Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Los van of het kan/mag, vind ik het een slecht idee.
1. je geeft deze eigenaar extra macht. Wat als hij het niet eens is met de werkzaamheden?
Hij zal de betaling gegarandeerd gebruiken als pressiemiddel. Dan moet je ‘t geld gaan halen (via gerecht/incasso etc).
2. Als hij in financieel zwaar weer terecht komt, je moet dan maar kijken of er nog geld te halen is.
In het extreme geval van een faillisement sta je achteraan de rij en kan je fluiten naar de centen.
3. Als hij verkoopt, stort hij dan ‘t de achterstand in één keer, of scheep je de nieuwe eigenaar op met een reservefonds waar de nieuwe eigenaarnog flink achter loopt?Anders gezegd, het is een vereniging van eigenaren. De nieuwe eigenaar is pas eigenaar als deze via de notaris is overgedragen. Tot dat moment is het de huidige eigenaar.
En die kàn weer iemand machtigen. Die machtiging kan zoals Rob al heel goed aangeeft contractueel afgedwongen worden.
Is dat niet geregeld, dan is het aan de huidige eigenaar om daarover te beslissen.Je geeft ‘t zelf al aan. Een verhuurder die zeurt om te zeuren. Dan kan je lang discussieren, maar daarmee los je ‘t echte probleem niet. Daar zit meer achter dan de voertaal van notulen en agenda’s.
Hoewel mij geen wetgeving bekend is en daarmee IMHO dus ook niet illegaal is er toch wel wat op aan te merken.
De voertaal in Nederland is in basis Nederlands. Ook de wetgeving en de AvS zijn allemaal in de Nederlandse taal.
Je neemt dus sowieso een risico op lost-in-translation.Als we deze vraag aanpassen en Engels vervangen door laten we zeggen, Turks of Arabisch, dan was ‘t huis te klein.
Is de derde eigenaar ook Nederlands èn Engels machtig?
In de meeste VVE’s zijn kozijnen gemeenschappelijk. Dat wil zeggen dat de VVE opdraait voor ‘t onderhoud.
Waar ‘t vaak mis gaat (is ook bij ons gebeurd), is dat men individuele aanpassingen toestaat, zonder de concequenties te overzien.Door op eigen kosten kunststof kozijnen te nemen heb je zowel voordelen als nadelen. Voordeel is vaak kwalitatief beter hang en sluitwerk en nieuw glas. Glas dat wellicht ook gewoon in de bestaande houten kozijnen had geplaatst kunnen worden. Nadeel is dat je betaald uit eigen zak voor iets wat niet jouw eigendom is.
Dus anders gezegd, de kozijnen zijn niet van jou. En de VVE heeft zowel kunststof als houten kozijnen. Beiden vergen hun eigen soort onderhoud. Al het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen komen ten laste van ‘t reservefonds en iedereen betaald mee aan zijn breukdeel.Juridisch advies win je niet in op een forum. Je krijgt reacties met de beste intenties, maar met geen enkele garantie.
Wat de VVE nu nog kan doen is juridisch advies inwinnen bij een juridisch onderlegt persoon, beter bekend als een advocaat. Er zijn diverse advocaten onderlegt in VVE en/of subsidie zaken.
Andere optie is een belangenvereniging zoals VVE-belang. Of ze lopende zaken oppakken als je lid wordt weet ik niet. Maar ze zijn wel goed onderlegt met subsidie en energiezaken volgens mij.Even snel googlen levert mij ‘t idee op dat je als VVE buiten de boot valt, tenzij er minimaal één woning verhuurd worden. Dan kan je aanspraak maken op een andere regeling : https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/sah
Bent u lid van een (gemengde) VvE? Dan kunt u met de ISDE geen subsidie krijgen voor aansluiting op een warmtenet. U komt mogelijk wel in aanmerking voor de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). Lees de voorwaarden van deze regeling goed door om te zien waarvoor u subsidie kunt aanvragen.
Ik wil hier graag nog even op inhaken.
Een geavanceerde rechtenstructuur: regels “wie mag wat zien”
VVE Beheer Portaal 2100 is een onuitputtelijke bron van informatie over uw VvE. Uiteraard hoort daar een uitgebreide rechtenstructuur bij. Deze structuur is zodanig opgebouwd dat bijvoorbeeld een lid van de kascommissie –naast persoonlijke gegevens zoals een actueel rekeningoverzicht van de te betalen bijdrage- “ambtshalve” ook toegang heeft tot een op de functie afgestemde set financiële gegevens. Zo beschikt een bestuurslid dus over meer specifieke informatie dan de leden.Gezien de tekst hierboven heeft onze VvE dezelfde VVE Beheerder. Overigens is het Portaal 2100 gebruikersonvriendelijk, en qua bereikbaarheid, taal en structuur onduidelijk en onoverzichtelijk. Maar dat terzijde.
We hebben een nieuw (nog onervaren) bestuur dat van mening is dat over het recht van inzage geen discussie is, maar dat het indruist tegen de AVG om iedere eigenaar privacy gevoelige informatie te verstrekken, immers de AVG gaat boven de splitsingsakte.
Ongelukkig verwoord, want de de AVG gaat niet boven de splitsingakte. De AVG staat juist de gegevensverwerking toe die op basis van de AvS nodig is. En schrijft juist voor hoe er met die gegevens omgegaan moet worden.
We hebben komende dinsdag onze ALV en ik wil het volgende hier tegenin brengen:
Het zou raar zijn dat een beheerder (aangesteld door de VVE) beschikt over persoonsgegevens waarvan de VvE zelf eigenaar is, deze gegevens niet zou mogen verstrekken aan diezelfde VvE (de eigenaren). Het argument dat dit zou indruisen tegen de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is een veelgehoorde misvatting. Uiteraard moet het verstrekken van gegevens wel zorgvuldig gebeuren.
Er is een verschil tussen verstrekken aan de eigenaren (de VVE of misschien nog beter verwoord de ALV) en een idividuele eigenaar. De achterstanden zijn bij ons wel inzichtelijk, maar als overall rapportage. Dus zonder naam en/of rugnummers. Als mensen er meer van willen, dan is ‘t bespreekbaar. Maar ‘t portaal moet ook geen schandpaal worden.
De AVG is niet bedoeld om inzage in persoonsgegevens te verbieden, maar om regels te stellen aan de opslag en verwerking van deze persoonsgegevens waardoor privacy rechten van individuen worden gewaarborgd.
De VvE heeft een informatieplicht over welke gegevens ze verwerkt, met welk doel, op welke grondslag etc. Dit wordt vastgelegd in een verwerkingsregister en in een privacyverklaring.
Als die 2 documenten een bepaald persoonsgegeven niet uitdrukkelijk noemen en de VvE verwerkt ze toch, dan pas houdt de VvE zich niet aan deze wet.De beheerder krijgt via de VvE als verwerker op grond van een wettelijke verplichting (grondslag) gegevens over de eigenaren of bewoners met als doel om het praktisch beheer van het appartementencomplex uit te voeren. Het beheer van het complex is een taak van de VvE, en dus is de VvE formeel beslisser over hoe die taak wordt uitgevoerd. Daarmee is het de VvE die beslist welke persoonsgegevens nodig zijn.
In onze splitsingsakte staat vermeld dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar inlichtingen te verstrekken over de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen. Onder die administratie wordt verstaan alle boeken, registers en bescheiden. Vandaag de dag is het gebruikelijk dit digitaal te doen.
Hoewel de AvS dat voorschrijft, is er geen regelgeving over hoe dat moet gebeuren. Het is dus geenzins absoluut en onbeperkte toegang. Moeten de bestuursleden dan ook hun mailbox gaan delen met alle leden zodat elk mailtje meegelezen kan worden?
Juist omdat digitaal veel mogelijkheden biedt, is er ook meer behoefte aan rechtenstructuren. Je voorbeeld wat je hieronder geeft, ben ik in hooflijnen mee eens. Maar ik herhaal mijn opmerking hierboven, het moet geen schandpaal worden met namen en rugnummers. En een goeden rechtenstructuur kan daar een oplossing voor zijn.
Eigenaar A kan wel de achterstanden zien, maar niet de personen wie ‘t betreft. Bestuursleden en penningmeester hebben deze gegevens wel.Een voorbeeld waarom het belangrijk is om als eigenaar inzage te hebben in de financiële administratie, is betalingsachterstand ofwel wanbetaling.
Iedere eigenaar heeft de (wettelijke) plicht een bijdrage te leveren aan het onderhoud van het complex. Mocht er sprake zijn van een betalingsachterstand (dit is een economisch delict) dan kan dit tot een rechtszaak leiden. Die rechtsvervolging wordt door de ALV besloten. Indien de betalingsachterstand niet binnen 6 maanden wordt ingelost, dan wordt deze schuld omgeslagen over de andere eigenaren. De eigenaren zijn vervolgens bevoegd om in eigen naam een incassoprocedure tegen de wanbetaler te beginnen. Dit gaat dus iedere eigenaar aan!
Als je dus niet zou mogen weten wie de wanbetaler is dan wordt de weg naar die incassoprocedure onmogelijk gemaakt!Dat je niet 24/7 bij alle gegevens kan/mag wil niet zeggen dat je helemaal geen toegang hebt. Maar de beheerder zal geen toegang verlenen zonder toestemming. Want hij is geen bestuurder. Je verzoek zal dus niet naar de beheerder, maar naar ‘t dagelijks bestuur moeten. En als je ‘t daar niet mee eens wordt, dan kan je het voorleggen aan de ALV. En als dat ook niet tot je zin is, dan kan je nog een vervangende machtiging vragen bij de rechter. Opties genoeg om toegang te krijgen tot informatie.
Wij vragen jaarlijks de ALV de machtiging om op betalingsachterstanden juridische stappen te ondernemen. Daarmee vervalt ook een beetje de noodzaak om alle details inzichtelijk te hebben op elk moment van de dag.
Daarnaast is het vreemd dat een eigenaar (die niet minder eigenaar is dan een bestuurslid of kascommissielid) moet motiveren waarom hij of zij de administratie wil inzien. Het getuigt juist van goed eigenaarschap en het nemen van verantwoordelijkheid!
Klopt mijn verhaal?
De eigenaar is eigenaar van een appartementsrecht. Verder is hij nergens eigenaar van. Hij is lid. Lid van een vereniging. Die vereniging is een rechtspersoon en deze is de eigenaar van o.a. de gegevens. De ALV en dagelijks bestuur geven vorm aan deze rechtspersoon. Niet een individuele eigenaar van een appartementsrecht. Een eigenaar heeft inspraak en stemrecht op de ALV. En het bestuur rapporteert aan de ALV. Daarmee is de ALV het hoogste orgaan binnen de VVE.
Kortom IMHO niks mis met digitale gegevensverstrekking, maar tegelijkertijd niks op tegen om daar enigszins bewust mee om te gaan. Rechtenniveaus is daar een prima middel voor, mits goed ingeregeld en onderbouwd.
Dit betreft een nieuwe installatie. Geen vervanging van bestaande gemeenschappelijke delen. Daarmee reist de vraag heeft iedereen er baat bij.
Je kan/mag de kosten voor nieuwe zaken namelijk niet zondermeer doorbelasten aan leden die daar geen profijt van hebben.
En daar wringt de schoen. Oudere leden hebben vaak al een auto, maken vaak weinig km’s en zien daarom zich zelf niet meer overstappen op elektrisch. De huidige auto zit “hun tijd” wel uit.
Dus er zijn twee opties, kosten verdelen over de deelnemers, mits er wel een akkoord is van de ALV.
Of wat je zelf voorstelde, unanieme beslissing. Als iedereen het wil, dan is dat waarschijnlijk omdat ze allemaal er voordeel in zien. Maar dat zie ik in de praktijk niet snel gebeuren.
Het blijft keer op keer lastig. De taak van de VVE is oorspronkelijk gericht op het in stand houden/onderhouden van de gemeenschappelijke delen. Maar de in de huidige tijd is er maatschappelijke behoefte aan verbetering en veranderingen en innovatie. Dat botst helaas vaak.
He zou mij bevreemden dat ‘t vrij pakeren is in de garage. Maar sluit ‘t natuurlijk niet uit.
Wat gebruikelijk is, is dat iedere eigenaar een eigen aangewezen plek heeft. Dit is onderdeel van het appartementsrecht of een eigen soort van appartementsrecht.
Kortom, zoals hierboven ook al gezegd wordt, het wordt danwel gemeenschappelijk onderhouden, het gebruik(srecht) ligt volgens de AvS (en kadaster) naar alle waarschijnlijkheid niet bij de VVE maar bij de individuele eigenaren.Dan een overstapje naar het oorspronkelijk doel. Verduurzamen, of beter gezegd geld lenen voor verduurzaming. Dat is gewoon mogelijk voor de VVE. Zonder rare constructies en/of onderpand.
Ik denk dat als je geen antwoord krijgt van de beheerder en ook de ALV stelt je in het ongelijk, dat de stap naar de rechter de enige optie is.
Wat de liften betreft, dat jij die niet gebruikt is niet van belang voor de bepaling waar je wel en niet aan mee betaald. Wat bepalend is, is dat er meer dan één appartement er wèl gebruik van maakt. Dan is het gemeenschappelijk bepaald volgens de AvS. En wat gemeenschappelijk is, is ook van jou en dus betaal je er aan mee.
Wij hebben hier twee liften op elke hoek 1. De ene helft pakt de lift links, de andere helft de lift rechts.
Maar ongeacht welke lift ze pakken, als de linker lift stuk gaat betaald iedereen mee aan de reparatie van die lift. Want die lift hoewel niet iedereen ‘m gebruikt, is wel gemeenschappelijk bezit.Maar ik denk dat de meeste VVE’s terughoudend zijn, want wie gaat ‘t voorstellen? Voelt een beetje als jezelf belonen.
Aan de andere kant, met de toenemende werkdruk en veelal het gebrek aan vrijwilligers, moet je dan wel weer koesteren wat je hebt.Er zijn geen regels of richtlijnen voor. De ene doet wat de belastingdienst aanhoud als belastingvrije vergoeding. De ander schuift wat VVV bonnen onder tafel. De derde doet nul comma nul.
Die 1800 euro is overigens wel gekoppeld aan een hoeveelheid uren. Een vrijwilliger voor één of twee dagen 1800 euro betalen is geen vrijwilligerswerk. Dat is gewoon een goedbetaalde klus.als de isolatie rendabel is, dan zou ‘t omgekeerd evenredig terug te zien zijn in de energierekening toch?
Dus per saldo niet duurder uit.Aanpassing van de AvS is IMHO nagenoeg nooit de oplossing voor technische of financiële uitdagingen. Als het geld er niet is, kijk dan eens naar financieringsmogelijkheden zoals een energiebespaarlening. uiteindelijk zou ‘t geld moeten besparen. Mits ‘t rendabel is.
Want je gaat niet snel investeren als je per 20 euro er in 20 jaar maar een tientje op terug te verdienen.
Andersom per 20 euro investeren om uiteindelijk 25 euro te besparen wel. Dan kan je 20 euro van die besparing aanwenden om de investering te bekostigen/af te betalen. en is je netto winst 5 euro per geïnvesteerde 20.Ik zit zelf in een VVE waarbij men in het verleden de keuzevrijheid gekregen heeft om zelf kunststof en dubbelglas te plaatsen. Het is een drama. Je krijgt het nooit meer centraal op de rit. leeftijdsverschillen en prijs/kwaliteitsverschillen. Je krijgt verschillende onderhoudsschema’s door elkaar. Elk met een afwijkend prijskaartje.
De ene heeft goedkope rommel en klopt na vijftien jaar alweer bij de VVE aan (vaak nieuwe eigenaren die ‘t zo gekocht hebben) omdat ‘t kunststof gewoon al gebreken vertoond. De andere klaagt, want hij heeft tenminste kwaliteit gekocht en meer betaald waarschijnlijk en betaald nu via de servicekosten voor z’n buurman die de goedkope rommel alweer wil/moet laten vervangen.Kortom, niet doen! Zowel de wildgroei als de aanpassing in de AvS is niet de juiste weg in een VVE.
De weg van het aanpassen van de AvS is zoals ik bij elk topic die deze route als escape ziet, een prijzige route via notarissen en hypotheekverstrekkers. Zie ‘t stappenplan die Rob al vermeldt.Je bezit geen appartement, je bezit een appartementsrecht. En samen bezit je ‘t gebouw. Dus pak ‘t gebouw ook samen aan!
