Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De bestuurder gaat er van uit dat niemand naar de rechter stapt
En…… gaat hij daarin gelijk krijgen?
Ik heb al eerder aangegeven, zonder juridische stappen wordt het een gebed zonder eind.
Hoop toch echt dat er nog iemand wijs is in jullie VvE en een advocaat gaat zoeken die gespecialiseerd is in het appartementsrecht.En dat gewone lid die zijn vinger in de lucht heeft gestoken vanaf dat moment een bestuurder is geworden met de inschrijving in de KvK en dus de juridische vertegenwoordiger is van die VvE itt al die andere gewone leden.
Klopt helemaal, dat gewone lid heeft dan een functie gekregen, die van bestuurder.
Bestuurder zijn is een functie, geen hogere juridische positie.
Bestuurders hebben extra bevoegdheden om het werk uitvoerbaar te maken, niet om andere leden structureel minder rechten te geven dan zij zelf als gewoon lid ook graag zouden willen behouden.
Het is bijzonder jammer dat er nog zo veel eigenaren zijn die menen boven de andere leden te staan indien zij als bestuurder gekozen zijn.
Misschien moeten we het eens omdraaien en de vraag stellen, waarom wil je eigenlijk zo graag “meer zijn” dan de andere leden?En wat voor inzage wil je dan, als je geen controlerende functie heb als lid van de kascommissie?
Voor een rechtszaak had de rechtbank eens aan een deskundige VvE beheerder gevraagd om bevindingen vast te leggen op basis van het verzoek- en verweerschrift.
Citaat uit dat rapport van bevindingen;
“Elk lid heeft het recht op dezelfde stukken als welke de Kascommissie behoort te ontvangen. Indien de Kascommissie dezelfde stukken heeft ontvangen als eiser, dan heeft de Kascommissie onvolledige controle uitgevoerd. Indien de Kascommissie meer stukken heeft gehad, dan kan het zijn dat de Kascommissie haar werk wel volledig heeft uitgevoerd, maar dan is de informatievoorziening van [naam beheerder] naar eiser laakbaar, onvolledig en strijdig met de verplichting opgelegd door de Splitsingsakte”Desbetreffende aansluiting staat in z’n geheel los van de aansluitingen vd woningen, deze hebben namelijk ieder hun eigen individuele aansluiting/meterkast. Elk appartement heeft dus ook zijn/haar eigen energieleverancier en/of 1-fase/3-fase aansluiting.
Ik begrijp dat alle eigenaren hun eigen energieleverancier een aansluiting hebben.
Maar, zover ik weet is het gebruikelijke dat die aansluitingen uiteindelijk bij de hoofdverdeler van het complex uitkomen en achter de hoofdzekering van het complex zitten.
Dat laatste weet ik niet 100% zeker, maar ik weet dat hier in ieder geval eens bij werkzaamheden aan 1 van de leidingen naar een privégedeelte het gehele complex even stroomloos moest.De installateur die ernaar heeft gekeken en bevestigd dat verlaging prima kan, merkte ook op dat de hoofdschakelaar van deze meterkast 40A is, terwijl er 3x50A onder hangt, hetgeen ook niet juist is.
Dat ben ik 100% met hem eens, de hoofdschakelaar moet minimaal gelijk zijn aan de hoofdzekering.
Uit ervaring weet ik ook, vanuit mijn vorige (vergelijkbare) appartementencomplex waarbij wij het beheer in eigen hand hebben (ik als penningmeester), dat de centrale hal verlichting + lift al 23 jaar, zonder problemen, op een aansluiting van 3x25A draait. Zo vreemd is dat dus niet
Uiteraard geloof ik je, hoewel ik het wel bijzonder vind en ik me oprecht afvraag of dat kan met het oog op de selectiviteit in de installatie. Wat dat betreft ben ik wel nieuwsgierig hoe jullie installateur daar tegenaan kijkt.
Het is duidelijk dat jij voldoende weet toe te voegen aan de Transponeringstabel van VvE belang.
vvebelang.nl/kennisbank/juridisch/modelreglement
Inderdaad, die transponeringstabel is duidelijk niet compleet.
Denk dat je beter mag verwachten van de belangenbehartiger van VvE’s.Wel of gene inzagerecht: In de realiteit krijgen gewone leden gewoon minder leesrechten in Twinq dan commissieleden en bestuursleden. Je weet wel, net zoals in een hiërarchische organisatie :).
Ik zou het woordje ‘gewoon’ veranderen naar onterecht.
Dus “In de realiteit krijgen gewone leden onterecht minder leesrechten in Twinq dan commissieleden en bestuursleden.”Daarnaast is een bestuurder ook niet meer dan een gewoon lid, die enkel maar zijn vinger in de lucht heeft gestoken bij de vraag wie er een functie als bestuurder van de VvE wil vervullen.
Eerlijk gezegd heb ik persoonlijk grote vraagtekens bij het advies van de erkend installateur.
3x25A is de normale waarde voor individuele huisaansluitingen.
Alleen voor de selectiviteit zou je dan voor de hoofdzekering van het complex al naar de 3x35A moeten, anders zou het kunnen gebeuren dat bij een grote storing in 1 van de appartementen eerst de hoofdzekering van het complex eruit gaat i.p.v. de hoofdzekering van het appartement.Als je een lift heb, heb je ook te maken met hoge aanloopstromen en/of korte piekstromen.
Naar mijn mening ga je het met 3×25 dus zeker niet redden en voorzie ik best wel problemen.
Misschien dat je dan aan 3x35A voldoende hebt, maar heel eerlijk denk ik dat 3x50A helemaal zo gek nog niet is.Art 58.2 uit MR2017 geeft namelijk geen voorbeeld van alles
MR 2017 artikel 58.2 Tot de in Artikel 58.1 vermelde boeken, registers en bescheiden die betrekking hebben op
administratie en beheer behoren in ieder geval:“In ieder geval” betekent dus dat dat minimaal de stukken die eronder vallen en het geen uitputtende opsomming is.
Je hebt gelijk dat het artikel m.b.t. het inzagerecht in MR2006 is weggelaten.
Die is er, zeer terecht, in MR2017 weer teruggekomen.
Wat overigens nog steeds niet betekent dat je in MR2006 geen recht op inzage zou hebben.En Art 58 lijkt niet te zitten in MR 2006, 1992 en 1973.
Reglement 1957 artikel 35 lid 2
Reglement 1960 artikel 31 lid 5
Reglement 1965 artikel 32 lid 5
MR1973 artikel 40 lid 6
MR1983 artikel 41 lid 6
MR1992 artikel 41 lid 6En alle anderen, behalve MR2006
De verschillende bevoegdheden kenmerken dus een hiërarchie in de VvE.
En je geeft me eindelijk gelijk met je opmerking dat “het bestuur achteraf verantwoording moeten afleggen aan de leden”. Dat is nu juist mijn hele punt. Het bestuur staat hoger en heeft meer bevoegdheden, maar moet dat wel aan het eind verantwoorden in de theorie.Hoe kom je er nu weer bij dat ik je gelijk geef?
In een hiërarchie staat de ene persoon boven de andere en kan hij zelfstandig bindende beslissingen nemen over die ander, zonder dat die ander hem kan corrigeren of ontslaan.Dat is binnen een VvE juist niet het geval.
Het bestuur heeft uitvoerende bevoegdheden, maar ontleent die volledig aan de ALV.
Zoals eerder aangegeven kan de ALV (de leden dus 😉 ):– bestuurders benoemen en ontslaan
– bevoegdheden beperken of uitbreiden
– geen décharge verlenen
– het bestuur ter verantwoording roepenDat betekent dat het bestuur functioneel handelt namens de leden, maar niet boven de leden staat.
Dat is vertegenwoordiging, geen rangorde.Een directeur van een BV staat bijvoorbeeld wél hiërarchisch boven werknemers.
Die hoeft niet aan de werknemers toestemming te vragen om een bepaalde uitgave te doen.Een VvE-bestuurder staat niet boven de leden, omdat zijn positie volledig afhankelijk blijft van dezelfde leden.
Overigens legt het bestuur verantwoording af aan de vergadering, niet aan de leden
Formeel klopt het dat het bestuur verantwoording aflegt aan de vergadering, omdat de ALV een orgaan van de VvE is.
Maar die vergadering bestaat uitsluitend uit de leden die gezamenlijk hun bevoegdheden uitoefenen.
De ALV is dus geen afzonderlijke entiteit naast de leden; het zijn de leden in vergadering.Daarom betekent verantwoording afleggen aan de ALV in de praktijk en juridisch gewoon: verantwoording afleggen aan de leden. Zou iedere bestuurder van een VvE toch moeten weten.
Het kan zijn dat je een hele oude AvS hebt waarin staat dat alle leden alles mogen controleren. Dan kan je het bij verzoek aanzetten voor dat ene lid, met het verzoek dat hij/zij dan ook in de kascommissie komt. Daar zal Rob het niet mee eens zijn 😀
Er bestaat geen enkele AvS waarin staat dat alle leden alles mogen controleren.
In vrijwel alle modelreglementen is wél bepaald dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.Nu vrijwel alle beheerder beschikken over een portaal waar uitsluitend leden toegang hebben, zie ik inderdaad niet in waarom dit in de praktijk nog steeds zo’n heikel punt blijkt te zijn.
Een bestuurder kan wel opdracht geven per mail of telefoon aan een aannemer om even iets snel in de VvE te repareren. En een lid niet. Dus hiërarchie.
Nee, wederom bevoegdheid.
Zo bepalen de leden tot welk bedrag het bestuur opdrachten aan aannemers mag verstrekken.
Hooguit bij calamiteiten zouden zij dat bedrag, indien noodzakelijk, mogen overschrijden, maar ook dan zal het bestuur achteraf verantwoording moeten afleggen aan de leden.De kascommissie begint dus een onderzoek….
Een onderzoek naar de stukken bedoeld in de tweede zin van lid 1.
Tweede zin van lid 1 luidt: “Het legt de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering over.”
De dikgedrukte stukken zijn dus de stukken die de kascommissie moet onderzoeken.
Hoger in rang staat ene bestuurder zeker wel dan een lid. Een lid kan geen contracten rechtsgeldig ondertekenen. Een lid kan geen opdracht geven per mail of telefoon om even iets snel in de VvE te repareren. Dus alweer hiërarchie.
Je verwart bevoegdheden met hiërarchie.
Een bestuurder heeft de bevoegdheid om contracten te ondertekenen, maar alleen als de leden hem daar in een ALV toestemming voor hebben gegeven. Zonder toestemming van die leden valt er voor de bestuurder niets te ondertekenen.Leden nemen geen besluiten, maar de ALV neemt besluiten over de begroting, jaarrekening, benoemen en ontslaan van bestuurders, onderhoud en andere financiële verplichtingen.
Ik kan er naast zitten, maar volgens mij staat de L in ALV toch echt voor Leden. 😉
Leden kunnen immers kiezen om niet te stemmen op een ALV of helemaal niet naar een ALV te komen. Dat kan je als bestuurder niet maken!
Zonder dat het bestuur op de vergadering aanwezig zou zijn, zouden de leden prima besluiten kunnen en mogen nemen in de ALV.
Zonder leden, kan er op de ALV niets besloten worden.Controle van het bestuur ligt mijns inziens bij de kascommissie.
Citaat van een rechter: “Op grond van artikel 2:48 BW is het de taak van de kascommissie om de jaarrekening over een boekjaar te onderzoeken en daarover advies uit te brengen aan de algemene ledenvergadering. De kascommissie heeft niet tot taak inhoudelijk te adviseren over andere zaken ook niet indien het zaken betreft van financiële aard.”
Hier hou ik het maar bij.
De regels, die er zijn moeten niet in beton gegoten worden maar moeten een positieve onderteuning zijn en een positieve bijdrage leveren.
Gezien de praktijk met in vele V.v.E’s strubbelingen lijken de regels niet altijd duidelijk te zijn en een postieve bijdrage kunnen leveren.Hoi Ron, sorry, maar ik ga toch even reageren op deze stelling!
De stelling dat regels niet “in beton gegoten” zouden moeten zijn, begrijp ik vanuit de gedachte dat regels ondersteunend en werkbaar moeten blijven, maar ik ben het daar niet mee eens wanneer het gaat om een VvE.
Een VvE betekent samen eigenaar zijn van één gebouw.
Omdat beslissingen direct invloed hebben op anderen én op gezamenlijke kosten, zijn duidelijke en vaste regels onmisbaar.
Ze voorkomen willekeur en beschermen alle eigenaren.Ik ben ervan overtuigd dat veel problemen binnen VvE’s in de praktijk niet ontstaan doordat regels te streng zijn, maar doordat er van de regels wordt afgeweken of deze verschillend worden geïnterpreteerd.
Wanneer bestuurders of individuele eigenaren een eigen invulling geven aan bestaande afspraken, ontstaat al snel willekeur en ongelijkheid en dat leidt naar mijn mening tot de strubbelingen die men vaak aan “starre regelgeving” toeschrijft.Regels mogen uiteraard worden aangepast wanneer zij niet meer aansluiten bij de praktijk of de wensen van de gemeenschappelijke eigenaren, maar dat hoort te gebeuren via de formele en democratische besluitvorming binnen de VvE, en niet door ze flexibel toe te passen afhankelijk van de situatie of personen.
Regels hoeven niet onveranderlijk te zijn, maar zij moeten wél duidelijk, consequent en betrouwbaar worden toegepast.
Voor appartementseigenaren is het naar mijn mening daarom eerder geruststellend dan beperkend wanneer de regels als vast uitgangspunt worden beschouwd.En een VvE is duidelijk wel een hiërarchische organisatie waarin bestuurders boven leden staan.
Bestuurders hebben immers een bestuurlijke verantwoordelijkheid zoals je zelf al zegt. Leden hebben geen enkele verantwoordelijkheid, dus lager in de hiërarchie. Modelreglementen die zelfs vol staan van de taken en verantwoordelijkheden van bestuurders.Hoezo staan bestuurders boven de leden?
In een VvE ligt de hoogste beslissingsmacht bij de ALV en het bestuur moet uitvoeren wat de leden gezamenlijk besluiten.
Dat is geen hiërarchie maar vertegenwoordigend bestuur.
Een bestuurder heeft weliswaar meer bevoegdheden dan een individueel lid, maar staat echt niet hoger in rang.En wat zijn de taken en verantwoordelijkheden van de gewone leden?
Wat dacht je van;
– stemrecht in de ALV
– goedkeuring van begroting en jaarrekening
– benoemen, ontslaan en dechargeren van bestuurders
– besluiten nemen over onderhoud en financiële verplichtingen
– controle van het bestuurDat bestuurders vrijwilligers zijn verdient respect, maar vrijwilligheid verandert wat mij betreft niets aan de plicht tot zorgvuldig en transparant bestuur.
Uiteindelijk kan je de werkelijke eigenaar een boete geven voor het wangedrag van een gemachtigde als het niet stopt.
Ik vraag me af waarop deze stelling is gebaseerd.
Als ik die eigenaar zou zijn, zou ik in ieder geval niet akkoord gaan met een dergelijke boete.De vergadering kan wel besluiten om de persoon uit de vergadering te verwijderen.
Zie ook dit artikel op de site van NederlandVVE