VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Wat probeer je hiermee te zeggen, Rob?
En wat was het nut van deze rechtszaak?
Waarom zou de verzoeker blij zijn met de uitspraak? Eerst hoefde de verzoeker niet mee te betalen voor isolatie en nu wel. Je zal maar met zulke figuren in een VvE zitten.Normaal gesproken met energiemeters en watermeters. Voor zowel grote als voor kleine VvE’s.
De VvE gewoon zelf beheren is het beste.
Voor een MJOP kunnen jullie een keertje een extern bureau inschakelen. Die voeren dan meteen een conditiemeting uit conform de NEN 2767. Een MJOP kan je ook beter niet door een beheerder laten uitvoeren.Ik vermoed ook dat dit plan uit de koker van de ‘private equity hoek’ is gekomen.
Vorig jaar kregen wij een soortgelijke brief, maar toen werd het nog een ‘pilot’ genoemd.En dan krijgen we nog gelijk ook 🙂
Je gooit alle verenigingen nu op één hoop, en dat is onjuist.
Er is wel degelijk een verschil tussen een boek2 vereniging en een boek 5 vereniging, de VVE.Een ‘gewone’ vereniging (Boek 2) kan besluiten nemen over sociale activiteiten, donaties, borrels, feesten, zolang de leden het willen en de statuten het toelaten.
Een VvE (Boek 5) kan dat niet zomaar:
de VvE is géén ‘club van bewoners’ maar een juridisch verplichte beheerorganisatie, heeft uitsluitend tot doel het beheer van gemeenschappelijke delen en besluiten die daarbuiten gaan zijn in strijd met haar doelstelling, dus nietig.Ja kan nog wel meer kleine verschillen noemen, maar het blijven allemaal verenigingen. En de vereniging bestaat uit leden met wie je moet samenwerken. Compleet anders dan een grondgebonden woning in een rijtjeshuis dus.
De les is overigens wel dat de VvE zich beter niet met BBQ’s moet bezig houden op volledige kosten van de VvE. De kans is namelijk groot dat de rechter de kant kiest van de slechte verliezer.
Toch denk ik dat een bestuur er wel mee weg zou kunnen komen, als bijvoorbeeld de BBQ 3000,- euro kost en de VvE besluit max 500,- euro te betalen en de overige 2500 euro doorbelast moet worden onder de daadwerkelijke deelnemers. Met name als dit eenmalig is en het bestuur aangeeft dat de 500,- euro ten opzichte van de totale exploitatiekosten te klein is en geen reden voor bezwaar vindt bij een 2/3e of 4/5e meerderheid. Er is immers ook sprake van het behartigen van materiële belangen door in een VvE waar er zo weinig vrijwilligers zijn, de immateriële belangen te behartigen waardoor er meer betrokkenheid wordt gecreëerd onder nieuwe vrijwilligers om de materiële belangen te gaan behartigen.
En jouw gehele betoog wordt onderuit gehaald door een andere uitspraak waarin de rechter van oordeel is dat een bedrag van een receptie ten opzichte van de totale exploitatiekosten zo klein is, dat hij het niet de moeite vindt om die reden de financiële stukken af te keuren. https://vverecht.nl/2013/03/nieuwjaarsrecepties-en-barbecues-wie-betaalt/
Dus al mijn argumenten zijn niet onderuit gehaald en blijven gewoon keihard staan. En mijn bewering over slechte verliezers binnen een VvE heb je alleen maar weer bevestigd, helaas. In jouw zaak voor 100 euro bezwaar maken tegen 1000 euro. Zoiets kan je toch niet meer serieus nemen.Daarnaast wordt er weer gerefereerd naar de AvS in jouw zaak alsof dit nog heiliger is dan de Bijbel en er geen enkele ingang zou bestaan om daarvan eenmalig af te wijken. Maar daarover worden wij het nooit eens.
Neemt allemaal niet weg dat ik de uitspraken erg interessant vond en niet wist dat dit zo’n probleem was en dat de uitspraken in het voordeel zijn van mijn persoonlijke voorkeur. Dat is wel handig om te weten, voor wanneer de ALV hierover gaat stemmen en ik op dat moment niet tegen mijn verlies kan.
Draagvlak?
Dus als 2/3 meerderheid in een vergadering met >2/3 opkomst voorstelt om een avondje met alle leden naar de musical te gaan, uiteten te gaan, naar een sportschool te gaan, dan moeten we die democratische keuze maar accepteren.
Dat zijn immers ook allemaal zaken die dezelfde belangen dienen als een BBQ.Ja draagvlak ja, meerdere stemmen gelden. Zeker bij een 2/3e meerderheid. Zouden ze in de politiek ook moeten invoeren met een verplichte minimale opkomst, maar dat is een andere discussie.
Sportschool is een individueel iets, dus niet te vergelijken met een sociaal uitje als een BBQ waar het indirecte doel nog goed te praten is. Dus iets van teambuilding om zo een sterkere VvE te hebben. Met ene uitje naar de sportschool of een musical is geen sociaal uitje te noemen waar de leden elkaar beter kunnen leren kennen.
Dus ja voor een uitje naar de sportschool of musical stap ik misschien wel naar de rechter, maar een eenmalige BBQ niet.Het heeft werkelijk niets te maken met ‘tegen je verlies’ kunnen.
Naar mijn mening moeten we eens gaan accepteren dat een VvE uitsluitend ten doel heeft het complex waarvan iedereen gezamenlijk eigenaar is, in goede stand te houden.
Alleen daarom is een VvE opgericht en ben je als eigenaar verplicht lid van die VvE.Natuurlijk heeft het alles met ‘niet tegen je verlies kunnen’ wanneer de meerderheid zo voor een eenmalige BBQ met als doel een sterkere VvE te hebben.
Ben het persoonlijk met je eens dat de VvE uitsluitend 1 doel heeft waarbij voor een BBQ principieel geen plaats zou moeten zijn. Maar als de meerderheid behoefte heeft aan een eenmalige BBQ, dan kan je in je eentje geen slechte verliezer zijn en naar de rechter stappen. Maar de smoes om elkaar beter te leren kennen op een BBQ kan niet meer gebruikt worden als er al een BBQ heeft plaatsgevonden. Bij een terugkerende BBQ vervalt het enige argument dat het doel van de VvE direct of indirect kan bevorderen.
En over wat voor BBQ hebben we het. Eentje die 25.000 euro kost of 2500 euro?Waarom kan Pietje, als hij in een rijtjeshuis woont, niet verplicht worden bij te dragen aan een georganiseerde BBQ en zou Pietje, als hij toevallig in een appartement woont, wel verplicht kunnen worden daaraan mee te betalen?
Omdat je met een grondgebonden woning in een rijtjeswoning niet automatisch lid bent geworden van een vereniging. Al noemen we die vereniging nog zo vaak een VvE, het blijft gewoon een juridische rechtsvorm met de naam vereniging. Daarbij komen alle lusten en lasten die iedere vereniging heeft, incl de keuze van een meerderheid.
Wat een onzin allemaal van die VvE beheerder dat mensen liever in de middag vergaderen, en dat dat beter is voor de concentratie, etc (dus de eerste 3 punten). Wel leuk geprobeerd.
Mensen nemen al met heel veel moeilijk tijd voor de VvE op een vrije avond, maar mensen gaan echt geen vrij van werk nemen voor een ALV. Heb je helemaal geen opkomst meer. Misschien in het weekend wel, maar alsof mensen hun middag op in het weekend gaan opofferen. Ik ga als bestuurder er echt niet aan beginnen om een ALV een keertje onder werktijd te organiseren. Ik ga er zelf geen eens vrij van werk voor nemen.Als ik als bestuurder zo’n brief vol onzin zou ontvangen met alleen de eerste 3 punten, dan begin ik alvast met het uitzoeken van een nieuwe beheerder, want als je denkt zoveel onzin te kunnen rondsturen, dan zullen er ook voldoende aanwijzingen zijn dat ze op nog meer vlakken een keiharde onvoldoende scoren. Zeker ook een beheerder in handen van Private Equity?
Maar het 4e punt incl een toeslag, is wel een serieus punt van de beheerder te noemen. Zeker als zo’n ALV langer dan een uurtje duurt, en dat gebeurt bij de grotere VvE’s nogal snel en vaak. Ik kan als bestuurder wel een beheerder willen hebben die geen avond-toeslagen hanteert, maar mijn vermoeden is dat alle beheerders dit binnen 5 jaar allemaal gehanteerd hebben. Of minstens een toeslag wanneer de ALV langer dan een uur duurt.
Beheerders komen er ook steeds meer achter dat ze niet meer slapend rijk kunnen worden met al die slapende VvE’s en ze echt aan het werk moeten. Tsja, dan loopt het personeel van de beheerders wel snel weg, want de helft van het personeel bij de gemiddelde beheerder kan niks en weet niks. En de Private Equity maar zulke beheerdersbedrijven opkopen.
Kortom, de VvE heeft een probleem.
Dat bedoelde ik ook. 🙂
Omdat er met een 2/3e meerderheid (incl 2/3e opkomst) voldoende draagvlak voor is en ik de democratie nou eenmaal ook erg belangrijk vind. Daarom schreef ik eerder al choose your battles. Voor een eenmalige BBQ stap ik echt niet naar de rechter.
En ja, principieel gezien heb je gelijk en moet de VvE de zaken regelen die de VvE enkel moet regelen, maar ik vind het een vorm van niet tegen je verlies kunnen, wanneer een zeer grote meerderheid gewoon achter het idee staat om eens een keertje een BBQ te organiseren. Uiteraard verzoek ik de ALV dan wel om duidelijk mijn naam met bezwaar genotuleerd te hebben.
Waar schreef ik dat het drempelbedrag ‘verborgen in een begroting zou zitten’ ?
Ik heb dat helemaal nergens gschreven!Je hebt helemaal gelijk, ik kan het nergens vinden. Ik weet even niet precies meer waardoor ik die impressie heb gekregen, maar maakt ook niet uit.
Welke bepaling in MR1992 schrijft volgens jou in die situatie een gekwalificeerde meerderheid voor?
Nee niet, zoiets staat pas in MR2006. Maar het voelt zo tegenstrijdig om voor 10.000 euro buiten onderhoud vallende uitgave een 2/3e meerderheid voor te hebben, en voor 1.000.000 binnen onderhoud vallende uitgave de helft +1.
PS. In MR2006 bijvoorbeeld wordt tevens bepaald dat voor uitgaven ten laste van het reservefonds eveneens een gekwalificeerde meerderheid is vereist.
Ja dat bedoelde ik. Dat is ook niet voor niets toegevoegd door de KNB in 2006.
Laat jij eens een uitspraak van de rechter zien waarin een nietig besluit wordt gedoogd?
Ja dezelfde uitspraak. Want de VvE mag de kosten doorbelasten, maar de rechter zegt niks over het terugbrengen naar de oorspronkelijke staat.
Exact wat ik schreef dus 😉
Ja het is nog even wennen dat we het hierover helemaal met elkaar eens zijn. 🙂
Ik ben ook keihard tegen BBQ’s. Heeft niks met onderhoud, het gebouw, de VvE, of het doel van de VvE (zie AvS) te maken.
Dus kan de VvE maar beter de 2/3e meerderheidsregel hanteren, zoals de Rechtbank Haarlem 30 oktober 2008 heeft geoordeeld. Als er zo’n duidelijke meerderheid voor is, dan heeft het weinig zin om tegen te zijn. Choose your battles. Wel moeten de servicekosten worden verhoogd door zulke uitgaven als BBQ’s.Nog vergeten te vermelden voor in jullie draaiboek:
Een duidelijk digitaal boekhoudkundig software-pakket waarin KC-leden voldoende inzage in hebben is verplicht. In een VvE van max 5 of 10 woningen kom je misschien nog weg met overzichtjes in Excel en bankafschriften van de zakelijke rekening. Maar in een VvE van 20 of meer woningen kan dat echt niet meer.En tip voor ieder beginnend KC-lid met geen of beperkte boekhoudkundige kennis is om te beginnen met de exploitatierekening. Gewoon inkomende facturen controleren. Dat is immers makkelijker voor een leek dat dan de balansrekening.
Je stelt toch eerst een bedrag (in een ALV) vast, als beschikbaar budget?
Anders lijkt het er op, dat de ALV eerst besluit om het bedrag uit te geven (= opdracht tot uitvoering) en dat de ALV later een bedrag gaat vaststellen als beschikbaar budget
ik begrijp van de huidige tekst dus de volgtijdelijkheid niet.
Wie legt mij dit uit?Beschikbaar budget is niet hetzelfde als het drempelbedrag waarvoor een 2/3e meerderheid nodig is (met een 2/3e opkomstpercentage). De hoogte van een beschikbaar budget maakt dus helemaal niks uit wanneer er geen drempelbedrag is bepaald, zoals in dat artikel van Dennis Reijnders op VvERecht.nl is te lezen. Er is immers zonder bepaling van een drempelbedrag immers altijd die 2/3e meerderheid nodig (met een 2/3e opkomstpercentage).
- Deze reactie is gewijzigd 4 maanden geleden door .