Redactie Nederlandvve.nl
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Hoi Jet,
Ik denk dat je wel weet dat er geen sprake kan zijn het intrekken van een MJOP.
Het kwam al eerder langs.
Een MJOP, is niet meer en niet minder een PLAN. Daarin kan je vinden hoeveel geld er op enig moment in kas moet zijn om de dan geplande onderhoudswerkzaamheden uit te kunnen voeren. Naar aanleiding van het MJOP wordt ook de maandelijkse bijdrage ( verdeelsleutel breukdelen ) voor het komende jaar vastgesteld én akkoord bevonden door de leden van de VvE.
Een MJOP is inderdaad een richtlijn.
Soms blijkt de praktijk wat weerbarstiger dan een plan en moet er soms iets naar voren gehaald worden.
In de VvE vergadering worden wel het MJOP behandeld maar dan uitsluitend om een goedkeuring van de leden van de VvE voor hetgeen in het MJOP vermeld staat voor het komend jaar.
Het bestuur mag dus niet zelfstandig het besluit nemen om iets uit te laten voeren uit het MJOP, zonder goedkeuring VvE.
De reling waar je over spreekt valt niet onder het onderhoud, zo begrijp ik uit je verhaal. Daarvoor gelden de regels dus van art. 38, lid 5 e.v.
Tenzij de reling aan vervanging toe zou zijn natuurlijk, dan is het onderhoud en kan deze, ook weer na goedkeuring VvE vervangen worden. Let op vervanging, dus geen muurtje.
Wanneer de reling wel wordt vervangen door een muurtje ( als ik je goed begrepen heb ) en dit wordt uitgevoerd om tevens een van de eigenaars van een groter terras te voorzien, dan is dat een onrechtmatige beslissing. Al helemaal wanneer daar geen goedkeuring voor gegeven is door de VvE. Jij kan dit aanvechten met art. 38 lid 8.
Blijf op je tellen passen Jet.
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Rob,
Het is, naar mijn beleving, juist wat @ Bob aan geeft in zijn bijdrage van 14:52 uur.
Met vriendelijke groet,
Carla.Rob, op je bijdrage van 14:15 uur, daar kom ik op terug.
Hoi Rob,
Graag gedaan. ben het met je eens art. 38 is in de casus dakkapellen niet van toepassing.
Over andere splitsingsaktes, die ik wel eens voorbij heb zien komen maar geen echte kennis van heb, kan ik niet oordelen. Een Splitsingsakte waarin een andere toekenning beschreven staat over de gemeenschappelijk delen, zal altijd geldend te zijn, toch!
Hier nog een jurisprudentie in zake een vergelijkbare situatie:
Noot:
Komt er een verzoek om uit te bouwen op grond van de VvE dan heeft de VvE wél het recht deze niet toe te staan. Daar kan geen rechter iets aan veranderen. 😉Hoi Bob,
Dank voor je korte reactie, en alle andere.
Je zegt:
Mijn uitgangspunt is wie het probleem heeft mag het houden.
Daar stem ik van harte mee in.
( neem er dan als VvE geen probleem bij );-)Haha Bob, je bent een heerlijke sparringspartner en een goede debater. Ik mag dit wel.
En je hebt gelijk, nergens staat dat jouw traject of dat van mij 😉 de juiste is.
Maar vergeet dan even niet dat, wanneer de VvE zich niet zou houden ( uitgaande van jouw traject ) aan de gemaakte overeenkomst de verzoeker ook naar de rechter moet om dat aan te kaarten en hard te maken.
Ik ga ervan uit dat wanneer de verbouwing goed is onderbouwd ( leuke woordspeling in deze ) voorzien is van een goede bestektekening, gebruikte materialen, wijze van plaatsing enz. enz. enz….. dit naast een goed uitgewerkte overeenkomst tussen de, verantwoordelijke aanvrager en de VvE, dat het goed moet komen.
Zie jij echt een overeenkomst waarin de VvE de verantwoordelijkheid gaat dragen?
Ik niet! 😉 Laat mij dan die andere weg naar Rome maar nemen. ( lol ) Of de VvE moet daartoe willen besluiten, dan weet je nu mijn stemgedrag! 😉 ( wat…..ik zou het niet eens ter sprake brengen ) ( nog meer lol )
Een vriendelijke groet van een ( eigenwijs ) bestuurder.;-)Hoi Jet,
Fijn te merken dat je aan je ‘meedenkers’ hier, wat hebt.
Maar besef wel dat het op afstand echt ingewikkeld is om met pasklare adviezen te komen, die dan ook nog tot een oplossing voor jouw probleem zouden kunnen leiden.
Jij kent uiteindelijk de echte situatie. Je hebt je Modelreglement en de Splitsingsakte en daar kan helemaal niemand om heen.
Daar zullen alle eigenaars incl. het bestuur zich aan dienen te houden.
Maar goed…..uit je berichtgeving blijkt dat de praktijk bij jullie, helaas, anders laat zien.
Het dak, daar mag je vanuit gaan, behoort tot de gemeenschappelijke delen. Daar zijn jullie met z’n allen verantwoordelijk voor.
En ja, als het goed is betaal je daar ook voor. Waarvoor….wederom het goed geregeld is ( via een MJOP ) voor eventuele reparaties en indien nodig vervanging van de dakbedekking.
Over de dakkapellen en dakramen….. het plaatsen van dergelijk objecten zal minstens de route moeten hebben gehad in de ledenvergadering van de VvE zoals je hier en daar nu kunt lezen. Keurig volgens het boekje. Is dat niet gedaan op deze wijze, dan zal je er achter moeten komen, hoe dan wel! Of daar nu nog tegen geageerd kan worden kan ik niet beoordelen vanwege het ontbreken van details.
Of ook art.14 van toepassing is bij jullie, kan ik niet beoordelen. Ken de situatie onvoldoende en kan niet inschatten of er sprake is van aantasting van de constructie enz.
Helemaal prima dat je voldaan hebt aan art. 13 lid 4. Bob zei het al eerder, zorg dat je alles, of in elk geval zoveel als je kunt, zwart op wit hebt. ( leg een dossiertje aan )
Ik las in een van je voorgaande berichten wat je te horen hebt gekregen bij het bezoek aan het bestuur. Schrijf het op of selecteer je bericht ( alhier ) en print het uit. ( In het dossier );-)
Art 16, vraag je…..kan van toepassing zijn ,maar dat dien je wel aan te kunnen tonen. ( feiten zijn nu eenmaal belangrijker dan emoties )
Ik begrijp dat je eerst dacht….lekker een appartement en alles wordt voor je geregeld. Deze gedachte komt heel vaak voor. Maar, zo blijkt maar weer, je moet erbij blijven en dan wel met de regelgeving in en bij de hand.
Overigens heb jij ook het recht om agendapunten aan te leveren voor die aanstaande vergadering hoor. Maak er gebruik van. Zoek medestanders. Maar hou het wel bij de feiten.
Je komt daarmee niet eens alleen voor je zelf op maar voor de VvE. Jullie zijn uiteindelijk de eigenaar van de gemeenschappelijke delen en zaken.
En……indien nodig, schakel ( op tijd ) een jurist in.
Hou je taai! 😉
Met vriendelijke groet,
Carla.Hoi Bob,
Het alles wat je noemt, waar je je, terecht, zorgen om zou kunnen maken, dienen te worden vastgelegd in een overeenkomst tussen de verzoeker en de VvE.
( Ik ben een controlefreak, maar jij kan er ook wat van ) 😉
Dat art.38, lid 7 wel geldend is voor de casus elektrische deurdrangers, ligt voor de hand.
( uitgebreid aan de orde geweest, toch! )
In het geval van een dakkapel heeft de VvE alleen een besluit te nemen ten aanzien van de toestemming en niet voor de uitgave. In het geval van de elektrische deurdrangers komt de uitgave wel aan de orde.
Als VVE en/of het bestuur de verantwoordelijkheid groter te maken dan nodig, door het naar je toe te trekken, lijkt me zeer ongewenst. In het geval van de verbouwing ( het plaatsen van een dakkapel ).
Maak een goede overeenkomst. En natuurlijk kan je een vinger ( bij de uitvoering ) houden op het nakomen van de overeenkomst.Hoi Bob,
Hier scheiden onze wegen…..grapje!
Ik zou me als bestuurder, beslist NIET willen bemoeien met een verbouwing én financiering van een gewenst product door één van de leden van de VvE. In de zin zoals jij bedoelt. ( de financiering en verbouwing in eigen hand houden )
Maar wel goede afspraken maken over het uit te voeren werk.
Een technisch beheerder en/of het bestuur en/of een lid van de VvE met ervaring in deze, dienen wel toe te zien dat er niet een of ander beunhaas de verbouwing uit gaat voeren.
Per slot van rekening komen ze aan een gemeenschappelijk deel en kunnen de gevolgen vervelend uitpakken.
Lees de bijgevoegde linken maar eens goed na, waar je allemaal op moet letten als bestuur en als VvE, vóórdat er goedkeuring wordt gegeven en de goedkeuring wordt uitgevoerd. Er valt veel van te leren.
( art. 38, lid 7, is wel van toepassing op het eerder besproken voorbeeld van de elektrische deurdrangers )
Met vriendelijke groet,
CarlaBob, je toevoeging in het belang van Jet, zijn juist en zinvol.Behalve ( in mijn optiek ) art 38, lid 7. ( financiering ).
Het staat buiten kijf dat hier sprake is van financiering door de verzoeker.
art. 38, lid 7 is voor jet en haar VvE niet van toepassing.
De twee linken, in mijn bijdrage geplaatst, laten zien welke voorwaarden mogelijk zijn om te stellen bij een dergelijk verzoek.
@ Jet wens ik veel sterkte toe. Hopelijk vind zij ook steun bij wat medestanders.Dat klopt helemaal, Rob. Maar dan…..! Uitgaande van een akkoord door de VvE, de eigenaar mag een dakkapel plaatsen, dan zijn we er nog niet.
e.e.a.Zal met de nodige heldere afspraken gepaard dienen te gaan.
Een dakkapel, met toestemming geplaatst ( laten plaatsen ) EN betaald door de verzoeker, wordt na plaatsing beschouwd als behorende bij de ‘schil’ van het gebouw.
De ‘schil’ van het gebouw behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten/zaken.
Wat inhoud dat wanneer de buitenboel geschilderd moet worden, de dakkapel daarin meegenomen dient te worden.
Mochten de kosten van het schilderwerk aanzienlijk veel hoger zijn dan zonder de dakkapel, kan de VvE een extra bijdrage verlangen van de eigenaar van de dakkapel.
Zij dient dit wel aan te kunnen tonen.
Overigens zal de VvE goede grond moeten hebben om het plaatsen van een dakkapel tegen te houden. Helemaal na een eerste goedkeuring! Pas op met precedenten scheppen.
Zie voor een uiterst zorgvuldige afhandeling van zaken:
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-1.pdf
en
http://www.rijssenbeek.nl/uploads_new/publicaties/Aandachtspunten-bij-op-en-aanbouw-deel-2.pdf
Met vriendelijke groet,
CarlaHeren,
Veel dank voor het volgen en reageren van mijn gedachten kronkel.;-)
Want….het IS en blijft een gedachten kronkel, nietwaar! 😉
Dit duiveltje redeneert even verder:
Een VvE geeft het bestuur óók uit handen.
( wordt door de meeste deskundigen niet aanbevolen ) Maar wat te doen bij het niet willen en niet kunnen?
De beheerder, technisch en administratief, wordt tevens bestuurder. Kostenplaatje wordt tegelijk veel hoger…
Dan is de route van de KCC niet anders dan in het eerste geval, toch!
Gevolg, de KCC controleert de bestuurder én het uitvoerende ( verantwoordelijke) orgaan.
Adv. de leden enz….
Per saldo, vindt er dan een controle plaats bij één orgaan met twee petten op.;-)
Hoe transparant kan je zijn. 😉
Vanzelfsprekend kan een bestuur niet achter over gaan leunen, na het in de armen nemen van een beheerder. Echter…..en daar is die kronkel weer, haha, in de meeste gevallen wordt deze stap genomen vanwege het ontbreken van eigen kracht en kennis van……en de continuïteit.
Nóg een kronkel, stel dat er maar één bestuurder is, benoemd door de leden.( één of meer zegt M.R. 1992 b.v )
De voorzitter van de VvE vergadering ( niet dat ene bestuurslid) merkt op dat er naar aanleiding van de KCC cie., nog heel wat vragen zijn. Die worden beantwoord door de beheerder. En vervolgens wordt dat ene bestuurslid al of niet gedechargeerd.
Stel je de mate van verantwoordelijkheid nu eens voor, dat ene bestuurslid ( vaak een eigenaar die erg betrokken is ) dient eigenlijk van alle markten volledig thuis te zijn. Incl. alle controle op zowel het technische als administratieve deel.
( Als het te warm is om het hoofd hier verder over te breken, nogmaals ik ken de regels, dan laat het gerust even liggen en geniet van het mooie weer. Het is maar een kronkel!;-) Welke best wel aardig is om eens nader te bezien in verband met het voorkomen van fraude.
Met vriendelijke groet,
CarlaHoi Bob,
Dank voor je reacties.
Ik ben op de hoogte van de regelgeving en de daarbij achterliggende gedachtes.
Daar gaat het mij nu even niet om.
*De beheerder zorgt voor de stukken.
*Bespreekt dit met het bestuur. ( het eind resultaat )
*Bestuur gaat akkoord.( voor zover het in haar vermogen ligt aan kennis en kunde, geen sprake van controle )
*KCC gaat naar beheerder voor controle.
*KCC verklaart op de vergadering alles in orde te hebben bevonden. ( controle )
*KCC vraagt de leden het bestuur decharge te verlenen.
*De leden verlenen decharge het bestuur decharge.
Waar gaat het in deze route nou om…..het bestuur, dat geen controle heeft kunnen uitoefenen ( nota’s, bankafschriften in zien ), behalve het eindresultaat ( de genoemde rubrieken en bekende kolommen ) wordt decharge verleent voor iets waar zij geen ‘uitvoerend orgaan’voor is. Eigenlijk part nog deel aan heeft of ….. zelfs helemaal geen kaas van hebben gegeten.;-)
Ga even uit van het laatste: ‘ Geen kaas hebben gegeten van….! ‘
Maar de beheerder, luisterend naar haar/zijn uitleg, wel kunnen volgen.
Dan gaat het bestuur uitsluitend op DIE grond akkoord.
Vervolgens vind de controle door de KCC plaats. enz.
En nu spreekt hier even de advocaat van de duivel: 😉
De KCC controleert nu, in aanwezigheid van degene die voor de uitvoering van de fin./boekhouding en stukken ‘ verantwoordelijk’ is en het bestuur wordt gedechargeerd voor iets waar ze ‘geen kaas van hebben gegeten’.
Het ging in de bijdrage, ( zie bijlage topic ) om fraude te kunnen voor komen.
De advocaat van de duivel speelt nog even mee. 😉
* de beheerder bespreekt de stukken met het bestuur.
* het bestuur gaat mee in de uitleg en toelichtingen.( geen controle )
* de KCC voert controle uit.
* de KCC, is voor een ‘andere, creatieve’ uitleg en toelichting op vragen, bevattelijk voor hetgeen de beheerder geeft aan antwoorden.
* de KCC snapt het allemaal ( mag ik hopen ) en vraagt de vergadering het bestuur te dechargeren.
Het KAN dus voorkomen dat bij gebrek aan deskundigheid, een beheerder KAN manipuleren.
Alle begrip wanneer een bestuur al haar bestuurstaken zelf uitvoert zij niet bij de controle van haar eigen werk betrokken kan worden. Maar in de genoemde situatie wordt het ‘uitvoerende’ orgaan wél gecontroleerd op haar eigen werk, zonder een ‘mogelijk diepgaandere ‘ controle door het bestuur, wat vervolgens al of niet gedechargeerd wordt.
Eigenlijk zou het bestuur gedechargeerd moeten worden voor haar beleid en het beheerkantoor voor de correcte boekhoudkundige/fin. afhandelingen.
Voor alle duidelijkheid, dit speelt NIET in onze VvE, maar wel in mijn hoofd., mede vanwege de gedachte dat vertrouwen goed is, maar controle beter.;-)
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Jet,
Ik krijg zo langzamerhand de indruk dat het beleid, wat als enige gestoeld kan en mag zijn op het Modelreglement én de spitsingsakte, nog al rammelt bij jullie. En druk ik mij nog netjes en zachtjes uit.
Toch ook is het verdraaid ingewikkeld om je van adviezen te voorzien. Juist omdat niet duidelijk is welk Modelreglement bij jullie van toepassing is én wat er aan gewijzigd/toegevoegd is in de Splitsingsakte.
Of iets dus wel of niet mag of op onjuiste wijze is besloten, in het verleden en/of recentelijk, met alle gevolgen van dien, is voor de meelezer hier niet goed in te schatten.
Dat het aan alle kanten rammelt wel.;-)
@ Rob heeft je gewezen op de juiste procedure met betrekking tot het wijzigen van een Splitsingsakte. Maar nu schrijf je:
” Als 2 derde ja stemt op niet wijzigen en 1 derde nee en hij is gewijzigd. “.
Zo gaat dat niet in zijn werk, Jet.
Met het stemmen vóór of tegen is de gewenste wijziging geen feit. ( is trouwens een kostbare kwestie, maar dat ter zijde )
Ook het regulier maken, via een nieuw uit te schrijven vergadering, van eerder onjuiste beslissingen is in mijn optiek, onjuist handelen.
Misschien is het beter om je verhaal en je ervaringen eens voor te leggen aan een advocaat met kennis van het Appartementsrecht. Er zijn advocaten die een eerste half uur niet in rekening brengen.
Mocht je gebruik kunnen maken van je Rechtsbijstandverzekering, vraag dan ook naar iemand met gedegen kennis van het Appartementsrecht.
Je raakt heel wat punten aan die echt nadere kennis van de ter zake doende liggende stukken vergt. Komt het tot een rechtszaak, zorg dan dat je over voldoende dossier/bewijsstukken beschikt en die ook relevant kan onderbouwen.
Sterkte en succes.
Met vriendelijke groet,
Carla.Beste Bob,
Dank voor je bericht. We zullen Robert van Ewijk (advocaat) even op de thread wijzen! Wellicht dat die er wat over kan zeggen.
Met vriendelijke groet,
Redactie Nederlandvve.nl