Carla
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Beste Wouter,
Wanneer je ergens het blad ‘VvE-Magazine’, oktober 2015 te pakken kan krijgen, dan kan je op blz. 24/25 een artikel lezen, van de hand van Mr. N.L.M. Rijssenbeek, ( Advocatenkantoor gespecialiseerd in het VvE Recht ). De moeite van het lezen waard, in jouw geval.
” Voor een wijziging in de constructie of in de omgrenzing van een privégedeelte kan niet worden volstaan met een meerderheidsbesluit van de vergadering maar is een wijziging van de splitsingsakte vereist. Tenzij…..(1) deze wijze persoonlijk, (2) tijdelijk en (3) voor herstel vatbaar is.
Derden mogen overigens afgaan op dat wat er in de Openbare Registers te vinden is, klopt met de werkelijkheid. In jouw geval zou, nadat je wens in vervulling gegaan zou zijn, daar dus ook geen sprake meer van zijn.
Met vriendelijke groet,
Carla.Een zinvolle bijdrage Rob. Je verwijst naar iets wat uiterst belangrijk is, in deze.
Een ogenschijnlijk eenvoudige wens c.q. vraag, blijkt meer in te houden dan alleen een akkoord van de VvE. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Inderdaad, de inschrijving dient te geschieden bij het Kadaster. Volgens de regelgeving van het M.R. 2006 is dit een plicht voor de VvE. In de M.R. van vóór 2006 is dat niet het geval. Wij hebben sinds 2014 een geheel nieuw H.H.R., welke inhoudelijk is getoetst bij een advocaat. Ik vroeg een offerte aan bij de notaris om het H.H.R. via een Notariële verklaring het H.H.R. in te laten schrijven bij het Kadaster. Wij zijn dat, overigens , niet verplicht. ( M.R. 1992 ) De kosten van de notaris, die niet inhoudelijk een oordeel hoeft te vellen, maar enkel te controleren of het allemaal via de Koninklijke weg is gegaan, loog er niet om…. zo’n kleine € 700.-. En je hebt helemaal gelijk, bij elke wijziging in het H.H.R. dient dit wederom via de notaris te gaan. Wij hebben besloten het H.H.R. niet in te schrijven. De hoge kosten zou wel eens als remmend kunnen werken om wijzigingen aan te laten brengen.
Ik heb zelfs al geluiden vernomen dat overwogen wordt om de verplichting in het volgende M.R. er uit te laten.
Ben het dus geheel met William eens.Beste Wouter,
Dank voor je reactie. Ik heb nu even weinig tijd. Maar wil je nog wel even wijzen op één aspect. n.l. De verantwoordelijkheid voor de muur, die overblijft. Die is en blijft, in mijn optiek, eigendom van de VvE en is derhalve de VvE verantwoordelijk voor het onderhoud van die muur én voor de gevolgen wanneer deze om mocht vallen na een storm. Mocht e.e.a. zijn beslag krijgen, dan zou je kunnen overwegen om een eigen opstalverzekering te gaan afsluiten. Heb alleen geen idee wanneer er zich een calamiteit voordoet hoe de verzekeringen onderling hier dan weer mee omgaan. Ik gun het je allemaal van harte, maar je zou aan mij, als lid van jouw VvE een lastige hebben. 😉 Maar dat had je wel door denk ik. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Wouter,
Ik zit je oorspronkelijke vraag en alle reacties nog eens door te lezen. Het is werkelijk een heel boeiende casus. Waarbij gevoelens/beloftes en feiten door elkaar heen wandelen.
Dat maakt de zuiverheid om te komen tot het juiste inzicht, nog meer ingewikkeld dan in eerste instantie.
b.v. De kwinkslag die je gebruikt: ‘ Ik beloof dat er geen reparaties meer aan het dak ( van het schuurtje ) hoeft plaats te vinden.’. Dat zou voor een niet verder denkend VvE lid als positief kunnen klinken. Zo ook je belofte om die € 6.00 verplichte bijdrage te blijven betalen. Eigenlijk voor iets wat er niet meer is. En hiermee komt ik op een ander aspect…..n.l. in de regelgeving is sprake van b.v.’ bestemming ‘en ‘verbouwing’, daar kan, onder voorwaarden, door de VvE over besloten worden.
Maar jij wilt gaan slopen, concreto, appartementsrechten, welke vermeld staan in de splitsingsakte, verwijderen. En hier slaan bij mij toch weer de eerder genoemde twijfels toe. Ik denk in deze ook aan de opstalverzekering waar, zo neem ik aan, ook de schuurtjes zijn ondergebracht. Welk risico/schade wordt door de verzekering geaccepteerd na het omvallen van je muur???
Eerder sprak je over het vastleggen van een alternatief gebruik van de indexnummers. Daarbij kan ik me iets voorstellen in de trant van i.p.v. berging, een nagelstudio. ( b.v.) Maar van een alternatief gebruik is naar mijn idee geen sprake bij sloop.
Ook las ik over wellicht een afspraak maken dat de splitsingsakte een feitelijke onjuistheid bevat ( na het slopen van de schuurtjes ). Dat is in mijn optiek een onjuiste gedachte en in de praktijk juridisch niet te handhaven. Ondanks dat de VvE unaniem akkoord gaat met jouw wensen/plannen. Alle eigenaren nu én toekomstige hebben maar met één, geldende, splitsingsakte te maken. Daarin iets veranderen kan, maar via de koninklijke weg, de notaris.
Ik vraag mij dan ook af , niet om je ongerust te maken, of de VvE met een dergelijke formule niet een nietig besluit zou kunnen nemen.?
Daarom, beste Wouter, maak er geen haast mee. Drijf niet te veel op, uitsluitend, een akkoord van de VvE. Ga in gesprek met degene die meent dat je naar de notaris moet en bespreek rustig alle argumenten en feiten. Je gewenste stap kan alleen maar gezet worden nadat aan alle formaliteiten is voldaan.
Tot zover mijn gedachten maar weer, voor wat ze waard zijn natuurlijk. 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Wouter,
In antwoord op je vraag……ook ik ben geen professional maar een betrokken eigenaar – bestuurder van een middelgrote VvE.
Nieuwsgierig van aard en graag behulpzaam. Mijn bijdrage is niet anders bedoeld dan in de grote wirwar aan ‘meningen’ enige wegwijzers aan te reiken aan degene die een vraag heeft. ( voor zover dat binnen mijn vermogen ligt ) Overigens draagt de vragensteller ook bij aan mijn eigen ‘ kennisontwikkeling.’
Ik heb jou als een prettige gesprekspartner ervaren. Hoor graag nog eens het verdere verloop. Voor nu een vriendelijke groet,
Carla.Ik denk het ook William.
Voor Wouter:
…..http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/de-wijziging-van-de-akte-van-splitsing-met-logo.pdf
m.n. in het eerste deel staat een suggestie welke voor jou wellicht van pas zou kunnen komen.
Nog meer leesvoer 😉 ter info:Geen belang bij vordering tot ongedaanmaking wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.Beste Wouter,
Interessante casus en dito reacties.
Toch ook heb ik mijn twijfels. Wanneer n.l. de schuurtjes een eigen indexnummer hebben is het niet ondenkbaar, raadpleeg daarvoor je M.R. én je splitsingsakte, dat er gesproken wordt over de ‘ bestemming ‘, in het onderhavige geval bestemming schuur(tje) . Door alleen een muur daarvan overeind te houden, vervalt die bestemming. Er staat immers geen schuurtje meer maar een muur(tje ) 😉 En de open ruimte die ontstaat, na het slopen, heeft vervolgens de bestemming tuin. Dan klopt de splitsingsakte dus niet meer !
Wanneer een volgende koper bezwaar gaat maken dat er niet geleverd kan worden volgens de splitsingsakte, zou de VvE of jij nog wel eens aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het terug brengen in de oorspronkelijke staat.
Succes en een vriendelijke groet,
Carla.Ik ben van mening dat er geen sprake hoeft te zijn van belangenverstrengeling. Daar de besluitvorming bij de VvE ligt en de regelgeving ( M.R. én Splitsingsakte ) leidend is.
Beste VVEHL,
Onze VvE werkt samen met een partij die zowel het technisch als het financieel beheer doet. Dit, al tien jaar, tot volle tevredenheid. Ik heb geen notie van de door jou genoemde argwaan.
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Mara,
Goede vraag zeg!
Je hebt je ruim georiënteerd , merk ik.
De vraag is dus: kan een ALV besluiten om vrijwilligersvergoedingen toe te kennen? Uit hetgeen ik daar al eens eerder opzocht in deze, maak ik op dat dat kan. * ” Deze vergoeding moet door de vergadering van eigenaars vastgesteld worden: dit kan per jaar vooraf of achteraf en kan tussentijds door de vergadering gewijzigd worden. * ( VvE Nederland )
Tegelijk ben ik het met je eens dat het in strijd is met de regelgeving om geld te onttrekken uit de algemene middelen voor privédoeleinden.
Voor zover ik weet is hier geen jurisprudentie over te vinden. Wellicht juist vanwege het feit dat het zeer weinig voorkomt, vergoedingen ( buiten werkelijk gemaakte kosten ) toe te kennen.
Tja, de een die doet het gewoon omdat het gedaan moet worden en heeft er wel aardigheid in. En de ander wil het wel doen ( mee besturen ) maar heeft een houding van: ‘ alleen de zon gaat voor niets op.’ 😉
Zelf ben ik ook bestuurder en wil er onder geen beding iets voor willen krijgen. Zou ik mee moeten beslissen wanneer een ander bestuurslid wel een vergoeding wil en dit voorlegt aan de vergadering, dan zal ik tegen stemmen. Krijgt de vragensteller toch een akkoord, dan zal ik me er bij neer leggen. ‘t Zou mij de gang naar de rechter niet waard zijn.
Ben benieuwd of er hier nog reacties komen van mensen die ook met dit bijltje hebben gehakt.
Met vriendelijke groet,
Carla
p.s. ben wel nieuwsgierig hoe hoog die ‘ vaste vergoeding ‘ voor het bestuur is, waar je ook over spreekt.Beste Jet,
Zie er op toe dat de verzekeringen, dus ook de Bestuursaansprakelijkheidsverzekering die volgens jou nu is afgesloten, gesteld wordt op naam van de gezamenlijke appartementseigenaars van het gebouw aan het ( adres ) nrs. 1 t/m enz.
Dus niet op naam van de VvE of het bestuur.
Ten slotte: hetgeen is vastgelegd in de notulen, is van kracht na de volgende ledenvergadering waarin die notulen worden goedgekeurd. ( of niet ! ) 😉
Van herroepen is pas sprake wanneer een reeds goedgekeurd onderdeel opnieuw wordt geagendeerd op de weer daarop volgende ledenvergadering. In de notulen die dán weer gemaakt worden zal verwezen worden naar het onderdeel wat bij nader inzien ( op goede grond en via de koninklijke weg ) in een nieuw en ander daglicht wordt geplaatst. En dus om een heroverweging vraagt.
Sterkte en een vriendelijke groet,
CarlaBeste Jet,
Wanneer de afspraken voor herstel van hetgeen niet verantwoord was/is via de juiste weg zijn genomen, dient een ieder zich hieraan te houden, bestuursleden niet uitgesloten. Wanneer zij zich onttrekken aan hun verantwoordelijkheid, kan er sprake zijn van onbehoorlijk bestuur. Een gang naar de rechter is als volgende stap niet ondenkbaar.
Vervolgens hebben de leden ook hun verantwoordelijkheid. Neem die. Met name nu je aangeeft dat de verzekering zich ook heeft uitgesproken. Besef dat deze uitspraak van de verzekering uiterst nare consequenties kan hebben voor alle leden van de VvE. Een uitsluiting door wangedrag, moeten jullie niet willen.
Vooralsnog ben ik van mening dat reparatie aan het plafond ( in huis ) voor rekening van de VvE is. ( dat kan je vinden in je M.R. ) Echter hier kunnen ook uitzonderingen op zijn en die staan in je Splitsingsakte. Mocht er ook iets gezegd worden hierover in het H.H.R. weet dan dat dit nooit in tegenspraak mag zijn met de Splitsingsakte en het M.R.
Overweeg anders het advies van een Advocaat die thuis is in het Appartementsrecht. Zorg voor een goed dossier.
Succes en met vriendelijke groet,
Carla.Beste Jet,
Ik sluit me aan bij wat William zegt. Ik weet mij wel te herinneren dat je de kwestie al eens eerder aan hebt gesneden. Maar ik hoop dat je begrijpt dat dat niet altijd in de juiste volgorde blijft hangen bij een lezer en/of iemand die hier reageert.
Ik begrijp uit je bijdrage nu, dat je geen vrede hebt met wat wat er nu gebeurt. voor nu zou ik je willen zeggen…..blijf goed kijken naar de regelgeving en ook naar de gemaakte afspraken die staan, zoals je zegt, in de notulen. Probeer vooral het onderscheid te blijven maken tussen emoties en feiten.
Je kan b.v. wel vinden dat er sprake is van belangenverstrengeling…….maar dat zal je dan ook moeten kunnen onderbouwen.
Met vriendelijke groet,
CarlaBeste Ruben,
Dank voor je nadere toelichting, welke een geheel ander licht werpt op de casus. Ondanks dat het een heel vervelende kwestie is, denk ik toch dat je kansen toenemen om je plan te realiseren.
Ik kijk er, ( voor wat het waard is 😉 ) als volgt naar:
De splitsingsakte laat zien dat je recht hebt op het gebruik van het dak. Je onderbuurvrouw heeft dus geen poot om op te staan om dit tegen te houden.
Je onderbuurvrouw kan in mijn optiek ook geen enkele recht ontlenen aan haar wens om er geld voor te ontvangen. Wat er in het verleden door twee eigenaars is overeengekomen, is een zaak tussen die twee geweest en vind nergens, nog in het Modelreglement, nog in de Splitsingsakte enige grond hiervoor.
Wanneer twee/derde van de eigenaars akkoord gaan met het creëren van een doorvoer naar het dak, waar je inderdaad wel toestemming voor moet hebben, dan kan je dat ten uitvoer brengen. Je zal dan een uiterst verontwaardigde en boze onderbuurvrouw hebben, maar dat is dan niet anders.
Vervolgens vermoed ik dat bij je alternatieve idee, een brandtrap buitenom, ook te maken krijgt met toestemming van de overige leden van de VvE. Binnendoor of buitenom maakt in feite dus niets uit.
Het lijkt me trouwens een onzinnige gedachte om te vermelden in de Splitsingsakte dat je het recht op gebruik van het dak hebt en je vervolgens wordt geblokkeerd om van dat recht gebruik te maken. Er zelfs zonder aanpassingen helemaal niet kan komen!!
Verder denk ik dat wanneer je onderbuurvrouw de zaak aanhangig gaat maken, ze onderneemt niet voor niets haar stappen in de richting van een jurist, zij aan zal moeten tonen waarom zij van mening is de zaak tegen te willen houden. Dat zou zij kunnen doen door aan te tonen dat zij er schade aan lijdt. In deze kwestie lijkt me dat geen hout snijden.
Overigens …..heeft jouw buurman, die reeds eerder een dakterras heeft aangelegd, ook een doorvoer binnendoor gerealiseerd? Zo ja, dan sta je helemaal sterk, want dan zou er sprake kunnen zijn van willekeur.
Let wel, ik wil beslist niet de indruk wekken op de stoel van de kantonrechter te gaan zitten. 😉 Maar binnen het denken van redelijkheid en billijkheid én de voor jou/jullie geldende regelgeving, zie ik gewoon alle ruimte om je wens ten uitvoer te kunnen brengen.
Zorg wel, zo adviseer ik je, om de koninklijke weg te bewandelen. Dien je voorstel in, in de eerstvolgende ledenvergadering. Leg in de notulen vast wat er over gezegd wordt, hoe er over gestemd wordt, incl. onderbouwing. Best belangrijk nu je onderbuurvrouw nergens op reageert. Leg tevens vast, de nadere afspraken zoals ik die eerder beschreef. Mocht het tot een zaak komen, dan ben je goed gedocumenteerd.
Het blijft een vervelende kwestie maar wanneer ik me verplaats in jouw schoenen, zou ik er alle vertrouwen in hebben. Mocht jij zelf daar nog twijfels bij hebben of je nog verder gesteund willen weten, stap dan eens af op een deskundige in het appartementsrecht.
b.v.: http://www.rijssenbeek.nl/ Voor alle duidelijkheid, ik geen aandelen bij dit kantoor. Wel heel goede ervaringen. Wellicht kan je ook terecht bij: http://www.amsadvocaten.nl/
Kost misschien wat, maar dan kan je wel rustig slapen. 😉
Wens je goede moed.
Met vriendelijke groet,
Carla.