Colin
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het aantal eigenaren is inderdaad niet relevant. De VvE is opgericht zodra de Akte van Splitsing is gepasseerd bij de notaris.
De belangrijkste kenmerken van een slapende VvE zijn hiervoor genoemd. Ook noem je zelf al enkele tekortkomingen, zoals het ontbreken van een bankrekening op naam van de VvE en bestuurders die niet zijn benoemd en ingeschreven bij de KvK.
In de eerste vergadering zijn alle gewone besluiten genomen, omdat aan het quorumvereiste van minimaal 50% is voldaan. Er kon echter geen besluit worden genomen over een nieuw hhr, omdat niet aan het vereiste van 2/3 van het aantal uit te brengen stemmen werd voldaan. Dit onderwerp zal daarom nogmaals worden geagendeerd voor een tweede vergadering, waarvoor geen quorumvereiste geldt. Op de agenda van die tweede vergadering mogen, behalve het hhr, in principe geen nieuwe (inhoudelijke) onderwerpen voorkomen. Ik neem echter aan dat de notulen van de eerste vergadering wel gewoon vastgesteld mogen worden. Artikel 40 lid 1 (MR 1992) vermeldt over de notulen namelijk enkel vaststelling in “dezelfde of eerstvolgende vergadering”. Daaruit leid ik niet expliciet af dat die eerstvolgende vergadering geen tweede vergadering zou mogen zijn. Zijn er forumleden die dit kunnen onderschrijven?
Het verhaal al lezende, was het eerste dat in mij opkwam wat Rob in zijn 2e alinea terecht aangeeft. De VvE is niet actief, heeft geen dubbeltje in kas, en het pand heeft fors achterstallig onderhoud.
Tsja, je kunt er een argeloze koper tussen hebben zitten, maar dan nog…. ik kan me niet voorstellen dat een bank dit gaat financieren. In theorie zou de verkoop van die benedenwoning volkomen kansloos moeten zijn. Als de buurvrouw daarmee geconfronteerd wordt, zal ze inzien dat ze toch maar beter haar zaakjes op orde kan brengen.
Hoe dan ook, is het verstandig om het voortouw te nemen en de VvE te activeren, zoals Carla adviseert met nuttige verwijzing naar de juiste informatie.Jaren geleden heeft deze discussie zich ook bij ons voorgedaan. Beugels staan inderdaad niet in de splitsingsakte. Wij hebben gezegd dat een beugel een onderdeel is van een privé gedeelte en niet is te beschouwen als een gemeenschappelijke zaak. Eigenaren draaien dus zelf op voor de kosten van onderhoud en vervanging.
Klopt, zoals het gebouw het gezamenlijke eigendom is van alle betrokken appartementseigenaren, zo geldt dat ook voor de bijbehorende administratie. Die mag jij dus gewoon inzien, want het is ook JOUW! administratie.
Een scheiding tussen de functies van bestuur en beheer is inderdaad ten zeerste aan te bevelen. Ik ben erg verbaasd, eigenlijk verontrust, dat dit in jullie VvE tot nu toe niet het geval is. Op basis van het genoemde balanstotaal denk ik dat we praten over een VvE met minstens 200 à 250 appartementseigenaren. Dan zou je toch denken dat de vijver groot genoeg is om daaruit een competent bestuur samen te stellen.
Er gaat in jullie VvE zeer veel geld om. Dan is het bittere noodzaak om als een bok op de haverkist te zitten. Een beheerder die ook als bestuurder fungeert heeft een dubbele pet op, waardoor er een risico op belangenverstrengeling bestaat dat niet genegeerd mag worden.
Daarmee bedoel ik dat de bestuurder de neiging kan hebben om de VvE altijd in die richting te sturen waar hij als beheerder het meeste profijt van heeft. Dan wil ik nog niet in de eerste plaats denken aan het gunnen van opdrachten aan “bevriende relaties” tegen heimelijke provisies, maar in het algemeen aan een zodanige werkwijze dat beheertaken met de geringst mogelijk inspanning worden uitgevoerd zonder onderscheidende meerwaarde voor de VvE. Er is immers toch geen intern bestuur dat toezicht houdt en hem zo nodig achter de vodden zit.
Ook al hebben jullie geen bestuur, ik mag toch wel hopen dat er een kascommissie is?
Mijn ervaring gaat niet verder dan het opvragen van offertes bij verschillende leveranciers. De tarieven die aan grootzakelijke klanten worden geboden hebben het karakter van dagkoersen. Ik maak met verschillende leveranciers een afspraak over de dag waarop ik die offertes wil ontvangen. Wat mij bijstaat is dat nog diezelfde dag of binnen 24 uur een offerte bevestigd moet worden, anders verloopt deze.
Zulke initiatieven hebben geen zin. Jullie VvE is geen particuliere consument, maar een grootzakelijke klant, waarvoor per definitie al veel scherpere tarieven gelden. Als jullie iets gezamenlijk willen aanbesteden zou dat dus een collectief moeten worden met andere grootzakelijke klanten.
Dan heb je niet alles gelezen. Binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar (artikel 33, lid 2 MR 1992).
Grotendeels eens met William. Inderdaad geen controle of sanctie. Ik heb mij suf geprakkiseerd over wat nu de meerwaarde is van die verplichte 1/2% reservering. Wat schiet je er concreet mee op?
Het enige dat ik kan bedenken is een situatie, waarin een lid van een slapende VvE het tijd vindt om de VvE te activeren. Als de andere eigenaren onwillig blijken te zijn, kan hij via de rechter “afdwingen” dat voortaan gespaard moet worden voor groot onderhoud.
Dat kon altijd al, maar het te sparen bedrag was vrij. Je voldeed al aan de wet als er bij wijze van spreken 1 euro per jaar in het reservefonds werd gestopt. Met die halve procent heb je in ieder geval de zekerheid dat de rechter ook een concreet bedrag noemt dat gespaard moet worden.
Maar rechterlijke uitspraak of niet, daarmee heeft de VvE nog geen euro op de rekening staan. Daarvoor moet maandelijks een bijdrage worden geïnd bij de onwillige eigenaren. En hoe ga je dat doen? Triomfantelijk de deuren langs met de rechterlijke uitspraak in je hand? Ik vrees dat het hoe dan ook een heel moeizaam proces blijft als je als welwillende eigenaar iets wilt bereiken met een slapende VvE.Dat het tegenwoordig bijzonder lastig is om een woning in een inactieve VvE te verkopen, is een feit. Normaal gesproken zal een potentiele koper hier niet aan beginnen. Des te opmerkelijker vind ik het dat die jongeman die zich in 2013 als bestuurder heeft ingeschreven, er kennelijk toch brood in heeft gezien en ermee weg is gekomen, in die zin dat hij financiering heeft gekregen terwijl er letterlijk helemaal niets is. Geen vergaderingen, geen begroting, geen MJOP, geen reservefonds, geen collectieve verzekering, enz. De bank is in dit geval wel heel soepel met de criteria omgegaan, of iemand heeft zitten slapen.
Beste forumleden,
Naar aanleiding van jurisprudentie heb ik begrepen dat de kascommissie uitsluitend mag bestaan uit leden van de VvE. Mijn interpretatie was in eerste instantie dat “externe deskundigen” zonder binding met de VvE niet lid kunnen zijn.
In onze commissie zit een persoon, waarvan ik vermoed dat hij niet als VvE-lid kan worden aangemerkt. Het appartement staat op naam van zijn vriendin. Zij is op een gegeven moment gaan samenwonen met hem, maar ze zijn voor zover ik weet niet gehuwd. Naar mijn mening kan hij dus geen lid zijn van de kascommissie. Dat zou alleen mogelijk zijn bij een huwelijk in gemeenschap van goederen, waardoor hij automatisch mede-eigenaar wordt van het appartementsrecht.
Zijn jullie het hiermee eens?De algemene regel luidt dat een vergadering binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar moet worden gehouden. Verplichte onderwerpen in die vergadering zijn het vaststellen van de jaarrekening over het voorgaande boekjaar en de begroting voor het volgende boekjaar.
Onze VvE houdt zich niet aan deze regel. Wij vergaderen altijd in het najaar, dus niet binnen 6 maanden. Niemand heeft daar bezwaar tegen.Ik blijf vooral de vraagstelling onduidelijk vinden. Het artikel van VvE Recht bevestigt dat ook niet-leden een betalingsverplichting hebben. De vraag van Fien luidt: “kan het niet-lid verplicht worden een contract aan te gaan”. Die vraag is toch niet aan de orde…? Het is de parkvereniging die het contract sluit.
Als het beheer in de huidige situatie ook al is uitbesteed en het voorgenomen besluit van de leden behelst slechts de vernieuwing van het contract of de overstap naar een andere beheerder, welke majeure gevolgen kan dit dan hebben voor het niet-lid, zodanig dat het onbillijk is dat hij nog langer aan zijn betalingsverplichting moet voldoen…?
Is de nieuwe beheerder 2x zo duur als zijn voorganger of zo? Sorry, ik krijg het probleem niet scherp op mijn netvlies.
Bedankt voor de rectificatie, Bob. Het genoemde artikel biedt inderdaad een alternatief dat het onderzoeken waard is. Het levert echter alleen rechtsgeldige besluiten op als alle eigenaren schriftelijk hun instemming kenbaar maken. Als die instemming in digitale vorm bij de VvE binnenkomt als een gescand ondertekend document is dat waarschijnlijk ook geen probleem.
Echter, bij 1 tegenstem of het uitblijven van een antwoord ben je weer terug bij af. Als beheerder moet je dus afwegen via welke weg je het beste resultaat kunt behalen. Ik denk dat het vooral afhangt van de onderlinge verhoudingen tussen de eigenaren, of de eigenaren eenvoudig benaderbaar zijn vanuit de VvE en in hoeverre de agendapunten regulier of controversieel zijn.
Laat nog eens weten hoe het afloopt met deze interessante casus uit de praktijk.
