PMSchC
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er zijn zaken waarover je onmiddellijk kunt beginnen met discussiëren, en er zijn zaken waarbij je eerst cijfers moet bestuderen vóórdat je met discussiëren kunt beginnen.
Het bepalen van de dotatie is bij uitstek iets dat in die tweede categorie past, wat mij betreft althans. Daarom ben ik blij met de bijdrage van DikOz waarin hij met cijfers aankomt (zie de link in zijn bijdrage hierboven).
DikOz laat zien dat de wijze waarop volgens velen de dotatie moet worden bepaald, en dat zóu dan tevens de wettelijk bepaalde methode zijn, er toe leidt dat het saldo van het reservefonds meerdere keren negatief wordt:
5 keer bij een tijdshorizon van 10 jaar
6 keer bij een tijdshorizon van 20 jaar
4 keer bij een tijdshorizon van 30 jaarHet lijkt mij dat dit niet juist kan zijn.
Wie geïnteresseerd is in een rekentool waarin 4 methoden zijn opgenomen voor het bepalen van de dotatie, kan deze bijlage bekijken.
Mijn voorkeur gaat uit naar een periode van 50+ jaren.
Alle onderdelen die bekend zijn worden meegenomen in de berekening voor de jaarlijkse dotatie aan het onderhoudsfonds. Zou bereik je in ieder geval dat ook voor toekomstige jaren geld wordt gereserveerd.Helemaal mee eens! Pas nadat er ver genoeg vooruit is gekeken, kun je eventueel besluiten om de scope te verkorten. Zo’n besluit kun je alleen nemen na bestudering van de cijfers en, bijvoorbeeld, aanpassing van het MJOP als duidelijk is dat daar onjuiste bedragen of onderhoudscycli in worden vermeld.
Over het bepalen van de dotatie heb ik een mening, en die kan ik toelichten. Zie hiertoe een artikel wat ik geschreven heb, mogelijk bevat het interessante zaken: Rekenmodel dotatie
In het artikel is ook een link te vinden naar een opzet van mijn kant voor rekenmodel voor het bepalen van de dotatie, iets waarvan ik denk dat het tijd wordt dat dat door belanghebbende partijen wordt geïntroduceerd.
Niet dat ik de illusie heb met dat laatste de handen in VvE-land op elkaar te krijgen, zie het maar als een poging tot toenadering 😉
Ik durf te wedden dat niet veel van de reageerders op mijn posts in dit draadje een realistisch model gebruiken op basis waarvan het onderbuikgevoel (dat er te veel, te weinig of voldoende wordt gedoteerd) aannemelijk kan worden gemaakt. Mijn post van 26 september jl. 12:09 lijkt mij een heel duidelijk argument om ook ruim vóóruit te moeten, te willen en te durven kijken. Lees het na en let goed op wat ik aangaf: “hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten“.
Een MJOP is geen wet, dat klopt. De politie komt mede daarom ook niet langs om VvE-bestuurders in de boeien te slaan als onvoldoende gedoteerd wordt. Maar om je kop in het zand te steken omdat je over 30 jaar toch niet meer leeft, verhuisd bent of wat dan ook, dat zijn wat mij betreft flutargumenten om niet te willen bijdragen aan kosten die soms overduidelijk gemaakt zullen moeten gaan worden, ook al is dat over 30 of 40 jaar. Ieders bijdrage, de dotatie, is dan weer wél in de wet beschreven. En daar heb je je, lijkt mij simpel, aan te houden.
Omdat een groot deel van de VvE’s niet voldoende doteert, is (dus) een wetsaanpassing op dit punt onvermijdelijk. En ligt dat dan aan de wetgever? Nee, het is het onvermogen en de onwil van een té groot deel van de betrokken VvE’s.
De post die opdook in het 31e jaar hebben we beoordeeld als zijnde realistisch qua kosten, het uitvoeringsjaar hebben we met 15 jaar naar achter in de tijd opgeschoven.
Als we
– alle onderhoudskosten volgens het MJOP in de komende 45(!) jaar met 84% verlagen
OF
– alle onderhoud(skosten) voor de komende 34(!) jaar schrappendan doteren we nu precies voldoende om de onderhoudswerkzaamheden volgens dat enorm uitgeklede schema te kunnen betalen. Daar zit dan gelukkig wél die hele forse uitgave over 45 jaar bij 😉
Mij is in elk geval helder dat we op dit moment absoluut onvoldoende doteren en dat was het punt wat ik maken wilde.
En ja, het zijn allemaal aannames, hypothesen en noem maar op, waarop de dotatie volgens een MJOP gebaseerd is. Maar dat MJOP is alles wat je hebt. Daarbij moét je het MJOP gebruiken bij het vaststellen van de dotatie, of de scope nu 10 of 40 jaar is. Zoals eerder gezegd, er schijnt gesleuteld te worden aan wet- en regelgeving wat dit onderwerp aangaat, daar is het wat mij betreft de hoogste tijd voor.
Helaas, de chatbot gaf aan dat eenvoudige tabellen in BB-code worden geaccepteerd op het forum, dat blijkt dus niet helemaal het geval te zijn.
Mocht er behoefte aan zijn dan zal ik de tabel in de vorm van een afbeelding toevoegen.
@VvE-stem: je mag natuurlijk zélf bepalen hoeveel te sparen voor je nieuwe koelkast, de wet stelt echter bepaalde (niet al te helder geformuleerde en ook beperkte) eisen aan het sparen voor onderhoud binnen een VvE. Maar dit terzijde.
Ik ben van mening dat de gegevens uit een vastgesteld MJOP onverkort gebruikt moeten worden bij de vaststelling van de dotatie, dat is ook wat de wetgever voorschrijft. De tijdshorizon (scope) van een MJOP speelt bij het vaststellen van de dotatie naar mijn mening een niet te onderschatten rol, zoals ook anderen al hebben aangegeven. Behoudens uitzonderingen is een scope van 10 jaar echt véél te kort, ook 20 jaar is zeker niet altijd voldoende. De wetgever zou (ook) op het punt van de scope van een MJOP duidelijker kaders moeten aangeven hetgeen, zo heb ik uit betrouwbare bron vernomen, in uitgebreider zin ook staat te gebeuren (tijdslijnen zijn mij niet bekend).
De VvE waarvan ik lid ben, heeft een actueel MJOP met een scope van 30 jaar waar dat in het verleden flink minder was (25 jaar en 12 jaar). De actuele dotatie is door de vergadering hoger vastgesteld dan op grond van dat 30-jarige MJOP nodig is. We voldoen daarmee aan 2 wettelijke eisen: scope MJOP tenminste 10 jaar en dotatie gelijkmatig verdeeld. Dat is heel mooi, denk je dan, niet alleen omdat je als VvE aan een aantal wettelijke eisen voldoet.
Maar helaas, buiten dat 30-jarige MJOP om heeft onze VvE de daarbij behorende achterliggende gegevens opgevraagd, én gekregen. Die gegevens stelden ons in staat om ruimschoots verder dan 30 jaar te kijken, met name waar het de kosten voor het toekomstig onderhoud betreft. En wat blijkt? Precies een jaar na afloop van de periode van 30-jaar komt een onderhoudspost naar voren die er voor zorgt dat we flink veel meer zouden moet gaan doteren. Hoewel we na overleg de betreffende post nog 15 jaar in de tijd naar achteren hebben kunnen schuiven, blijft dit een onplezierige, kostbare verrassing hetgeen uit de volgende tabel mag blijken:
[table]
[tr][td] Scope in jaren [/td][td] Dotatie relatief [/td][td]Dotatie gemiddeld[/td][/tr]
[tr][td][align=center][/align][/td][td][align=center]100[/align][/td][td][align=center]87[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]10[/align][/td][td][align=center]42[/align][/td][td][align=center]37[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]15[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]20[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]25[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]30[/align][/td][td][align=center]80[/align][/td][td][align=center]70[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]35[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]40[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]45[/align][/td][td][align=center]147[/align][/td][td][align=center]128[/align][/td][/tr]
[tr][td][align=center]50[/align][/td][td][align=center]192[/align][/td][td][align=center]167[/align][/td][/tr]
[/table]Uitleg tabel
– dotatie relatief: nu is 100, een relatieve dotatie van 192 betekent een 1,92 maal zo hoog bedrag
– dotatie gemiddeld: dit is het bedrag (nu € 87) wat een eigenaar van een gemiddeld appartement per maand zou moeten doteren uitgaande van de scope van het MJOPAls VvE kunnen we natuurlijk onze kop in het zand steken maar de forse uitgave lijkt onontkoombaar, net als een aanpassing van de dotatie op enig moment. Laten we het huidige dotatieschema intact dan zal, uiterlijk zodra de betreffende post over 16 jaar in het zicht van een MJOP met een scope van 30 jaar komt, de dotatie nog veel forser moeten worden verhoogd dan nu eigenlijk al noodzakelijk is. En ja, je kunt mogelijk nog sleutelen aan jaartallen, bedragen, percentages indexering (onderhoud en dotatie) maar eenmaal het MJOP vastgesteld moet je daar als VvE ook de consequenties van dragen.
In het nieuws vandaag zijn de kosten van de vergrijzing. Ik zie een verband met het sparen voor toekomstig groot onderhoud: als je er nu niks aan doet dan zit je over 20, 30 jaar met de gebakken peren.
Een laatste bijdrage van mijn kant in dit draadje.
Als je de link in mijn vorige post volgt, dan zal een Excel-bestand met 3 tabbladen in je webbrowser geopend worden.
Vergelijk de aanvangsdotatie (cel I2) in het 1e tabblad (dat is mijn “model” voor het bepalen van de dotatie) met de aanvangsdotatie (cel H2) in het 3e tabblad (dat is het “model” volgens RonaldL voor het bepalen van de dotatie).
Het verschil tussen beide aanvangsdotaties is € 105.576 (model RonaldL) minus € 36.243 (mijn model) ofwel € 69.333, voorwaar geen kleinigheid, zou ik zeggen.
Dat het model RonaldL niet kan kloppen, blijkt onder meer uit het feit dat aan het einde van de periode het saldo van de voorziening groot onderhoud (vrijwel) gelijk is aan het saldo aan het begin van de periode. Dat zal altijd het geval zijn, ongeacht de uitgaven volgens welk MJOP dan ook. Het kan toch nooit de bedoeling zijn, ook niet van de wetgever, dat begin- en eindsaldo in een periode gelijk zijn? Dat beginsaldo is er om (grotendeels) te worden uitgegeven aan onderhoud, het is niét bedoeld om op te potten (tenzij misschien de vergadering anders beslist).
Wat mij betreft toont ook deze (mini-)discussie aan dat er geen transparante methode bestaat voor het bepalen van de dotatie. En is niet transparantie iets waar alle VvE-leden recht op zouden moeten hebben?
Dit alles doet me denken aan een bepaalde reclametekst, maar dan net even anders: “Eh, doe maar een bedragje …”. En ja, de VvE-leden betalen wel want ook dié weten niet hoe de dotatie moet worden bepaald.
Een memorie van toelichting is een kamerstuk dat een toelichting geeft op een wet. Waar het in het geval van de dotatie om gaat, is boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126 en dan met name de leden 1 en 2.
Het lijkt mij evident dat een VvE-lid graag ziet én er ook een financieel belang bij heeft dat de jaarlijks door de vergadering vast te stellen dotatie ten behoeve van de kosten voor toekomstige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden min of meer gelijke tred houdt met de toename van de “gewone jaarlijkse kosten” (een term uit lid 1). Anders gezegd: een sterk stijgende of dalende dotatie danwel een (jaarlijks) schommelende dotatie moet zo veel mogelijk worden voorkomen.
En dan lid 2 onder a.: … daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
Die berekening kan uiteraard alleen de kosten op basis van het huidige prijspeil opleveren. Omdat alle kosten in de toekomst gemaakt zullen gaan worden, zal er bij de bepaling van de dotatie ook rekening moeten worden gehouden met een indexatie van die kosten. Omdat niemand in de toekomst kan kijken, is de keuze voor het indexatiepercentage nooit meer dan een “expert guess”. Artikel 126 stelt (daarom?) geen eisen of beperkingen aan die indexatie. Wat er bij mij niet ingaat is dat wél de kosten geïndexeerd zouden mogen worden (en, zoals gezegd, dat moéten ze ook) maar dat daarentegen de dotatie niét zou mogen worden geïndexeerd. Hoe dan ook, onze VvE-beheerder indexeert in elk geval de dotatie wél en in mijn optiek is dat volledig terecht.
Ik durf te stellen dat artikel 126 op een aantal punten ambigue is: we hadden anders immers deze discussie niet gehad. Om die reden zou dat artikel dan eigenlijk ook aangepast (verduidelijkt) moeten worden. Dat een rechter een uitspraak heeft gedaan die het huidige artikel ondersteunt, doet daar niet aan af. Dit wetsartikel is een voorbeeld van hoe wordt getracht om met woorden te beschrijven wat eigenlijk alleen duidelijk uit een berekening (met bijbehorende definities) naar voren kan komen.
Via deze link kun je een eenvoudig model van mijn hand in Excel-formaat bekijken wat je in staat stelt om de dotatie te bepalen op basis van een aantal uitgangspunten. Die uitgangspunten zijn onder meer startkapitaal van het reservefonds, uitgaven volgens MJOP, percentage staartkosten, percentage indexatie dotatie en percentage indexering kosten onderhoud. Het model is gevuld met willekeurige gegevens die je door de gegevens van je eigen VvE kunt vervangen (geel gemarkeerde cellen plus kolom met geel gemarkeerde kolomkop). Het bepalen van de aanvangsdotatie (cel I2) zul je moeten “gokken” totdat in kolom H “secundaire liquiditeit” het minimumbedrag zo laag mogelijk boven nul komt én alle cellen in kolommen B en H niet oranje of rood gekleurd zijn. Speel er eens mee en kijk of het je nieuwe inzichten verschaft. En ja, handigheid met Excel is een vereiste.
@PMSchC
Ik kan je gedachtegang niet volgen.Is die 60.000 een onderhoudspost die elke 2 jaar terugkomt? Of is het een plotseling opduikende post voor volledig onvoorziene zaken?
Mij was het in eerste instantie te doen om het wél of niét geoorloofd zijn van het indexeren van de dotatie.
RonaldL laat vervolgens zien hoe de dotatie niét berekend moet worden, hiermee zet hij de op dit punt niet voldoende geïnformeerde forumbezoeker op het verkeerde been.
Zie de bijlage bij mijn vorige post (klik in die post op het icoontje onderaan). De 4 tabellen laten elk het verloop van een fictief reservefonds zien, mede gebaseerd op de in dit draadje vermelde uitgaven. Let daarbij op de kolommen “Uitgave”: het verschil tussen de bovenste en onderste 2 tabellen is die enkele uitgave van € 60.000. In de 2 linker tabellen zie je het verloop dat is gebaseerd op een gelijkblijvende dotatie. De 2 rechter kolommen laten zien wat het volgens RonaldL zou moeten zijn.
Kijk ook eens hier: https://www.nederlandvve.nl/vve-forum/onderwerp/dotatie-iberekenen-i-op-basis-van-mjop/. In één van mijn posts aldaar link ik naar een YouTube-video waarin ik een methode voor het bepalen van de dotatie toelicht.
<em class=”d4pbbc-italic”>Ah, nu vraag ik me af wat dan de dotatie zou worden als 10 jaar ná die uitgave van € 100.000 een post van DAN € 500.000 in het MJOP zou staan vermeld? Naast die € 100.000 en die € 500.000 zijn er verder geen toekomstige onderhoudsuitgaven …;
500.000/20=25.000
100.000/10=10.000
1e 10 jaar 35.000
2e 10 jaar 25.000
In het 10e jaar wordt het MJOP opnieuw vastgesteld en wordt opnieuw de dotatie vastgesteld.
Wat is hier nu zo moeilijk aan?Moeilijk is het inderdaad niet. Ik had daarom verwacht dat je wel op het juiste bedrag € 30.000 zou uitkomen.
En wat nu als je in het 2e jaar nog eens € 60.000 zou moeten uitgeven? Komt er dan voor de eerste 2 jaar
€ 60.000 / 2 bovenop de € 35.000 met als resultaat een dotatie in de eerste 2 jaar van € 65.000? Nee dus, hier volstaat een dotatie van € 33.000 gedurende 20 jaar (op voorwaarde dat alle uitgaven niet eerder dan in de laatste maand van het jaar worden gedaan).Jouw methode/model leidt in elk geval niet tot een gelijkmatige of gelijkblijvende dotatie, al helemaal niet als je in tussenliggende jaren nog meer onderhoudsuitgaven toevoegt.
Tot slot een tip: wees wat vriendelijker.
Hou het vooral simpel.
Gelijkmatige toerekening betekent gewoon een vast bedrag per jaar.
Dat is keurig nederlands.
Een stijgend bedrag is niet gelijkmatig. Hooguit is dan de stijging gelijkmatig, maar het resulterende reeks bedragen niet.
De rechter is niet gek op dit punt.Indexatie van dotatie is dan ook volgens de wet onzin.
De wet zegt dus iets anders.
Je moet de kosten van een dakreparatie (bijvoorbeeld) die over 10 jaar gaat plaatsvinden en DAN 100.000 euro gaat kosten gelijkmatig toegerekend 10×10.000 doteren.
Stel dat vandaag die kosten geraamd worden op 50.000, dan zou je in het 1e jaar dus maar 5.000 doteren. Dat is dus te weinig en indexatie blijft dat te laag houden.Indien rentebaten=inflatie dan is het probleem opgelost.
Een MJOP-per moet dus overal verstand van hebben.Het is simpeler, in ieder geval goedkoper om je gewoon aan de 0,5% norm te houden. Geen dure inhuur van externe bureau’s en zo.
Overigens is dat oude versus nieuwe eigenaars flauwekul. Als een nieuwe een appartement koopt met te lage reserve, betaald ie ook minder. En dan moet ie later bijpassen. Als de pot goed gevuld was, had ie meer moeten betalen bij de koop. Maar hoeft ie niet bij te passen.
Ah, nu vraag ik me af wat dan de dotatie zou worden als 10 jaar ná die uitgave van € 100.000 een post van DAN € 500.000 in het MJOP zou staan vermeld? Naast die € 100.000 en die € 500.000 zijn er verder geen toekomstige onderhoudsuitgaven …
Interessante en tegelijk verwarrende uitspraak! Met name 3.7 “Gelijkmatige toerekening” roept vragen bij mij op.
Het gaat mij om de tekst “De kantonrechter stelt vast dat dit wel zo is opgenomen in het MJOP, maar dat uit de notulen van de vergadering niet blijkt dat is besloten de reservering jaarlijks te indexeren. Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet. Dat de kosten gelijkmatig moeten worden toegerekend aan de onderscheiden jaren, houdt naar het oordeel van de kantonrechter tevens in dat de reservering zo moet worden vastgesteld dat elk jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd. Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld. De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten, omdat onvoldoende is gereserveerd.“.
De kantonrechter oordeelt dat, óók als de vergadering akkoord zou zijn gegaan met jaarlijkse indexering van de dotatie, een indexering van de dotatie in strijd zou zijn met de wet. Als argument wordt aangegeven “De bedoeling van de wet is juist om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten”.
Ik merk op dat:
1. Indexering (jaarlijks) van de dotatie óók leidt tot een gelijkmatige toerekening van de kosten. Immers: “gelijkmatig”, zoals het BW vereist, is niet hetzelfde als “gelijkblijvend”!! Op dit punt slaat de rechtbank de plank naar mijn mening volledig mis!
2. Dat het de bedoeling van de wet zou zijn om te voorkomen dat toekomstige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten is de interpretatie van de wet volgens de rechtbank. Máár, net zo goed zou het de bedoeling van de wet kunnen zijn om te voorkomen dat (ook) huidige eigenaren worden geconfronteerd met hoge kosten! Waarom hier kennelijk een onderscheid wordt gemaakt tussen huidige en toekomstige eigenaren is mij volstrekt onduidelijk, sterker, dat is voor mij volstrekt onacceptabel.
3. In de uitspraak van de rechtbank het/een advies van een deskundige (inzake MJOP en dotatie) ontbreekt.Daarnaast zou, de uitspraak van de rechtbank volgend, een VvE bij het vaststellen van de dotatie (dus) ook geen indexering mogen toepassen van de kosten voor toekomstig onderhoud, kosten waarvan alleen het prijspeil per heden kan worden bepaald? Voor de VvE waarvan ik lid ben zouden het niet indexeren van de dotatie én het niet indexeren van toekomstige onderhoudskosten een verdubbeling van de dotatie voor dit jaar tot gevolg hebben (en dan komen we aan het einde van de MJOP-periode alsnog heel veel geld tekort omdat we de onderhoudskosten niet hebben geïndexeerd). Waanzin natuurlijk, alsof je over 5 jaar een nieuwe auto zou willen aanschaffen, daar dan de huidige prijs voor zou rekenen en je vervolgens je jaarlijkse reservering niet zou laten meestijgen met (bijvoorbeeld) de inflatie/loonstijging.
Onze ledenvergadering voor 2024 moet nog gehouden worden. Ik zal in elk geval zorgen dat in het MJOP de gelijkmatig(!) stijgende dotatie wordt opgenomen en dat aan de vergadering dat MJOP én de dotatie én de indexering van de dotatie ter goedkeuring wordt voorgelegd. Voor huidige én potentiële c.q. toekomstige eigenaren is dan in elk geval duidelijk hoe het zit met de ontwikkeling van de dotatie.
Ik heb een video op YouTube geplaatst waarin ik een model in Excel toelicht om de dotatie te kunnen bepalen: https://youtu.be/mkWT_19GZyw
Het in de video getoonde Excelbestand (xlsx-formaat) is daar te downloaden (link in de beschrijving). Je kunt de volgende gegevens zelf in het downloadbare bestand invoeren:
– lijst met onderhoudsuitgaven
– percentage indexering dotatie
– percentage rendement liquiditeit
– percentage rendement liquiditeit op onderhoudsuitgaven
– percentage staartkostenDe berekening van de dotatie houd ik voor mezelf, je zult dus zelf (dat gaat het beste m.b.v. binair benaderen) de aanvangsdotatie moeten bepalen.
Enige kennis van Excel is (uiteraard) een pré.
Aan het aantal reacties te zien, is niemand geïnteresseerd in dit onderwerp en dat is prima natuurlijk.
Gelukkig kan ik de VvE waarvan ik lid ben, voorzien van een schema op basis waarvan de aanvangsdotatie met zo’n 20% kan worden verlaagd ten opzichte van het schema wat door onze VvE-beheerder is/wordt aangedragen. Scheelt toch weer zo’n 8% op onze servicekosten …
