Gerard
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Alvast een kleine aanvulling op het artikel.
Gisteren is door mijn VvE een geschil voorgelegd aan de Geschillencommissie. De kosten daarvan bedragen voor de VvE 610 euro welk bedrag door de afgesloten rechtbijstandsverzekering wordt vergoed.
Hiermee komt het totaal dus op 6.
GerardCarla,
inderdaad. Beheerder stelt dat de facturen later worden geupload en dat het een in de beheerovereenkomst staat vermeld als een jaarvergoeding.
dat het de afgelopen jaren usance was om in de eerste week van de eerste maand van een kwartaal te incasseren, daar wordt nu volledig aan voorbij gegaan. Ik denk dat bij de beheerder de angst is ontstaan dat als de facturen waren ingebracht in Twinq voor de volledige bedragen, het bestuur deze facturen zou hebben afgekeurd en dat betaling dan achterwege blijft.
over 17 dagen is er een extra ALV ingelast om het mandaat als bestuur te verkrijgen om dit geschil neer te leggen bij de Geschillencommissie.
wordt dus vervolgd (zie ook mijn andere topic over vervallen korting die bedongen was door de grooteigenaar, want daar gaat het hier nog steeds over).
GerardGelukkig is het nog niet zover gekomen dat er betaling heeft plaatsgevonden. Wel vond de beheerder het nodig de betalingen van het 2e, 3e en 4e kwartaal in een keer zonder kortingen te incasseren. Overigens zonder daar tegenover staande facturen in Twinq, die kwamen later wel, werd er gesteld.
Antwoorden op de vragen van Bob:
Is er vanaf 2005 door beheerder minder gefactureerd dan het overeengekomen bedrag uit de overeenkomst?
Nee, dat is niet het geval. Er is alle jaren correct gefactureerd. Op 30 juni 2016 werd de ALV geinformeerd door de vertegenwoordiging van de grooteigenaar dat er een korting was bedongen op de beheerfee m.i.v. april 2016. Bestuur van de VvE gaf toen aan dat zij niet hiervan op de hoogte waren gesteld en graag wilde weten onder welke voorwaarden. Op deze vraag werd door de grooteigenaar geen antwoord gegeven.
Is er alleen maar over 2016 en 2017 minder gefactureerd?
Ja, dat is zo, zoals jij beschrijft dus een “mannelijke”korting.
Een professionele VvE-beheerder die niet weet dat hij alleen zaken kan doen met een bestuurder die bevoegd is en die hij zelf waarschijnlijk heeft ingeschreven bij de KvK?!
Die conclusie zou je mogen trekken.
Een professionele beheerder die kennelijk mondelinge afspraken maakt met een willekeurig lid van de VvE (ook al is het een “bevriende grooteigenaar”) en nalaat de afspraken zwart op wit te stellen?
Of de afspraak zwart op wit staat weten wij niet. Er is naar gevraagd maar een antwoord is en werd niet gegeven.
Een VvE die misschien al 12 jaar een korting krijgt, maar nooit vraagt waarom dat is?
De VvE kreeg geen korting, door de VvE Beheerder wordt minder in rekening gebracht. Doordat in de beheerovereenkomst staat dat de termijn eindigt op 27 november en niet op 31 december, wordt dit minder in rekening brengen, kennelijk conform de afspraak met de grooteigenaar, gestopt en dienen wij de contractuele beheerfee alsnog te betalen.
Een VvE die in 2016 hoort dat er korting wordt verstrekt, maar dan (nog steeds) niet naar de voorwaarden informeert?
Ik heb meermalen vermeld dat het bestuur heeft geinformeerd naar de voorwaarden waaronder deze korting werd gegeven, maar daar geen antwoord op kreeg.Ondertussen hebben wij op 10 april onze VVE-Beheerovereenkomst opgezegd per prolongatiedatum 28 november 2017. Opzegging keurig per aangetekende brief met daarin de door de geraadpleegde jurist gemaakte opmerkingen.
Op zaterdag 22 april kwam hierop het antwoord terug.
De reductie van de beheervergoeding en de hiermee gepaard gaande voorwaarden zijn afgestemd met de groot-eigenaar. Nu het bestuur zich namens de VVE op het standpunt stelt dat de individuele leden van de VVE in de gelegenheid gesteld hadden moeten worden om kennis te kunnen nemen van de voorwaarden alsook in gelegenheid tot besluitvorming gesteld hadden moeten worden concluderen wij hieruit dat de afspraak met de VVE dus nietig is. Dit geldt zowel voor de korting als de hieraan verbonden voorwaarden, Deze zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Het kan niet dat u enkel één deel van deze afspraak als niet gemaakt beschouwd.
De uitwerking van deze conclusie blijft daarentegen hetzelfde. De contractueel
overeengekomen beheervergoedíng dient in rekening gebracht te worden. Aangezien de VVe Beheerder over 2016 en eerste kwartaal 2017 een lager bedrag in rekening heeft gebracht dan de contractueel overeengekomen beheervergoeding resteert hier nog een vordering van de VVE Beheerder op de WE.
Nu meen ik dat er een afspraak was gemaakt met de grooteigenaar en niet met de VVE, dus een afspraak die niet gemaakt is met de VVE nietig verklaren is volgens mij onzin.
Wat is jullie mening hierover?
Gerard
(naam VVE beheerder en grooteigenaar dus geanonimiseerd)Ondertussen hebben wij op 10 april onze VVE-Beheerovereenkomst opgezegd per prolongatiedatum 28 november 2017. Opzegging keurig per aangetekende brief met daarin de door de geraadpleegde jurist gemaakte opmerkingen.
Op zaterdag 22 april kwam hierop het antwoord terug.
De reductie van de beheervergoeding en de hiermee gepaard gaande voorwaarden zijn afgestemd met de groot-eigenaar. Nu het bestuur zich namens de VVE op het standpunt stelt dat de individuele leden van de VVE in de gelegenheid gesteld hadden moeten worden om kennis te kunnen nemen van de voorwaarden alsook in gelegenheid tot besluitvorming gesteld hadden moeten worden concluderen wij hieruit dat de afspraak met de VVE dus nietig is. Dit geldt zowel voor de korting als de hieraan verbonden voorwaarden, Deze zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden. Het kan niet dat u enkel één deel van deze afspraak als niet gemaakt beschouwd.
De uitwerking van deze conclusie blijft daarentegen hetzelfde. De contractueel
overeengekomen beheervergoedíng dient in rekening gebracht te worden. Aangezien de VVe Beheerder over 2016 en eerste kwartaal 2017 een lager bedrag in rekening heeft gebracht dan de contractueel overeengekomen beheervergoeding resteert hier nog een vordering van de VVE Beheerder op de WE.
Nu meen ik dat er een afspraak was gemaakt met de grooteigenaar en niet met de VVE, dus een afspraak die niet gemaakt is met de VVE nietig verklaren is volgens mij onzin.
Wat is jullie mening hierover?
Gerard
(naam VVE beheerder en grooteigenaar dus geanonimiseerd)Carla, William, Bob en Rob,
Zoals Carla vaststelde is inderdaad de gang van zaken. De korting is medegedeeld in de ALV van 30-6. Er is in die ALV geen besluit genomen over de voorwaarden van deze korting, omdat die domweg niet bekend waren en ook niet bekend werden gemaakt.
In september heeft het bestuur en ondergetekende overleg gevoerd op het kantoor van de VVE beheerder over een in het verleden aangegaan onderhoudsabonnement, tijdens dit overleg is de korting even aangetipt maar ook toen zonder bekendmaking van de voorwaarden waaronder de korting tot stand was gekomen.
In december was een extra ALV ivm vaststelling begroting 2018. Een van de agendapunten was het opzeggen van de beheerovereenkomst. De vertegenwoordiging van de grooteigenaar (toen nog met de meeste stemmen) wilde hier nog niet op ingaan, alvorens het bestuur met alternatieve offertes aan kon komen. Ook in deze vergadering werd niet gerept over een mogelijke terugdraaiing van de korting bij opzegging voor 31-12-2017.
Op het moment dat wij het agendapunt voor opzegging wilden agenderen, kwam opeens de aap uit de mouw en werd gezegd dat in de toelichting op de agenda zou worden vermeld wat de financiele consequenties zouden zijn bij opzegging voor 31-12-2017. Ik heb dat toen opgevat en ook geventileerd dat ik dat dreigen vond teneinde andere eigenaren te overtuigen om niet op te zeggen.
De ALV van gosterenavond heeft laten zien dat de meerderheid van stemmen, in dit geval van alle particuliere eigenaren het voorstel er door heeft gehaald.
De jurist die ik voor die tijd al had gesproken, kwam in zijn eerste advies ook tot de slotsom dat de vve-beheerder eigenlijk geen poot had om op te staan. Dezelfde woorden die Carla gebruikte, er is geen besluit genomen, had hij ook in zijn advies staan.
@Bob, helaas heb ik er niet aan gedacht om mandaat te vragen aan de leden om de juridische strijd aan te gaan, daar moet ik nog iets voor gaan doen. Om de juridische kosten te beperken kan ik in ieder geval wel beroep doen op de door de vve afgesloten rechtbijstandsverzekering.
Ik blijf jullie op de hoogte houden, bedankt voor alle informatie tot nu toe.
GerardHet in vorige bericht vermeldde indien heeft gewerkt.
Met een meerderheid van 77 tegen 74 stemmen heeft de ALV besloten afscheid te nemen van de huidige vve-beheerder, die pertinent aan de datum van 27 november 2017 wenste vast te houden.
Nu nog, na de officiele opzegging, het juridisch gevecht om de 6000 euro.
Heb ook wat dat betreft een goed gevoel, maar zal wel wat tijd kosten.
GerardHi Bob,
Indien alle particuliere eigenaren meegaan in de “we”dan hebben “we”voldoende meerderheid.
GerardHoi Rob,
De huidige VVE-beheerder is niet aangesloten bij de branchevereniging VvE Beheerders.
27 maart is de ALV en daar zal moeten blijken of alle particuliere eigenaren het met het bestuur eens zullen zijn om de huidige beheerovereenkomst op te zeggen.
Op de vraag van Bob wie er met we werd bedoeld, dat is in dit geval het bestuur en een paar actieve leden.
Voor wat betreft de kostenconsequentie heb ik contact gezocht met een jurist en zijn mening daarover gevraagd. Wacht echter eerst de komende vergadering af, zal daarna zijn mening hier verwoorden.
Gerard
Jammer, dat er verder geen reacties meer komen.
Heb zogoed mogelijk de vragen van Bob beantwoord dacht ik.Bob,
Bedankt voor je antwoord. De grooteigenaar had de absolute meerderheid, maar heeft dat sinds half februari van dit jaar niet meer.
Deze beheerder is er sinds 2005, toentertijd aangesteld door de toenmalige grooteigenaar denk ik. Het is van de complexen van “naam van een soort sleutel” om het zo maar eens aan te geven.
De schade bedraagt voor de VVE ongeveer 6000 euro.
Staat de “boeteregeling” zwart op wit, of is die nu, compleet met 31 december 2017 “uit de hoge hoed gebluft”?
Daar heb ik nog geen idee van, beide partijen beweren hetzelfde, maar of dat zekerheid geeft?Hoi,
Tja, maar aan dat opzeggen zit nog een addertje onder het gras. In onze VvE zit ook een groot-eigenaar die bij deze beheerder in meerdere VVE’s vertegenwoordigd is. Deze groot-eigenaar heeft een korting op de beheerfee bedongen, maar dit niet overlegd met de VVE, maar alleen medegedeeld in de ALV van juni 2016, zo onder het motto, daar moeten jullie heel blij mee zijn. Nu wij voornemens zijn de beheerovereenkomst te beeindigen komt plotseling de aap uit de mouw. Aan de verleende korting zijn voorwaarden verbonden. Deze luiden dat alle VVE’s waarvoor deze groot-eigenaar de korting had bedongen tot minimaal 31 december 2017 onder het beheer van deze vve-beheerder moeten vallen. Is dat niet het geval, dan vervalt de korting met terugwerkende kracht en wil de beheerder, inderdaad per se per prolongatiedatum, deze bedragen vorderen. Communicatie met de beheerder is bijna op het nulpunt aangeland.
Zien jullie hier nog mogelijkheden, of is het advies raadpleeg een jurist. Hoor het graag van jullie. Onze ALV waarin het besluit moet vallen is eind maart.Toen ik dit topic opende had ik geen idee dat ik zoveel uiterst nuttige reacties zou krijgen.
het HHR dateert uit augustus 2003 en is tot stand gekomen toen de toenmalige grooteigenaar besloot de huurappartementen in de verkoop te doen.
Er staan bepalingen in, die nu 14 jaar later, wel enige aanpassing behoeven.
Voor het zover is, zijn wij wsl alweer een stuk verder in de tijd, aangezien dat nu eenmaal een uitgebreide voorbereidingstijd vergt. De beheerder is inderdaad nog steeds dezelfde firma, alleen al een aantal malen van naam veranderd. Er staat een agendapunt voor de eerstkomende ALV om afscheid te nemen van deze beheerder.
Voor de rest, dank voor alle bijdragen.
Gerard
Even een korte aanvulling.
factuur gedateerd 1-1-2017, betaaltermijn 30 dagen. Moet dus betaald zijn op 31-1. Wordt betaald op 9-2. Mijns inziens dus te laat.
Andere conclusie, stellingname vve-beheerder dus onterecht dat ik voor de 1e van de maand moet betalen conform het MR 1992 moet dus betaald worden in dezelfde maand dat vve-bijdrage opeisbaar is. Februari dus in februari, maart in maart etc. Dit komt overeen met de automatische incasso die op dit moment wordt uitgevoerd op ongeveer de 4e van de maand.
Verder heb ik het HHR ook nog even doorgelezen en daarin staat dat elke eigenaar verplicht is aan de automatische incasso mee te doen. Geldt dit dan ook voor de grooteigenaar?
De VvE-beheerder maakt zich daar kennelijk niet druk om.
kan ik daar dan wel een punt van maken?
alvast dank voor jullie discussie onderling,
Gerard
