RonaldL
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Net zoals het dak boven uw woning en het dakterras (voor de wand in discussie) ook gemeenschappelijk zijn, is de wand (gevel) met kozijnen ook gemeenschappelijk. Het is onderdeel van de “buitenschil”.
Tenzij:
Er ergens in de splitsingsakte of splitsingstekening iets anders staat in afwijking van het aangehaalde MR1992.Waarschijnlijk te laat….
De nieuwe eigenaar heeft te goeder trouw een perceel gekocht met schuurtje.
Dat schuurtje stond er al langer dan 20 jaar.
Verjaring dus.Wat had gekund is dat de VvE vóórdat de koop-verkoop klaar was de oude eigenaar gemaand had de situatie in oude staat te herstellen met verwijzing naar oude afspraken. Dan had de oude eigenaar deze last door moeten schuiven naar de nieuwe eigenaar. Als deze dat had nagelaten, dan heb je misschien nog een zaak tegen de oude eigenaar en daarmee misschien naar de nieuwe eigenaar.
De rijdende rechter heeft zich wel eens gebogen over landjepik in combinatie met verjaring. Altijd verrassende uitkomsten.
Lees b.v. MR1992 art. 5 lid 1:
“Deze vergadering stelt de begroting vast”Het bestuur kan een voorstel doen, de vergadering van leden besluit met gewone meerderheid.
Het bestuur heeft geen mandaat om dat zelf te bepalen/besluiten.Ja dat mag.
Schriftelijk.
Voor vergadering inleveren bij voorzitter van de vergadering.
Dan tellen ze mee voor het quorum.
En tellen ze mee bij de stemming.
Als maar duidelijk is waartoe de volmacht strekt:
– algemene volmacht
– of een specifieke volmacht voor een bepaald agendapunt met stemverklaring.Staan er dan geen aparte artikelen aangaande verzekering in de splitsingsakte? Met details over het eigen risico?
En is het zeker dat het dak boven de zolder niet-gemeenschappelijk dus privé is, of dat alleen in de breukdelen (met andere woorden in de eigen bijdrage) onderscheid is gemaakt?
Toch lijkt mij alles helder in deze casus:
– de puien zo ook de liften zijn gemeenschappelijke zaken
– dus de ALV beslist
– het breukdeel in de kosten is niet hetzelfde voor verscheiden gemeenschappelijke zaken.
– elke (toekomstige) eigenaar kan dat lezen in openbare stukken.
– MR1992 art.38.8 beschermt eigenaren die geen voordeel hebben van een verbouwing bij een appartement van een andere eigenaar.Dus de nieuwe deuren in deze casus zijn gemeenschappelijk zaak, maar door regels in de breukdelen ten laste van die ene eigenaar, de ALV beslist, en andere eigenaren hoeven niet mee te betalen.
Eventuele omgevingsvergunning loopt via de VvE want gemeenschappelijke zaak, maar de kosten te verhalen op die ene eigenaar. Het lijkt zelfs redelijk de administratie-kosten van de VvE geplengt inzake deze verbouwing te verhalen op die ene eigenaar.
O, leuk is dat. We hoeven alleen maar te stoppen voor rood als er een camera staat….
Volgens mij hebben we het hier over zakenrecht, niet over strafrecht.
De overheid heeft hier niks te handhaven. Hier staat eventueel een (nieuwe) eigenaar tegenover de VvE bij de rechter.
Als over drie jaar een nieuwe eigenaar de jaarrekeningen doorspit en uitvindt dat het besluit nietig was, en naar de rechter stapt omdat hij vindt dat het reservefonds onderfinanciert is, dan delft het VvE het onderspit. Dan kunnen de gezamenlijke eigenaren alsnog bijlappen.Dit is een scenario, of dit reeel is? Ik zou mijn vergadering dit in ieder geval niet aan willen doen.
Aanvulling:
Vragen:
1.Mag de beheerder de hoogte van dotatie in 2021 berekenen alsof er al wél een MJOP bestond?
Nee, natuurlijk niet. Volgens de wet is geen mjop geen mjop. En die moet goedgekeurd zijn door de leden.
Hoogstens kan je misschien goedkeuring jaarrekening 2021 uitstellen tot de juiste dotatie bekend is. Maar dat betekent in 2023 pas goedkeur 2021!
2.Is invoering van een MJOP in 2022 met terugwerkende kracht ook nog bruikbaar voor boekjaar 2021?
Niet als 2021 al vastgesteld is. Het lijkt mij dat het niet de gebruikelijke route is om een goedgekeurde jaarrekening achteraf nog ter wijziging voor te leggen om een al bekend hiaat.
3.Is het standpunt van de beheerder/kascommissie juridisch te onderbouwen?
Lijkt me niet. Hij is zijn hachje aan het redden. Dat mjop had er al moeten liggen!
3.Wat kunnen de consequenties zijn: is dit bijvoorbeeld strafbaar en kunnen er boetes uitgedeeld worden)?
Strafbaar en boetes niet. Wie zou dat moeten doen? Contract opzeggen met beheerder wegens sjoemelen ligt meer in de lijn.Gaarne jullie mening!
Hierbij….Ik lees op internet:
https://woningadvocaat.nl/veranderingen-vve-wet-verbetering/Dus:
Of MJOP bedrag
Of 0,5% herbouwwaarde
Of bankgarantie
Of 80% eigenaren kiezen voor niet doneren.
Ingangsdatum (al na een overgangsperiode) 01-01-2021Afhankelijk van hoe het precies geformuleerd is tijdens de ALV en waar nu eigenlijk voor gestemd is, lijkt het onwettig.
Dan lijkt het een nietig besluit, zieAls je als eigenaar weet dat 1x per jaar de ALV besluiten neemt, kan je daar met plannen van verbouwingen rekening mee houden. Of dat onredelijk is, weet ik niet.
Mijns inziens (maar ja, geen jurist) is er nog wel wat af te dingen op de aangehaalde arresten.
Enerzijds wordt gesteld dat zaken gemeenschappelijk zijn (waterleiding en afvoer ook in prive gedeelten) maar anderzijds is er oog voor rechtsongelijkheid als in prive genomen beslissingen daarna onder verantwoordelijkheid van de VvE zouden vallen.
En dat frezen in vloeren gelinkt wordt aan de hechtheid van het gebouw. De deklaag is er juist voor om frezen in DIE laag de hechtheid NIET aan te tasten.
Helaas (beetje sarcastisch) loopt er in onze VvE geen zaak die ik voor de rechter kan brengen om bovenstaande te toetsen.
Wie wel?Gelezen op
Rookmelders in gemeenschappelijke ruimten
De wetswijziging per 1 juli 2022 die rookmelders verplicht voor bestaande VvE’s heeft alleen betrekking op het woongedeelte (Bouwbesluit 2012, artikel 6.21). Voor rookmelders in algemene ruimten zoals trappenhuizen is geen wet- en regelgeving. Uiteindelijk is de gemeente verantwoordelijk voor de handhaving van de brandveiligheid en is de VvE verantwoordelijk om aan de wetgeving m.b.t. rookmelders te voldoen. De VvE kan er wel voor kiezen om aanvullende veiligheidsmaatregelen te nemen, zoals rookmelders in de trappenhuizen.
Samenvattend:
Als eerste wordt gekeken of een leiding gemeenschappelijk is of niet.
De rechters schreven dat een afvoerleiding onderdeel is van een gemeenschappelijke installatie.
En dat ook de waterleiding gemeenschappelijk is. Blijkbaar ook die waterleidingen NA de meter in privé gedeelten.Pas daarna komt de vraag in beton of niet.
Dit topic hier gaat over vloerverwarming.
Is een vloerverwarming onderdeel van een gemeenschappelijke installatie?
Simpele vraag, moeilijk antwoord.Het MR 1992 spreekt in art 9 van “centrale verwarming”. Ik kan uit die tekst slechts halen het zgn. “blokverwarming” systeem. Één ketel die het hele gebouw warmte levert, of stadsverwarming. In dat licht is de toevoeging “radiatoren en kranen” logisch.
Als de CV ketel in het appartement zelf hangt, dan is de gehele installatie privé dus niet gemeenschappelijk. Dan is de toevoeging “radiatoren….” inhoudsloos.
In het laatste geval is een daaraan toegevoegde vloerverwarming dus privé.
Het aanleggen van een vloerverwarming waarbij dus gehakt moet worden in gemeenschappelijke vloer in principe verboden, althans behoeft toestemming van VvE.
Bij een eventuele goedkeuring door de ALV zal de voorwaarde opgenomen moeten worden dat alle gevolgen (ook gevolgschade) voor scheurvorming, lekkages, etc. voor rekening eigenaar is en niet VvE en dat natrekking dat niet veranderd en dat deze voorwaarde “doorverkocht” moet worden aan toekomstige eigenaar.Ander punt:
Als waterleiding en afvoer per definitie gemeenschappelijk is ook al ligt de leiding in een privé gedeelte dan is ELKE verandering of verbouwing van keuken, badkamer, fonteintje dus verboden althans behoeft goedkeuring van de VvE. Eventuele goedkeuring te vergezellen door zelfde voorwaarden.Mr2006 art 17 c.
Is helemaal niet onduidelijk.
Dat gaat over
de plafonds en overige afwerklagen en de bekleding van de vloeren en de wanden die zich niet bevinden in een privé gedeelte
Oftewel de gemeenschappelijke gedeeltes. Nogal wiedes dat de VvE gaat over de gemeenschappelijke ruimtes!En dan iets nieuws:
alsmede de plafonds en afwerklagen van de vloeren van de balkons, ook voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte;
In tegenstelling tot MR1992 zijn de prive-balkons nu VvE sache en niet meer prive!Definities blijven lastig. Wat is een balkon? Een balkon heeft nooit een plafond, een balkon is een uitstekende vloer. Een balkon met een plafond is een loggia, een niet-uitstekend balkon is een terras.
Maar goed, de MR-en hebben nooit een begrippenlijst gehad. Blijft dus rechtzaken regenen.Maar goed, daar ging de vraag niet over. Die ging over “wat is een afwerklaag”.
In het aangehaalde “balkon-arrest” is de door de rechter aangehaalde argumentatie goed te gebruiken ook voor een binnen-afwerklaag. Die argumenten zijn niet opeens anders voor buiten of binnen.Dan die leidingen “in” vloeren.
Het MR stelt “slechts” dat die leidingen (van prive installatie) privé zijn en laat de vraag waar die leidingen lopen totaal onbesproken. Het is al eeuwen zo dat leidingen “weggewerkt” zitten achter beschot of ingegoten in afdeklaag. Als dat juridisch van belang zou moeten zijn had dat toch wel in het MR gestaan?Zie
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2019:4528Para 5.7
Hier is een uitspraak over de afwerklaag.
Nu ben ik geen jurist, maar ik interpreteer dit als dat de deklaag (vaak 5 cm zandcement of anhydriet) NIET de afwerklaag is omdat deze deklaag voor alle appartementen identiek zijn vanaf de bouw.
Het zou rechtonzekerheid geven om dit deel toe te wijzen aan privé.De afwerklaag is dus stucwerk, ondervloer en parket, verf, behang etc. Die lagen die elke nieuwe bewoner aanpakt om het appartement naar eigen zin te maken.
De leidingen zoals vloerverwarming die onderdeel zijn van de eigen cv installatie (dus privé, niet de blokverwarming) of tegenwoordig de eigen warmtepomp installatie in prive zijn dus ook privé.
Met natrekking heb ik geen ervaring.
Een verbouwde badkamer wordt ook niet automatisch in de opstal vezekering van de VvE meegenomen, alleen als daar een aparte clausule voor is. Anders valt het tot de privé verzekering. Ook “nagelvast”.Vandaar dat ik blijf bij de stelling: frezen mag niet behoudens toestemming ALV.
Dat die slechts jaarlijks is, is waar, maar in dit verband niet meer dan lastig. Het is geen juridisch argument.A. De anhydriet afdeklaag is niet per definitie aan te merken als afwerklaag. De afwerklaag is de verf, vloerbedekking, behang, stucwerk dat een bewoner zelf aanbrengt c.q. aanpast. De anhydriet afdeklaag is door de aannemer ooit bij de nieuwbouw aangebracht en is dus aan te merken als gemeenschappelijk en wordt niet door een bewoner aan smaak of heelheid aangepast.
B. De cv, riool, elektra-leidingen die in de afdeklaag liggen zijn privé voor zover ze alleen op het bewuste appartement slaan. Maar deze privé leidingen liggen in gemeenschappelijke vloer.
C. Frezen in de gemeenschappelijk vloer is conform MR19292 niet toegestaan behoudens specifieke goedkeur ALV. De ALV kan voorwaarden stellen als ze goedkeur willen geven. Zoals aansprakelijkheid bij schade, terugbrengen in oude situatie bij verkoop appartement. Maar ze kan ook niet-goedkeuren en stellen dat de vloerverwarming dan maar OP de anhydriet vloer gelegd moet worden zonder te frezen.
Dit allemaal afhankelijk van de specifieke situatie, bijvoorbeeld frezen in dunne vloeren is wat anders als frezen in dikke vloeren.
D. Verantwoordelijk jegens de VvE is de eigenaar, niet de installateur.
E. De VvE kan refereren aan de eisen vervat in MR1992 en mogelijk HHR betreffende geluidswerende maatregelen. En kan bij overlast achteraf expertise inhuren om de overlast te kwalificeren (meten). Bij terecht klachten betaald de eigenaar dat, bij onterechte klachten de VvE. Dit alles zou in HHR al reeds vastgelegd kunnen (moeten) zijn, anders opnemen in specifiek goedkeuringsbesluit door ALV.
F. Vastleggen dat eigenaar aansprakelijk gesteld kan worden voor vervolgschade bij onverhoopt lekken van vloerverwarming. Het is niet per definitie een verzekerbaar schadegeval.
