mvanw
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Mmm…
Dus kort gezegd, zal een vergadering altijd op kosten van de VVE zijn.
Of deze nu door de voorzitter, het gehele bestuur of 10% van de leden geïnitieerd word en al dan niet buiten het bestuur om georganiseerd.
Zoals in de mail naar de “Toekomstige” bewoners, voor eigen kosten is dan niet juist.
En inderdaad, in de vergadering is wel aangegeven dat een dakterras, gelijk aan wat er bij de bouw als meerwerk is aangeboden, geen bezwaar heeft.
Alleen, tekeningen van deze meerwerk optie kunnen ze schijnbaar niet vinden. (volgens de “aannemer” die namens hun op de ALV was)
Dus ze ‘proberen’ nu dan enkel een dakluik met een terras van 25m2 (wat nog steeds 20% ruimer is dan de huidige…)
En Het is niet dat ik het wel of niet wil, ik woon er naast, en heb dus geen zin in op voorhand al scheve verhoudingen.
mvgHallo William…
Je antwoord is op zich al wel iets verhelderend.
Het gaat dus om “nieuwe” bewoners,(huis is nog niet notarieel overgegaan), die de wens hebben een dak terras te maken, wat door de ALV afgeschoten is, daar deze te veel afweek van de bestaande.
Nu hadden ze een wijziging voor ogen en de beheerder de vraag gesteld, of dat dan wel kon. Deze antwoord dat enkel de ALV dit kan bepalen.
Echter, hij stelt dus dat ze dit meteen zouden kunnen doen, en alle kosten (en organisatie neem ik aan) zelf dragen, of wachten tot het bestuur er een uitschrijft, uit zich zelf of na een verzoek van een lid met met 10% (bij ons 20 van 104 appartementen) van de stemmen achter zich.
Ik rijm het stuk “Direct een vergadering uitschrijven; de hiermee gemoeide kosten komen voor je eigen rekening” in zijn antwoord nog niet helemaal…
mvgHallo Rob…
Als ik de vele artikelen hier lees, dan zou ik zeggen dat de BHV en AED trainingen “leuk” zijn om eventueel door het VVE bestuur te initiëren, maar zeker niet door de VVE te financieren. Het heeft niets met het ‘gebouw’ te maken.
Dus leuk als wat bewoners dit willen, maar dan voor eigen kosten.
Natuurlijk kan het bestuur, altijd namens een groep bewoners als aanspreekpunt dienen, maar lijkt me niet dat deze uit de algemene reserves of middelen betaald moeten worden.
Enkel indien de VVE zo groot is, dat er ten alle tijden een technisch commissie lid of bestuurslid aanwezig is, welke deze trainingen zou willen volgen, maar dat lijkt me voor de vergadering hier mee in te stemmen, daar ze ook het bestuur ed. moeten kiezen.
Eventuele verbeteringen aan de brand veiligheid, anders dan de BHV en AED training, lijkt me ook een ding voor de vergadering.
Mvg
MarlonUpdate :
Zoals een beetje verwacht is het voorgedragen voorstel voor het dakterras weg gestemd door de vergadering, met een ruime meerderheid.
Lijkt er nu op dat men toch gaat kijken naar de “standaard” variant, die kennelijk mag van de splitsing akte en het HHR.
We gaan het meemaken…
mvgHallo Mathijs.
Bij ons word enkel de agenda, volmacht en uitnodiging verstuurd. De rest staat op de persoonlijke pagina van de bewoner in Twinq.
Nadeel hier kan zijn, dat men niet de moeite neemt om de stukken in te zien of print.
Voordeel via mail is sneller, goedkoper, en nooit meer discussie over wel of niet te laat verzonden aan de leden.
En feitelijk zijn de kosten voor eventueel uitprinten en versturen,is hoe dan ook voor de leden. Bijlagen ed. zit bij ons niet in de beheers overeenkomst (is ooit voor een minimale variant gekozen).
Echter nu kan men per bewoner kiezen dit wel of niet te doen.
mvgHeren…
Dank voor het meedenken en “verduidelijken” van de materie.
We gaan er voor de vergadering nog een keer goed naar kijken en nemen de door jullie aangedragen ideeën, bevindingen en inzichten mee.
Het geeft ons in ieder geval wel handvatten in eventuele discussie met de leden.
Mvg
Marlon
Hallo Bob…
Heb toch nog maar een keer de akte van splitsing door gelezen, en dit is alles wat ik kan vinden.
Na de notariële formaliteiten komt bij paragraaf B de splitsing van appartementen en parkeerplaatsen. Dit is dan wat er staat voor de ‘woning’:
“Het appartemensrecht, omvattende de bevoegdheid to het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte op de tweede en derde verdieping en verder toebehoren, plaatselijk nog onbekend, kadastraal bekend gemeente …”
Bij verdere punten word ook met geen word gerept over terras of dakterras en/of daaraan gerelateerde zake aangaande eventuele andere verdeelsleutel m.b.t. onderhoud of dergelijke. Echter helemaal achterin bij paragraaf H Vestiging Erfdienstbaarheden
staat :
Onder de opschortende voorwaarde van levering van een appartemensrecht door gemeente en/of bouwer aan (een) derde(n) wordt bij deze akte gevestigd en aangenomen:
1.over en weer ten behoeve van en ten laste van de gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex, de erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting voor ieder der eigenaren om te gedogen dat de toestand waarin deze appartementsrechten zich onderling na realisatie van het goedgekeurde bouwplan zullen blijken te bevinden, dient te worden gehandhaafd. Deze erfdienstbaarheid omvat tevens de uitvoering van de standaard meerwerkopties aan te brengen tijdens de bouw of de uitvoering van deze standaard meerwerkopties aan te brengen ná de oplevering (waaronder met name begrepen de meerwerkoptie voor kopers/eigenaren van een woning op de derde verdieping van het gebouw tot het hebben van een dakterras op het gemeenschappelijke dak van het gebouw), de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse leidingen, kabels ten behoeve van telefoonaansluitingen, de afvoer van hemelwater, gootwater en feacaliën (door rioleringswerken of anderszins), eventuele inbalking, inankering en overbouw, licht en uitzicht, zijnde hieronder niet inbegrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen, terwijl deze erfdienstbaarheden niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere bebouwing of verandering van aard of bestemming van de heersende erven;
(sub 2 heeft het alleen over loopbruggen nabij de liften)
In dit stuk is het dakterras dus slechts 1x genoemd.
En van de uitleg op google over erfbaarheden word ik nu ook niet zomaar wijzer.
Mvg
MarlonHeren, dank voor de antwoorden.
Wederom blijkt dat er meer bij een VVE komt kijken dan je in eerste instantie zou denken.Over regels aangaande koop overeenkomsten ed. had ik tot nu toe geen idee van, dit terwijl ik al 2 keer een appartement gekocht in een complex met een VVE.
En dan met name bepalingen die al dan niet het recht tot stemmen regelen of ontbindende factoren.
Heeft een beheerder hierin een verplichting dit te verifiëren voordat deze in gesprek gaat met toekomstige bewoners???
Verder zijn alle bestaande terrassen bij de bouw geplaatst. Geen enkele erna. Navraag bij andere bewoners die niet de eerste eigenaar zijn, leert dat ze verteld waren dat je mag geen terras meer mocht bouwen, of enkel als deze het zelfde zou zijn als de meerwerk optie bij de bouw, iets wat het al dan niet geldige HHR artikel lijkt te bevestigen.
De beheerder heeft inderdaad conform onze overeenkomst de agenda en stukken verzorgd aan de leden. De basis hiervoor was de agenda zoals die door het bestuur voorbereid was.
Ter verduidelijking : De voorzitter heeft de agenda samengesteld met punten die bij het bestuur bekend waren of ingebracht zijn door leden. Leden kunnen mailen naar zowel de beheerder als de centrale VVE mail, en op de agenda zoals het bestuur aan de beheerder heeft overgedragen stond dit punt nog niet. Dit was 2 dagen voor dat de uitnodigingen van de ALV bij de leden moest liggen.
Vervolgens komt de agenda, waarbij dit eerst samen met een ander soortgelijk punt, het vast bevestigen van een windscherm aan de galerij, stond en is dit gesplitst in een sub a, b, c, 2 dagen hierna.
Bij de meegestuurde stukken zijn heen en weer gestuurde mails tussen de kopers en de beheerder, dus lijkt me dat dit niet door de oud bewoners op de agenda is laten zetten.
De nieuwe kopers hebben al tekeningen laten maken, bij de gemeente navraag gedaan, en/of zelfs al een aannemer in geschakeld. Gemeente vind trouwens alles best zolang ze niet boven de 13.5 meter komen.
Verder kan ik ook eigenlijk in de Akte van splitsing verder niets extra vinden over eventuele terrassen. En aangezien ik niet vanaf het begin hier woon, ken ik ook niet hoe e.e.a. toen geregeld is, of aangeboden is geweest. Kan me wel indenken dat ze het alsnog hebben willen vastleggen, vandaar het HHR artikel.
De bestaande zitten centraal boven de woning en laten ruimte naar de buren. (tussen naastgelegen terrassen zit ongeveer 4 a 5 meter. Het terras zoals gepland is met 25m2 beduidend groter dan de 16.5m2 van wat er nu zit, en komt tot aan de rand van de naast gelegen woning.
Of ze perse een groter willen , of juist niet was er nu zit, dat weet ik niet. Weet wel dat hun grotere terras aanzienlijk goedkoper te plaatsen is, daar er binnenshuis niets extra aangepast hoeft te worden, iets wat de kosten aanzienlijk verhoogd en voor andere tot nu een drempel is geweest dit al reeds te doen.
Gaat waarschijnlijk tegen gestemd worden, maar we blijven een beetje een rare smaak houden over dit punt.
Mvg
MarlonBlijven heerlijke discussies om te lezen op dit forum. waarvoor dank.
Wat onze VVE dus doet om ‘discussie’ te voorkomen tijdens het stemmen op de ALV, is met de stukken, een volmacht en stembrief op naam mee te sturen. Zo kan iemand die niet kan, wel zijn of haar ‘eigen’ stem doen laten gelden. (ook als deze eerder weg gaat)
Dit nadat we een lange periode hadden met vrijwel altijd een 2e ALV om zelfs de meest eenvoudige zaken er door te krijgen. Volmachten alleen werkte niet, daar een lid een keer iets tegengehouden heeft, met een hele stapel machtigingen van buren. (weet trouwens niet eens of hier een maximum aantal aan vast zit)
Het is wel meer werk in de voorbereiding, maar scheelt tijd en geld omdat er geen 2e ALV nodig is, en minder “discussie” achteraf.
MarlonDe “intercom” in het privé gedeelte t.b.v. het openen van de deur in de gemeenschappelijke entree, is naar mijn idee deel van het “systeem”, en zou dus onder het gemeenschappelijke van de VVE vallen.
En dan zijn de kosten dankzij art. 3a dus voor alle eigenaren.
(Tenzij anders bepaald in de akte van splitsing.)
mvg
MarlonAls we er niet wijzer van worden, dan steken we er in ieder geval wel wat van op. En dat was de insteek. De genoemde artikelen kunnen straks van grote waarden blijken, als het zover is.
De hele vraag, hoe een eventuele wijziging aan de gemeenschappelijke delen, door de ALV te loodsen, begint eigenlijk steeds meer een doorgronding te worden van het feit of het onderhouden van deze ramen, het wassen van deze, gezien word als “onderhoud” of niet.
Als de volgende artikelen, artikel 3.1A en 15 de VVE verantwoordelijk stellen, en dus indirect de leden, voor het onderhouden van gemeenschappelijke zaken zoals omschreven in artikel 9.1A, dus ook de ramen, en waarbij artikel 18 dan ook nog eens uitdrukkelijk stelt dat :
“Voorts moet iedere eigenaar en gebruiker van de deuren en raamkozijnen met glas als bedoeld in artikel 9 eerste lid letter a die zijden die zich in gesloten toestand in het privé gedeelte bevinden behoorlijk onderhouden voor zover dit geen vernieuwing betreft”,
dan zou je ook kunnen stellen dat, de bewoners indirect dus verantwoordelijk zijn voor het onderhouden (schoonmaken van) van deze.
Natuurlijk is het meestal een schoonmaker die “alle” andere ramen schoonmaakt, de meeste bewoners doen hun “eigen” ramen, zeker die aan de ‘voorkant’,veelal zelf.
Ik denk zelf dat bij de bouw van ons complex hier ook een beetje vanuit gegaan is, de eigen verantwoordelijkheid en vandaar dat door de bouwer ook geen faciliteiten als val beveiligingen zijn aangebracht. En niemand is hierover gevallen in het verleden. Tot nu.
Belangrijkste nu, is dat ik een idee heb wat er allemaal bij komt kijken, en wat er verwacht kan worden op de ALV. En dat we nu de juiste plan B, C enz… gaan uitzoeken… zodat we goed beslagen met alternatieven komen.
Mvg MarlonHoi Rob, Carla..
Dank voor de antwoorden. De wijze waarop deze discussie loopt, is precies waar ik op hoopte, aangezien de materie redelijk complex is en je zo iets ‘verkeerd’ leest of interpreteert.
Vandaar dat ik dit liever voor een vergadering of besluit vraag, dan erna.
Er is bij ons geen regel in de splitsingsakte of HHR die toestaat bepaalde bewoners extra te belasten, wel staat in het MR een jullie bekend artikel nl. art.38 sub 8 “….De eigenaar die van zodanige maatregel geen voordeel trekt is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.”
De beneden woningen hebben op de 1e woonlaag naar binnen open slaande deuren die ze zelf kunnen schoonmaken. Zij hebben totaal geen profijt, en een glazen wasser voor beneden zou ook weer praktische problemen geven, aangezien de balkons verhoogd en zwevend zijn, en redelijk afgesloten voor toegang van buiten af. Met andere woorden, is ook niet heel werkbaar.
Waarschijnlijk is daarom toen besloten dat deze extra kosten voor de boven bewoners zijn. Kan me ook niet herinneren dat hiertegen bezwaar gemaakt is door de leden. Ook blijkt uit een gesprek met een bewoner die hier wat langer woont, dat schijnbaar de ramen vanaf het begin dus voor de eigen verantwoordelijkheid zijn geweest. De rest van de gemeenschappelijke ramen in de entrees, liften en trappenhuizen lopen via de schoonmaak en worden door alle leden evenredig betaald
Wat betreft de klachten, waarom weer ‘democratisch’ besloten is de glasbewassing te stoppen, is dat te vaak de planning de mist in ging. (buiten klachten over het schoonmaken zelf) Deze planning zou jaarlijks vast gesteld moeten worden, maar werd vaak pas de week voor dat ze gingen komen door gegeven, wat niet echt veel tijd is de leden in te lichten.
En dan ook nog van ze kunnen komen maandag tot donderdag. Dit lijkt niet heel erg, maar wij moeten dus wel de buitenste ramen op een kier zetten en zonwering en rolluiken omhoog houden. En dan deed een hoogwerker het weer niet, kwamen ze toch weer op vrijdag of een week later, met als gevolg dat de helft de ramen al weer dicht had of de rolluiken gesloten. Het begon goed, maar werd steeds meer een hopeloze situatie, met van 4x per jaar naar 2x per jaar naar stop er maar mee.
Hoe meer we er in duiken, hoe meer haken en ogen er aan lijken te (komen) zitten. Het leek zo simpel, willen we andere ramen ja/nee. Meerderheid beslist, maar dat is het dus al lang niet meer. En voor elk artikel dat a zegt is weer een tegen artikel dat b zegt.
Ik ga dit binnenkort na de vakantie maar eens bij de rest van het bestuur in schieten en een gesprek plannen bij de beheerder, kijken wat hun er van denken en dan de alternatieven maar eens uitwerken.
Hierna mag de bewoner op de koffie komen…
Mvg MarlonHallo Rob, Carla…
Je opties zijn juist. 1. Niets doen (of zelf), ramen vervangen (word onderzocht) of een aanpassing t.b.v. glasbewassing door middel van een reling of overhang constructie.
Want de ramen werden gedaan in het verleden. Of het voor mijn tijd al gebeurde weet ik niet, maar begin 2011 is inderdaad op de ALV gekozen voor een glasbewassing enkel voor de boven woningen, en werd dit apart verrekend door een extra maandelijkse bijdrage van de boven bewoners. Vanwege ‘slechte’ communicatie tussen over planning en uitvoer tussen beheerder/glazenwasser/bewoners, in combinatie met klachten, is de glasbewassing weer stop gezet op de laatste ALV.
Het complex loopt rond en zijn 2 woningen op elkaar met de bovenwoningen op de 2e en 3e woonlaag. De ramen waar we het over hebben zitten aan de buitenzijde waar de beneden woningen een uitstekend balkon hebben van bijna 5 meter, dus dit gebeurde met een hoogwerker
De slaapkamer ramen (2e woonlaag) zijn geen probleem. De woonkamer ramen (3e woonlaag) liggen verdiept met een vlakke rand van een meter breed, waarover de glazenwasser heen liep, na uit het bakje van de hoogwerker te zijn gestapt. Dit is waarschijnlijk ook het punt waarom deze dit niet meer mag/kan/wil. (en misschien wel terecht ook)
Woonkamer ramen kunnen zelf gedaan worden, als de bewoner ‘moedig’ genoeg is, de slaapkamer ramen moeten er uit getild worden of kunnen met veel kunst en vliegwerk gedaan worden, wat ook door bewoners al gedaan word.
Of iedereen deze wijziging wil, durf ik niet te zeggen, in het verleden waren er ook al mensen tegen de glazenwasser , dus op de ALV zal dit blijken. Waarschijnlijk zullenn de kosten voor nieuwe ramen te hoog zijn voor veel . Geschat is €5000 tot €6500 euro voor alles.
Het mooie is ook dat een eventueel plan B, het treffen van voorzieningen ten behoeven van glasbewassing nooit door de leden gevraagd of geopperd is. Op de ALV is alleen het ontbreken hiervan als één van de oorzaken genoemt voor het niet mogen uitvoeren van glasbewassing. Hierna is meteen door de bewoners afgesproken het vervangen van de raampartijen te gaan onderzoeken…
Maar nu ik dit zo lees, denk ik dat we plan B toch maar eens gaan uitzoeken als alternatief..
Maar stel we zouden toch graag een alternatief willen, dan geld voor plan B hetzelfde als de ramen.
1. De eventuele aanpassing komt aan/op de schil, dus een gekwalificeerde meerderheid moet voor zijn. (alle leden onder en boven)
2. Het onderhouden en de bijhorende kosten hiervan komt voor rekening van de vve, dus alle leden betalen hier aan mee. (onder en boven)
3. Beneden woningen hebben hier niets aan, dus zullen de kosten van plan B voor de bovenwoningen moeten komen, die er wel van profiteren.
Ik ken lang niet alle bewoners, maar indien er door onder bewoners kosten voor raampartijen en/of aanpassingen t.b.v. glasbewassing van de bovenwoningen zijn, gaat dit nooit en te nimmer door de ALV heenkomen. Nogmaals, er is absoluut geen bouwtechnische noodzaak de ramen aan te passen.
En de beneden bewoners, hebben buiten andere kosten voor onderhoud en een iets gewijzigd aanzicht van het complex totaal geen voordeel of profijt van zowel ramen of aanpassing.
Vandaar de stelling dat de rekening voor aanpassing , hoe dan ook voor de boven bewoners is..
Mvg
MarlonZoals een ander forum lid reeds schreef, wat is dit toch heerlijk leesvoer en zeer leerzaam voor iedereen die wat met een VVE te maken heeft. Hopelijk gaat dit straks op de nieuwe site op de zelfde voet door.
Bij onze VVE hebben we 2 vergaderingen terug dus een “geintje” gehad waarbij 1 bewoner een x aantal machtigingen had opgehaald, weliswaar met het idee genoeg stemmen te hebben om de vergadering zin te laten hebben, maar die dus wel mooi agenda punten tegen hield.
Om die reden heeft het nieuwe bestuur, (voormalige bestuur hield hierna ook meteen op), specifiek gekozen voor stem brieven bij de volmachten. Deze dienen bij ons slechts door de volmacht gever te worden getekend, maar moeten wel voorzien zijn van wie de gemachtigde is (ook indien bestuur). Stembrieven zonder getekende machtiging waren niet geldig.
Scheelde een 2e ALV en misbruik van machtigingen…
mvg Marlon
