Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Marlon,
MR1992 art. 13 lid 1 luidt “Iedere op,aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden”
Allereerst ben ik daarom van mening dat het betreffende artikel in jullie HHR in strijd is met bovenstaand artikel, en dus nietig.
Naar mijn idee zal iedere aanvraag om een dakterras te realiseren afzonderlijk afgehandeld moeten worden in een vergadering.
Daarnaast is er nu ook nog eens sprake van een ander dakterras dan alle eerder aangelegde dakterrassen en hebben de nieuwe bewoners naar mijn idee de goede weg bewandeld door één en ander op de ledenvergadering ter sprake te brengen, nu die kans zich voordoet.
Ik heb uiteraard geen zekerheid, maar de kans is zeer aannemelijk dat in de koopovereenkomst van beide partijen de volgende paragraaf is opgenomen:
“13.4. De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper. Koper verklaart in dat geval de uitvoering van het besluit van verkoper over te nemen. Verkoper verplicht zich om koper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de Vereniging van Eigenaars en om eventuele schriftelijke stukken daaromtrent aan koper ter hand te stellen.
Verkoper machtigt voor zover mogelijk hierbij koper wel/niet* om vanaf de datum dat deze koopovereenkomst niet meer op grond van een ontbindende voorwaarde kan worden ontbonden doch niet eerder dan ……… namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Als aan de voorwaarden is voldaan en de verkoper heeft uiteraard het woordje “niet” doorgestreept, is de koper door de verkoper gemachtigd om “namens hem de vergadering van eigenaars bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.”
Alle andere eigenaren zijn volledig op de hoogte van de plannen voor het dakterras.
Iedereen kan dus zijn of haar standpunt in de vergadering ter sprake brengen.
Daar moet toch op een goede volwassen manier over gesproken kunnen worden, lijkt mij !Hoi Mathijs,
“…. Hoe kan het dan dat wij op zo’n heel verschillende mening uitkomen?”
Het “nadeel/probleem” van discussies op papier is dat iedereen zijn eigen inkleuring en waarde geeft aan de geschreven teksten.”
Waar ik bijvoorbeeld in de zin “Beperkingen m.b.t. mogelijkheden en/of gebruiken van een volmacht dienen naar mijn idee in de splitsingsakte opgenomen te zijn.” de nadruk bedoelde te leggen op “in de splitsingsakte“, heb ik de indruk dat jij de nadruk hebt gelegd op het woordje “dienen“. (correct me if I am wrong 😉 )
En dat kan al een heel verschillende inhoud geven aan dezelfde zin.
Ik weet nog niet zo goed waarom een volmacht, anders dan de algemene volmacht meer verantwoordelijkheden of werk voor bestuur en/of stemcommissie (zo die al bestaat) zou inhouden.
Een Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen
te verrichten”. En die rechtshandeling is in dit geval een stem uitbrengen in de vergadering van de VvE.
Niemand anders dan de volmachtnemer kan die uiteindelijke stem uitbrengen, niet de voorzitter, niet de stemcommissie, niemand…. alleen de volmachtnemer.
(tenzij natuurlijk in de volmacht is vastgelegd dat de volmachtnemer iemand anders in zijn plaats mag stellen 😉 )
De volmachtnemer zou in theorie ook zelfs nog anders kunnen stemmen dan de steminstructie aangeeft.
Ook dan blijft het een zaak tussen volmachtnemer en volmachtgever en de gevolgen daarvan zijn voor hen.
“Toelichting: als de steminstructies van volmachtgevers reeds te voren zijn ingediend, wordt daarmee de ledenvergadering a.h.w. ‘gegijzeld’ door die stemmers-bij-volmacht.
Dat kunnen er enkelen zijn, maar ook de meerderheid van de stemmen.
En dat lijkt mij nogal in strijd met de vrijheid van handelen van de ALV, het hoogste orgaan van elke VvE.”
Er van uitgaande dat een volmachtnemer gewoon stemt conform de steminstructie ben ik het zeer zeker met je eens dat er een (ongewenste) situatie zou kunnen ontstaan waarbij deze volmachten al een vaststaande meerderheid hebben.
Ik ben zeker geen voorstander van een dergelijke situatie, maar ik zie niet in waarom het in strijd zou zijn met de vrijheid van handelen van de ALV.
Iedereen maakt legaal gebruik van de mogelijkheden die op grond van de splitsingsakte aanwezig zijn.
In je reactie aan Carla schreef je “in de praktijk moeten wij volmachten actief verzamelen (lees: bij elkaar schrapen) bij zulke ‘passieven’ om überhaupt aan het vereiste quorum te komen.”
En juist bij dat actief verzamelen (ronselen?) kan je je gaan afvragen of dat legaal is !
Ook wanneer het bestuur op die wijze voldoende volmachten heeft ‘verzameld’ kan de eerder geschetste ongewenste situatie ontstaan.
Het beste blijft natuurlijk gewoon om alle eigenaren te motiveren allemaal persoonlijk aanwezig te zijn 😉Hoi Mathijs,
Je schrijft “Gelukkig staat in het MR alleen de algemene volmacht genoemd”
Naar mijn mening wordt er in de MR’s niet specifiek over “algemene volmacht” gesproken, maar over “volmacht”
Het is geheel aan de volmachtgever om te bepalen op welke wijze hij of zij invulling wil geven aan die volmacht.
Beperkingen m.b.t. mogelijkheden en/of gebruiken van een volmacht dienen naar mijn idee in de splitsingsakte opgenomen te zijn.
Eventuele beperkingen welke zijn opgenomen in een eventueel huishoudelijk- of vergaderreglement lijken mij in strijd met de akte.
Wil men daar dus verandering in aanbrengen, zal men mijns inziens de splitsingakte moeten wijzigen.
Waarom wordt de volmachtnemer gepasseerd wanneer er gebruik wordt gemaakt van volmachten met steminstructies?
Geen enkele eigenaar is verplicht om als volmachtnemer op te treden.
Wanneer een eigenaar steminstructies in zijn volmacht heeft aangebracht en jij bent bereidt de volmacht aan te nemen, weet je dus vooraf dat je op de vergadering alleen mag stemmen conform de instructies.
Het belang van de volmachtgever moet naar mijn idee ook voorop staan.
“Het lijkt mij een recept voor ruzie en rellen en… eindeloos durende vergaderingen waar voortaan nog maar weinig leden op af zullen komen. Bye bye quora!”
Uit de reactie van Marlon in het andere topic komt mijns inziens juist een ander beeld naar voren.
Door gebruik te maken van volmachten met steminstructies blijkt juist dat die werkwijze ervoor heeft gezorgd dat er minder “tweede vergaderingen” nodig zijn.
Letterlijk schreef hij “Het is wel meer werk in de voorbereiding, maar scheelt tijd en geld omdat er geen 2e ALV nodig is, en minder “discussie” achteraf”
In mijn ervaring met vergaderingen van VvE’s zie ik ook dat bij het overgrote deel van de besluiten al een overduidelijke voorkeur van de leden naar voren komt.
Het is dus al snel bekend of er een (eventueel versterkte) meerderheid voor een besluit aanwezig is.
Pas wanneer het aantal voor- en tegenstanders elkaar niet veel gaat ontlopen wordt de feitelijke inhoud van de steminstructies pas echt belangrijk.
Uit het laatste deel van het artikel van Rijssenbeek blijkt dat het niet goed aangeven van de keuze van de volmachtgever óók een bron van conflicten kan zijn.
Bijvoorbeeld wanneer de volmachtgever zich niet herkent in de beslissing van de volmachtnemer.
Daar staat ook “De VvE en haar bestuur moeten zich in ieder geval afvragen of de beslissing van de gevolmachtigde het belang van de volmachtgever wel dient, indien het voor haar duidelijk is dat 1) de beslissing
het belang van de volmachtgever niet dient en 2) de volmachtgever niet een volmacht heeft verleend van het type dat normaliter de bevoegdheid verschaft om desgewenst de belangen van de volmachtgever te negeren”
Ook hierin lees ik naar mijn idee dat de belangen van de volmachtgever voorop moet staan wanneer er gebruik van volmachten wordt gemaakt.
Een steminstructie lijkt mij persoonlijk geen slecht middel om dat te verwezenlijken.@ Rob: steminstructies horen in een democratie (en in welk democratisch orgaan dan ook) niet thuis!
In het reglement van de akte staat de de gevolmachtigde gerechtigd is namens een lid in de vergadering het woord te voeren en te stemmen naar eigen inzicht. Steminstructies zijn dus uit den boze. Als je onderling iets wil afspreken over stemgedrag mag dat, maar dit heeft geen enkele juridische betekenis. Nogmaals: volmachtformulieren dienen te worden ingenomen en bewaard door voorzitter of secretaris. Iedere aanvullende aantekening daarop, zoals een steminstructie of -suggestie, dient volstrekt te worden genegeerd.Hoi Mathijs, ik zou graag dit artikel van Rijssenbeek met je willen delen, met name het deel over de bijzondere ofwel beperkte volmacht.
Een mooi voorbeeld van een volmacht met steminstructie vindt ik deze van KPN.Er staan soms invulvelden in volmachtformulieren van VvE’s die daar absoluut niet in thuis horen.
Dat is geen lancune in het modelreglement, maar hooguit een “fout” van degene die het volmacht formulier heeft gemaakt.
Met betrekking tot je vraag/stelling over degene die wel of geen toestemming tot de vergadering hebben verwijs ik je nogmaals graag naar de reactie van Bob hierboven 😉Het is ondermeer juist door deze gedachtengang
“Misschien nog belangrijker: een gevolmachtigde treedt op zonder last of ruggespraak, en kiest dus zijn eigen woorden resp. bepaalt zelf zijn stem. En is geen verantwoording schuldig aan de volmachtverstrekker.”
waardoor ik ook juist wel een voorstander ben van een volmacht met steminstructie.
Als volmachtgever hoop je natuurlijk dat degene aan wie je de volmacht geeft gaat stemmen zoals jijzelf graag zou willen.
Naar mijn idee is dat het beste mogelijk met een volmacht met steminstructie.
Wanneer de volmachten ingenomen worden, horen zij overigens ook gecontroleerd te worden op de inhoud daarvan.Interessant om te zien hoe een dergelijk voorbeeld al tot discussie kan leiden 🙂
Ik deel hierin inderdaad de gedachtegang van Bob 🙂Citaat “Er waren dus 17 stemmen aanwezig, volgens mij zou een besluit, dat met normale meerderheid moet worden goedgekeurd, dan genomen kunnen worden met 9 ‘voorstemmers’, ook al onthouden de andere 8 zich van stemmen. Dat dacht ik ten minste ”
Volgens mij is een besluit hier ook aangenomen als er 1 stem voor zou zijn en 16 onthoudingen of blanco stemmen 😉Citaat “Daarin staat o.a. dat de administrateur onderhoudsuitgaven boven 500 gulden (!) oftewel € 227 alleen mag doen als hij vooraf door de ALV is gemachtigd (art. 39.2).”
Dat zou je volgens mij ook kunnen ondervangen door jaarlijks middels een besluit op de ledenvergadering de administrateur te machtigen voor onderhoudsuitgaven boven de € 227 en daarin wellicht ook een bovengrens aan te geven.
Sowieso vindt ik het inderdaad ook niet echt praktisch dat men er ooit voor heeft gekozen om nader te bepalen bedragen in de splitsingsakte op te nemen.
Het had wellicht handiger geweest wanneer deze nader te bepalen bedragen verplicht in een huishoudelijk reglement opgenomen hadden moeten worden.
Die is vele malen makkelijker aan te passen.Waar het naar mijn idee in deze vraag in het bijzonder om gaat is de veronderstelling dat onthouding van stemmen invloed zou hebben op het quorum.
Ik heb de indruk dat, wanneer het om een besluit zou zijn gegaan waar een gekwalificeerde meerderheid nodig zou zijn ook diezelfde veronderstelling zou hebben bestaan, ook wanneer er wel 22 stemmen aanwezig zouden zijn.
Uiteraard vind ik het geen goede zaak wanneer een VvE besluiten gaat nemen over niet-geagendeerde onderwerpen en uiteraard geldt voor bepaalde zaken een gekwalificeerde meerderheid en andere quorumeisen.
Waar het mij om ging is de gevolgde procedure nu er wél over het onderwerp gestemd is.
citaat”Met het onthouden van mijn 3 stemmen, waren er dus nog 14 stemmen over. Ik dacht daarmee sowieso de stemming ongeldig te maken, maar er werd nu gekeken naar de stemverhouding van de overige aanwezige 14 stemmen.
Gelukkig stemden er meer dan 50% tegen, dus het onderwerp is van tafel. Het staat nu alleen in de notulen als een rechtsgeldige stemming.”
Wat betreft het dik gedrukte heeft de VvE het naar mijn mening dus goed gedaan.
Hoi Pollux,
Wat betreft het stemmen over niet geagendeerde punten.
Stemmen over punten die niet op de agenda staan zijn niet direct ongeldig.
De besluiten die op die manier genomen worden zijn echter wel vernietigbaar om die reden.
Lees meer hierover op https://www.nederlandvve.nl/vve-informatie/besluiten-niet-op-agenda-vve-ljn-bd9994/ of http://www.vverecht.nl/2010/02/niet-geagendeerd-wel-beslist/
Jouw stem en je twee machtigingen waren wel van belang voor het behalen van het quorum.
Zoals jezelf al had opgemerkt kunnen er in jouw VvE rechtsgeldige besluiten genomen worden wanneer er 17 leden en/of machtigingen aanwezig zijn.
Wanneer het quorum vastgesteld is, veranderd daar niets meer aan. Ook niet als je besluit om niet deel te nemen aan de stemmingen.
Jouw onthouding van stemmen wordt niet gezien als voor- of tegenstem.
Indien op de vergadering meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen vóór is, dan is daarmee het besluit aangenomen.
Naar mijn idee heeft jouw VvE het dus goed gedaan !Ik ben ook zeer benieuwd naar de uitspraak van de rechter in een dergelijke kwestie.
Zeker ook omdat ik een ander standpunt inneem hierover.
Als men in een appartementencomplex kiest voor cameratoezicht, dan wordt dat uiteraard alleen gedaan om bv inbrekers te weren, vandalisme tegen te gaan of de veiligheid in en rond het complex te verhogen
Naar mijn mening legt daar het belang van de gezamenlijke eigenaars, als zodanig.
Dat een individuele eigenaar camera’s niet belangrijk vindt of daar geen geld aan wil besteden wil mijns inziens niet zeggen dat hij ook geen belang/voordeel heeft bij een camerasysteem.
Wanneer het camerasysteem een preventieve werking heeft en leidt tot minder overlast, vandalisme e.d., dan is dat ook in het belang van degene die liever geen camera’s had gehad.
Uiteraard zou een dergelijk besluit tot aanschaf van een dergelijk nieuw systeem conform artikel 38 met een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden en dient er aangegeven te worden op welke wijze het systeem gefinancierd gaat worden.
Nu men heeft gekozen om daarvoor “het overschot” te gaan gebruiken lijkt mij ook dat aan die voorwaarde is voldaan.
Dat vind ik niet het omzeilen van artikel 38 lid 7, maar juist gebruik maken daarvan.
Maar goed, in ben geen rechter 😉
