten schutting !! Lijkt me niet echt aantrekkelijk om te zien. 😉 En als mijn beeldvorming klopt, dan zou ik als buren, die dan naar alle waarschijnlijkheid hier ook zicht op hebben, er ook niet vrolijk van worden. Nog los van het feit of de gemeente een dergelijke handelswijze zou kunnen goed keuren.
Overigens ben ik het niet eens met de Koning. De tuin mag dan tot het privédomein behoren……dat betekent niet dat je ongevraagd je gang kan/mag gaan.
Ik wacht je reactie even af Matthijs.
Met vriendelijke groet,
Carla.Dag Matthijs,
Ik begrijp je frustratie wel wanneer je te maken hebt met een oud MR en je je daar toch toe dient te verhouden.
Dat de informatie, die vóór de koop uitgaat, belangrijk is of zou kunnen zijn ……..tja, daar kan ik me wel iets bij voorstellen. En tegelijk vraag ik me af of het ‘zoden aan de dijk’ zet!
De informatie die kenbaar is, is meestal niet de informatie die een prio heeft bij een kandidaat koper. 😉
Kijk……dat de leden van een VvE niet alles kunnen doorgronden, snap ik nog wel. Maar van een behoorlijk bestuur, eventueel in samenspraak met een beheerder, daar mag je toch van verwachten dat zij er ietsje dieper in willen duiken.
Tot ziens en veel plezier in je werk voor de VvE.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Rob,
Hier heb je wat mij betreft zeker een punt van aandacht. Nu maar hopen op veel wijsheid bij besturen en VvE’s om contracten ( waar een factuurtje aan hangt ( sorry, kon het ff niet laten 🙂 ) voor een beperkte tijd af te sluiten. En……..voordat je het contract gaat verlengen, goed te evalueren of de gemaakte afspraken/werkzaamheden tot tevredenheid zijn uitgevoerd.
Met vriendelijke groet,
CarlaGoede morgen allen,
Ik denk dat het zinvol is nog eens te gaan kijken naar artikel 39, ( modelreglement 1992 )inmiddels berucht en beroemd.;-)
We hebben bijna alle woorden gewogen en geschikt geacht om ze min of meer te spannen voor het karretje waarop een bordje staat, ‘ zie mij niet over het hoofd bij je overweging ! ‘ 😉
In het MR van 1973 stond deze regel ook, maar met de toevoeging : ” met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer.”
In het MR van 1983 is gelijk aan MR 1973 , echter waar in het MR 1973 sprake was van contracten die betrekking hebben op het normale beheer, is er nu sprake van contracten die betrekking hebben op het onderhoud.
In MR 1992, wordt niet meer gesproken over beheer noch over onderhoud, maar wordt in regel 2 de uitzondering nader beschreven. nl. Dat regel 1 niet van toepassing is voor overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer, of op het technisch beheer en onderhoud.
Overeenkomsten die betrekking hebben op b.v. liftonderhoud, glasbewassing, hydrofoor vallen onder normaal beheer. Daarvoor kunnen contracten afgesloten worden die langer worden aangegaan dan voor 1 jaar. ( voor hen die vallen onder de MR van 1983 en 1973 kunnen nog steggelen over beheer versus onderhoud. Vanaf MR 1992 niet meer. ;-))
De overeenkomst die wordt aangegaan met een financieel en/of technisch beheerder heeft haar eigen voorschriften. Doorgaans wordt daarin de mogelijkheid tot opzegging ( van beide kanten ) genoemd.
@ Matthijs, het door jou genoemde idee dat er contracten gesloten zouden kunnen worden in een net opgerichte VvE, waardoor er een ‘erfenis’ zou kunnen ontstaan voor hen die hier geen zeggenschap in hebben gehad, herken ik. Echter daar is artikel 39 ( MR 1992 ) niet meer voor nodig, ( is er ook uit in 2006 ) de wet ( art.5,:126 lid 4 BW ) voorziet hierin.
Het artikel is in 2006 geschrapt. Blijft overeind dat de gegeven regelgeving voor hen die zich geweten houden aan de MR van 1992, 1983 en 1973, zich daartoe dienen te verhouden. Daar waar het in alle gevallen gaat om het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, ( die geld kosten ) die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, enz.
Dat artikel 38 ( MR 1992 ) te maken heeft met een zekere mate van bescherming van de financiën is voor mij duidelijk. Hoewel er tevens menig regel te vinden is, zowel in de MR als ( vermoedelijk ) in de splitsingsaktes, waarop het aangaan van contracten en de wegen er naar toe, beschreven staat.
@ Matthijs, de door jou genoemde voorbeelden ( grasdak, zonnecollectoren enz) zijn m.i. allen, zonder uitzondering te regelen door de VvE. Waarbij aangetekend dat het wel via de koninklijke weg dient te gaan. ( voorstel, begroting, aantal stemmen enz. )
@ Bob, het Wortelboer arrest ziet voornamelijk toe op situaties die wel/niet een tijdelijk karakter hebben en/of de oorspronkelijke situatie te herstellen is naar de oude vorm. ( zelfs of die intentie er wel is, wordt gewogen ) Ook hierin, ondanks het wegen van dergelijke situaties, bestaat geen unanimiteit in het denken. Een plaatselijke situatie, inclusief de gewogen belangen, spelen vaak hun eigen rollen.
@ Rob, ik denk zomaar dat het artikel in het MR geschrapt is omdat haar zeggingskracht niet relevant meer is, vanwege de vele regels die beschreven staan, hoe om te gaan met bevoegdheden m.b.t. het aangaan van contracten. ( onderhoud, beheer enz., zaken die de gemeenschap geld kosten ! )
Tja……mijn conclusie dat artikel 39 ( MR 1992 ) geen gewicht in de schaal legt bij het wel of niet toestaan van een mast op het dak, blijft overeind. Wanneer dat wel, zeker in de huidige tijd van gewicht zou kunnen zijn…..dan zou het niet geschrapt zijn. m.a.w. Er zullen andere gronden moeten zijn om een beslissing ( een akkoord voor het plaatsen van een mast ) als nietig te laten verklaren. Anders heeft het bezwaar van een eigenaar die valt onder het regime van 2006 geen schijn van kans bij de rechter. 🙂 Die mist immers het geschrapte artikel. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Rob,
Je hebt gelijk, de oude reglementen blijven van kracht voor de VvE welke daaronder gesplitst zijn.
Inmiddels is wel duidelijk dat de jurisprudentie niet eensluidend is. ( waar de ene uitspraak laat zien dat de bestemming dak wordt aangetast, en dus het besluit als nietig wordt verklaard….. laat de andere zien dat de bestemming van het dak helemaal niet in het geding is ) ) Zelf neig ik de uitspraak van het hof in Amsterdam ( zie mijn laatste link ) als voorlopig richtinggevend te beschouwen. Niet uit het oog verliezend alle overige voorwaarden die uiteraard in acht genomen dienen te worden en alle ‘angels en voetklemmen’ goed te overwegen en vast te leggen ) Daar staat of valt alles mee.
Sorry voor mijn taaie weerstand. 😉
Artikel 39 ( modelreglement 1992 ) behelst het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien. Wanneer er nl. sprake is van het toekennen van een tijdelijk ( drie, vijf, tien of 15 jaar…..alles wat een einddatum kent = tijdelijk (= niet permanent ) gebruik van een deel van een gemeenschappelijk deel, dan is er immers geen sprake van regelmatig terugkerende verplichtingen. Dan zijn, als het goed is, alle verplichtingen voor de verkrijger, met de verkrijger besproken en vastgelegd.
Met vriendelijke groet,
Carla.Bijgaand nog een aardig voorbeeld met betrekking tot ‘tijdelijkheid versus permanent ‘….
http://dirkzwageroverheidenvastgoed.nl/2014/09/23/wel-een-privadakterras-op-gemeenschappelijk-dak/Zullen we er samen een zaak van maken @ Bob ? Ik durf het wel aan. 😉 Nu jij nog ! Of……..betekent die vette knipoog terug ( welke ik, met dank, ontvangen heb ) tevens een zachte vorm van ‘capituleren’? 😉
@ Bob, en nu gaat het er bijna op lijken dat ik tóch gelijk wil hebben. 🙂 Neem dit met een dikke knipoog!
Je toevoeging heb ik er bewust uitgelaten. Het was een uitspraak uit 1996. ( 20 jaar geleden dus )
Dat deze zienswijze nu niet meer relevant is of zou kunnen zijn……blijkt wel dat het hele artikel 39 uit het modelreglement 2006 geschrapt is.
Een deel van de tuin ( of dak ) in gebruik geven, kan m.i. heel goed geregeld worden. Middels schriftelijk vastgelegde, en ondertekende afspraken. Dat zal altijd van tijdelijke aard dienen te zijn. 15 jaar b.v. is ook van tijdelijke aard in tegenstelling tot een permanente toekenning. ( niet tijdelijk ) Dit laatste daarvoor dient de akte te worden gewijzigd.
In het voorbeeld van de tuin zou je dus kunnen volstaan met het opnemen van de duur. zolang degene die het is toegekend er zelf woont en het recht op, dus niet van toepassinng is aan de rechtsopvolgers. Bij verkoop dient de tuin weer in haar oude vorm terug gebracht te worden. Tijdelijk dus.( en dat kan gerust 10 of 15 jaar zijn. Er kunnen in die overeenkomst nog meer zaken geregeld worden, zoals nadere kosten voor onderhoud enz.
Met vriendelijke groet,
Carla.
