[Rob]

Citaat:

Zaak ECLI:NL:RBNHO:2026:9777 is geen ‘toevalligheid’ of ‘foutje’. De zaak illustreert duidelijk de minachting van het bestuur voor wet- en regelgeving, zeker wanneer die regels niet goed uitkomen.

Deze zaak toont naar mijn idee juist maar weer aan dat het loont om naar de rechter te stappen als het bestuur zich niet aan de regels houdt.
Hoewel het niet leuk is om naar de rechter te moeten stappen zijn rechtszaken toch altijd een goede remedie tegen onrechtmatig handelen door bestuurders van een VvE.
Een goede rechtsbijstandverzekering is daarom wel een pré wanneer je besluit in een appartement te gaan wonen.

[Rob]

“De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
Indien de vergadering besluit tot het aan de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken aanbrengen van voorzieningen dienende tot verbetering van het wooncomfort, is een eigenaar die op het aanbrengen van dergelijke voorzieningen geen prijs stelt niet verplicht in de kosten daarvan bij te dragen.”

Met zo’n slotzin kan je als VvE dus werkelijk helemaal niets en hij roept alleen maar discussie op.

[Rob]

Ik vind eigenlijk de vraag wat er zoal binnen deze VvE speelt interessanter dan de vraag of deze actie juridisch gezien wel of niet mag.

Uit de berichten krijg ik de indruk dat er al langere tijd iets speelt tussen een groep eigenaren en het bestuur/beheerder.
Er wordt gesproken over oppositie tegen het bestuur, het niet kunnen verkrijgen van een ledenlijst, het verzamelen van steun voor een ALV en uiteindelijk zelfs over een “concentratie van macht”.

Ik ben daarom vooral benieuwd naar het verhaal achter deze actie.
Wat is er concreet gebeurd binnen de VvE waardoor een aantal eigenaren op dit punt zijn beland en kennelijk buiten het bestuur om zoveel mogelijk mede-eigenaren probeert te bereiken?

Misschien dat je dat eens in een topic wil toelichten.

[Rob]

Iets anders wat mij opvalt in deze zaak was de datum van de vergadering.
De bestuurder van die VvE blijkt een professionele VVE beheerder/bestuurder te zijn.
Ik mag toch aannemen dat zij weten dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar op een algemene vergadering de jaarrekening dient voor te leggen.
In de uitspraak lees ik echter dat de vergadering (pas) op 14 november bijeen geweest zou zijn.
Lijkt mij dus rijkelijk laat, en zeker niet binnen zes maanden!
Weer een minpuntje voor deze bestuurder/beheerder.

[Rob]

Digidave schreef:
Ik ben als oud lid en oud administrateur door een vve gevraagd om de administratie weer ( betaald) voor hen te gaan doen. De uitbesteding aan een extern beheerder is ze vies tegen gevallen.

Ben er een tijdje uitgeweest. Moet ik mij ook registreren om incasso’s en betalingsherinneringen te doen ? In het verleden deed ik incasso via de bank en aanmanen gewoon via een mail of telefoontje . Bij wanbetaling werd het uithanden aan incasobureau gegeven wat slechts 1x nodig was.

Als u de administratie gaat doen als een externe partij, dan wordt u volgens mij nu wél gezien als incassodienstverlener en zou registratie inderdaad verplicht zijn.

Alleen als de VvE de herinneringen zélf verstuurt (via haar eigen bestuur), is de wet niet van toepassing en is registratie dus niet nodig.

[Rob]

Dat er geen politie of toezichthouder langskomt om te controleren of de VvE een uitspraak uitvoert, klopt.

Maar dat is volgens mij ook niet echt van belang.
Als het bestuur willens en wetens besluit om een rechterlijke uitspraak naast zich neer te leggen, kan dat wel degelijk gevolgen hebben, zeker als het bestuur bewust een situatie laat voortbestaan waarvan het weet dat de rechter daarover al een oordeel heeft gegeven.

Als vervolgens een eigenaar opnieuw naar de rechter stapt, wat mij in deze kwestie zeker niet ondenkbaar lijkt als de VvE de uitspraak naast zich neerlegt, en daardoor voor de VvE extra kosten of andere schade ontstaan, kan vervolgens ook de vraag aan de orde komen of het bestuur daarvan een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt.
Het bewust negeren van een rechterlijke uitspraak kan daarbij zomaar een relevante omstandigheid zijn.

Ook andere eigenaren, of zelfs toekomstige eigenaren, kunnen zich mogelijk nog op de nietigheid van het besluit beroepen.

Het ontbreken van automatische handhaving betekent dus niet dat een uitspraak vrijblijvend is.
Er hoeft inderdaad niemand langs de deur te komen om de VvE te controleren.
Maar dat neemt de juridische gevolgen van de uitspraak en eventuele aansprakelijkheidsrisico’s niet weg.

Dus nee…. geen automatische sanctie, maar wel een besluit dat door de rechter nietig is verklaard, de verplichting voor de VvE om een nieuw besluit te nemen met inachtneming van de uitspraak, en de mogelijkheid dat een eigenaar verdere juridische stappen onderneemt als de VvE daar geen gevolg aan geeft.
Afhankelijk van de omstandigheden kan daarbij ook de vraag naar bestuurdersaansprakelijkheid aan de orde komen.
Hoe groter de financiële gevolgen van het niet corrigeren van de te lage reservering worden, hoe groter het belang om dit niet simpelweg te laten liggen.

Het is een stuk eenvoudiger om je gewoon aan de uitspraak en de geldende regelgeving te houden.

[Rob]

Dus in jouw wereld zet een 10-jarig plan gewoon keurig geld opzij voor iets wat over 12, 15 of 20 jaar gebeurt. Super….
Dan is het eigenlijk geen 10-jarig plan meer, maar een 20 óf 30-jarig plan met een kortere titel.
Ook handig, hebben we de nieuwe wet ook niet nodig 😉

Natuurlijk bestaan er ook kosten ná jaar 10, dat heb ik toch ook nergens ontkend.
De vraag is alleen wat je met die kosten moet doen in een 10-jarig MJOP.
En hoe zie dat dan precies voor je?
Neem je die uitgave dan volledig op?
Reserveer je er een deel voor?
En op basis van welke periode bereken je dat deel?
Zoveel vragen…..

Het gaat natuurlijk niet om de vraag óf er na 10 jaar nog onderhoud nodig is, maar om de vraag welke toekomstige uitgaven je binnen die horizon daadwerkelijk in beeld hebt.
Een uitgave die pas in jaar 12 valt, maakt nu eenmaal geen onderdeel uit van een 10-jarige planning, maar wél van bijvoorbeeld een 30-jarige.
Lijkt mij logisch, maar ja… wie ben ik.

[Rob]

Ik vraag me af of je het wel wil begrijpen.

“Niemand stapt naar de rechter” is natuurlijk een nogal bijzondere juridische maatstaf.
Met die redenering kun je vrijwel iedere overtreding van regels in een VvE tot praktisch beleid verheffen.
Zolang niemand bezwaar maakt, doen we gewoon alsof het klopt.
Zoiets?

Overigens vind ik “het de meeste eigenaren een rotzorg zal zijn” nogal een merkwaardig argument voor een bestuurder.
Het is juist de taak van een bestuurder om de VvE behoorlijk te besturen, ook wanneer de meerderheid van de eigenaren daar op dat moment geen enkele belangstelling voor heeft.
En behoorlijk besturen is besturen conform de regelgeving 😉

Citaat:

Op papier heeft deze VvE nu problemen, maar mijn punt is dat deze VvE na het zien van het kostenplaatje misschien alles maar laat zitten. Dit aspect lijkt totaal aan je voorbij te gaan. Waarschijnlijk dat deze VvE minstens nog een verhoging van de servicekosten per ingang van zo snel mogelijk gaat realiseren, maar zelfs daaraan twijfel ik nog aangezien de rechter meerdere malen moest uitleggen dat het bestuur een fout had gemaakt

Er ligt een rechterlijke uitspraak!
Dat is geen theoretische constatering of vrijblijvend advies waar een VvE naar eigen inzicht iets mee kan doen.
De uitspraak heeft nu eenmaal juridische gevolgen voor de VvE.
Die kun je niet wegredeneren met de gedachte dat herstel misschien te duur of te omslachtig wordt.
Het probleem bestaat dus niet alleen op papier, de VvE zal zich aan die uitspraak moeten houden en de consequenties daarvan moeten verwerken.
Dat die consequenties vervelend of kostbaar zijn, maakt ze niet minder werkelijk.

[Rob]

Ah, dus een 10-jarig MJOP moet volgens jou óók al rekening houden met grote uitgaven in jaar 12 en verder.

Dan begin ik toch te begrijpen waarom jij vindt dat een 10-jarig MJOP nauwelijks van een 30-jarig MJOP zou mogen verschillen.
Je maakt van die 10 jaar gewoon 30 jaar.
Probleem opgelost. 😉

Als een grote uitgave pas in jaar 12 wordt verwacht, lijkt het mij juist nogal logisch dat je die pas in beeld krijgt zodra je MJOP-horizon verder reikt dan 10 jaar.
Dat is volgens mij ook precies het nut van een langere horizon.

Als je in een 10-jarig MJOP structureel de grote uitgaven van jaar 11 t/m 30 moet meenemen, vraag ik me toch af waarom we het nog een 10-jarig MJOP noemen. 🙂

[Rob]

De reden dat ik regelmatig dergelijke kwesties ter sprake breng, is o.a. om aandacht te vragen voor nietige besluitvorming binnen VvE’s.

Als een besluit van de ALV in strijd is met de wet, de splitsingsakte of het toepasselijke reglement, kan dat besluit nietig zijn. Hetzelfde geldt wanneer een orgaan een besluit neemt op een terrein waarop het geen bevoegdheid heeft.

Bestuurders en ALV’s moeten zich vóór het nemen van een besluit dus niet alleen afvragen óf het een wenselijk besluit is, maar ook óf zij juridisch bevoegd zijn om dit besluit te nemen.

Dat geldt ook voor het vaststellen of wijzigen van de financiële verplichting van één individuele eigenaar.
Als de verschuldigde bijdrage voortvloeit uit de splitsingsakte en het toepasselijke reglement, lijkt het mij niet juist om daar via een bestuursbesluit of een gewoon ALV-besluit van af te wijken.

Daarmee ontstaat ook een praktisch risico, wanneer een bestuur of ALV een besluit neemt dat achteraf nietig blijkt te zijn, kan daar vervolgens op worden voortgebouwd met facturen, incasso’s, begrotingen of nieuwe besluiten.
Dat kan voor de VvE én voor individuele bestuurders tot onnodige procedures en aansprakelijkheidsrisico’s leiden.

Mijn punt is daarom vooral een oproep tot zorgvuldigheid: controleer vóór een besluit eerst de splitsingsakte.
Een meerderheid van stemmen maakt een besluit dat buiten de bevoegdheid van de ALV ligt immers niet automatisch rechtsgeldig.
Dat lijkt mij voor iedere VvE en iedere bestuurder een belangrijk aandachtspunt.

[Rob]

@VM Ik zie in je reactie veel gezucht en gekreun.
Gaat zoveel tijd kosten, gaat zoveel geld kosten, wie moet dat dan gaan doen enz. enz.

Ik mag hopen dat je nu eindelijk eens gaat inzien wat de gevolgen kunnen zijn van het nemen van nietige besluiten.

[Rob]

VvE-stem schreef:
Waar baseer je die stelling op?

Ervaring

Heb even snel gekeken naar het huidige MJOP van een VvE.
Uit de meeste simpele berekening, dus even zonder extra poespas er omheen, volgt dan;
10 jaar, totale kosten € 458.408 , dotatatie per jaar € 45.841
20 jaar, totale kosten € 1.382.536 ‘ dotatatie per jaar € 69.127
30 jaar, totale kosten € 1.706.370 ‘ dotatatie per jaar € 56.879

Dan klopt de 10 jarige planning dus niet en zijn de totale kosten veel te laag. De kunst van een MJOP is om het zo stabiel mogelijk te houden. Ergens is dat natuurlijk onmogelijk met inflatie, maar dat is in te calculeren.

Hoe kom je daar toch bij.
Kan toch zomaar zijn dat er over bijvoorbeeld 12 jaar grote uitgaven te verwachten zijn.
Die zie je dan toch nog niet in een 10 jaren planning.
Vandaar dat het dus verstandig is dat de termijn die een MJOP moet beslaan groter wordt, bijvoorbeeld zoals de voorgestelde 30 jaar 😉

[Rob]

VvE-stem schreef:
Een MJOP van 10 jaar hoort niet veel te verschillen van een MJOP van 30 jaar inzake de dotatie.

Waar baseer je die stelling op?

Heb even snel gekeken naar het huidige MJOP van een VvE.
Uit de meeste simpele berekening, dus even zonder extra poespas er omheen, volgt dan;
10 jaar, totale kosten € 458.408 , dotatatie per jaar € 45.841
20 jaar, totale kosten € 1.382.536 ‘ dotatatie per jaar € 69.127
30 jaar, totale kosten € 1.706.370 ‘ dotatatie per jaar € 56.879

[Rob]

Citaat:

Ze zijn in die VvE toch helemaal niks opgeschoten?

De rechtbank is er natuurlijk niet om problemen binnen een VvE op te lossen.
En ja, uitspraken van rechters hebben nu eenmaal praktische gevolgen voor een VvE.

2021 is inderdaad voorbij en we kunnen dat jaar niet opnieuw doen.
Maar juist daarom is het interessant wat de juridische consequentie is van het feit dat een besluit over de reservering nietig is verklaard.

Ik schenk hier op het forum regelmatig aandacht aan het fenomeen nietige besluiten.
Niet voor niets maak ik mij er telkens hard voor dat VvE’s en bestuurders ervoor zorgen dat zij zich aan de wet- en regelgeving houden en voorkomen dat er nietige besluiten genomen worden.

Citaat:

Want wat moet de VvE nu in de praktijk gaan doen met zo’n nietig besluit?

Dat staat eigenlijk al in de uitspraak.
Citaat: “De kantonrechter merkt ten overvloede op dat de VvE een nieuw besluit moet nemen in plaats van het nietige besluit, met inachtneming van hetgeen in de uitspraak is overwogen.”

Er moet dus een nieuw besluit worden genomen over de reservering voor 2021.
Die reservering moet voldoende zijn voor de uitvoering van het door de VvE vastgestelde MJOP en moet bovendien zo worden vastgesteld dat ieder jaar eenzelfde bedrag wordt gereserveerd.

Als die juiste reservering hoger uitkomt dan de oorspronkelijke reservering, heeft dat natuurlijk ook financiële gevolgen.
Naar mijn mening zal de VvE dan ook moeten bekijken hoe het daardoor ontstane hogere tekort bij de eigenaren in rekening moet worden gebracht.

En precies daar zit voor mij het interessante juridische punt.

Citaat:

Maar ik maak mij geen zorgen over het juridisch gevolg, omdat een VvE altijd naar de toekomst moet blijven kijken. Leren van de fouten, het verleden afsluiten, en het in het heden beter doen.

Dat vind ik te makkelijk.
Een nietig besluit is niet hetzelfde als een besluit waarvan je achteraf zegt: dat was niet zo handig, maar volgende keer doen we het anders.
Een nietig besluit kan juridisch niet in stand blijven.
In deze zaak zegt de kantonrechter bovendien expliciet dat er een nieuw besluit moet worden genomen ter vervanging van het nietige besluit.
De consequentie daarvan kun je dus niet simpelweg wegzetten als “2021 is geweest, we kijken vanaf nu vooruit”.

De VvE zal het nietige besluit moeten vervangen door een besluit dat wél aan de wettelijke eisen voldoet.
En vervolgens moet worden bezien welke financiële consequenties die nieuwe reservering heeft.

[Rob]

PMSchC schreef:
De kern van de boodschap in dit draadje wordt door een aantal forumdeelnemers volledig naar de achtergrond gedrukt als gevolg van het gebruik van vermeend spitsvondig taalgebruik. Daarentegen heb ik geen enkele relevante inhoudelijke reactie gezien op het door mij gepresenteerde dotatiemodel en de vrij uitgebreide toelichting hierop. Misschien moet ik dan toch maar aannemen dat bij een aantal deelnemers de minimaal benodigde capaciteiten ontbreken om mijn model of iets vergelijkbaars ook maar enigszins te doorgronden?

Daarintegen schreef je op 22 september:
“Die uitspraak komt er op neer dat als, bijvoorbeeld, het totaal van de geplande (geïndexeerde?) onderhoudskosten over een periode van 30 jaar € 300.000 bedragen er jaarlijks € 10.000 moet worden gedoteerd.

Daarmee geef je wat mij betreft aan dat er jaarlijks een vast bedrag gedoteerd zou moeten worden.
Dat het niet jouw persoonlijke visie is, of dat die methode volgens jou niet eerlijk zou zijn, doet daar niets aan af

Tja, ik gaf toch ondubbelzinnig aan dat de uitspraak van de kantonrechter neerkomt op het jaarlijks moeten doteren van een gelijkblijvend bedrag. Vervolgens roep je iets warrigs over “persoonlijke visie”, “oneerlijke methode” en “doet er niets aan af”. Dus: ik haal een uitspraak van een ander (in dit geval de kantonrechter) aan en daarmee is het wat jou betreft zomaar mijn uitspraak? Sorry, maar deze vorm van “logica” is werkelijk lachwekkend en dieptriest bovendien.

Oké, dan zal ik mijn eerdere tekst voor de duidelijkheid nog iets nader toelichten.

Ik vind het wel apart dat jijzelf degene bent die de betreffende uitspraak in je reactie op 22 september ter sprake hebt gebracht om duidelijk te maken dat de uitspraak volgens jou inhoudt dat er conform de wet een vast bedrag per jaar gedoteerd zou moeten worden.

Het is dan toch niet vreemd als daarover vragen en opmerkingen komen in het topic.
Ik heb jou en die uitspraak daar notabene vervolgens nog verdedigd, omdat daar blijkbaar vragen over waren.

Vervolgens probeer jij mij in een bepaalde hoek te drukken met de vraag waar ik zou hebben gesteld dat het wat jou betreft zo zou moeten zijn.
Daarom heb ik jouw eigen formulering gespiegeld met de vraag waar ik zou hebben gesteld dat het wat jouw betreft zo zou moeten zijn.
Dat was dus geen spitsvondigheid, maar een bewuste en directe spiegeling van de formulering die jij zelf gebruikte.

Persoonlijke kwalificaties als “ontbrekende capaciteiten” of “lachwekkende en dieptrieste logica” laat ik verder voor jouw rekening. Ik zie geen reden om op dat niveau te gaan discussiëren.

[Auteur]

Berichten