[Rob]

Wat versta jij precies onder ‘gebruikersgroepen’ ?

[Rob]

De beheerder kan in Twinq een ledenlijst laten zien zonder meteen alle privacy gevoelige info te laten zien.
Al heb je daar ook niet veel aan als een meneer Jansen de eigenaar is van Nr 1.

Zoals je zelf al terecht opmerkt, daar heb je niets aan.

Eigenaars kunnen overigens altijd hun zegje doen op een ALV en dan op de ALV in stemming brengen wanneer de volgende ALV moet zijn.

In alle reglementen is bepaald dat een bepaald aantal eigenaren een verzoek kunnen indienen om een extra vergadering te houden.
Als eigenaar heb je dus een gerechtvaardigd belang om andere mede-eigenaren te bereiken voor VvE-aangelegenheden.
Ik zou van het bestuur wel willen horen op welke juridische grond zij dat belang terzijde te kunnen schuiven, en welk alternatief het bestuur anders zou willen/kunnen bieden om dat verenigingsrecht effectief uit te kunnen oefenen.

Het is schokkend om te ervaren dat al die boeken vol met wetjes en regels zo gemakkelijk opzij kunnen worden geschoven.

Die wetje en regels worden zo makkelijk opzij gezet omdat veel eigenaren het simpelweg toelaten dat deze wetjes en regels opzij worden gezet.
En ja, dat betekent dat je in het uiterste geval juridische stappen zal moeten nemen.
Maar bij de rechter zal je toch echt zien dat wetjes en regels niet zo makkelijk opzij gezet kunnen worden.

[Rob]

Ik begrijp de praktische keuze om zelf gegevens te gaan verzamelen, maar daarmee verschuif je de discussie naar mijn mening naar de verkeerde vraag.

De kern van het probleem is niet of eigenaars zelf een adressenbestand kunnen reconstrueren uit een bellentableau, het Kadaster of andere bronnen.
De kernvraag is waarom eigenaars daartoe gedwongen worden terwijl het bestuur reeds beschikt over een actueel en officieel eigenaarsregister.

Een zelf samengestelde lijst heeft bovendien duidelijke nadelen.
Een naam op een bellentableau zegt immers niets over het eigendom van een appartementsrecht.
Het kan gaan om huurders, partners, kinderen of andere bewoners.
Daarmee ontstaat naar mijn mening juist het risico op onvolledige of onjuiste communicatie.

Dat lijkt mij moeilijk te rijmen met het standpunt van het bestuur.
Enerzijds wordt gesteld dat eigenaarsgegevens niet verstrekt kunnen worden vanwege de AVG, terwijl anderzijds eigenaars feitelijk worden gedwongen om via allerlei omwegen dezelfde gegevens te verzamelen, met een grotere kans op fouten.

Voor mij blijft daarom de principiële vraag overeind, hoe kunnen eigenaars hun VvE-rechten effectief uitoefenen wanneer het bestuur de enige partij is die beschikt over betrouwbare eigenaarsgegevens en tegelijkertijd weigert die beschikbaar te stellen?

Zolang op die vraag geen antwoord wordt gegeven, zie ik het zelf verzamelen van gegevens persoonlijk vooral als een noodoplossing en niet als een oplossing van het onderliggende probleem.

P.S. Is er dan helemaal niemand van de medestanders die een rechtsbijstandverzekering heeft?

[Rob]

Of je hebt de AvS verkeerd begrepen, of je hebt gelijk over jouw AvS en dan is dat artikel in jullie AvS nietig of onwettig.

Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn.
Het betekent in feite dat de AvS het bestuur en de ALV verplicht om contracten te sluiten die voldoen aan de CPI-eis.
Is het handig zo’n bepaling in de AvS, dat denk ik persoonlijk van niet.
Als geen enkele beheerder een indexatie op basis van de CPI wil gebruiken, kan de VvE dus geen overeenkomst aangaan met die beheerder of zij zullen de AvS moeten wijzigen, wat natuurlijk niet heel eenvoudig is.

“Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn”
Vandaar dat ik ergens anders schreef dat een overeenkomst die in strijd is met die bepaling nietig is, of die overeenkomst nu getekend is of niet.
Daarbij moet ik wel toegeven dat ik onlangs heb vernomen dat die stellingname mogelijk onjuist is en een interne statutenregel blijkbaar niet automatisch externe nietigheid van een contract met een derde zou betekenen 😉

Daarnaast zie ik niet goed waarom het goedkeuren van jaarrekeningen automatisch zou betekenen dat daarmee ook iedere onderliggende contractwijziging is goedgekeurd.
Dat zal naar mijn idee afhangen van wat de leden wisten of redelijkerwijs konden weten op het moment van goedkeuring.

Ik blijf erbij dat het adviseren van een betalingsstop zonder volledig inzicht in de juridische positie onverstandig is.
Het opschortingsrecht is geen drukmiddel dat je naar eigen inzicht kunt inzetten.
Daarvoor moet eerst worden vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van een opeisbare tegenvordering of een voldoende samenhangend geschil.
Als achteraf blijkt dat de VvE niet bevoegd was om betalingen op te schorten, dan creëert de VvE zelf een betalingsachterstand en kunnen incassokosten, rente en mogelijk zelfs ontbinding of schadeclaims volgen.

[Rob]

Beheerovereenkomst 2023 is niet nietig,

Is niet behandeld in ALV, is niet ondertekend…..

Ben wel benieuwd hoe dat juridisch in elkaar zit als de beheerder tevens bestuurder is.
Feitelijk zou die persoon dan namens de VvE, en namens de beheerder de overeenkomst moeten ondertekenen.
Wat natuurlijk ongebruikelijk en ongewenst is.

Ook als hij wel ondertekend zou zijn, zou de overeenkomst op grond van de bepaling over de indexatie in jullie splitsingsakte dus sowieso nietig zijn.

Maar…, wij kennen natuurlijk niet de exacte tekst in jullie akte. 😉
Is natuurlijk nog wel een belangrijke kanttekening.

[Rob]

Ruim 14% indexering is pittig en zou een reden kunnen zijn om over te stappen en het dus te laten klappen door de betalingen aan de beheerder te stoppen.

Het zou fijn zijn als mensen niet adviseren om te stoppen met betalingen.
Stoppen met betalen is juridisch en praktisch nogal risicovol en vrijwel nooit een goed advies.

Ook als er discussie is over de indexering, blijft er in principe gewoon een betalingsverplichting bestaan totdat er een besluit is genomen of een rechter anders oordeelt.
Niet betalen kan snel leiden tot achterstanden, incassokosten en escalatie, terwijl het geschil over de index juist nog niet inhoudelijk is beslecht.

Daarnaast is het ook niet zeker dat de beheerder niet zal procederen of het contract zal beëindigen; dat maakt de uitkomst behoorlijk onvoorspelbaar.

Ik denk dat het sterker is om dit via de ALV en formeel bezwaar op te pakken en eventueel juridisch te laten toetsen, in plaats van via betalingsstopzetting druk te zetten.

Of gewoon je verlies nemen en op zoek gaan naar een andere beheerder.
Maar…. aangezien jullie al heel lang bij deze beheerder zitten doet hij zijn werkt kennelijk toch ook best goed, en is het de vraag of een andere beheerder jullie beter gaat helpen.
Feitelijk hebben jullie nu alleen eigenlijk een strijdpunt waar je wel of niet samen uit wil komen.

[Rob]

Of zou die hoge bijdrage misschien de reden zijn dat slechts en klein gedeelte van de vve‘s de bijdrage berekent volgens het schema dat in de wet staat?

Dat zou zomaar mogelijk zijn Dik 😉
Ik heb zelfs meegemaakt dat de hoge onderhoudsposten gewoon “even” uit het MJOP verwijderd werden.
Iedereen blij met de “lagere” servicekosten,…. totdat de klap komt.

[Rob]

Een document dat niet rechtsgeldig tot stand is gekomen kan niet stilzwijgend worden verlengd.

Voor zover ik uit de berichten kan opmaken, ben ik het met je eens dat er serieuze vraagtekens zijn te plaatsen bij de gehanteerde indexering.

Wat ik mij wel afvraag, is of de bestuurder (die in jullie situatie kennelijk ook de beheerder is) destijds zelf heeft ingestemd met, of uitvoering heeft gegeven aan de gewijzigde overeenkomst.
Dat maakt de situatie mogelijk complexer, ook als later zou blijken dat die wijziging niet rechtsgeldig tot stand is gekomen.

Tegelijkertijd lees ik niet dat de oorspronkelijke, rechtsgeldig tot stand gekomen beheerovereenkomst nooit door één van beide partijen is opgezegd.
Voor zover ik het kan beoordelen, lijkt er daarom gewoon sprake te zijn van een stilzwijgend verlengde overeenkomst.

Juist daarom lijkt mij de belangrijkste vraag of de beheerder bevoegd was om de overeengekomen indexering eenzijdig te wijzigen.
Als de overeenkomst uitgaat van CPI-indexering, dan zie ik niet direct hoe een overstap naar een loonindex zonder instemming van de VvE stand zou kunnen houden.

In dat opzicht lijkt het mij dat de oude overeenkomst gewoon is blijven bestaan, maar dat discussie mogelijk is over de wijze waarop de beheerder de indexering heeft toegepast.
Daar zullen jullie waarschijnlijk eerst met de beheerder uit moeten komen.
Mocht dat niet lukken, dan lijkt juridisch advies mij de aangewezen weg.

[Rob]

Moet ik recht hier minder strikt lezen en is dat ongeclausuleerde een manier om onder EU verordeningen uit te komen?

Nee, ik denk niet dat je “onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd” op die manier moet lezen.
Een VvE-reglement staat immers niet boven Europees recht.
De vraag is juist of de AVG zelf ruimte biedt voor deze gegevensverstrekking.
De rechtbank en de auteur lijken te zeggen van wel.
Het inzagerecht wordt dus niet ondanks de AVG uitgeoefend, maar binnen de kaders van de AVG.

“Onvoorwaardelijk” betekent hier: je hoeft geen bijzonder belang aan te tonen.
En “ongeclausuleerd” betekent: het reglement bevat geen beperkingen zoals “alleen als het bestuur toestemming geeft” of “alleen bij een zwaarwegend belang”.

Als een VvE persoonsgegevens verstrekt, moet daarvoor een AVG-grondslag bestaan.
In het artikel wordt betoogd dat die grondslag er juist is, omdat het reglement het inzagerecht geeft.
Veel mensen lijken te denken dat de AVG het verstrekken van persoonsgegevens verbiedt, terwijl de AVG juist uitgaat van het tegenovergestelde: verwerking is toegestaan als daarvoor een geldige grondslag bestaat.

Volgens het artikel kan het inzagerecht uit het reglement zo’n grondslag vormen.
Dat is dus iets anders dan stellen dat het reglement boven de AVG staat.

[Rob]

Misschien handig om nu alle betalingen van de VvE naar de beheerder stop te zetten.

Het lijkt mij niet echt verstandig om zonder juridisch advies de betalingen zomaar op te schorten.
Ik zou in ieder geval dan eerst even contact opnemen met een gespecialiseerde VvE-rechtadvocaat.

[Rob]

Het boeit mij eerlijk gezegd totaal niet of ik hoog of laag wordt ingeschat en nee, ik verander helemaal niet van onderwerp.
Jij kwam met een voorbeeld van €10.000 per jaar aan MJOP-kosten om te “bewijzen” dat een gedegen 30-jarig plan ten koste gaat van de daadwerkelijke reserves.
Dat is een karikatuur en geen serieus tegenargument.
Iedereen weet dat een goed MJOP (eenmalig of geactualiseerd) een fractie kost van wat je aan groot onderhoud reserveert.
Met zulke “voorbeelden” kun je vanalles zogenaamd “bewijzen”, maar het zegt helemaal niets.

Een MJOP is inderdaad geen waarzeggerij en niemand beweert dat een planning voor 30 jaar exact uitkomt, maar het feit dat een MJOP niet perfect voorspelt, betekent niet dat een langere planningshorizon geen waarde heeft.
Het doel van een MJOP is niet om de toekomst exact te voorspellen, maar om toekomstige onderhoudsverplichtingen zo goed mogelijk zichtbaar te maken zodat er tijdig gereserveerd kan worden.

Ook NEN2767 pretendeert niet de toekomst te voorspellen.
Het biedt een objectieve methode om de huidige technische staat van een gebouw vast te leggen, dat is iets anders dan een garantie dat een dak precies in jaar X vervangen moet worden.

Of je het nu een “papieren werkelijkheid” noemt of niet, zonder langere horizon en objectieve methodiek blijft het pappen en nathouden, met als resultaat dat de volgende generatie eigenaren de rekening krijgt, of het gebouw achteruit holt, of zoals nu al in veel gevallen blijkt, de VvE niet voldoende geld heeft om het onderhoud uit te kunnen voeren.

De ALV blijft uiteindelijk inderdaad de baas, maar die moet dan wel een keuze kunnen maken op basis van goede informatie in plaats van op basis van een te korte of te karige planning.

Ik ben in ieder geval wel voorstander van de strengere regels en eisen aan een MJOP.

[Rob]

Als ik dit zo lees, zou ik eerst eens willen zien waar en wanneer de ALV precies heeft ingestemd met deze wijzigingen.
Een nieuwsbrief waarin een nieuwe beheerovereenkomst wordt aangekondigd is nog geen ALV-besluit, en hetzelfde geldt voor een e-mail waarin ineens wordt meegedeeld dat de CPI wordt vervangen door een loonindex.

De kernvraag lijkt mij niet eens of de verhogingen hoog of laag waren, maar of de beheerder bevoegd was om het indexeringsmechanisme te wijzigen.
Als de beheerovereenkomst uitgaat van CPI en er nergens een rechtsgeldig ALV-besluit te vinden is waarin wordt ingestemd met een overstap naar een loonindex, dan heeft de beheerder volgens mij wel iets uit te leggen.

Ik zou daarom eerst alle stukken naast elkaar leggen: de oorspronkelijke beheerovereenkomst, de nieuwsbrieven, de e-mails en de notulen van de ALV’s.
Als daaruit blijkt dat de wijziging nooit is geagendeerd, besproken of vastgesteld, dan lijkt het mij verstandig om daar als VvE formeel een standpunt over in te nemen en juridisch advies in te winnen van iemand die verstand heeft van appartementsrecht.

Denk dat het belangrijk is om antwoord op de vraag te krijgen of er de afgelopen jaren bedragen zijn betaald op basis van een indexeringsmethode die nooit rechtsgeldig is vastgesteld.

[Rob]

Jij zei eerst dat er een behoorlijke tegenstelling in mijn statement zou zitten. Dus ik neem aan dat ik met mijn uitleg heb aangetoond dat er geen tegenstelling in mijn statements zit.

Hoe denk je met het strooien van onzin getallen iets aan te gaan tonen?

en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven.

Waarom zou niemand geloven in MJOP die op basis van NEN2767 is opgesteld?
Terwijl die norm zorgt voor een objectieve meting van de technische staat van een gebouw, wat resulteert in een betrouwbare langetermijnbegroting.

Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve

Ik ken geen enkele beheerder die zo te werk gaat!

[Rob]

Ik begrijp je zorgen.
Wat mij opvalt is dat er vrij snel en vrij algemeen wordt verwezen naar de AVG als reden om geen adressen van eigenaars te verstrekken, zonder dat daarbij concreet wordt uitgelegd waarom dat in de context van de VvE niet zou mogen.

De AVG wordt daarbij naar mijn indruk te absoluut ingezet.
De AVG verbiedt niet zonder meer dat eigenaars elkaar kunnen benaderen over VvE-zaken.
Er moet steeds een concrete belangenafweging worden gemaakt tussen privacy en het legitieme belang van eigenaars om hun verenigingsrechten uit te oefenen.

Binnen een VvE moeten eigenaars hun rechten in de praktijk kunnen uitoefenen, bijvoorbeeld om steun te verzamelen voor voorstellen, initiatief te nemen of andere eigenaars te informeren.
Als er geen werkbare manier is om mede-eigenaars te bereiken, terwijl het bestuur wel over de relevante gegevens beschikt, dan wordt dat recht feitelijk beperkt.

Wat daarnaast niet helpt, is dat eigenaars worden “verwezen” naar indirecte of onbetrouwbare bronnen zoals het bellenbord om eigenaars te achterhalen.
Dat zijn geen betrouwbare bronnen en leiden juist tot het risico dat verkeerde personen worden benaderd (bijvoorbeeld huurders in plaats van eigenaars).

Alles bij elkaar lijkt het mij daarom te kort door de bocht om dit af te doen met “de AVG staat het niet toe”. Als bestuur mag je dat alleen stellen als dat goed is onderbouwd en er ook een werkbare alternatieve oplossing wordt geboden. Zonder die onderbouwing en zonder alternatief blijft er in de praktijk een probleem bestaan in de uitoefening van de rechten van eigenaars.

Daar komt bij dat artikel 41 lid 6 MR 1992 een ruim inzage- en informatierecht geeft ten aanzien van boeken, registers en bescheiden van de VvE.
Of dit zonder meer recht geeft op afgifte van een volledige adressenlijst is een juridische discussie, maar het is zeker niet vanzelfsprekend dat een eigenaarsregister volledig buiten dit inzagerecht zou vallen.

[Rob]

Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP.

Het lijkt me weinig zinvol om met loze cijfers te gaan discussiëren.
Je gelooft toch ook zelf niet dat een MJOP € 10.000 per jaar zou kosten, mag ik hopen.

[Auteur]

Berichten