Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er gaat heel wat fout in de VvE, De voorzitter is blijkbaar niet capabel om die functie goed uit te voeren.
Hoog tijd voor een gesprek met alle eigenaren om naar een oplossing te zoeken.
Een goede VvE is voor iedereen beter.Wil er niemand meewerken en je wil niet verhuizen, dan zullen juridische stappen noodzakelijk zijn vrees ik.
Uit eigen zak betalen vind ik in ieder geval een slecht idee.Veel succes !
Hoop dat je hier nog even laat weten hoe het afgelopen is.Citaat:
voor niets gaat de zon op
Klopt, maar de beheerder ontvangt dan ook een vastgestelde vergoeding voor zijn werkzaamheden voor de VvE.
Op de site van de betreffende beheerder (als ik de naam in het eerste bericht goed gelezen heb, voordat hij verdween 😉 ) is te lezen;
“Onze tarieven zijn gebaseerd op het administratieve, financiële en technische beheer. De tarieven zijn inclusief BTW 21%.
Geen extra kosten voor herinneringen, tweede vergaderingen, extra notulen enz. 1 prijs voor complete dienstverlening.”Dus…, geen extra kosten voor herinneringen, voor tweede vergaderingen, voor extra notulen enz., maar wel een vergoeding vragen als eigenaren inzage in de administratie verlangen.
Beetje vreemd toch!
Of het bestuur lult uit zijn nek, kan natuurlijk ook nog.Citaat:
Zet het maar op de agenda, want dan begint de discussie pas echt.
Wat zou OB dan op de agenda moeten zetten?
Of de ALV bereid is om eigenaren de gegevens te laten inzien waar zij op grond van het splitsingsreglement al recht op hebben?Dat is toch ongeveer hetzelfde als in een gemeenteraadsvergadering aan de gemeenteraad vragen of de inwoners van de wijk voortaan het rode stoplicht mogen negeren?
Het gaat hier niet om het creëren van een nieuw recht.
Het gaat om het uitoefenen van een bestaand recht uit het reglement.
De discussie zou dus wat mij betreft niet moeten zijn óf eigenaren inzage mogen krijgen, maar hoe die inzage praktisch wordt geregeld.Of je het gaat winnen kan nooit iemand met zekerheid zeggen, maar het ziet er naar mijn mening prima uit 😉
Helaas zijn dergelijke rechtszaken noodzakelijk als bestuurders en beheerders een loopje nemen met de wet- en regelgeving.Wat mij wel opvalt is zijn de afwijkende artikelnummers die soms benoemd worden, bijvoorbeeld artikel 35 lid 3.
In het modelreglement 1992 bestaat lid 3 niet bij dat artikel en valt een schriftelijke stemming onder artikel 37 lid 4.
Maar ik ga er vanuit dat jullie jurist daar goed naar gekeken heeft en één en ander overeenkomt met het in jullie VvE vigerende reglement.Mijn punt was dat je niet kunt stellen dat een bestuur verplicht is een garagevloer regelmatig te laten inspecteren als daarvoor geen wettelijke of andere concrete grondslag bestaat.
Je vult zelf in dat t2tgv22 een scheur, barstje of ander gebrek heeft gezien en dat vervolgens heeft gemeld.
Dat heeft hij echter zelf helemaal nergens gezegd.
Zijn vraag was of het noodzakelijk is om de veiligheid van een garagevloer periodiek te laten inspecteren.
Dat is iets anders dan een concrete melding van een geconstateerd gebrek.En juist daar zat het verschil tussen jouw standpunt en het mijne.
Jij vond dat een periodieke inspectie noodzakelijk was en koppelde daar zelfs een mogelijke termijn aan.
Ik vind dat je niet zonder meer kunt stellen dat zo’n periodieke inspectie noodzakelijk is als daar geen wettelijke grondslag voor bestaat.Dat jij vervolgens zegt: “Als een eigenaar een scheur meldt, moet het bestuur daar iets mee”, is op zichzelf logisch. Maar dat is hier een hypothetische situatie die je zelf introduceert.
We kunnen niet achteraf van een vraag over periodieke inspectie een melding van een concrete scheur maken en vervolgens concluderen dat het bestuur die melding heeft genegeerd.
Zelf reageer ik ook enkel op hetgeen mensen hier op het forum letterlijk naar voren brengen, en niet op mogelijke bedoelingen of invullingen die anderen eraan geven.Dat ik vind dat een MJOP verstandig en noodzakelijk kan zijn, betekent niet dat ik daarmee automatisch vind dat de constructieve veiligheid van de garagevloer periodiek door een deskundige moet worden geïnspecteerd.
Een MJOP brengt het te verwachten onderhoud van een gebouw of onderdeel daarvan in kaart.
Daaruit volgt niet automatisch dat er iedere zoveel jaar een constructieve veiligheidsinspectie moet plaatsvinden.
Sterker nog, als uit een MJOP of uit een reguliere beoordeling blijkt dat er aanleiding is om de constructieve staat nader te onderzoeken, dan kan een deskundige inspectie daar natuurlijk een onderdeel van zijn.
Maar dat is iets anders dan zeggen dat er onafhankelijk daarvan een algemene periodieke inspectieplicht bestaat.Citaat:
Ik heb al meerdere keren aan het bestuur en de beheerder om de presentielijst gevraagd, krijg geen eens antwoord.
Ik zou vooral blijven aandringen.
Laat ze maar uitleggen hoe de besluitvorming op de ALV van 23 juli tot stand is gekomen.Volgens mij is dat nu juist het punt.
Als je deze redenering doortrekt, zouden bij alle appartementencomplexen met een ondergrondse parkeergarage allerlei constructievloeren periodiek geïnspecteerd moeten gaan worden.Er zullen toch ontzettend veel complexen met een ondergrondse garage zijn.
Als daar een algemene verplichting zou bestaan om de vloer boven de garage iedere paar jaar constructief te laten inspecteren, zou je verwachten dat dit een vrij gebruikelijk onderdeel van het onderhoudsbeleid en het MJOP is.Dat een periodieke inspectie in bepaalde situaties verstandig kan zijn, bijvoorbeeld bij een oudere garage, bekende gebreken of signalen van schade, is iets anders dan stellen dat zo’n inspectie standaard noodzakelijk is.
En als we alle constructievloeren van een gebouw periodiek zouden moeten laten inspecteren, mogen we inderdaad ook meteen de tussenvloeren meenemen. 😉
Citaat:
Juist een van de taken van de kascontrole is om de financiële administratie te controleren en na te gaan of de afspraken en besluiten die tijdens een ALV zijn gemaakt correct zijn verwerkt.
Alleen het eerste deel is correct, het controleren van de financiële administratie.
Het is niet de taak van de kascommissie om na te gaan of afspraken en besluiten die tijdens een ALV zijn gemaakt correct zijn verwerkt.Citaat:
Het bestuur kan wel een overzicht van het grootboek bij de beheerder opvragen. De beheerder brengt hiervoor kosten in rekening. Deze kosten mogen niet zonder meer worden doorberekend aan degene die het verzoek doet en komen daardoor voor rekening van de VvE. Uiteindelijk betalen alle leden hier dus aan mee.
Persoonlijk ben ik van mening dat een VvE beheerder hier geen kosten voor in rekening mag brengen.
Ik zou eens gaan bekijken wat er in de beheerovereenkomst staat vermeld m.b.t. dergelijke kosten.
Het inzagerecht is vastgelegd in jullie reglement en ik zou het vreemd vinden wanneer de beheerder een bedrag in rekening mag brengen omdat jij van dat recht gebruikmaakt.
Zeker niet als het gaat om een normale inzage in de administratie die de VvE sowieso moet voeren.Citaat:
Het bestuur stelt daarom voor om jouw voorstel op de agenda van de volgende ALV te plaatsen. Je kunt dan aan de leden het voorstel voorleggen om dergelijke gegevens op verzoek beschikbaar te stellen, rekening houdend met de kosten die hiermee gemoeid zijn. Alle leden betalen hier immers aan mee en kunnen hierover gezamenlijk een besluit nemen.
Omdat het inzagerecht is vastgelegd in het reglement zou ik absoluut niet weten welk besluit de ALV daarover zou kunnen en/of mogen nemen. De ALV mag jouw recht op inzage simpelweg niet beperken.
Ieder besluit van de ALV dat in strijd is met MR1992 artikel 41 lid 6 is nietig!Het bestuur geeft aan dat de kascontrole in opdracht van de leden is uitgevoerd en jullie zijn van mening dat de controle door de externe kascommissie onjuist is.
Er is dus een juridisch conflict waarin naar mijn mening alleen een rechter uitkomst kan bieden.Citaat:
Deze stelling kan ik volledig omdraaien. Iedere bestuurder die van mening is dat iedere eigenaar ongelimiteerd recht heeft op inzage op de inhoudelijk financiële administratie van de VvE, en dat ook zonder besluit van de ALV geeft aan iedere eigenaar die daar maar naar vraagt, is voor mij een reden om die bestuurder niet te vertrouwen en/of van mening te zijn dat die bestuurder niet volledig geschikt is als bestuurder van mijn VvE. Het bestuur van de VvE dient in de eerste plaats het belang van de VvE en de ALV te dienen en niet van individuele eigenaren.
Hartelijk dank Rob voor de voorzet, anders had ik er nooit zo specifiek over nagedacht.
Van mij mag je alles omdraaien, maar zorg dan dat je dat aan kan tonen met bepalingen uit de modelreglementen en/of jurisprudentie.
De ALV heeft helemaal niets te maken met het verstrekken van inzage in de administratie, dat is een recht dat voortvloeit uit het reglement, dus ik zou niet weten wat een besluit van de vve daar mee te maken heeft.
En ja, het inzagerecht is niet alomvattend, echter…“Tot op heden oordeelde geen enkele rechter dat er nooit recht op afgifte bestaat”
Je kunt niet zonder meer stellen dat een bestuur nalatig is omdat het een niet-bestaande inspectieverplichting niet heeft nagekomen. Er zal eerst vastgesteld moeten worden dat die verplichting überhaupt bestaat.
Het bestuur is niet automatisch aansprakelijk als er iets misgaat met een constructie.
Dat een parkeergarage instort, betekent op zichzelf nog niet dat bestuursleden persoonlijk aansprakelijk zijn.
Er moet sprake zijn van bijvoorbeeld onzorgvuldig of verwijtbaar handelen/nalaten en er moet een causaal verband zijn met de schade.Als het bestuur bijvoorbeeld het noodzakelijke onderhoud laat uitvoeren, een redelijk onderhoudsbeleid hanteert, het MJOP volgt of deskundig laat aanpassen, signalen van mogelijke gebreken serieus laat onderzoeken, bij twijfel een deskundige inschakelt en kan aantonen dat het bestuur redelijkerwijs heeft gehandeld, dan is het nogal kort door de bocht om achteraf te zeggen: “de garage is ingestort, dus het bestuur had vaker moeten inspecteren en is aansprakelijk.”
“keihard dagvaarden en alle kosten op het bestuur verhalen” is daarom vooral retoriek.
Bij bestuurdersaansprakelijkheid gaat het om de vraag of het bestuur, gegeven de omstandigheden en de beschikbare kennis, onbehoorlijk of ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.
Een bestuur hoeft niet achteraf te kunnen aantonen dat het ieder denkbaar risico heeft uitgesloten.Pas wanneer een bestuur bijvoorbeeld bewust noodzakelijke inspecties achterwege laat terwijl daar een concrete aanleiding voor is, kan het een probleem worden.
Citaat:
Op zich allemaal niet relevant want met een ongekozen kascommissie is de goedkeuring toch ongeldig.
Dat is goed om te weten, bedankt!Het bestuur gaat niet uit zichzelf een nieuwe jaarrekening opstellen omdat iemand beweert dat het besluit nietig is.
Dan zal je toch echt naar de rechter moeten stappen om een verklaring voor recht te krijgen dat het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening nietig is.Citaat:
Maar er is geen vergadering geweest, leden brachten gewoon hun stembriefje tussen de genoemde tijd en gingen weer weg, er werd immers niks meer besproken. Andere leden hebben hun stembriefje in de brievenbus gedaan en zijn niet eens op de ALV aanwezig geweest. Ik heb al meerdere keren aan het bestuur en de beheerder om de presentielijst gevraagd, krijg geen eens antwoord. We zijn al naar de kantonrechter gestapt dus dat loopt. maar ik wil graag alles goed uitzoeken voordat we daar eventueel heen moeten.
Ik lees allerlei redenen om een besluit te laten vernietigen.
Dan zal het verzoek echter wel tijdig bij de kantonrechter ingediend moeten zijn.
Ik hoop wel dat jullie een goede jurist in de arm genomen hebben/ gaan nemen, die goed op de hoogte is van het appartementsrecht.Citaat:
Een schriftelijke vergadering moet uitgeschreven worden waarbij in de uitnodiging duidelijk vermeldt moet worden dat het een schriftelijke vergadering betreft.
Ik vraag me af waarop het bestuur die stelling baseert.
In MR1992 art. 37 lid 4 staat “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
Dat is de enige voorwaarde die geldt, dat alle eigenaars schriftelijk instemmen met een voorstel.Maar goed, nu zij aangeven dat het toch echt een Extra Algemene Ledenvergadering is zou ik bij het bestuur vragen naar;
– de presentielijst;
– het aantal aanwezige eigenaren;
– de lijst van vertegenwoordigde eigenaren;
– de gebruikte volmachten;
– het aantal stemmen dat persoonlijk aanwezig was;
– het aantal stemmen dat via volmacht vertegenwoordigd was;
– het aantal vooraf ingeleverde stemformulieren;
– het aantal tijdens 19.00–20.00 uur ingeleverde formulieren;
– welke daarvan zijn meegeteld voor de 83 stemmen;
– op welke bepaling uit de splitsingsakte/MR 1992 het bestuur baseert dat vooraf ingeleverde stemformulieren als stemmen van op de ALV aanwezige of vertegenwoordigde eigenaren mochten worden meegeteld.Aangezien de vergadering op 23 juli heeft plaatsgevonden is de termijn waarin je naar de rechter kan stappen om het besluit te laten vernietigen voorbij en zal je het dus alleen nog kunnen hebben van de nietigheid van de besluitvorming.
In dat licht zijn de antwoorden op bovengenoemde vragen wel van belang.Citaat:
Voor de veiligheid moet zoiets regelmatig geinspecteerd worden.
Als je dat niet kan baseren op enige wet- of regelgeving is het gewoon klinkklare onzin.
Naar mijn weten bestaat er in Nederland inderdaad geen algemene regel dat iedere constructievloer van een parkeergarage constructief geïnspecteerd moet worden.
In die zin kan ik het wel eens zijn met jullie beheerder.
Op grond van de richtlijnen voor een MJOP ga ik er ook vanuit dat er in ieder geval om de vijf jaar ook naar de conditie van deze vloer gekeken wordt.