Rene
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
de beroemde quote van Abraham Lincoln gaat hier op “not everything you read on the internet is true”
Nieuwspaal is een satirische site. Geen donder van waar dus.Die eerste, tjsa, als je daar aan begint en men krijgt er lucht van dat de buurman een maand of meer niet heeft betaald en dat zij er voor opdraaien, dan betaald niemand meer eind van het jaar.
Rechter kijkt ook naar redelijkheid en billijkheid. Is er zes maanden ook geen enkele actie ondernomen, dan geeft ik de wanbetaler nog een kans. Maar als ‘t traject gewoon loopt, zie ik persoonlijk geen grote bezwaren.Het tweede voorbeeld, gaan wel mijn nekharen van overeind staan. De (het gebrek aan) opkomst is de crime van vele VVE’s/ALV’s. Dat gaat goed zolang het geen onderwerpen zijn waarover de meningen sterk verschillen.
En om ‘t nog complexer te maken, moet je in je prognose ook rekening houden met inflatie.
Los van andere factoren zal een vervanging van €10.000 in 2024 zal met 2% inflatie elk jaar in 2034 € 12.190 voor nodig zijn. Anders gezegd is 10.000 euro over tien jaar gelijk in waarde als € 8.203,-Maar als er ergens in die periode een jaar niet 2% maar 4% inflatie is, dan zal je dat 239 euro extra gaan kosten.
Daar staat tegenover dat je wellicht het gespaarde ook echt op een spaarrekening met rente zet. Dat dempt de gevolgen van de inflatie.Dat broekzak/vestzak snap ik wel, maar ben ik ‘t niet helemaal mee eens. De servicekosten voor een lid zonder parkeerplek is lager door de huuropbrengsten.
Hypothetisch een VVE met 4 leden en één parkeerplek. Lid A huurt de plek. 25% van de huur ziet hij terug in de korting op de parkeerplek, of in de verlaging van de servicekosten. Het is pas broekzak/vestzak wanneer alle leden een parkeerplek huren. Dan komt de huur binnen en krijgt iedereen hetzelfde indirect weer terug…Los van dat ik het verhuren van vastgoed geen taak van een bestuur/VVE vind, is dat toch de realiteit en is er gelukkig wel het een en ander geregeld. Ik zou daar niet te veel aan tornen, als dat nu werkt voor jullie.
Maar 2% bruto rendement is te laag. Neem aan met bruto dat daar alle onderhoudskosten, beheerkosten etc. nog vanaf gaan. dna blijft er helemaal weinig over. Bij ons doet een garage na aftrek van de (service)kosten op een kleine 4,5%. Online kom ik percentages van 4 tot maarliefst 12% tegen.
Ik zou eens kijken naar een eenvoudig MJOP/algemene begroting voor het terrein. Dan weet je wat de werkelijke kosten zijn. Vergeet daar niet de dingen zoals verlichting en/of riool, slagboom, bestraten en afhankelijk van het aantal energieverbruikers ook een stukje verbruik.
Daarmee bepaal je de kosten per jaar, per plek. Dit benoem je dan als servicekosten(geen relatie met de servicekosten van de VVE), daar bovenop kijk je naar de waardebepaling van het terrein. neem daar 4 à 5% van gedeeld door ‘t aantal plekken en tel dat op bij de servicekosten.Vergelijk het bedrag waar je op uit komt met parkeergelegenheden in de buurt als die er zijn.
Zit je er ver boven, dan is de waardering van de grond wellicht te hoog of te duur gekocht. Zit je er ver onder dan heb je wellicht wat ruimte om ‘t rendement te verhogen.
Maar let op, de buren met een auto hoeven niet te proviteren van de overige buren met extreem goedkope tarieven, maar zij hoeven ook niet tot bloedens aan toe uitgeknepen te worden voor een maximaal rendement voor de eigenaren zonder auto.Wellicht dat je wat bedragen zoals huidige huur, huidige waarde (WOZ?), aantal parkeerplekken etc. benoemen zodat we hier gezamelijk de berekening kunnen doen.
Ook interessant vind ik de huurontwikkelingen van de afgelopen vijf tot tien jaar? Is die jaarlijks bijgesteld en op basis waarvan? Inflatiecorrectie? Of helemaal niet?
Het is al geen gangbare handelswijze om een parkeerterrein binnen een VVE zonder toewijzing van plakken.
Zeker als er dan ook nog eens een tekort is aan parkeerplekken t.o.v. de appartementen. Bij één parkeerplek per appartement zou ‘t nog moeten werken met de regel dat men ook daadwerkelijk maar één auto per appartement mag parkeren.Maar dat is de vraag niet. De vraag is, we willen de kosten van de parkeerplekken gaan verleggen. Zolang het gemeenschappelijk is, kan dat niet. kosten dienen via de breukdelen te worden verdeeld.
De mensen met een auto zullen vast houden aan de status quo, die willen niet zomaar gaan betalen voor iets, waar ze indirecht (het gemeenschappelijk eigendom) al een keer (deels) voor betaald hebben. De mensen zonder auto willen verandering, want zij betalen voor een parkterterrein waar ze geen enkel voordeel uit halen.
Leuk wespennest heeft de de opsteller van deze constructie weten te maken.
Enige juiste antwoord hierop is bemiddelen denk ik.Laatste vraag hoe is het gebruik van het parkeerterrein vastgelegd? Is dat terug te vinden in de AvS, het HHR of op een andere manier?
Als het gemeenschappelijk was/is, dan had je er sowieso niet zelf aan mogen sleutelen zonder toestemming.
De vraag is om te beginnen, of het wel noodzakelijk onderhoud betreft. Dat jij bijvoorbeeld de inbraakpreventie wil verbeteren is geen rede om dan daarna de kosten maar bij de VVE te leggen. Als het ging om een verbetering, dan had je dat op een ALV in moeten/kunnen brengen om het centraal en voor iedereen te doen.Ging het om een defect, dan had je dat ook moeten melden bij de VVE. En die had dan naar eigen inzicht kunnen laten herstellen.
Zodra je als VVE achteraf reparaties en vervangingen gaat vergoeden is het ook het hek van de dam. Je bent de regie kwijt. En de volgende die claimt geen hang en sluitwerk, maar bijvoorbeeld vijf volledig nieuwe kozijnen naar eigen inzicht…!?
De AvS is een juridisch geldig document. Dus als het zo geregeld is in de AvS, dan is dat prima juridisch haalbaar.
Het is goed om te beseffen dat ‘t geen doen is om elke rekening naar de exacte eigenaar uit te splitsen en te verrekenen. Dat wordt een administratieve hel. Om dat te voorkomen werken VVE’s met breukdelen/verdeelsleutels. Als deze verdeling goed is opgesteld, dan wordt er al via de servicekosten extra betaald voor de lift door deze woningen.
Is dat niet het geval, dan is dat jammer, maar nog niet onrechtmatig.
Deze verdeling is opgesteld bij de oprichting van de VVE. Als koper wist je dus ook van de verdeling.Is er dan niks mogelijk? Jawel, als VVE/ALV kan je bediscussieren of de verdeelsleutels wel correct zijn.
Maar dat is een lange en dure weg. Je moet voldoende stemmen mee krijgen, je moet een nieuwe verdeelsleutel vinden waarin iedereen (of de grote meerderheid) zich in kan vinden. Dan moet je naar de notaris om de akte aan te laten passen. Die moet weer van alles en iedereen (incl hypotheekverstrekkers) handtekeningen gaan ophalen.
Tussentijds loop je ‘t risico dat één of meerdere eigenaren die meer moeten gaan betalen het er niet mee eens zijn en de beslissing gaan aanvechten. Dus op dat moment gaat ‘t gerecht er ook wat van vinden.Kortom je bent wellicht duizenden euro’s verder om een paar honder euro per jaar anders te verdelen.
Terugkomend op de vraag van B.de Vries, de enige manier om er achter te komen of het juridisch haalbaar is, is om die weg te bewandelen. Of opzoek te gaan naar een eerdere uitspraak.
Ik vind het een lastige. De verdeling moet echt zo disproportioneel zijn, dat het onredelijk is. (bijvoorbeeld een 160m2 penthouse dat evenveel servicekosten betaald als een tweekamerwoning van 40m2)
De kosten van een lift is uiteindelijk maar enkele procenten op een totale begroting.Los van of het kan/mag, vind ik het een slecht idee.
1. je geeft deze eigenaar extra macht. Wat als hij het niet eens is met de werkzaamheden?
Hij zal de betaling gegarandeerd gebruiken als pressiemiddel. Dan moet je ‘t geld gaan halen (via gerecht/incasso etc).
2. Als hij in financieel zwaar weer terecht komt, je moet dan maar kijken of er nog geld te halen is.
In het extreme geval van een faillisement sta je achteraan de rij en kan je fluiten naar de centen.
3. Als hij verkoopt, stort hij dan ‘t de achterstand in één keer, of scheep je de nieuwe eigenaar op met een reservefonds waar de nieuwe eigenaarnog flink achter loopt?Anders gezegd, het is een vereniging van eigenaren. De nieuwe eigenaar is pas eigenaar als deze via de notaris is overgedragen. Tot dat moment is het de huidige eigenaar.
En die kàn weer iemand machtigen. Die machtiging kan zoals Rob al heel goed aangeeft contractueel afgedwongen worden.
Is dat niet geregeld, dan is het aan de huidige eigenaar om daarover te beslissen.Je geeft ‘t zelf al aan. Een verhuurder die zeurt om te zeuren. Dan kan je lang discussieren, maar daarmee los je ‘t echte probleem niet. Daar zit meer achter dan de voertaal van notulen en agenda’s.
Hoewel mij geen wetgeving bekend is en daarmee IMHO dus ook niet illegaal is er toch wel wat op aan te merken.
De voertaal in Nederland is in basis Nederlands. Ook de wetgeving en de AvS zijn allemaal in de Nederlandse taal.
Je neemt dus sowieso een risico op lost-in-translation.Als we deze vraag aanpassen en Engels vervangen door laten we zeggen, Turks of Arabisch, dan was ‘t huis te klein.
Is de derde eigenaar ook Nederlands èn Engels machtig?
In de meeste VVE’s zijn kozijnen gemeenschappelijk. Dat wil zeggen dat de VVE opdraait voor ‘t onderhoud.
Waar ‘t vaak mis gaat (is ook bij ons gebeurd), is dat men individuele aanpassingen toestaat, zonder de concequenties te overzien.Door op eigen kosten kunststof kozijnen te nemen heb je zowel voordelen als nadelen. Voordeel is vaak kwalitatief beter hang en sluitwerk en nieuw glas. Glas dat wellicht ook gewoon in de bestaande houten kozijnen had geplaatst kunnen worden. Nadeel is dat je betaald uit eigen zak voor iets wat niet jouw eigendom is.
Dus anders gezegd, de kozijnen zijn niet van jou. En de VVE heeft zowel kunststof als houten kozijnen. Beiden vergen hun eigen soort onderhoud. Al het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen komen ten laste van ‘t reservefonds en iedereen betaald mee aan zijn breukdeel.Ik zou zeggen een notaris. Alle beperkt gerechtigden zijn namelijk vastgelegd in kadaster.
Juridisch advies win je niet in op een forum. Je krijgt reacties met de beste intenties, maar met geen enkele garantie.
Wat de VVE nu nog kan doen is juridisch advies inwinnen bij een juridisch onderlegt persoon, beter bekend als een advocaat. Er zijn diverse advocaten onderlegt in VVE en/of subsidie zaken.
Andere optie is een belangenvereniging zoals VVE-belang. Of ze lopende zaken oppakken als je lid wordt weet ik niet. Maar ze zijn wel goed onderlegt met subsidie en energiezaken volgens mij.Even snel googlen levert mij ‘t idee op dat je als VVE buiten de boot valt, tenzij er minimaal één woning verhuurd worden. Dan kan je aanspraak maken op een andere regeling : https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/sah
[quote]
Bent u lid van een (gemengde) VvE? Dan kunt u met de ISDE geen subsidie krijgen voor aansluiting op een warmtenet. U komt mogelijk wel in aanmerking voor de Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). Lees de voorwaarden van deze regeling goed door om te zien waarvoor u subsidie kunt aanvragen.[/quote][quote quote=40870]Ik wil hier graag nog even op inhaken.
Een geavanceerde rechtenstructuur: regels “wie mag wat zien”
VVE Beheer Portaal 2100 is een onuitputtelijke bron van informatie over uw VvE. Uiteraard hoort daar een uitgebreide rechtenstructuur bij. Deze structuur is zodanig opgebouwd dat bijvoorbeeld een lid van de kascommissie –naast persoonlijke gegevens zoals een actueel rekeningoverzicht van de te betalen bijdrage- “ambtshalve” ook toegang heeft tot een op de functie afgestemde set financiële gegevens. Zo beschikt een bestuurslid dus over meer specifieke informatie dan de leden.Gezien de tekst hierboven heeft onze VvE dezelfde VVE Beheerder. Overigens is het Portaal 2100 gebruikersonvriendelijk, en qua bereikbaarheid, taal en structuur onduidelijk en onoverzichtelijk. Maar dat terzijde.
We hebben een nieuw (nog onervaren) bestuur dat van mening is dat over het recht van inzage geen discussie is, maar dat het indruist tegen de AVG om iedere eigenaar privacy gevoelige informatie te verstrekken, immers de AVG gaat boven de splitsingsakte.
[/quote]
Ongelukkig verwoord, want de de AVG gaat niet boven de splitsingakte. De AVG staat juist de gegevensverwerking toe die op basis van de AvS nodig is. En schrijft juist voor hoe er met die gegevens omgegaan moet worden.
[quote quote=40870]
We hebben komende dinsdag onze ALV en ik wil het volgende hier tegenin brengen:Het zou raar zijn dat een beheerder (aangesteld door de VVE) beschikt over persoonsgegevens waarvan de VvE zelf eigenaar is, deze gegevens niet zou mogen verstrekken aan diezelfde VvE (de eigenaren). Het argument dat dit zou indruisen tegen de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is een veelgehoorde misvatting. Uiteraard moet het verstrekken van gegevens wel zorgvuldig gebeuren.
[/quote]
Er is een verschil tussen verstrekken aan de eigenaren (de VVE of misschien nog beter verwoord de ALV) en een idividuele eigenaar. De achterstanden zijn bij ons wel inzichtelijk, maar als overall rapportage. Dus zonder naam en/of rugnummers. Als mensen er meer van willen, dan is ‘t bespreekbaar. Maar ‘t portaal moet ook geen schandpaal worden.
[quote quote=40870]
De AVG is niet bedoeld om inzage in persoonsgegevens te verbieden, maar om regels te stellen aan de opslag en verwerking van deze persoonsgegevens waardoor privacy rechten van individuen worden gewaarborgd.
De VvE heeft een informatieplicht over welke gegevens ze verwerkt, met welk doel, op welke grondslag etc. Dit wordt vastgelegd in een verwerkingsregister en in een privacyverklaring.
Als die 2 documenten een bepaald persoonsgegeven niet uitdrukkelijk noemen en de VvE verwerkt ze toch, dan pas houdt de VvE zich niet aan deze wet.De beheerder krijgt via de VvE als verwerker op grond van een wettelijke verplichting (grondslag) gegevens over de eigenaren of bewoners met als doel om het praktisch beheer van het appartementencomplex uit te voeren. Het beheer van het complex is een taak van de VvE, en dus is de VvE formeel beslisser over hoe die taak wordt uitgevoerd. Daarmee is het de VvE die beslist welke persoonsgegevens nodig zijn.
[/quote]
[quote quote=40870]
In onze splitsingsakte staat vermeld dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar inlichtingen te verstrekken over de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen. Onder die administratie wordt verstaan alle boeken, registers en bescheiden. Vandaag de dag is het gebruikelijk dit digitaal te doen.
[/quote]
Hoewel de AvS dat voorschrijft, is er geen regelgeving over hoe dat moet gebeuren. Het is dus geenzins absoluut en onbeperkte toegang. Moeten de bestuursleden dan ook hun mailbox gaan delen met alle leden zodat elk mailtje meegelezen kan worden?
Juist omdat digitaal veel mogelijkheden biedt, is er ook meer behoefte aan rechtenstructuren. Je voorbeeld wat je hieronder geeft, ben ik in hooflijnen mee eens. Maar ik herhaal mijn opmerking hierboven, het moet geen schandpaal worden met namen en rugnummers. En een goeden rechtenstructuur kan daar een oplossing voor zijn.
Eigenaar A kan wel de achterstanden zien, maar niet de personen wie ‘t betreft. Bestuursleden en penningmeester hebben deze gegevens wel.
[quote quote=40870]Een voorbeeld waarom het belangrijk is om als eigenaar inzage te hebben in de financiële administratie, is betalingsachterstand ofwel wanbetaling.
Iedere eigenaar heeft de (wettelijke) plicht een bijdrage te leveren aan het onderhoud van het complex. Mocht er sprake zijn van een betalingsachterstand (dit is een economisch delict) dan kan dit tot een rechtszaak leiden. Die rechtsvervolging wordt door de ALV besloten. Indien de betalingsachterstand niet binnen 6 maanden wordt ingelost, dan wordt deze schuld omgeslagen over de andere eigenaren. De eigenaren zijn vervolgens bevoegd om in eigen naam een incassoprocedure tegen de wanbetaler te beginnen. Dit gaat dus iedere eigenaar aan!
Als je dus niet zou mogen weten wie de wanbetaler is dan wordt de weg naar die incassoprocedure onmogelijk gemaakt!
[/quote]
Dat je niet 24/7 bij alle gegevens kan/mag wil niet zeggen dat je helemaal geen toegang hebt. Maar de beheerder zal geen toegang verlenen zonder toestemming. Want hij is geen bestuurder. Je verzoek zal dus niet naar de beheerder, maar naar ‘t dagelijks bestuur moeten. En als je ‘t daar niet mee eens wordt, dan kan je het voorleggen aan de ALV. En als dat ook niet tot je zin is, dan kan je nog een vervangende machtiging vragen bij de rechter. Opties genoeg om toegang te krijgen tot informatie.Wij vragen jaarlijks de ALV de machtiging om op betalingsachterstanden juridische stappen te ondernemen. Daarmee vervalt ook een beetje de noodzaak om alle details inzichtelijk te hebben op elk moment van de dag.
[quote quote=40870]
Daarnaast is het vreemd dat een eigenaar (die niet minder eigenaar is dan een bestuurslid of kascommissielid) moet motiveren waarom hij of zij de administratie wil inzien. Het getuigt juist van goed eigenaarschap en het nemen van verantwoordelijkheid!Klopt mijn verhaal?[/quote]
De eigenaar is eigenaar van een appartementsrecht. Verder is hij nergens eigenaar van. Hij is lid. Lid van een vereniging. Die vereniging is een rechtspersoon en deze is de eigenaar van o.a. de gegevens. De ALV en dagelijks bestuur geven vorm aan deze rechtspersoon. Niet een individuele eigenaar van een appartementsrecht. Een eigenaar heeft inspraak en stemrecht op de ALV. En het bestuur rapporteert aan de ALV. Daarmee is de ALV het hoogste orgaan binnen de VVE.Kortom IMHO niks mis met digitale gegevensverstrekking, maar tegelijkertijd niks op tegen om daar enigszins bewust mee om te gaan. Rechtenniveaus is daar een prima middel voor, mits goed ingeregeld en onderbouwd.
Dit betreft een nieuwe installatie. Geen vervanging van bestaande gemeenschappelijke delen. Daarmee reist de vraag heeft iedereen er baat bij.
Je kan/mag de kosten voor nieuwe zaken namelijk niet zondermeer doorbelasten aan leden die daar geen profijt van hebben.
En daar wringt de schoen. Oudere leden hebben vaak al een auto, maken vaak weinig km’s en zien daarom zich zelf niet meer overstappen op elektrisch. De huidige auto zit “hun tijd” wel uit.
Dus er zijn twee opties, kosten verdelen over de deelnemers, mits er wel een akkoord is van de ALV.
Of wat je zelf voorstelde, unanieme beslissing. Als iedereen het wil, dan is dat waarschijnlijk omdat ze allemaal er voordeel in zien. Maar dat zie ik in de praktijk niet snel gebeuren.
Het blijft keer op keer lastig. De taak van de VVE is oorspronkelijk gericht op het in stand houden/onderhouden van de gemeenschappelijke delen. Maar de in de huidige tijd is er maatschappelijke behoefte aan verbetering en veranderingen en innovatie. Dat botst helaas vaak.