Rob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Juist een van de taken van de kascontrole is om de financiële administratie te controleren en na te gaan of de afspraken en besluiten die tijdens een ALV zijn gemaakt correct zijn verwerkt.
Alleen het eerste deel is correct, het controleren van de financiële administratie.
Het is niet de taak van de kascommissie om na te gaan of afspraken en besluiten die tijdens een ALV zijn gemaakt correct zijn verwerkt.Het bestuur kan wel een overzicht van het grootboek bij de beheerder opvragen. De beheerder brengt hiervoor kosten in rekening. Deze kosten mogen niet zonder meer worden doorberekend aan degene die het verzoek doet en komen daardoor voor rekening van de VvE. Uiteindelijk betalen alle leden hier dus aan mee.
Persoonlijk ben ik van mening dat een VvE beheerder hier geen kosten voor in rekening mag brengen.
Ik zou eens gaan bekijken wat er in de beheerovereenkomst staat vermeld m.b.t. dergelijke kosten.
Het inzagerecht is vastgelegd in jullie reglement en ik zou het vreemd vinden wanneer de beheerder een bedrag in rekening mag brengen omdat jij van dat recht gebruikmaakt.
Zeker niet als het gaat om een normale inzage in de administratie die de VvE sowieso moet voeren.Het bestuur stelt daarom voor om jouw voorstel op de agenda van de volgende ALV te plaatsen. Je kunt dan aan de leden het voorstel voorleggen om dergelijke gegevens op verzoek beschikbaar te stellen, rekening houdend met de kosten die hiermee gemoeid zijn. Alle leden betalen hier immers aan mee en kunnen hierover gezamenlijk een besluit nemen.
Omdat het inzagerecht is vastgelegd in het reglement zou ik absoluut niet weten welk besluit de ALV daarover zou kunnen en/of mogen nemen. De ALV mag jouw recht op inzage simpelweg niet beperken.
Ieder besluit van de ALV dat in strijd is met MR1992 artikel 41 lid 6 is nietig!Het bestuur geeft aan dat de kascontrole in opdracht van de leden is uitgevoerd en jullie zijn van mening dat de controle door de externe kascommissie onjuist is.
Er is dus een juridisch conflict waarin naar mijn mening alleen een rechter uitkomst kan bieden.Deze stelling kan ik volledig omdraaien. Iedere bestuurder die van mening is dat iedere eigenaar ongelimiteerd recht heeft op inzage op de inhoudelijk financiële administratie van de VvE, en dat ook zonder besluit van de ALV geeft aan iedere eigenaar die daar maar naar vraagt, is voor mij een reden om die bestuurder niet te vertrouwen en/of van mening te zijn dat die bestuurder niet volledig geschikt is als bestuurder van mijn VvE. Het bestuur van de VvE dient in de eerste plaats het belang van de VvE en de ALV te dienen en niet van individuele eigenaren.
Hartelijk dank Rob voor de voorzet, anders had ik er nooit zo specifiek over nagedacht.
Van mij mag je alles omdraaien, maar zorg dan dat je dat aan kan tonen met bepalingen uit de modelreglementen en/of jurisprudentie.
De ALV heeft helemaal niets te maken met het verstrekken van inzage in de administratie, dat is een recht dat voortvloeit uit het reglement, dus ik zou niet weten wat een besluit van de vve daar mee te maken heeft.
En ja, het inzagerecht is niet alomvattend, echter…“Tot op heden oordeelde geen enkele rechter dat er nooit recht op afgifte bestaat”
Je kunt niet zonder meer stellen dat een bestuur nalatig is omdat het een niet-bestaande inspectieverplichting niet heeft nagekomen. Er zal eerst vastgesteld moeten worden dat die verplichting überhaupt bestaat.
Het bestuur is niet automatisch aansprakelijk als er iets misgaat met een constructie.
Dat een parkeergarage instort, betekent op zichzelf nog niet dat bestuursleden persoonlijk aansprakelijk zijn.
Er moet sprake zijn van bijvoorbeeld onzorgvuldig of verwijtbaar handelen/nalaten en er moet een causaal verband zijn met de schade.Als het bestuur bijvoorbeeld het noodzakelijke onderhoud laat uitvoeren, een redelijk onderhoudsbeleid hanteert, het MJOP volgt of deskundig laat aanpassen, signalen van mogelijke gebreken serieus laat onderzoeken, bij twijfel een deskundige inschakelt en kan aantonen dat het bestuur redelijkerwijs heeft gehandeld, dan is het nogal kort door de bocht om achteraf te zeggen: “de garage is ingestort, dus het bestuur had vaker moeten inspecteren en is aansprakelijk.”
“keihard dagvaarden en alle kosten op het bestuur verhalen” is daarom vooral retoriek.
Bij bestuurdersaansprakelijkheid gaat het om de vraag of het bestuur, gegeven de omstandigheden en de beschikbare kennis, onbehoorlijk of ernstig verwijtbaar heeft gehandeld.
Een bestuur hoeft niet achteraf te kunnen aantonen dat het ieder denkbaar risico heeft uitgesloten.Pas wanneer een bestuur bijvoorbeeld bewust noodzakelijke inspecties achterwege laat terwijl daar een concrete aanleiding voor is, kan het een probleem worden.
Op zich allemaal niet relevant want met een ongekozen kascommissie is de goedkeuring toch ongeldig.
Dat is goed om te weten, bedankt!Het bestuur gaat niet uit zichzelf een nieuwe jaarrekening opstellen omdat iemand beweert dat het besluit nietig is.
Dan zal je toch echt naar de rechter moeten stappen om een verklaring voor recht te krijgen dat het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening nietig is.Maar er is geen vergadering geweest, leden brachten gewoon hun stembriefje tussen de genoemde tijd en gingen weer weg, er werd immers niks meer besproken. Andere leden hebben hun stembriefje in de brievenbus gedaan en zijn niet eens op de ALV aanwezig geweest. Ik heb al meerdere keren aan het bestuur en de beheerder om de presentielijst gevraagd, krijg geen eens antwoord. We zijn al naar de kantonrechter gestapt dus dat loopt. maar ik wil graag alles goed uitzoeken voordat we daar eventueel heen moeten.
Ik lees allerlei redenen om een besluit te laten vernietigen.
Dan zal het verzoek echter wel tijdig bij de kantonrechter ingediend moeten zijn.
Ik hoop wel dat jullie een goede jurist in de arm genomen hebben/ gaan nemen, die goed op de hoogte is van het appartementsrecht.Een schriftelijke vergadering moet uitgeschreven worden waarbij in de uitnodiging duidelijk vermeldt moet worden dat het een schriftelijke vergadering betreft.
Ik vraag me af waarop het bestuur die stelling baseert.
In MR1992 art. 37 lid 4 staat “Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.”
Dat is de enige voorwaarde die geldt, dat alle eigenaars schriftelijk instemmen met een voorstel.Maar goed, nu zij aangeven dat het toch echt een Extra Algemene Ledenvergadering is zou ik bij het bestuur vragen naar;
– de presentielijst;
– het aantal aanwezige eigenaren;
– de lijst van vertegenwoordigde eigenaren;
– de gebruikte volmachten;
– het aantal stemmen dat persoonlijk aanwezig was;
– het aantal stemmen dat via volmacht vertegenwoordigd was;
– het aantal vooraf ingeleverde stemformulieren;
– het aantal tijdens 19.00–20.00 uur ingeleverde formulieren;
– welke daarvan zijn meegeteld voor de 83 stemmen;
– op welke bepaling uit de splitsingsakte/MR 1992 het bestuur baseert dat vooraf ingeleverde stemformulieren als stemmen van op de ALV aanwezige of vertegenwoordigde eigenaren mochten worden meegeteld.Aangezien de vergadering op 23 juli heeft plaatsgevonden is de termijn waarin je naar de rechter kan stappen om het besluit te laten vernietigen voorbij en zal je het dus alleen nog kunnen hebben van de nietigheid van de besluitvorming.
In dat licht zijn de antwoorden op bovengenoemde vragen wel van belang.Voor de veiligheid moet zoiets regelmatig geinspecteerd worden.
Als je dat niet kan baseren op enige wet- of regelgeving is het gewoon klinkklare onzin.
Naar mijn weten bestaat er in Nederland inderdaad geen algemene regel dat iedere constructievloer van een parkeergarage constructief geïnspecteerd moet worden.
In die zin kan ik het wel eens zijn met jullie beheerder.
Op grond van de richtlijnen voor een MJOP ga ik er ook vanuit dat er in ieder geval om de vijf jaar ook naar de conditie van deze vloer gekeken wordt.De uitnodiging noemt het weliswaar een “Extra Algemene Ledenvergadering”, maar de feitelijke instructies wijzen naar mijn mening sterk op een schriftelijke stemming vooraf en/of gedurende een tijdvak, en niet op een normale vergadering waarin de leden hun stem uitbrengen.
Het bestuur heeft kennelijk bedoeld dat 23 juli om 19.00 uur een ALV zou plaatsvinden.
In iedere vergadering zijn alle leden conform artikel 36 bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijke gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen.
In plaats daarvan schrijven zij echter “Wij verzoeken u het stemformulier … in te leveren op 23 juli 2026 tussen 19.00 uur en 20.00 uur.”
En nog belangrijker: “U mag uw formulier ook eerder afgeven. U kunt deze in de brievenbus doen of mailen.”
Die optie wordt echter nergens in het reglement geboden.De eigenaar kon zijn stemformulier dus:
vóór 23 juli in de brievenbus doen;
vóór 23 juli per e-mail opsturen;
of op 23 juli tussen 19.00 en 20.00 uur afgeven.Dat betekent dat het bestuur kennelijk stemmen accepteerde vóórdat de vergadering begon.
Die optie wordt echter nergens in het reglement geboden.Het is naar mijn mening ook niet hetzelfde als een eigenaar die vóór de vergadering een volmacht geeft aan iemand die vervolgens op de vergadering namens hem stemt.
Een normale ALV draait immers niet om het vooraf verzamelen van alle stemformulieren.
De leden komen bijeen, het voorstel ligt voor, de voorzitter leidt de vergadering en de aanwezige/vertegenwoordigde stemgerechtigden brengen hun stem uit.Stond op het stemformulier dat het stemformulier tevens een volmacht was?
Het is niet onze bedoeling om het bestuur te controleren, eerder om de externe kascommissie te controleren.
Ik zie in jouw verhaal genoeg aanleiding om ook het bestuur goed te controleren moet ik eerlijk zeggen.
Even voor mijn duidelijkheid, hebben jullie een eigen bestuur en een externe beheerder of is de externe beheerder in jullie VvE toevallig ook bestuurder van de VvE?Ik heb samen met een andere eigenaar 4 jaar in de kascommissie gezeten. Vorig jaar zijn wij eruit gestapt omdat we maanden bezig zijn geweest om de bankafschriften te zien.
Daar klopt echt helemaal niets van.
Als het bestuur en/of de beheerder die afschriften niet wil laten zien moet je naar mijn mening als VvE heel snel afscheid nemen van een dergelijke bestuurder en/of beheerder.Nee, recht op inzage als lid is er niet of nauwelijks.
Een bestuurder die blijft ontkennen dat er een inzagerecht is voor iedere eigenaar, terwijl de tekst in de reglementen en de jurisprudentie overduidelijk zijn, is voor mij ook een reden om die bestuurder niet echt te vertrouwen.
Hebben VvE-leden recht op inzage in de financiële administratie en de onderliggende financiële stukken?
Ja, het bestuur mag weliswaar een overweging maken om in bepaalde stukken geen inzage te verstrekken, maar zal daar een héél goede reden voor moeten hebben, bijvoorbeeld privacy.
De meeste stukken in een VvE hebben bevatten echter helemaal geen gegevens waarbij de privacy van een eigenaar een rol speelt.Wat wel relevant is, is wat er in het nieuwe Huishoudelijk Reglement staat en wat de verschillen waren met de oude versie.
Als het bestuur zich beroept op de schriftelijke besluitvormingsmogelijkheid van MR1992 art. 37 lid 4, dan is schriftelijke instemming van alle eigenaars vereist.
Geen unanimiteit is geen aangenomen besluit.Als het een ALV is, is er blijkbaar geen presentielijst.
Geen presentielijst is geen quorum.
Geen quorum is nietig besluitVertel maar, wat is er relevant aan de inhoud van het nieuwe huishoudelijk reglement als het niet aangenomen, dan wel nietig is?
De inhoud van het nieuwe HHR wordt pas relevant nadat vaststaat dat daarover rechtsgeldig is besloten.
Als de procedure niet duidelijk als ALV kan worden aangemerkt en evenmin aan de voorwaarden voor schriftelijke besluitvorming is voldaan, zie ik niet in wat de relevantie is van de inhoud van het huishoudelijk reglement.Het bestuur zal moeten kunnen uitleggen wat die avond juridisch gezien heeft plaatsgevonden.
Was 19.00–20.00 uur de vergadering? Zo ja;
Waaruit blijkt dat?
Wie waren aanwezig?
Wie tekende?
Wie had een volmacht?
En op basis waarvan kwam men aan die 83 vertegenwoordigde stemmen?Het hangt naar mijn mening af van wat nu de exacte status van die bijeenkomst was.
Kan je aangeven wat er op de uitnodiging allemaal stond vermeld, en wat er op de stemformulieren stond vermeld?
Als het een schriftelijke stemming was, zoals bedoeld in MR1992 art. 37 lid 4 dan zou de stem van jouw man wel mee mogen tellen, maar zou, met een opkomst van 83% het voorstel verworpen zijn. (geen unanimiteit)
Als het echt een ALV zou zijn geweest is het wel een interessante discussie of de stem van jouw man meegeteld mag worden.
Persoonlijk denk ik eerlijk gezegd van wel.
De presentielijst is het voorgeschreven middel om de aanwezigheid ter vergadering vast te stellen.
Het ontbreken van een handtekening bewijst naar mijn mening op zichzelf niet dat iemand niet aanwezig was of dat zijn stem ongeldig is.
Maar wanneer het bestuur zich voor het quorum beroept op een bepaald aantal vertegenwoordigde stemmen, moet het wel kunnen onderbouwen hoe dat aantal is vastgesteld en dan maakt het ontbreken van een handtekening het lastiger.
Behoorlijk wat juridische stekels denk ik.“Grappig”, er wordt geschermd met de AVG, maar ondertussen geeft het bestuur wel de hele administratie aan een extern kantoor, waar zij naar mijn mening helemaal niet toe bevoegd zijn, zie ook deze discussie.
Zijn er aanwijzingen dat er iets niet in orde zou zijn met de administratie?
Het lijkt wel een schriftelijke stemming, vermomd als ALV 😉
Bij een schriftelijke stemming is echter unanimiteit vereist.
Als er één eigenaar tegen stemt of in het geheel niets laat horen is het voorstel niet aangenomen.Er zijn eigenlijk maar 2 situaties;
Er was een vergadering.
Dan moeten de stemgerechtigden aanwezig of rechtsgeldig vertegenwoordigd zijn en kan er alleen tijdens die vergadering worden gestemd.
De aanwezigheid moet blijken uit de presentielijst.Er was geen vergadering, maar alleen een mogelijkheid om stembriefjes in te leveren.
Dan kun je niet simpelweg zeggen: “er waren 83 stemmen aanwezig en dus hebben we een geldig vergaderbesluit genomen.” Die 83 stemmen waren immers niet noodzakelijkerwijs aanwezig of vertegenwoordigd op een vergadering.
Indien het toch echt als ALV bedoeld was, dan is er in beginsel geen mogelijkheid om vooraf je stem uit te brengen.Wat stond er precies op het stembriefje?
Was het stembriefje ook tevens een volmachtformulier en zo ja, waren de gevolmachtigden dan ook op de vergadering aanwezig?Moet er bij een ALV van een VvE een presentielijst worden bijgehouden?
Ja, zoals in MR1992 staat vermeld: “De aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de vóór de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.”
Is het voldoende dat het bestuur achteraf alleen meldt dat er bijvoorbeeld 83 stemmen vertegenwoordigd waren?
In beginsel zou dat inderdaad voldoende kunnen zijn.
Als er echter vraagtekens zijn, zoals in jullie geval, over de aanwezigheid , zal het bestuur gewoon inzage moeten geven in de presentielijst.Als leden vooraf of tijdens een inloopmoment een stemformulier inleveren, hoe moet dan worden vastgesteld dat deze stemgerechtigde leden ook daadwerkelijk aanwezig of rechtsgeldig vertegenwoordigd waren?
De mogelijkheid van vooraf stemformulieren inleveren bestaat niet bij een ALV.
Hoe kunnen leden controleren of het opgegeven aantal vertegenwoordigde stemmen klopt wanneer de presentielijst niet wordt verstrekt?
Het bestuur zal inzage MOETEN geven in de presentielijst.