VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
[quote quote=130731]
Ik ken geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht zou stellen.
Het is enkel de warmtewet waarin één en ander nu bepaald is.Laat ik mijn vraag dan anders formuleren.
Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?
En zo nee, wie zou dat dan moeten/kunnen controleren.[/quote]Ik ken ook geen enkele bepaling in de AVS die bemetering verplicht stelt, en dat is juist mijn punt omdat er kennelijk AvS’en bestaan die juist bemetering niet toestaan. Al is het er maar eentje, dat is 1 te veel.
Als antwoord op jouw vraag: “Is het toegestaan om radiatoren met radiatormeters te voorzien van ventilatoren?”
Daar kan ik geen ja of nee op antwoorden, omdat daarover niet iets wordt vermeld in de AvS (ik denk ook alle MR’en).
Maar ik kan wel aangeven dat het niet verboden is (dan zou je het kunnen omschrijven als toegestaan, maar ook niet helemaal). Iedere eigenaar/bewoner kan namelijk bij de bouwmarkt zo’n ding kopen en het op de radiator plaatsen. Want inderdaad wie zou dat dan controleren wanneer dat is gebeurd indien het niet mag en waarom zou het niet mogen. Maar de vraag is of het zin heeft om zo’n ventilator op een radiator te plaatsen welke onderdeel is van blokverwarming of stadsverwarming. Ik weet wel bijna zeker van niet, omdat het misschien 0,1% effect heeft en iemand misschien amper 5 euro zal besparen op jaarbasis. Beetje weinig voor die dingen die niet al te veel jaar meegaan en iets meer dan 5 euro kosten.Maar wat als een bewoner die dingen op de radiatoren plaatst en zegt dat de warmtemeters de, aan de bewoner beloofde, besparing door ventilatie niet goed registreren? Dan zeg ik als bestuurder dat zo’n bewoner vette pech heeft. Want het is niet het probleem van de VvE dat iemand voor een aantal tientjes rommel heeft gekocht en eist dat er daarom duurdere warmtemeters op alle radiatoren worden geplaatst ten koste van de VvE. En dan hebben we het over een investering die dan bijvoorbeeld ruim 25.000 euro kan kosten alleen om een iets betere bemetering die net als de goedkope standaard bemetering weer binnen maximaal 15 jaar vervangen moet zijn. Laat daarom de ALV lekker zelf beslissen welke warmtemeter men op kosten van de VvE gaat aanschaffen zonder overheidsbemoeienis.
[quote quote=129538]Ik moest het zelf ook even zoeken, maar het blijkt dus dat er inderdaad radiatoren bestaan die inwendig voorzien zijn van ventilatoren.
Vraag blijft, wat is het verschil met de radiatorventilatoren die bij de bouwmarkt verkrijgbaar zijn en onder de radiator gemonteerd kunnen worden.
Zelf heb ik het idee dat de werking identiek is, en de laatst genoemde ventilatoren dus ook de metingen zou kunnen beïnvloeden.[/quote]Van het Nederlands recht en de AvS moet je als eigenaar gewoon kunnen verwachten dat bemetering verplicht is omdat individueel verbruik in kosten gebrachten dienen te worden op basis van werkelijk verbruik en niet op basis van breukdelen. Een discussie of er wel of geen ventilatie in de radiatoren is niet iets voor het recht of de AvS, maar de ALV die een besluit moet nemen over de technologie die de minste nadelen heeft tegen de beste prijs. Dat individuele eigenaren vervolgens voor een technologische beperking (waarvoor de ALV zelf heeft gekozen) naar de rechter stappen is een eigenlijk misbruik van het rechtssysteem. Dat we dan zulke vreemde uitspraken kunnen lezen, zou mijns inziens dan ook niet moeten mogen. Dat je als samenleving in 2027 het basisprincipe van ‘betalen voor je eigen verbruik’ nog moet gaan vastleggen in een nieuwe update van de warmtewet, vanwege het feit dat er kennelijk nog uitzonderingsposities bestaan, laat wel zien dat de samenleving het niet zo goed voor elkaar heeft als dat de samenleving zo graag denkt.
[quote quote=129922]Zoals ik in mijn slotzin aangaf zal er ongetwijfeld een moment komen dat er iemand opstaat in de VvE.
Dat kan een ‘wakker geworden’ eigenaar zijn, of wellicht een nieuwe eigenaar in het complex.
Zo iemand gaat dan ineens allerlei lastige vragen stellen en wordt dan vaak direct bestempelt als ‘moeilijke’ eigenaar.
Mocht deze eigenaar alle inzage geweigerd worden, dan kan hij, gesteund door de artikelen in het reglement, naar de rechter stappen om inzage af te dwingen, zoals de eigenaar in de betreffende uitspraak ook gedaan heeft.Daarmee is natuurlijk niet gezegd, dat het inzagerecht dé oplossing is voor alle problemen in een VvE.
Transparantie is in ieder geval wél een goede basis naar mijn idee.
Hoe meer open en transparant de bestuurder en beheerder te werk gaan, hoe minder vragen en zullen komen.
Op het moment dat een eigenaar gebruik wil gaan maken van het inzagerecht is dat al een teken dat er een probleem borrelt in de VvE.
Blijkbaar is er dan al onduidelijkheid en/of een gebrek aan informatie.
[/quote]Met ‘moeilijke’ eigenaren heb ik geen problemen, maar wel met onredelijke eigenaren. Als je, zoals je zelf zegt, een goede transparante basis hebt, dan is het behoorlijk onredelijk te noemen om van alles te eisen onder het excuus van inzagerecht. Of misschien dat men de transparantie totaal niet begrijpt. In beide gevallen vind ik het dan onredelijk dat iedereen (muv eigenaren met MR2006) zich zomaar kan beroepen op inzagerecht en het bestuur onnodig aan het werk kunnen zetten. MR2017 heeft daarom niet voor niets een extra lid waarin staat vermeld dat inzage in een softwaresysteem ook prima is en dat voor kopietjes gewoon moet worden betaald. Volgens mij als jij een eigenaar bent in een VvE met mij als bestuurder, zouden we uit hobby al meerdere malen naar de rechter gegaan zijn waarmee we dan voldoende jurisprudentie zouden kunnen creëren zodat de opvolger van MR2017 weer met extra bepalingen aangevuld kan worden. 😀
Na jaren in een bestuur te zitten, ben ik echt van mening dat er nog zoveel gaten in een MR zitten. Alleen denk ik niet dat die moeten worden opgevuld met nog meer regels, maar juist met minder. Doel van een AvS moet zijn meer duidelijkheid en meer voorkomen van mogelijke geschillen. Maar zolang er oplichters zijn, zullen eigenaren (incl bestuurders) altijd moeten blijven opletten.
[quote quote=129533]
Ik heb in mijn omgeving, in een termijn van misschien een paar jaar, een goed beheerde en bestuurde VvE zien afglijden tot een slecht beheerde en bestuurde VvE, waar de regelgeving overboord lijkt te zijn gegooid en de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen.
Helaas worden veel VvE’s geregeerd door een meerderheid van ‘domme’ eigenaren die vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en dit wanbeheer en wanbestuur voor zoete koek slikken.
Maar ook daar zal ooit weer eens het moment komen dat er iemand opstaat die op zoek gaat naar specifieke informatie.
Echt, wees dan maar blij dat de splitsingsakte is voorzien van een bepaling waarin het inzagerecht is vastgelegd.[/quote]Het inzagerecht wordt wel opgeblazen, want met meer dan een miljoen VvE-leden wordt inzagerecht maar door een paar enkelingen als heilig verklaard. Recht op inzage is ook geen garantie dat problemen worden opgelost. Onder de goede bestuurders zullen of meteen alle gegevens gedeeld worden of wordt het eerst voorgelegd op de ALV, omdat de ALV toch echt het hoogste orgaan is van een VvE (en niemand aanneemt dat ieder lid zomaar allerlei gegevens van andere leden kan opvragen). Onder de slechte bestuurders wordt er niets of nauwelijks iets van gegevens gedeeld (misschien incorrecte gegevens). Slechte bestuurders en beheerders blijven gewoon slecht besturen/beheren en zal inzagerecht geen oplossing bieden voor de problemen die er dan zullen zijn. Dat hebben we wel gezien aan de hand van vele vervelende verhalen. Het inzagerecht op zich heeft echt geen groot belang in de praktijk (los van de vraag welk MR van toepassing is), maar het staat leuk op papier en geeft sommige mensen kennelijk een goed gevoel.
In MR2006 is inzagerecht gelukkig alleen bestemd voor de leden van de kascommissie en niemand op dit forum heeft mij echt kunnen overtuigen dat dit anders moet. Gelukkig heb ik niet alleen maar holle statements gelezen en vond ik de discussie wel leerzaam en heb ik mijn mening wel lichtelijk moeten aanpassen. Bestuurlijk gezien zouden alle AvS’s dit zo geregeld moeten hebben is mijn overtuiging. Moet ik er wel bij vermelden dat ik van mening ben dat iedere eigenaar zich moet kunnen aanmelden tot lid van de kascommissie, ongeacht hoeveel KC-leden er al zijn. Als goede bestuurder maakt het mij echt helemaal niets uit of er 2 of tientallen KC-leden zijn. Meer is zelfs beter. Niet alleen voor de controle, maar voor het bestuurlijk proces binnen een mijns inziens enorm kwetsbare vereniging waarin zoveel geld een rol speelt. Het gaat immers om de rechten van de VvE en niet de rechten van de individuele eigenaar. Zoals inzagerecht nu is vormgegeven en op dit forum is verdedigd, wordt het alleen maar vanuit de rechten van de individu beleefd. Logisch want want inzagerecht is verzonnen door juristen die alles los bekijken en niet in het geheel, dus in het belang van de VvE.
En er was inderdaad een moment waarop ook ik behoefte had aan meer informatie. Dat daar totaal iets anders wordt uitgehaald dan dat ik probeerde duidelijk te maken, snap ik alleen niet. Achteraf vind ik inzagerecht voor de KC de enige echte correcte methode voor inzagerecht VvE’s zoals het in een gezonde VvE behoort te zijn. Op die manier kan het bestuur ook gewoon haar taak blijven uitoefenen in het teken van de VvE, maar niemand op dit forum die dat lijkt te begrijpen. Kan je net zo makkelijk onzin vinden als dat ik jouw mening (waar dat niet overeenkomt met mijn mening) onzin vind. 🙂
Dat je goed beheerde en bestuurde VvE’s zag afglijden tot slecht beheerde en bestuurde VvE’s geloof ik graag. Al betwijfel ik of het dan ooit wel goed bestuurde en beheerde VvE’s waren, want iets kan al rot van binnen zijn maar aan de buitenkant nog mooi glimmen. In ieder geval denk ik dat het landelijk nog wel veel erger gaat worden, want VvE-bestuur wordt enorm onderschat (en VvE-beheer wordt enorm overschat). Betere invulling van het inzagerecht gaat daar niks tegen doen. Meer strengere regels in de AvS ook niet. Je zegt het zelf dat de eigenaren het met zeer summiere, en vaak ook nog eens onjuiste informatie moeten doen en dat deze meerderheid van ‘domme’ eigenaren vaak niet verder kijken dan hun neus lang is en wanbeheer en wanbestuur dan ook voor zoete koek slikken. Deze stelling van jou is juist het argument dat je met inzagerecht niks gaat oplossen en ook dat het probleem veel groter is. Maar wat wel de oplossing is, is een geheel andere discussie.
[quote quote=129369]
Die vraag heeft een kantonrechter voor je beantwoordt.
Citaat <em class=”d4pbbc-italic”>“… Uit dit artikel volgt dat alle leden van de VvE het recht hebben op volledige inzage in de financiële administratie van de VvE. Dit recht volgt uit het feit dat alle leden van de VvE mede-eigenaar zijn van het gehele appartementencomplex (met een exclusief gebruiksrecht van het aan hen toebedeelde appartement). Daarbij past ook dat elk lid van de VvE zich desgevraagd op de hoogte moet kunnen stellen van informatie waaruit blijkt of alle leden de in de ALV vastgestelde bijdragen voldoen. Deze bijdragen dienen immers om het in hun gezamenlijke eigendom toebehorende appartementencomplex te onderhouden en de andere gezamenlijke verplichtingen te voldoen. <strong class=”d4pbbc-bold”>Door enkel informatie te verschaffen over de betalingen van alle leden tezamen, dus over hun eventuele gezamenlijke achterstand in betalingen, <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”>wordt onvoldoende voldaan</span> aan de uit art. 32 lid 5 voornoemd voortvloeiende verplichting.“De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk.
Dus je gaat feitelijk aan de vergadering vragen of je je wel of niet aan de akte cq. uitspraak van de rechter moet houden.
De ALV heeft daar helemaal niets over te zeggen.
De akte geldt voor ieder bestuurslid, ieder kascommissielid en ieder individueel lid.En heel eerlijk, hoe veel jaar ben je nu bestuurder en hoe vaak heb je een inzage verzoek gekregen.
Ik gok eerlijk gezegd op nul.[/quote]Dat is een hele goede gok. Inderdaad 0, dus daarom vind ik dat inzagerecht ook enorm wordt opgeblazen. Alsof dat het allerbelangrijkste is van een VvE en het landelijk probleem is dat eigenaren geen gebruik kunnen maken van dat recht en dat daarom van alles mis gaat met VvE’s.
De akte en de uitspraak van de rechter zijn overduidelijk voor die specifieke VvE. Niet voor alle andere VvE’s. 🙂
En natuurlijk heeft de ALV daarover iets te zeggen. Gaat om een invulling van inzagerecht en ALV is hoogste orgaan, toch? Art 32 lid 5 bestaat in mijn AvS niet eens. Dus ik zou bijna hopen dat een eigenaar in mijn VvE inzagerecht gaat eisen. 😀
Ik weet zeker dat het niet gaat gebeuren, want als je als bestuurder je taak een beetje goed doet, dan heeft niemand behoefte om gebruik te maken van het inzagerecht. Er is immers een beheerder, een bestuur, een kascommissie en geen enkele aanleiding om inzage te willen hebben. En in een wereld van VvE’s waar het al heel moeilijk is om een beetje een normale opkomst te realiseren, staan de mensen al helemaal niet in de rij voor inzage. Van het bestuur voor mij weet ik dat er de afgelopen 30 jaar nog nooit iemand is geweest die inzage ging eisen. Al was er wel ooit iemand die inzage wilde hebben, maar dat was ik zelf en zit ik daarom in het bestuur.[quote quote=129381]In principe ben ik het wel met je eens aangaande de reductiefactoren.
Als de eigenaren in het complex allemaal een eigen CV hadden gehad, hadden ze ook geen korting of wat dan ook gekregen.Naar aanleiding van deze discussie kwam ik op de site van Techem wel onderstaand zeer opmerkelijk citaat tegen.
<em class=”d4pbbc-italic”>“Omdat de warmteafgifte niet goed is te bepalen is het volgens de Europese norm EN-834 niet toegestaan om radiatoren met ventilatoren te voorzien van radiatormeters.”Je moet dus meten, maar het mag niet 😉 🙂[/quote]
Ook een mooi argument indien alle eigenaren individuele ketels zouden hebben. 🙂
En ik moest het ook even zelf zien op de website van Techem, maar ze hebben het over radiatoren mét ventilatoren.
Volgens mij zijn alle radiatoren gewoon zonder ventilatoren.
Maar stel een VvE kiest voor radiatoren met ventilatoren, dan moet men wel meten, maar dan met andere meetsystemen die ook door Ista en Techem worden aangeboden. Die meetsystemen zijn weer veel duurder voor een VvE om te kopen. Dus is het financieel niet interessant om te kiezen voor radiatoren met ventilatoren, als de investering voor het bemeteren dan het driedubbele gaat kosten (om vervolgens met die ventilatoren amper 10 euro op jaarbasis te besparen).Uiteindelijk zijn alle meetsystemen maar tijdelijk, want alles moet draadloos en digitaal en dat betekent dat alle meters voor de warmtekostenverdeling alleen op batterijtjes werken. En dat moet om de ruim 10 tot 15 jaar vervangen worden.
Gelukkig dwingt de overheid de VvE’s nog niet om te investeren in de allerduurste meetsystemen voor de warmtekostenverdeling.Inzagerecht leefde al op nederlandvve.nl in 2015.
Wat ik niet snap is waarom zulke eigenaren dan niet gewoon lid worden van de kascommissie.[quote quote=129185]
Error page 404
Deze pagina is op dit moment niet beschikbaar.Artikel blijkt te zijn verplaatst.
Het is nu hier te lezen ![/quote]Dat is wel heel aardig om het artikel te zoeken. 🙂
Ik heb het daarom ook maar gelezen en vind er iets aan ontbreken, namelijk de redenen om gebruik te maken van het (niet allesomvattende) inzagerecht.Een reden waarom ik nooit zomaar alle leden inzage zal geven wordt in het stuk heel mooi omschreven:
Is het bestuur van de VvE gehouden alle overzichten en inzichten met betrekking tot wanbetalende VvE-leden te verstrekken op verzoek van elke eigenaar of kan het bestuur van de VvE volstaan met het doen van een opgave van de totale achterstallige verenigingsbijdrage verdeeld over het aantal appartementen dat een betalingsachterstand heeft?Ik vind niet dat alle leden zomaar per eigenaar de debiteurenlijst tot in detail mag inzien. Als een eigenaar daar het mee oneens is, en dan maken mij al die verschillende MR echt niks uit, dan gaat de betreffende eigenaar maar in de ALV aangeven waarom hij/zij dat recht denkt te hebben. Dan mag de ALV een besluit nemen over de gehele kwestie waarin ik de voordelen en nadelen zal noemen van inzagerecht. Als bestuurder maakt het mij echt niks uit of iemand iedere dag in Twinq loopt te zoeken naar alle stukken van de VvE. Maar ik ga die persoon echt niet 24/7 te woord staan. Daar is de jaarlijkse kascontrole voor.
Maar waarom zou iemand de hele dag in Twinq naar alle documenten van de VvE willen kijken? Niet om zozeer gebruik te maken van het inzagerecht om (zoals de AvS omschrijft) alle boeken en bescheiden te kunnen lezen. Ik denk dat de beweegredenen zijn om zeker te weten dat er geen fraude wordt gepleegd of dat er geen sprake is van geldverspilling. In de eerste plaats dus een factuurcontrole.
Presentielijst en de bijbehorende machtigingen zijn de documenten van de ALV. Dat behoort in ieder geval zichtbaar te zijn op de ALV zelf. Lijkt mij dat geen enkele beheerder dit volledig geheim mag houden. Misschien dat de beheerder dit in een excel-overzicht kan zetten, zodat alle eigenaren de eigen afwezigheid/aanwezigheid kunnen controleren.