Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Er was sprake van een te lage opkomst (geen quorum) EN een onjuiste oproeptermijn. Er konden zover ik weet dan geen rechtsgeldige besluiten genomen worden. Als daar nog eens bovenop komt dat de oproeptermijn niet juist is gehanteerd lijkt mij dat je beter de alv kunt annuleren. De bijeenkomst verandert in feite in een informele hoorzitting of overlegvergadering, zover ik weet. En van dat overleg geldt dan toch ook dat overeenstemming over iets ook nauwelijks waarde heeft.
Als er een te lage opkomst is kunnen er inderdaad geen besluiten genomen worden en zal er een tweede vergadering uitgeschreven moeten worden, zoals bepaald in het MR.
Ik zou niet weten welke bepaling in het MR de bevoegdheid geeft om de vergadering te annuleren.
Daarnaast, zoals jezelf terecht al opmerkte kunnen er geen rechtsgeldige besluiten genomen worden in een vergadering waarin geen quorum is, dus… mocht de alv besluiten de vergadering te annuleren, zou dat besluit dus ook niet geldig zijn. toch !De voorzitter besloot de vergadering als overlegvergadering, of hoe je het ook wilt noemen, voor te laten duren. En er werd ‘voor de vorm’ gestemd. Dat vind ik op zich niet kunnen. Stemmen doen we niet bij deze vergadering. Punt.
Tja, ik ben het met je eens dat een dergelijke stemming weinig nut heeft, maar ik begrijp dat er dus niet daadwerkelijk iets besloten is, dus in zoverre is er niets onrechtmatigs gebeurt.
Waar het mij om gaat is OF deze vergadering, vanwege de onjuiste oproeptermijn, wel als eerste vergadering telt.
Ja, het is gewoon een eerste vergadering.
De onjuiste oproeptermijn zou hooguit bij de rechter opgevoerd kunnen worden als grond om een besluit te laten vernietigen.
Dat een besluit om die reden door een rechter vernietigd zal worden is echter geenszins vanzelfsprekend, hij zal dan hoogstwaarschijnlijk een belangenafweging gaan maken.Het is mij niet duidelijk of in deze kwestie het quorum niet was gehaald voor de gehele vergadering, of alleen voor besluiten waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig zou zijn.
Het lid dat die dit constateerde vroeg aan de voorzitter wat er ging gebeuren.
Doorgaan als gewone vergadering of annuleren.In MR1992 is precies geregeld wat er moet gebeuren als het quorum niet wordt behaald, namelijk een tweede vergadering uitschrijven.
Het feit dat de oproeptermijn 1 dag tekort zou zijn zal eventuele besluiten hooguit vernietigbaar maken.
De vergadering is echter een rechtsgeldige vergadering.
Daarnaast bestaat er in MR 1992 (en andere reglementen) ook geen regeling over het “annuleren” van een reeds geopende vergadering.In scenario 1, geen quorum voor de gehele vergadering, kon er ook geen enkel besluit genomen worden.
Ik vraag me dan ook af wat je bedoelt met “…. Zeker toen stemmingen gewoon doorgingen”.
Dat er een tweede vergadering werd uitgeschreven is logisch, dat wordt opgelegd door het MR.Voor zover ben ik het dus met het optreden van het bestuur eens.
Ik maak me eerlijk gezegd meer zorgen over de gang van zaken in de tweede vergadering.“Het punt met die tweede ALV is dat deze altijd in de ochtend in een opgang wordt gehouden waarbij het bestuur de regel hanteert dat overleg niet kan en dat alleen besluiten kunnen worden afgehamerd.”
Dat vind ik geen aanvaardbaar verloop van zo’n tweede vergadering.
Rob,
De kast was intern al volledig ingericht op een lagere stroomvraag:Omdat de zwaarste installatie in deze kast (de lift) intern al is beveiligd met een 16 Ampère zekering, kan deze onmogelijk de hoofdzekeringen van een 3×25 Ampère aansluiting overbelasten.De interne 16A zekering zal namelijk altijd als eerste uitslaan (selectiviteit) voordat de 25A hoofdzekering van Enexis dat doet.Dit bevestigt zwart-op-wit dat de zware 3×50A hoofdaansluiting van de netbeheerder destijds puur administratief is aangevraagd en technisch in de kast nooit wordt aangesproken.
Bedoel je dit? Enexis is amper 10 minuten bezig geweest en heeft enkel verlaagd naar 3x25A, de verdeling in de kast was verder al goed ingericht.
Dat bedoelde ik inderdaad VD, dank voor de uitleg.
Het ging mij om die interne zekeringwaarde van 16A voor de lift.
Inderdaad wel vreemd dat ze daarvoor 3x50A hadden zitten, dat is wel een ongebruikelijke stap.Ik begrijp wel dat Enexis daar niet lang mee bezig was, op zich is het ook een werkje van niks.
Kassie open, zekeringen eruit, misschien nieuwe passchroef erin, nieuwe zekeringen erin en kassie weer dicht 🙂Hoi VD,
Nee, dat bedoelde ik niet helemaal.
Enexis heeft de hoofdzekering van de hoofdaansluiting vervangen door 3x25A
Na die hoofdzekering komt de KwH meter van de gemeenschappelijke voorziening.
En dan komen de uitgaande groepen, naar de lift, het bellenplateau en verlichting trappenhuis
En die groepen hebben, net als bij een gewone huisinstallatie, weer een eigen zekering.
En daarom vroeg ik me af wat jullie met de waarde van de zekering van de liftgroep hebben gedaan?Sorry, ik ken zo’n constructie niet en kan hier dan ook niets nuttigs over zeggen.
Hi Rob,
Mijn update inmiddels geplaatst zoals gewenst;-)
Hoi VD
Dank voor je update en goed om te horen dat alles het keurig blijft doen.
En eerlijk is eerlijk, ik had het niet verwacht en ben nu achtergebleven met vele vragen 🙂Zo blijf ik natuurlijk zeer nieuwsgierig hoe dat er in de praktijk dan uit ziet bij jullie 😉
Meestal komt direct na de hoofdzekering van de netwerkbeheerder de verdeelinrichting van de VVE met in jullie geval uiteraard ook een liftgroep.
Hebben jullie de zekeringen van die liftgroep dan ook verlaagt, of zit daar óók 3x25A?Weet je eigenlijk ook of de liftinstallatie ooit gemoderniseerd is en hij bijvoorbeeld in het verleden nog niet was voorzien van een besturing met frequentieregelaar, of heeft hij altijd een moderne besturing gehad?
Wat versta jij precies onder ‘gebruikersgroepen’ ?
De beheerder kan in Twinq een ledenlijst laten zien zonder meteen alle privacy gevoelige info te laten zien.
Al heb je daar ook niet veel aan als een meneer Jansen de eigenaar is van Nr 1.Zoals je zelf al terecht opmerkt, daar heb je niets aan.
Eigenaars kunnen overigens altijd hun zegje doen op een ALV en dan op de ALV in stemming brengen wanneer de volgende ALV moet zijn.
In alle reglementen is bepaald dat een bepaald aantal eigenaren een verzoek kunnen indienen om een extra vergadering te houden.
Als eigenaar heb je dus een gerechtvaardigd belang om andere mede-eigenaren te bereiken voor VvE-aangelegenheden.
Ik zou van het bestuur wel willen horen op welke juridische grond zij dat belang terzijde te kunnen schuiven, en welk alternatief het bestuur anders zou willen/kunnen bieden om dat verenigingsrecht effectief uit te kunnen oefenen.Het is schokkend om te ervaren dat al die boeken vol met wetjes en regels zo gemakkelijk opzij kunnen worden geschoven.
Die wetje en regels worden zo makkelijk opzij gezet omdat veel eigenaren het simpelweg toelaten dat deze wetjes en regels opzij worden gezet.
En ja, dat betekent dat je in het uiterste geval juridische stappen zal moeten nemen.
Maar bij de rechter zal je toch echt zien dat wetjes en regels niet zo makkelijk opzij gezet kunnen worden.Ik begrijp de praktische keuze om zelf gegevens te gaan verzamelen, maar daarmee verschuif je de discussie naar mijn mening naar de verkeerde vraag.
De kern van het probleem is niet of eigenaars zelf een adressenbestand kunnen reconstrueren uit een bellentableau, het Kadaster of andere bronnen.
De kernvraag is waarom eigenaars daartoe gedwongen worden terwijl het bestuur reeds beschikt over een actueel en officieel eigenaarsregister.Een zelf samengestelde lijst heeft bovendien duidelijke nadelen.
Een naam op een bellentableau zegt immers niets over het eigendom van een appartementsrecht.
Het kan gaan om huurders, partners, kinderen of andere bewoners.
Daarmee ontstaat naar mijn mening juist het risico op onvolledige of onjuiste communicatie.Dat lijkt mij moeilijk te rijmen met het standpunt van het bestuur.
Enerzijds wordt gesteld dat eigenaarsgegevens niet verstrekt kunnen worden vanwege de AVG, terwijl anderzijds eigenaars feitelijk worden gedwongen om via allerlei omwegen dezelfde gegevens te verzamelen, met een grotere kans op fouten.Voor mij blijft daarom de principiële vraag overeind, hoe kunnen eigenaars hun VvE-rechten effectief uitoefenen wanneer het bestuur de enige partij is die beschikt over betrouwbare eigenaarsgegevens en tegelijkertijd weigert die beschikbaar te stellen?
Zolang op die vraag geen antwoord wordt gegeven, zie ik het zelf verzamelen van gegevens persoonlijk vooral als een noodoplossing en niet als een oplossing van het onderliggende probleem.
P.S. Is er dan helemaal niemand van de medestanders die een rechtsbijstandverzekering heeft?
Of je hebt de AvS verkeerd begrepen, of je hebt gelijk over jouw AvS en dan is dat artikel in jullie AvS nietig of onwettig.
Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn.
Het betekent in feite dat de AvS het bestuur en de ALV verplicht om contracten te sluiten die voldoen aan de CPI-eis.
Is het handig zo’n bepaling in de AvS, dat denk ik persoonlijk van niet.
Als geen enkele beheerder een indexatie op basis van de CPI wil gebruiken, kan de VvE dus geen overeenkomst aangaan met die beheerder of zij zullen de AvS moeten wijzigen, wat natuurlijk niet heel eenvoudig is.
“Als de AvS inderdaad dwingend de CPI zou voorschrijven, zou ik niet weten wat daar nietig of onwettig aan zou zijn”
Vandaar dat ik ergens anders schreef dat een overeenkomst die in strijd is met die bepaling nietig is, of die overeenkomst nu getekend is of niet.
Daarbij moet ik wel toegeven dat ik onlangs heb vernomen dat die stellingname mogelijk onjuist is en een interne statutenregel blijkbaar niet automatisch externe nietigheid van een contract met een derde zou betekenen 😉Daarnaast zie ik niet goed waarom het goedkeuren van jaarrekeningen automatisch zou betekenen dat daarmee ook iedere onderliggende contractwijziging is goedgekeurd.
Dat zal naar mijn idee afhangen van wat de leden wisten of redelijkerwijs konden weten op het moment van goedkeuring.Ik blijf erbij dat het adviseren van een betalingsstop zonder volledig inzicht in de juridische positie onverstandig is.
Het opschortingsrecht is geen drukmiddel dat je naar eigen inzicht kunt inzetten.
Daarvoor moet eerst worden vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van een opeisbare tegenvordering of een voldoende samenhangend geschil.
Als achteraf blijkt dat de VvE niet bevoegd was om betalingen op te schorten, dan creëert de VvE zelf een betalingsachterstand en kunnen incassokosten, rente en mogelijk zelfs ontbinding of schadeclaims volgen.Beheerovereenkomst 2023 is niet nietig,
Is niet behandeld in ALV, is niet ondertekend…..
Ben wel benieuwd hoe dat juridisch in elkaar zit als de beheerder tevens bestuurder is.
Feitelijk zou die persoon dan namens de VvE, en namens de beheerder de overeenkomst moeten ondertekenen.
Wat natuurlijk ongebruikelijk en ongewenst is.Ook als hij wel ondertekend zou zijn, zou de overeenkomst op grond van de bepaling over de indexatie in jullie splitsingsakte dus sowieso nietig zijn.
Maar…, wij kennen natuurlijk niet de exacte tekst in jullie akte. 😉
Is natuurlijk nog wel een belangrijke kanttekening.Ruim 14% indexering is pittig en zou een reden kunnen zijn om over te stappen en het dus te laten klappen door de betalingen aan de beheerder te stoppen.
Het zou fijn zijn als mensen niet adviseren om te stoppen met betalingen.
Stoppen met betalen is juridisch en praktisch nogal risicovol en vrijwel nooit een goed advies.Ook als er discussie is over de indexering, blijft er in principe gewoon een betalingsverplichting bestaan totdat er een besluit is genomen of een rechter anders oordeelt.
Niet betalen kan snel leiden tot achterstanden, incassokosten en escalatie, terwijl het geschil over de index juist nog niet inhoudelijk is beslecht.Daarnaast is het ook niet zeker dat de beheerder niet zal procederen of het contract zal beëindigen; dat maakt de uitkomst behoorlijk onvoorspelbaar.
Ik denk dat het sterker is om dit via de ALV en formeel bezwaar op te pakken en eventueel juridisch te laten toetsen, in plaats van via betalingsstopzetting druk te zetten.
Of gewoon je verlies nemen en op zoek gaan naar een andere beheerder.
Maar…. aangezien jullie al heel lang bij deze beheerder zitten doet hij zijn werkt kennelijk toch ook best goed, en is het de vraag of een andere beheerder jullie beter gaat helpen.
Feitelijk hebben jullie nu alleen eigenlijk een strijdpunt waar je wel of niet samen uit wil komen.Of zou die hoge bijdrage misschien de reden zijn dat slechts en klein gedeelte van de vve‘s de bijdrage berekent volgens het schema dat in de wet staat?
Dat zou zomaar mogelijk zijn Dik 😉
Ik heb zelfs meegemaakt dat de hoge onderhoudsposten gewoon “even” uit het MJOP verwijderd werden.
Iedereen blij met de “lagere” servicekosten,…. totdat de klap komt.Een document dat niet rechtsgeldig tot stand is gekomen kan niet stilzwijgend worden verlengd.
Voor zover ik uit de berichten kan opmaken, ben ik het met je eens dat er serieuze vraagtekens zijn te plaatsen bij de gehanteerde indexering.
Wat ik mij wel afvraag, is of de bestuurder (die in jullie situatie kennelijk ook de beheerder is) destijds zelf heeft ingestemd met, of uitvoering heeft gegeven aan de gewijzigde overeenkomst.
Dat maakt de situatie mogelijk complexer, ook als later zou blijken dat die wijziging niet rechtsgeldig tot stand is gekomen.Tegelijkertijd lees ik niet dat de oorspronkelijke, rechtsgeldig tot stand gekomen beheerovereenkomst nooit door één van beide partijen is opgezegd.
Voor zover ik het kan beoordelen, lijkt er daarom gewoon sprake te zijn van een stilzwijgend verlengde overeenkomst.Juist daarom lijkt mij de belangrijkste vraag of de beheerder bevoegd was om de overeengekomen indexering eenzijdig te wijzigen.
Als de overeenkomst uitgaat van CPI-indexering, dan zie ik niet direct hoe een overstap naar een loonindex zonder instemming van de VvE stand zou kunnen houden.In dat opzicht lijkt het mij dat de oude overeenkomst gewoon is blijven bestaan, maar dat discussie mogelijk is over de wijze waarop de beheerder de indexering heeft toegepast.
Daar zullen jullie waarschijnlijk eerst met de beheerder uit moeten komen.
Mocht dat niet lukken, dan lijkt juridisch advies mij de aangewezen weg.Moet ik recht hier minder strikt lezen en is dat ongeclausuleerde een manier om onder EU verordeningen uit te komen?
Nee, ik denk niet dat je “onvoorwaardelijk en ongeclausuleerd” op die manier moet lezen.
Een VvE-reglement staat immers niet boven Europees recht.
De vraag is juist of de AVG zelf ruimte biedt voor deze gegevensverstrekking.
De rechtbank en de auteur lijken te zeggen van wel.
Het inzagerecht wordt dus niet ondanks de AVG uitgeoefend, maar binnen de kaders van de AVG.“Onvoorwaardelijk” betekent hier: je hoeft geen bijzonder belang aan te tonen.
En “ongeclausuleerd” betekent: het reglement bevat geen beperkingen zoals “alleen als het bestuur toestemming geeft” of “alleen bij een zwaarwegend belang”.Als een VvE persoonsgegevens verstrekt, moet daarvoor een AVG-grondslag bestaan.
In het artikel wordt betoogd dat die grondslag er juist is, omdat het reglement het inzagerecht geeft.
Veel mensen lijken te denken dat de AVG het verstrekken van persoonsgegevens verbiedt, terwijl de AVG juist uitgaat van het tegenovergestelde: verwerking is toegestaan als daarvoor een geldige grondslag bestaat.Volgens het artikel kan het inzagerecht uit het reglement zo’n grondslag vormen.
Dat is dus iets anders dan stellen dat het reglement boven de AVG staat.