[lukaina]

als 9 vd 10 eigenaren geen MJOP wil, houdt het op, toch?
er zit zelfs zo weinig in het Rf dat er geleend moet worden voor een nieuw dak.
Vinden 9 vd 10 eigenaren niet erg. “na ons de zondvloed”
(maandbedrag gaat daardoor wel iets omhoog, maar dat vindt men beter dan een groot bedrag bij-storten).
Dus samengevat:
men betaalt samen 0,5%, wil geen grote bedragen bijstorten en wat er in het Rf zit, soupeert men zoveel mogelijk weer op aan deels onderhoud en merendeels aan niet-onderhoud uit te geven. met name dat laatste steekt mij (als enige vd 10..).
mijn argument: “uw woningwaarde zakt door het steeds hoger wordende maandbedrag”, weerlegt men door te wijzen op de woningnood.

[lukaina]

Ik dank allen voor ieders bijdrage. na raadplegen van een jurist van VVE-Belang kom ik tot de conclusie dat het inderdaad niet verboden is (onder MR 1992) eenmalige uitgaven uit het RF te doen (met een gekwalificeerde meerderheid) die niets te maken hebben met onderhoud.
Een bekende wetgevingsjuriste (die als advocaat gespecialiseerd is in het appartementsrecht) bevestigde mij ook, dat dit inderdaad zo is en dat het haar ondanks pogingen daartoe niet gelukt is om de regelgeving door Den Haag aan te laten passen in de zin dat de VVE verplicht is om het Rf alleen voor onderhoud te gebruiken.
“Luxe” uitgaven zouden ook volgens haar gewoon uit de lopende exploitatie moeten worden betaald.
Mijn conclusie:
zolang de wetgever daar niet op ingaat, blijft het mogelijk onder MR 1992
1. dat de VVE het Rf (bijna) leeg haalt als er geen dwingend MJOP is
2. waardoor het achterstallig onderhoud oploopt
3.en daarmee onderhoudslasten doorschuift naar de toekomst.

Uiteraard kan er een moment komen dat de wal het schip keert:
-1. de gemeente grijpt in op wettelijke basis
-2. een appartementseigenaar beroept zich in rechte op de wettelijke plicht van de VVE tot het onderhoud van het gebouw.

De toekomst zal het leren.

[lukaina]

Ok, dat klinkt hoopvol.
Maar als ik artikel 4 lid 1 tweede zin lees omvat de exploitatierekening
“enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder
begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten ONDERHOUDSkosten die op meer
jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen”

Dus een tijds-evenredig deel vh onderhoud mag WEL in de exploitatie worden opgenomen, is mijn conclusie.

1, mag dit dan vestzak – broekzak? , m.a.w. je plust het bij vanuit het Rf en betaalt de crediteur vanuit de betaalrekening, hetgeen later op de exploitatierekening is terug te vinden?

2. en waaruit in MR 1992 moet ik nu afleiden dat het Rf in principe alleen voor onderhoud bestemd is en niet voor bv luxe-investeringen?

[lukaina]

en voldoet de hiervóór genoemde situatie dan aan de voorwaarde uit art 37 lid 7:
“dat de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd
zijn.” (het geld zit immers al in het Rf)

[lukaina]

Hoi Rob, dank,

heel nuttig om je bijdrage te lezen!

het ligt inmiddels wat anders dan ik eerder dacht
1. het bestuur dient een begroting in voor 2026 waarin een specifieke uitgave voor niet-onderhoud is opgenomen.

2. het bestuur haalt (tegen mijn zin) het geld voor die uitgave uit het Rf
(“daar zit voldoende in” aldus het bestuur)

3. het bestuur laat de maandbijdrage gelijk (om de oudhjes te paaien..grrr.)

Kortom, het bestuur plundert n.m.m. het Rf
verandert dat iets aan jouw antwoord?

[lukaina]

ok,
dus 38 lid 8 is ook n.v.t. bij de tweede offerte omdat er daarbij geen sprake is van een “verbouwing”?

[lukaina]

even een update van de casus ook om onjuiste indrukken (stellingen) weg te nemen.

Nogmaals:
in de ALV van 2025 is de begroting waarop een budget van 150.000 euro voor een nieuw dak met isolatie aangenomen met een stempercentage van 60%.
er is nooit een drempelwaarde vastgesteld; MR 1992 is van toepassing
de eerste offerte bedraagt 145.000 euro voor een nieuw dak e n extra isolatie, alle bijkomende / onvoorziene kosten zijn voor de dakdekker.
de tweede offerte bedraagt 115.000 euro, louter voor een nieuw dak maar z o n d e r extra isolatie, alle bijkomende / onvoorziene kosten zijn voor de dakdekker.
is mijn conclusie juist:
de eerste offerte moet goedgekeurd worden met een 2/3 meerderheid o.g.v. 38 lid 5
de tweede offerte (zuiver onderhoud, omdat het 33 jaar oude dek volledig versleten is en lekt op diverse punten) moet goedgekeurd worden met de kleinst mogelijke meerderheid (dus: 50+ %).

[lukaina]

Dank RB, nuttige bijdrage!
Is mijn conclusie – gebaseerd op jouw tekst – juist:

1. als het gaat om het vaststellen van de begroting (dat is dus nog niet het besluit om over te gaan tot een grote verbouwing..!) zou een gewone meerderheid voldoende zijn.

2. als het gaat om een besluit tot een grote verbouwing (= akkoord met de offerte en opdracht tot uitvoering), is naast lid 5 van artikel 38 ook lid 8 toepassing. En dus zou dat besluit met een 2/3 meerderheid moeten worden genomen.

Het enige waar ik nu nog mee zit is hoe ik deze woorden moet uitleggen :
“door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan”
moet “vast te stellen” niet zijn “vastgesteld”?
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?

Anders lijkt het er op, dat de ALV eerst besluit om het bedrag uit te geven (= opdracht tot uitvoering) en dat de ALV later een bedrag gaat vaststellen als beschikbaar budget
ik begrijp van de huidige tekst dus de volgtijdelijkheid niet.
Wie legt mij dit uit?

[lukaina]

Beste Rob,
graag beantwoord ik je vraag. De begroting voor heel 2025 is met 60% van de stemmen vastgesteld.
Het bestuur noch anderen zagen een reden om een 2/3 meerderheid te eisen voor dat besluit.
Daarna zijn offertes aangevraagd voor een nieuw dak met extra isolatie,
waarvan de beste offerte (die van 145.000 all -in, dus zonder bijkomende kosten ) nu moet worden goedgekeurd.
De offerte komt dus niet uit boven het begrootte bedrag.

Ik ben nog steeds op zoek naar de argumenten waarom zovelen menen dat er toch een 2/3 meerderheid de offerte moet goedkeuren. Die argumenten MR1992 kan ik in ieder geval niet halen uit 38 lid 5 van MR 1992.

Jij stelt : “MR1973 artikel 37 lid 5 heeft dezelfde waarde als MR1992 artikel 38 lid 5
Welnu, een belangrijk verschil tussen artikel 38 lid 5 van MR 1992 en MR1973 artikel 37 lid 5 is dat in dat laatste artikel ook nog staat:
” of die betrekking hebben op verbouwingen of nieuwe installaties “, welk zinsdeel dus niet in 38 lid 5 staat..
En aldus begrijp ik dat (omdat het ging om MR 1973) het Hof mede / juist op die zinsnede zijn arrest heeft gebaseerd.

[lukaina]

voor de goede orde:
de hiervoor aangehaalde uitspraak van het Hof, waarnaar u indirect verwijst (“bij een g r o t e verbouwing is een 2/3 meerderheid vereist”) gaat over een artikel uit MR 1973 en niet uit MR 1992

[lukaina]

Beste LM,
Dank voor uw reactie.
Bij mij blijft niet duidelijk waarop u baseert dat er een 2/3 meerderheid nodig is.
In mijn casus is sprake van MR 1992.
Kunt u mij uitleggen uit welk woord / woorden u afleidt dat er wel een 2/3 meerderheid zou moeten zijn voor een nieuw dak met extra isolatie waarvan de offerteprijs onder het begrootte bedrag blijft?
Ik kan het in ieder geval niet uit de woorden van art 38 lid 5 afleiden.
Indien u het bij nader inzien ook niet uit art. 38 lid 5 kunt afleiden, is er dan niet veel voor te zeggen, dat het besluit dan met een gewone meerderheid genomen kan worden?

[lukaina]

Beste mensen,
Allereerst dank voor jullie reactie!
Ik meen uit de reacties te lezen, dat men het met IL eens is. En zo zijn er velen.
Welnu, graag verduidelijk ik mijn standpunt.
Als vertrekpunt neem ik altijd, dat voor elk besluit een gewone meerderheid vereist is, tenzij uit wet- of regelgeving anders volgt.
De door mij geschetste casus vermeldt, dat er een door de ALV vastgesteld budget van 150.000 euro is voor een nieuw dak met extra isolatie (conform vastgestelde begroting van bv februari 2025).
De offerte voor genoemde werkzaamheden bedraagt 145.000 euro (zonder bijkomende kosten) en dateert van bv 1-9-2025. (Nb er zit genoeg geld in kas voor deze uitgave).
Compliment aan het bestuur zou ik zeggen.
Dan artikel 38 lid 5 (MR 1992). Daarin staat:
” Besluiten door de vergadering tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering “.. etc.

Zo redenerende zou er toch veel voor te zeggen zijn,
a. dat hier weliswaar sprake is van een uitgave die weliswaar buiten het reguliere onderhoud valt (namelijk de extra isolatie om in aanmerking te komen voor subsidie), maar..
b. dat die offerte lager uitvalt dan het door de ALV vastgestelde bedrag in de begroting.
Het besluit tot instemming met de offerte zou dan toch rechtsgeldig door een gewone – en dus niet met een gekwalificeerde – meerderheid kunnen worden genomen?
Of ziet 38 lid 5 van MR 1992 op een heel andere situatie?
Wie het weet mag het zeggen..

[lukaina]

dank, maar stel er is 150.000 euro gebudgetteerd voor (voor dak en extra isolatie) en het bestuur komt een offerte van 145.000 euro.
Hoe luidt dan uw antwoord?

[lukaina]

ok, dank voor je bijdrage. van toepassing is MR 1992. De AvS bepaalt niet anders. CONCLUSIE: als het bestuur de ALV niet HOUDT binnen een maand na het verzoek van de beide eigenaren MET > 10%, kunnen zij (OF 1 VAN HEN) rechtsgeldig een ALV uitroepen/houden.

[lukaina]

over nut en noodzaak wordt verschiilend gedacht binnen de VVE. Maar daar gaat het toch niet om? de vraag is of die 2 eigenaren (of 1) namens hun appartement dat meer dan 10% vd stemmen heeft, rechtsgeldig een ALV bijeen mag roepen. Of het bestuur of andere leden het nu wel of niet nuttig of noodzakelijk vinden, staat toch los van de rechtsgeldigheid van het kunnen bijeenroepen?

[Auteur]

Berichten