[Rob]

@VM Ik zie in je reactie veel gezucht en gekreun.
Gaat zoveel tijd kosten, gaat zoveel geld kosten, wie moet dat dan gaan doen enz. enz.

Ik mag hopen dat je nu eindelijk eens gaat inzien wat de gevolgen kunnen zijn van het nemen van nietige besluiten.

[Rob]

VvE-stem schreef:
Waar baseer je die stelling op?

Ervaring

Heb even snel gekeken naar het huidige MJOP van een VvE.
Uit de meeste simpele berekening, dus even zonder extra poespas er omheen, volgt dan;
10 jaar, totale kosten € 458.408 , dotatatie per jaar € 45.841
20 jaar, totale kosten € 1.382.536 ‘ dotatatie per jaar € 69.127
30 jaar, totale kosten € 1.706.370 ‘ dotatatie per jaar € 56.879

Dan klopt de 10 jarige planning dus niet en zijn de totale kosten veel te laag. De kunst van een MJOP is om het zo stabiel mogelijk te houden. Ergens is dat natuurlijk onmogelijk met inflatie, maar dat is in te calculeren.

Hoe kom je daar toch bij.
Kan toch zomaar zijn dat er over bijvoorbeeld 12 jaar grote uitgaven te verwachten zijn.
Die zie je dan toch nog niet in een 10 jaren planning.
Vandaar dat het dus verstandig is dat de termijn die een MJOP moet beslaan groter wordt, bijvoorbeeld zoals de voorgestelde 30 jaar 😉

[Rob]

VvE-stem schreef:
Een MJOP van 10 jaar hoort niet veel te verschillen van een MJOP van 30 jaar inzake de dotatie.

Waar baseer je die stelling op?

Heb even snel gekeken naar het huidige MJOP van een VvE.
Uit de meeste simpele berekening, dus even zonder extra poespas er omheen, volgt dan;
10 jaar, totale kosten € 458.408 , dotatatie per jaar € 45.841
20 jaar, totale kosten € 1.382.536 ‘ dotatatie per jaar € 69.127
30 jaar, totale kosten € 1.706.370 ‘ dotatatie per jaar € 56.879

[Rob]

Citaat:

Ze zijn in die VvE toch helemaal niks opgeschoten?

De rechtbank is er natuurlijk niet om problemen binnen een VvE op te lossen.
En ja, uitspraken van rechters hebben nu eenmaal praktische gevolgen voor een VvE.

2021 is inderdaad voorbij en we kunnen dat jaar niet opnieuw doen.
Maar juist daarom is het interessant wat de juridische consequentie is van het feit dat een besluit over de reservering nietig is verklaard.

Ik schenk hier op het forum regelmatig aandacht aan het fenomeen nietige besluiten.
Niet voor niets maak ik mij er telkens hard voor dat VvE’s en bestuurders ervoor zorgen dat zij zich aan de wet- en regelgeving houden en voorkomen dat er nietige besluiten genomen worden.

Citaat:

Want wat moet de VvE nu in de praktijk gaan doen met zo’n nietig besluit?

Dat staat eigenlijk al in de uitspraak.
Citaat: “De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de VvE een nieuw besluit moet nemen in plaats van het nietige besluit, met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen.”

Er moet dus een nieuw besluit worden genomen over de reservering voor 2021.
Die reservering moet voldoende zijn voor de uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP en moet bovendien zo worden vastgesteld dat ieder jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

Als die juiste reservering hoger uitkomt dan de oorspronkelijke reservering, heeft dat natuurlijk ook financiële gevolgen.
Naar mijn mening zal de VvE dan ook moeten bekijken hoe het daardoor ontstane hogere tekort bij de eigenaren in rekening moet worden gebracht.

En precies daar zit voor mij het interessante juridische punt.

Citaat:

Maar ik maak mij geen zorgen over het juridisch gevolg, omdat een VvE altijd naar de toekomst moet blijven kijken. Leren van de fouten, het verleden afsluiten, en het in het heden beter doen.

Dat vind ik te makkelijk.
Een nietig besluit is niet hetzelfde als een besluit waarvan je achteraf zegt: dat was niet zo handig, maar volgende keer doen we het anders.
Een nietig besluit kan juridisch niet in stand blijven.
In deze zaak zegt de kantonrechter bovendien expliciet dat er een nieuw besluit moet worden genomen ter vervanging van het nietige besluit.
De consequentie daarvan kun je dus niet simpelweg wegzetten als “2021 is geweest, we kijken vanaf nu vooruit”.

De VvE zal het nietige besluit moeten vervangen door een besluit dat wél aan de wettelijke eisen voldoet.
En vervolgens moet worden bezien welke financiële consequenties die nieuwe reservering heeft.

[Rob]

PMSchC schreef:
De kern van de boodschap in dit draadje wordt door een aantal forumdeelnemers volledig naar de achtergrond gedrukt als gevolg van het gebruik van vermeend spitsvondig taalgebruik. Daarentegen heb ik geen enkele relevante inhoudelijke reactie gezien op het door mij gepresenteerde dotatiemodel en de vrij uitgebreide toelichting hierop. Misschien moet ik dan toch maar aannemen dat bij een aantal deelnemers de minimaal benodigde capaciteiten ontbreken om mijn model of iets vergelijkbaars ook maar enigszins te doorgronden?

Daarintegen schreef je op 22 september:
“Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.

Daarmee geef je wat mij betreft aan dat er jaarlijks een vast bedrag gedoteerd zou moeten worden.
Dat het niet jouw persoonlijke visie is, of dat die methode volgens jou niet eerlijk zou zijn, doet daar niets aan af

Tja, ik gaf toch ondubbelzinnig aan dat de uitspraak van de kantonrechter neerkomt op het jaarlijks moeten doteren van een gelijkblijvend bedrag. Vervolgens roep je iets warrigs over “persoonlijke visie”, “oneerlijke methode” en “doet er niets aan af”. Dus: ik haal een uitspraak van een ander (in dit geval de kantonrechter) aan en daarmee is het wat jou betreft zomaar mijn uitspraak? Sorry, maar deze vorm van “logica” is werkelijk lachwekkend en dieptriest bovendien.

Oké, dan zal ik mijn eerdere tekst voor de duidelijkheid nog iets nader toelichten.

Ik vind het wel apart dat jijzelf degene bent die de betreffende uitspraak in je reactie op 22 september ter sprake hebt gebracht om duidelijk te maken dat de uitspraak volgens jou inhoudt dat er conform de wet een vast bedrag per jaar gedoteerd zou moeten worden.

Het is dan toch niet vreemd als daarover vragen en opmerkingen komen in het topic.
Ik heb jou en die uitspraak daar notabene vervolgens nog verdedigd, omdat daar blijkbaar vragen over waren.

Vervolgens probeer jij mij in een bepaalde hoek te drukken met de vraag waar ik zou hebben gesteld dat het wat jou betreft zo zou moeten zijn.
Daarom heb ik jouw eigen formulering gespiegeld met de vraag waar ik zou hebben gesteld dat het wat jouw betreft zo zou moeten zijn.
Dat was dus geen spitsvondigheid, maar een bewuste en directe spiegeling van de formulering die jij zelf gebruikte.

Persoonlijke kwalificaties als “ontbrekende capaciteiten” of “lachwekkende en dieptrieste logica” laat ik verder voor jouw rekening. Ik zie geen reden om op dat niveau te gaan discussiëren.

[Rob]

PMSchC schreef:
Rob schreef:

“Ik vind het wel apart dat jijzelf degene bent die de betreffende uitspraak in je reactie op 22 september ter sprake hebt gebracht om duidelijk te maken dat er er een vast bedrag per jaar gedoteerd zou moeten worden.

Ik lees graag waar ik zou hebben gesteld dat wat mij betreft per jaar een vast bedrag gedoteerd moet worden.

Ik lees graag waar ik zou hebben gesteld dat wat jouw betreft per jaar een vast bedrag gedoteerd moet worden. 😉

Daarintegen schreef je op 22 september:
“Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.”

Daarmee geef je wat mij betreft aan dat er jaarlijks een vast bedrag gedoteerd zou moeten worden.
Dat het niet jouw persoonlijke visie is, of dat die methode volgens jou niet eerlijk zou zijn, doet daar niets aan af.

[Rob]

PMSchC schreef:
Er bestaat bij sommige deelnemers aan dit draadje kennelijk twijfel aan de uitleg van de wet en de uitspraak van de kantonrechter.

Mag ik vragen wie van de twijfelende deelnemers aan dit draadje heeft gereageerd op de internetconsultatie? Want het gaat in dit draadje uitsluitend (zie de openingspost) om het wetsvoorstel en de mogelijkheid die iedereen gehad heeft om hierop middels die internetconsultatie te reageren.

Het discussiëren over de inhoud van de wet en de interpretatie van de uitspraak van de kantonrechter zou dus op een andere plek, in een ander draadje, op het forum moeten plaatsvinden want dat voorkomt dat onderwerpen door elkaar heen gaan lopen.

Ik twijfel geenzins aan de uitleg van de wet en/of de aangehaald uitspraak van de rechter en nee, ik heb niet gereageerd op de internetconsulatie.

Ik vind het wel apart dat jijzelf degene bent die de betreffende uitspraak in je reactie op 22 september ter sprake hebt gebracht om duidelijk te maken dat er er een vast bedrag per jaar gedoteerd zou moeten worden.
Het is dan toch niet vreemd als daarover vragen en opmerkingen komen in het topic.

Daarnaast ben ik ook voorstander van een verhoging van de termijn voor een MJOP naar 30 jaar.
Bij mijn weten blijft nog steeds gelden dat een MJOP niet ouder mag zijn dan 5 jaar, dus de 30 jaar vooruit verschuiven dan ook steeds mee.
Iedere 5 jaar kan er dus bijgeschaafd worden.

[Rob]

Na het lezen van deze beschikking viel de volgende tegenstrijdigheid op.

De kantonrechter overweegt in r.o. 4.18:

Citaat:

“Gelet op het vorenstaande is het besluit genomen in strijd met de akte van splitsing en de wet en dus nietig. Dat betekent dat het besluit niet bestaat. Een nietig besluit kan niet worden vernietigd. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan het verzoek van [verzoeker] tot vernietiging van het besluit. Nu [verzoeker] niet heeft verzocht om nietigverklaring van het besluit, zal het verzoek worden afgewezen.”

Maar in r.o. 1.1 stond te lezen:

Citaat:

“[verzoeker] heeft […] een verzoekschrift […] ingediend dat strekt tot vernietiging dan wel nietigverklaring van besluiten […]”

Dat is toch een behoorlijke tegenstrijdigheid lijkt mij.

Voor de duidelijkheid: de rechter lijkt hier inhoudelijk juist te oordelen dat het besluit nietig is.
Alleen is die nietigheid niet in het beslissende gedeelte van het vonnis opgenomen, omdat daar niet om verzocht zou zijn.

Dus uiteindelijk krijg je de wat merkwaardige situatie dat de rechter zegt: dit besluit is nietig en kan daarom niet worden vernietigd, maar het besluit wordt vervolgens niet nietig verklaard omdat volgens de rechter geen verzoek daartoe is gedaan.

[Rob]

Daar gaat het niet om.

Er moet inderdaad een exploitatietekort worden aangezuiverd.
De vraag die ik opwerp is alleen: welk exploitatietekort is dat wanneer het bedrag waarmee dat tekort is berekend mede berust op een reserveringsbesluit dat door de rechter nietig is verklaard?

De reservering maakt immers onderdeel uit van de exploitatierekening.
De ALV heeft een reservering voor 2021 vastgesteld, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat juist dát besluit nietig is en dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen.

Dat betekent naar mijn mening dat er een relevante vervolgvraag ontstaat, moet het exploitatietekort van 2021 vervolgens worden bepaald aan de hand van de oorspronkelijke, nietige reservering, of moet bij een nieuwe vaststelling van de reservering ook de exploitatierekening en daarmee het tekort opnieuw worden bekeken?

Mijn punt is dus juist dat de uitspraak niet duidelijk maakt wat het effect van het nietig verklaren van de reservering is op de eerder vastgestelde jaarrekening en het daarin opgenomen exploitatietekort.

Overigens zegt de rechter in 3.4 letterlijk:
“De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.”

Dat is dus niet mijn interpretatie dat de reservering te laag was.
De rechter stelt dat zelf vast.

In 3.7 komt daar inderdaad nog een tweede punt bij, namelijk dat de rechter vindt dat de gehanteerde methode van jaarlijks oplopende reserveringen in strijd is met het vereiste van gelijkmatige toerekening.
Maar dat neemt het oordeel uit 3.4 niet weg dat de reservering in 2021 lager was dan nodig ter uitvoering van het MJOP.

En wat betreft het laatste punt: ik zou dit geen “vormfoutje” noemen.
De rechter heeft een inhoudelijk oordeel gegeven dat het reserveringsbesluit in strijd met de wet en daarom nietig was.
Dat is iets wezenlijk anders.

De rechter heeft vervolgens in 3.9 inderdaad geoordeeld dat verzoeker onvoldoende had onderbouwd waarom de besluiten over de jaarstukken en het aanzuiveren van het exploitatietekort nietig of vernietigbaar zouden zijn.
Dat verklaart waarom die besluiten in deze procedure in stand zijn gebleven.

Maar juist daardoor blijft mijn vraag staan.

De rechter vernietigt het reserveringsbesluit omdat de reservering voor 2021 niet rechtsgeldig is vastgesteld en bepaalt dat daarvoor een nieuw besluit moet worden genomen. Tegelijkertijd blijft de jaarrekening, waarin die reservering kennelijk is verwerkt, evenals het daarop gebaseerde besluit tot aanzuivering van €11.000, buiten beschouwing.

Ik vraag me dus af wat juridisch het gevolg is van het feit dat een onderdeel van de exploitatierekening waarop het vastgestelde exploitatietekort is gebaseerd, achteraf nietig blijkt te zijn.

Dat lijkt mij juist de interessante vraag die deze uitspraak onbeantwoord laat.

[Rob]

Citaat:

<cite>VvE-stem schreef:</cite>
<p>Zo’n 60% doet niet wat de wet lijkt voor te schrijven. Lijkt omdat die 60% de wet mogelijk leest zoals dat ik ook doe: ‘gelijkmatige toerekening’ gaat over het proces, het uitrekenen, niet over de uitkomst (de getallen).</p>
<p>Dat ook, maar als bestuurder behoor ik te handelen in het belang van de VvE. De wet is niet geschreven in het belang van een specifieke VvE, maar gooit alle VvE’s op 1 hoop en geeft het richtlijnen. En nu is het duidelijk dat de wetgevers duidelijk wetten maken voor VvE’s die helemaal niks met het belang van VvE’s te maken hebben. Maar meer met het belang van bedrijven die zich bezighouden met duurzaamheid. Schandalig eigenlijk.</p>

Volgens mij wordt de discussie hier vertroebeld door de opmerking dat de wet vooral het belang van duurzaamheidsbedrijven zou dienen.
Dat is namelijk een andere discussie dan de vraag die hier voorligt: wat betekent “gelijkmatige toerekening” in de wet en hoe moet die bepaling worden toegepast?

De aangehaalde uitspraak is daar juist vrij duidelijk over.
De kantonrechter legt “gelijkmatig” niet alleen uit als een bepaalde manier van berekenen, maar verbindt daar ook een concrete uitkomst aan.
Volgens deze rechter moet ieder jaar eenzelfde bedrag worden gereserveerd.
Een jaarlijks oplopend bedrag betekent volgens de uitspraak dat een deel van de reservering wordt uitgesteld.

Je kunt uiteraard van mening verschillen over de wenselijkheid van die wettelijke systematiek.
Maar door vervolgens te stellen dat de wet vooral is gemaakt in het belang van bedrijven die zich met verduurzaming bezighouden, verschuift de discussie van de juridische betekenis van de bepaling naar een veronderstelde bedoeling van de wetgever.
Daarvoor zou ik dan wel graag de onderbouwing zien.

Voor de oorspronkelijke discussie lijkt het mij interessanter om eerst vast te stellen wat de wetgever met “gelijkmatige toerekening” heeft bedoeld en hoe de rechtspraak dat inmiddels uitlegt.

Citaat:

<cite>VvE-stem schreef:</cite>
<p>Wat mij betreft is dat duidelijke taal.</p>
<p>Als het duidelijke taal voor je is, waarom schrijf je dan iets op wat helemaal niet waar is?</p>
<p>En dan citeer ik jou met:</p>
<p>De kantonrechter heeft geoordeeld dat de dotatie niét mag worden geïndexeerd,</p>

Misschien toch nog eens goed punt 3.7 van de uitspraak van deze rechter doorlezen.
Citaat “…Het ieder jaar laten oplopen van het reserveringsbedrag (indexering dus 😉 ) is dus niet toegestaan, omdat daardoor de reservering deels wordt uitgesteld.”

[Rob]

Citaat:

…., dus welk doel heeft de kascommissie hier nu mee bereikt?

Zoals in de uitspraak te lezen “Daarnaast is de kantonrechter met [verzoeker] van oordeel dat deze wijze van reserveren strijdig is met de wet.”
Verzoeker heeft dus bereikt dat er andere wijze van reserveren moet komen die wél voldoet aan de wetgeving.
Zolang VVE’s en besturen dus nietige besluiten blijven nemen is het nooit nutteloos om een rechtszaak te beginnen.

Citaat:

En eigenaren moeten toch altijd een vastgesteld tekort aanzuiveren?

Dat klopt, en daar heeft de ALV ook over gestemd en is er blijkbaar gekozen voor voorstel 2, het exploitatietekort 2021 van ruim € 11.000 aanzuiveren door de eigenaren.

Daarover zegt de rechtbank;
“[verzoeker] heeft niet onderbouwd op grond waarvan de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 nietig of vernietigbaar zouden zijn, zodat ten aanzien van die besluiten het verzoek wordt afgewezen.”

Echter, de reservering voor het MJOP is een onderdeel van de exploitatierekening.
De kantonrechter is van oordeel dat de jaarlijkse reservering voor het reservefonds in 2021 lager is dan nodig ter uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP. Het besluit om de reservering vast te stellen is daarom nietig, omdat het in strijd is met de wet.
Als de reservering dus omhoog moet, zal het exploitatietekort dus eveneens groter gaan uitvallen, wat vermoedelijk overeen zal gaan komen met het in de vergadering voorgelegde voorstel 1.

Om die reden begrijp ik niet waarom de kantonrechter de besluiten tot het verlenen van décharge en het vaststellen van de jaarstukken over 2021, waaronder de jaarrekening over 2021, en het besluit tot het aanzuiveren van het exploitatietekort 2021 met een extra bijdrage van de eigenaren tot een bedrag van € 11.000,00 niet heeft vernietigd.

[Rob]

De kwalificaties “nutteloze rechtszaak” en “de rechtsstaat lastigvallen” brengen volgens mij niemand veel verder.
Wat mij betreft leidt het ook af van het juridische punt uit deze uitspraak dat ik ter sprake wil brengen.

Dat iemand van mening is dat de procedure “nutteloos” was, is wat mij betreft ook niet echt relevant.
De kantonrechter heeft immers wél een besluit van de VvE nietig verklaard, namelijk de vaststelling van de jaarlijkse reservering. De rechter oordeelt dus dat de VvE op dat punt niet conform de wettelijke eisen heeft gehandeld.

Waar het in deze discussie wat mij betreft om zou moeten gaan, is wat er vervolgens met de exploitatierekening gebeurt.
De rechter verklaart de reservering voor 2021 nietig en bepaalt dat er een nieuw besluit over de reservering moet komen.

Daarmee blijft naar mijn idee een interessante vraag liggen: als bij een nieuw besluit een hogere, wettelijk vereiste reservering moet worden vastgesteld en daardoor het exploitatietekort hoger uitvalt, wat betekent dat dan voor MR1983 artikel 4 lid 4, waarin staat dat de eigenaars een vastgesteld tekort moeten aanzuiveren?

[Rob]

Citaat:

Misschien is bij nader inzien gewoon zelf betalen het eenvoudigst. Geen gezeur dan

Slecht plan!
100% zeker dat er in jullie splitsingsakte te lezen is op welke wijze deze kosten omgeslagen moeten worden over de eigenaren.
Iedere andere verdeling die daarmee in strijd is, is ongeldig en een voedingsbodem voor juridische conflicten.

[Rob]

Citaat:

Ik zie het nu pas, alleen wordt het geen rookgaskanaal genoemd en zag het daarom eerst niet.
Toch staat er onder 17 lid 2c:
al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.

Citaat uit het eerder aangehaalde artikel van Rijssenbeek advocaten.
“Artikel 17 lid 2 MR 2006 bepaalt weliswaar dat installaties voor zelfstandige verwarming en de daarbij behorende leidingen privé zijn, maar dit vormt volgens het hof geen uitzondering op lid 1. De in lid 2 genoemde leidingen hebben geen betrekking op rookkanalen, omdat deze eerder al als gemeenschappelijk zijn aangewezen. Daarmee blijven rookgasafvoeren onder MR 2006 in beginsel gemeenschappelijke gedeelten en-zaken, aldus het hof Amsterdam.”

[Rob]

Citaat:

Wellicht zullen jullie Art 18 moeten lezen en een ALV moeten organiseren om de definitieve verdeling te bepalen.

De rookgasafvoeren zijn benoemd in het reglement, dus kan er ook geen sprake zijn van twijfel.
Het staat de ALV niet vrij zelf te bepalen wat wel en niet gemeenschappelijk is in de VvE.

[Auteur]

Berichten