[Rob]

Er wordt niet voor niets op regelmatige basis allerlei regels overtreden. Niet alleen in VvE’s maar in heel Nederland. Met die realiteit zal je als VvE rekening mee moeten houden.

Ik zou echt niet weten waarom je daar rekening mee zou moeten houden.
Voor de vraag van Geurt is dat ook van geen enkel belang.
Als Geurt zich houdt aan de regelgeving en daarnaar handelt is er niets aan de hand, al zijn er 100 beunhazen in de VvE aan het werk.

[Rob]

Van die eigenaren die maar van alles roepen en alles en iedereen beschuldigen. Prima als men kritiek heeft, en het is goed dat men ook kijkt naar de minpunten. Maar tijdens vergaderingen moet kritiek wel inhoudelijk onderbouwd kunnen worden, want anders is het alleen maar laster.

Zou die stelling ook van toepassing kunnen zijn op forumleden?

Ik lees bijvoorbeeld woorden als ‘incompetente Private Equity beheerder’, maar ik lees nergens de onderbouwing waaruit blijkt dat die beheerder daadwerkelijk incompetent zou zijn.
Sterker nog, uit ervaring weet ik dat in ieder geval één van de deelnemende beheerders competenter is dan menig beheerder die niet onder de UC paraplu valt.
Uiteraard kan je tegen het verdienmodel van een Private Equity partij zijn, maar dat betekend niet automatisch dat
zo’n partij ook incompetent zou zijn.

En dat geldt eveneens voor kwalificaties als onbetrouwbaar en oplichterij.

[Rob]

De ALV is de baas in een VvE en niet Atlas research.

Ten eerste snap ik niet waarom je zo afgeeft op Atlas research.
Het ministerie heeft hen de opdracht gegeven een en ander uit te zoeken en te rapporteren en dat hebben zij gedaan, niet meer en niets minder.
En ja, mochten de aanbevelingen t.a.v. het MJOP overgenomen worden en daarvoor een wettelijke regeling komt dan is de ALV inderdaad nog steeds de baas, maar zal die zich wel aan die wet moeten gaan houden.
Dus het MJOP van de VvE zal dan aan die normen moeten gaan voldoen.

In het verleden bleek dat er veel VvE’s waren die te weinig reserveerden voor onderhoud.
Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.

Uit het onderzoek is gebleken dat het door de wisselende kwaliteit van de MJOP’s in de praktijk nog steeds een probleem blijft dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud, en daarvoor zijn ze nu oplossingen aan het bedenken.

Maar daar heb je niks aan als je gebouw uit elkaar valt of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.

Als je gebouw uit elkaar valt heb je sowieso al heel slecht onderhoud uitgevoerd 😉
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Het probleem van “onvoldoende geld” is dus eerder een argument vóór een langere planningshorizon dan ertegen.

-Meetmethoden conform Nen-normen zegt niks over de echte realiteit.

-Conditiemetingen op reguliere basis verplichten is wel de allergrootste onzin. Alsof een goed dak binnen 2 jaar helemaal op. Dit punt alleen al laat zien wat er mis is met zulke adviesbureautjes. Geen enkel realiteitsbesef, pure geldverspilling en geen enkele specialisme in datgene waarover geadviseerd wordt. Maar daar zijn ze gek op in de overheid.

-Verplicht periodiek indexeren van bedragen is ook onzin want niet alles wordt alleen maar duurder volgens indexeringen. Dat is de marktwerking.

– Het lijkt mij logisch dat alle bedragen inclusief BTW zijn, omdat VvE’s alles met BTW moeten betalen. Als je MJOP exclusief BTW is, dan heb je geen goed MJOP. Niet alle zaken in een VvE vallen onder het 21% tarief.

Ben benieuwd naar je antwoorden op onderstaande vragen;
Wanneer vind jij een conditiemeting wél zinvol?
Hoe bepaal je objectief of een dak nog 2 jaar of 10 jaar mee kan?
Als indexatie onzin is, hoe verwerk je dan toekomstige prijsstijgingen in een MJOP?

[Rob]

Het is een argument om de servicekosten en vooral het gedeelte daarvan voor de reservering van groot onderhoud vast te stellen op een redelijk bedrag.

Redelijk bedrag?
Een redelijk bedrag suggereert dat het bedrag ergens tussen te hoog en te laag moet liggen, terwijl het uitgangspunt van een MJOP juist is dat er voldoende wordt gereserveerd om de verwachte onderhoudskosten te kunnen betalen wanneer die zich voordoen, of… zoals de Minister het noemt “realistische bedragen”.

Citaat uit brief van de Minister;

“MJOP-periode naar 30 jaar
Op grond van de evaluatie van Atlas Research, willen we, om de staat van het onderhoud en de verduurzaming van VvE’s te ondersteunen, de wettelijke minimale periode waarop een MJOP betrekking heeft verlengen van 10 naar 30 jaar. Dit wordt onderdeel van het hierboven genoemde wetsvoorstel. Dit zorgt ervoor dat VvE’s beter inzicht krijgen in het volledige pakket van benodigde toekomstige onderhoudswerkzaamheden. Het zorgt er ook voor dat VvE’s daar tijdig met realistische VvE-bijdragen voor kunnen sparen. Door het combineren van groot onderhoud met het verduurzamen van het gebouw, kan de VvE veel
geld besparen. Appartementseigenaren komen minder snel onverwacht voor grote uitgaven te staan als gevolg van een onvolledig MJOP. De noodzaak van tussentijds bijstorten wordt hiermee zoveel mogelijk voorkomen.”

In het rapport van Atlas Research is ook te lezen dat een MJOP ook aan meer eisen zou moeten gaan voldoen.

Citaat;
“De verschillende experts en stakeholders vinden een MJOP een goede manier om de toe komstige kosten van onderhoud voor VvE’s in beeld te brengen, maar door het ontbreken van vormvereisten, de wisselende kwaliteit van de MJOP-en in de praktijk en de financiële limieten van eigenaars blijft het een probleem dat VvE’s regelmatig niet genoeg reserveren voor onderhoud. Juridische experts in de focusgroepen kwamen met een aantal concrete voorstellen over mogelijke eisen die aan een MJOP gesteld zouden kunnen worden om zo een einde te maken aan de wisselende kwaliteit en ervoor te zorgen dat VvE’s genoeg re
serveren – en daarmee het MJOP een belangrijkere rol te geven:
• Meetmethoden zoals Nen-normen toevoegen;
• Conditiemetingen op reguliere basis verplichten (bij actualisatie MJOP);
• Looptijd van het MJOP verlengen van tien naar dertig jaar;
• Verplicht periodieke indexatie van de bedragen in een MJOP opnemen;
• Btw opnemen bij elke kostenpost in het MJOP ten behoeve van de transparantie (er worden nu vaak nog verschillende btw-tarieven gehanteerd).”

[Rob]

Ik ben eigenlijk eerder nieuwsgierig of deze uitspraak in hoger beroep stand had gehouden.
Maar daar zullen we waarschijnlijk nooit achter gaan komen.
Het heeft wat mij betreft weinig meer met ‘tijdelijk’ te maken.

[Rob]

Monaster schreef;

Vanaf dag één is een VvE lid mede verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding van het gebouw. Dus ook voor uitgaven die over pakweg 30/40/50 jaar aan de orde zijn.
Een in de discussie gebruikt argument dat men bij aankoop van een nieuw complex al heeft betaald voor de lift enz. Is m.i. onjuist. Immers als en niet genoeg geld is om de lift te vernieuwen zal de verkoopprijs ook lager zijn dan verwacht.

Daar ben ik het helemaal mee eens.

[Rob]

Iets minder interessant dan de uitspraak die Rob aankaartte:

Nee hoor, helemaal niet.
Het is zelfs een uitspraak die ik ook zomaar gepost zou kunnen hebben.
Ik vond hem wel interessant 😉

[Rob]

@Gazi,

Je lijkt twee zaken aan elkaar gelijk te stellen die niet noodzakelijk hetzelfde zijn.

Dat een advocaat in individuele dossiers kan adviseren om afscheid te nemen van een bepaalde beheerder, betekent niet automatisch dat die beheerder nergens meer zichtbaar mag zijn of geen advertentieruimte zou mogen afnemen op een platform waarop ook andere marktpartijen aanwezig zijn.

Een juridisch advies wordt gegeven op basis van de omstandigheden van een specifieke VvE.
De mogelijkheid voor een onderneming om te adverteren of zich te presenteren op een informatief platform is een andere kwestie.

Als je van mening bent dat hier sprake is van een belangenconflict, dan zou het helpen als je concreet aangeeft welk belang is geschaad, welke gedraging onjuist is en welke beroeps- of gedragsregel volgens jou wordt overtreden.
Tot nu toe zie ik vooral veronderstellingen over motieven, maar geen concrete aanwijzingen dat adviezen zijn beïnvloed door advertentie-inkomsten of andere financiële belangen.

Zonder dergelijke aanwijzingen lijkt mij de conclusie dat sprake zou zijn van hypocrisie of belangenverstrengeling zeer voorbarig.

Daarnaast begrijp ik je redenering ook niet helemaal.
Je suggereert dat er sprake zou zijn van een belangenconflict omdat een beheerder sponsor of adverteerder is op een platform waarbij ook een advocaat betrokken is.
Tegelijkertijd geef je zelf aan dat diezelfde advocaat VvE’s zou adviseren om juist afscheid te nemen van beheerders uit de UC groep.

Als de sponsorrelatie daadwerkelijk invloed zou hebben op zijn advisering, dan zou je eerder het tegenovergestelde verwachten: dat hij dergelijke beheerders zou ontzien of aanbevelen.
Dat is kennelijk niet wat er gebeurt en laat zien dat jouw conclusie niet volgt uit de feiten die je noemt.

[Rob]

Allereerst sluit ik me aan bij hetgeen @Carla hierboven al geschreven heeft.
De Urban Care Group is in zijn geheel géén sponsor van deze site en/of het forum.
Enkele beheerders die onder de UC paraplu vallen zijn enkel ‘partner’

Kan jij één forumbijdrage aanwijzen die volgens jou het resultaat zou zijn van de door jou veronderstelde sponsoring?

Eigenaar van deze site is overigens Robert van Ewijk, dus niet Rob, en ook niet te verwarren met mij, als forumdeelnemer.
Daarnaast vind ik het allerminst fraai dat je Lexys advocaten ervan beschuldigd geld te verdienen aan adviezen aan cliënten die informatie over UCG willen hebben, zonder dat je daar enig bewijs voor kan aandragen.

Je schreef;

Het is ook opvallend dat er na de eerste berichten in de Finacieele Dagblad (5-4-25) enige commotie op deze site was, die daarna volledig is stilgevallen. Terwijl de ervaringen met UCG zich sindsdien alleen maar hebben opgestapeld.

Na publicatie van het stuk is ook onze VvE inmiddels overgestapt naar een andere beheerder.
Dus moet informatie inderdaad nu van anderen komen, uit leden van VvE’s die nog wél bij één van de beheerders van de UC group horen. Als niemand over zijn ervaringen schrijft, wordt het inderdaad stil omtrent dat topic.

[Rob]

Mijn punt was niet om jouw ervaringen in twijfel te trekken of om partijen te verdedigen, maar om te vragen naar concrete, verifieerbare voorbeelden van wat er precies misgaat.
Algemene termen als “roofridders” of insinuaties over wie hier wel of niet onafhankelijk zou zijn, helpen de discussie niet verder en maken een inhoudelijke uitwisseling onmogelijk.
Als je die onderbouwing niet kunt of wilt geven, blijft het bij een mening waar anderen in de discussie weinig concreets mee kunnen.
Als structurele problemen zichtbaar worden, is het juist belangrijk om die zo feitelijk mogelijk te beschrijven, zodat anderen daar iets aan hebben.
Ik sta open voor inhoudelijke discussie, maar niet op basis van verwijten of aannames over intenties.

[Rob]

Ik begrijp de frustratie die uit je berichten spreekt.
Het forum is denk ik echter vooral een plek waar mensen ervaringen uitwisselen, een gezamenlijke juridische actie organiseren is iets anders dan een discussie voeren op een forum.
Op basis van welke feiten concludeer je dat er sprake is van “uitholling van het appartementsrecht” of van “roofridders”?
Concrete ervaringen lijken mij waardevoller dan algemene kwalificaties, omdat andere lezers van andere VvE’s daar daadwerkelijk iets mee kunnen.

[Rob]

Volgens mij blijft er bij dit soort discussies altijd wel een gevoel van “oneerlijkheid” bestaan, omdat je te maken hebt met timingverschillen tussen betalen, gebruik en eigendomsoverdracht.

In theorie werkt een VvE echter vrij logisch als je het ziet als een gezamenlijk onderhoudsfonds voor de lange termijn: alle toekomstige onderhoudskosten van het gebouw worden gemiddeld uitgesmeerd over de gebruiksduur.
In dat model betaalt iedere eigenaar in verhouding tot de tijd dat hij eigenaar is.

De eerste eigenaar betaalt dus niet “dubbel”, maar draagt gewoon gedurende zijn eigendomstijd bij aan de totale instandhoudingskosten van het gebouw.
Bij verkoop wordt dat in principe meegenomen in de waarde van het appartement: een woning met een goed onderhouden VvE of zonder grote aankomende kosten is in de regel meer waard dan een vergelijkbare woning waar grote uitgaven op korte termijn aankomen.

In de kern komt het er dus op neer dat een gemiddelde jaarlijkse dotatie een manier is om de totale kosten van het gebouw eerlijk te verdelen over alle eigenaren over tijd.
Wie langer eigenaar is, betaalt meer mee; wie korter eigenaar is, betaalt minder mee.
Over de hele levensduur bekeken is dat naar mijn mening een consistent systeem.

Een langere MJOP-horizon (van bijvoorbeeld 30 jaar) past daar op zich goed bij, omdat je daarmee alle grote vervangingscycli zichtbaar maakt en het langetermijn-gemiddelde realistischer wordt.
Belangrijk is dat zo’n 30-jaars horizon vooral een hulpmiddel is om te plannen, niet een exacte spaarregel voor elk jaar.
Het blijft altijd een inschatting die je regelmatig moet aanpassen op basis van de werkelijkheid.

[Rob]

Het is geen onzin, maar gewoon de realiteit dat beunhazen allerlei kabels kunnen doorzagen waardoor in oudere flats alle bovengelegen woning zonder telecommunicatie of elektra komen te zitten.

In de vve van jou gebeurt dat misschien, maar in de overige VvE’s niet hoor. 😉

En dan nog, al zou het wél de realiteit in vve-land zijn, dan nog geldt dat iets wel of niet is toegestaan alleen afhangt van hetgeen er in wet- en regelgeving is bepaald.

[Rob]

En die kinderen niks te laten controleren,…

Artikel 2:48 lid 2 BW bepaalt niet alleen dat er twee personen moeten worden benoemd maar kent die benoemde leden (dus jouw benoemde 2 kinderen 😉 ) ook een taak toe, namelijk het onderzoeken van de stukken en verslag uitbrengen aan de algemene vergadering van haar bevindingen.

Kortom, grote onzin !
Maar dat wist je natuurlijk zelf ook wel.

[Rob]

Ik had het over een verbouwing door de bewoner die daarvoor een beunhaas inschakelt en de gezamenlijke leiding raken.

Of iets wel of niet is toegestaan hangt alleen af van hetgeen er in wet- en regelgeving is bepaald, en niet van alle andere onzin die erbij wordt gehaald.
Daar laat ik het maar even bij!

[Auteur]

Berichten