VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
In dit topic laat ik allerlei uitspraken zien waarin de rechter zich uitspreekt over de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokververwarming.
Dat jij van mening bent dat ik niet veel van stookkosten zou snappen vind ik prima.
Die “constatering” is echter geen antwoord op mijn vraag.
Ik ben nog steeds nieuwsgierig waar volgens jou is vastgelegd dat de variabele kosten op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters MOET plaatsvinden.Uit de kwestie 2019 nogmaals het citaat van het gerechtshof Amsterdam:
MR2006: Art 17
MR2017: Art 11 en 12Het citaat van het gerechtshof Amsterdam gaat over een op maat gemaakte splitsingakte o.b.v. MR1992. Het gerechtshof kan dat niet zomaar kopiëren plakken voor alle splitsingaktes, zeker niet o.b.v. MR2006 en MR2017. En het zal helpen als bij de notaris MR2006 of MR2017 iets wordt toegevoegd om misverstand te voorkomen.
Alle kosten t.b.v. het appartement zijn voor rekening van eigenaren. Alle kosten t.b.v. het gebouw (de gezamenlijke ruimten en onderdelen) zijn voor de VvE. Dat ademt de geest van MR2006 en MR2017 uit, dus zou het vreemd zijn dat warmtekosten t.b.v. de privéwoning een uitzonderingspositie zou hebben. Nogmaals, vond ik de verdediging van de VvE erg zwam, maar de VvE stond bij het gerechtshof Amsterdam dan ook 2-0 achter vanwege een speciaal op maat gemaakte splitsingakte t.b.v. Nr 43.
Maar nee, ik dacht eigenlijk alleen jou te kunnen helpen met de nuance en misschien ook de geïnteresseerde lezer.
Ik neem aan dat je ook het gerechtshof Amsterdam gaat aanschrijven om het onjuiste woordgebruik in de uitspraken die zij doen 😉
😀
Je bent een interessante sparringspartner, maar het valt mij op dat je van VvE-bestuur bepaalde vooroordelen hebt die echt niet kloppen met de werkelijkheid. Beetje vreemd, want ik dacht dat je een jurist of advocaat bent. Wellicht zijn dit de botsingen tussen kennis van de regels versus ervaring met de invulling van de regels incl hoe beheerders alle verantwoordelijkheid afschuiven.
Bestuurders van een VvE hebben zeker niet dezelfde bescherming als alle eigenaren. Als bestuurder kan je zonder Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering als natuurlijke persoon aansprakelijk gesteld worden. Daar hebben alle andere eigenaren geen last van. Het bestuur wordt ook afgerekend op het financiele beleid en ook daar hebben alle andere eigenaren geen last van.
De administratie van de VvE is anno 2024 volledig digitaal. Meer dan de helft van alle VvE’s maken gebruik van Twinq. De invulling van leesrechten is voor eigenaren standaard bepaald op zo min mogelijk. De beheerder en Twinq, gaan dat alleen aanpassen als er een ALV-besluit ligt, want een bestuurder mag niet zomaar goedkeuring geven voor inzage-rechten voor iedereen. Zeker niet met MR2006. En al zou een beheerder het aandurven om zonder ALV-besluit alle eigenaren dezelfde rechten te geven, en heb je de meest transparante en duidelijke informatievoorziening naar de eigenaren op Twinq (of Convect en andere concurrenten), dan nog snapt 80% van de eigenaren er niks van en zal een deel van die 80% van de vrijheid gebruik maken om het hele jaar door vragen te stellen. Je deelt op dit forum nota bene zelf allerlei rechterlijke uitspraken, waarin vaak naar voren komt dat of het bestuur of de gemiddelde eigenaar er niks van snapt.
Inzagerecht in MR2006 is voor individuele eigenaren dus wel specifiek geregeld. Men moet zich aanmelden voor de KC. Niemand die dat doet, dus inzagerecht leeft niet zoals jij denkt dat het leeft.
Geen rechter gaat mij als bestuurder met MR2006 ongelijk geven, want ik handhaaf gewoon de splitsingakte. Dat is een ander verhaal met MR1992 en MR2017, dus zal ik als bestuurder in die situatie eerst de spelregels m.b.t. inzagerecht voorleggen aan de ALV. Zoals je zelf vaker schrijft, bepaalt de ALV, dus als bestuurder laat ik de ALV goedkeuring geven voor het volledig opengooien van Twinq, Convect, Informant, etc, en worden de spelregels daarvoor in het HHR vastgelegd.Ja als er onrust in de VvE is, dan zal je zeer waarschijnlijk als bestuurders vaker lastig worden gevallen. Maar als die onrust er niet is, weet ik hoe het is om lastig gevallen te worden met onterechte vragen. Dan kan je wel zwart-wit denken en denken dat alleen alleen slechte bestuurders en beheerders een punt maken van inzagerecht (of ander rechten), maar alle bestuurders en beheerders, goed of slecht, worden geconfronteerd met het dagelijks bestuur. Pas als je dat zelf een paar jaartjes doet met alle goede bedoelingen, dan pas snap je dat je van veel thema’s ook een punt moet maken. Maar het is veel makkelijker om er geen punt van te maken en gewoon te stoppen met de ondankbare vrijwilligersfunctie en te verhuizen naar een grondgebonden woning. Banken willen niet voor niets geen VvE’s als nieuwe klanten. Dat is vanwege de enorm veel bestuurderswisselingen op jaarbasis en dat kost de banken gewoon erg veel geld.
Tot slot overstijgt jouw kennis van verschillende splitsingsaktes mijn kennis, dus ik vind het zeer vreemd dat je zegt: “Het bestuur van een VvE heeft een beperkte rol die volgt uit de splitsingsakte.”
Want de splitsingakte staat vol met verantwoordelijkheden voor het bestuur. Het bestuur heeft in de praktijk echt alles behalve een beperkte rol. Maar zalig zijn de onwetenden van geest.Citaat uit deze uitspraak
“… De acht overige leden hebben geen problemen in hun appartementen en zijn van mening dat de andere acht <span class=”hl0 highlightColor0″>VvE</span>-leden zelf de kosten van verdere afbouw dienen te betalen.”
Hieruit blijk m.i. maar weer dat er nog genoeg eigenaars van appartementen zijn die nog niet zo goed weten wat een VvE precies betekent en voornamelijk kijken naar het eigen belang.
Daar ben ik het volledig mee eens. Bij bezichtigingen vraag ik dan ook altijd of men weet wat het kopen van een appartementsrecht inhoudt. 9 van de 10 keer krijg ik een ontkennend antwoord. Niet vreemd natuurlijk, maar het is toch wenselijk als iedere verkopende partij (dus ontwikkelaars en mijn collega’s) dat vooraf eens goed gaan uitleggen
Mijn ervaring is dat eigenaren het vaak ook niet eens willen weten.
Wat is het geval.
Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.Aangezien je zo van ‘het juridische’ bent:
Het is geen GSM-mast, maar een telecommunicatiemast of een Antennemastinstallatie. GSM is de naam van een standaard in de telecomtechnologie net zoals UMTS en LTE. GSM is
de 2e generatie van de technologische standaard voor de telecommunicatie, dus 2G. UMTS is 3G en LTE is 4G. Toch noemt bijna iedereen zijn mobieltje een smartphone of een GSM, terwijl de naam GSM dus onjuist is voor mobieltjes met 3G, 4G en 5G. Niemand die zijn mobieltje ooit een UMTS of LTE heeft genoemd.
Zie https://nl.wikipedia.org/wiki/Gsm_(communicatie)Een telecomprovider ging in 2020 geen VvE benaderen voor een 2G-(GSM)mast (want 2G werd uitgefaseerd), maar voor een 5G-mast. Zal een niet al te hoge flat geweest moeten zijn. Ergens tussen de 4 en 9 etages hoog, is de ideale hoogte voor een telecommunicatiemast voor de 5G technologie. Ik vraag me af of dat wel altijd even eerlijk is gegaan en of eigenaren wel weten wie jaarlijks de vergoeding ontvangt van de telecomprovider. Ik heb ooit gehoord dat een bestuurder daarvoor zijn privérekening had opgegeven, maar of dat waar is weet ik niet.
Onlangs kreeg ik weer eens een zeer interessante kwestie onder ogen waaruit naar mijn mening maar weer blijkt dat je NOOIT blindelings het bestuur moet volgen.
Als eigenaar doe je er m.i goed aan ALTIJD kritisch te blijven kijken.
Ook, of misschien wel vooral, als men in de notulen aangeeft dat een gang naar de rechter feitelijk zinloos is.Bij een VvE was een verzoek van een telecomprovider binnengekomen voor het plaatsen van een GSM-mast op het complex.
In de notulen is te lezen;
Citaat notulen “… Eigenaren hebben het recht om het genomen besluit nietig te laten verklaren door de kantonrechter op basis van gegronde redenen.
Dit dient aanhangig te worden gemaakt binnen 30 dagen na de dag van de ALV.
Gezien de wijze van informatieverstrekking, besluitvorming en de uitvoerige discussie en informatie in deze van Rijssenbeek Advocaten, specialist in VvE zaken, ligt het niet in de lijn van verwachting dat een kantonrechter dat zal toekennen.”Haha, wat een grappige onkunde.
Een bestuur die in de notulen gaat bluffen. Wel creatief, maar enorm slap. Dit gaat wel wat verder dan dat je niet “blindelings het bestuur moet volgen”.
Bestuurlijk ook niet echt handig om zo’n heftig onderwerp er doorheen te drammen met zo weinig draagvlak. Dan moet je als bestuurder weten dat je al verloren hebt en is het bluffen in de notulen niet meer dan een wanhoopsdaad. Ik snap een beetje waarom, want extra inkomsten voor de VvE waardoor je de servicekosten een beetje laag kan houden. Maar zonder voldoende draagvlak is het de moeite niet waard.Ze hebben geluk ondanks een blunder van het bestuur. Er is namelijk geen goedkeuring gevraagd aan de verzekeraar. En ik weet dat die daar echt niet zomaar goedkeuring voor geven, want daar weten ze hoe vaak het opladen van elektrische voertuigen de oorzaak is van brand in een flatgebouw. Men had dus niet alleen de mening van de brandweer moeten vragen.
“een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag vanaf betekening van dit vonnis dat [gedaagde] deze veroordeling niet of niet volledig naleeft, met een maximum van € 25.000,00”
Dan ben je als rechter ook wel een beetje de weg kwijt. Staat echt niet in verhouding tot de geplaatste deur zonder geldig ALV-besluit.
En dan heb je wel de sfeer met je buren voor altijd verpest.
Er staat niet in de wet noch in de memorie van toelichting,
dat de jaarlijkse bijdrage gelijkmatig moet zijn.Ik kan het ook zo snel niet in een splitsingakte/MR vinden. Ik dacht dat toch altijd het eerste was waarnaar gekeken werd?
Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?
Nee helaas.
Verklaar je nader !
Waarom? Beetje nutteloos om het te verklaren. Het is een antwoord op de vraag. De beheerder luistert enkel naar het bestuur en naar de ALV. Die hebben allebei geen boodschap aan de vraag van lid A, dus de beheerder ook niet. Lid A kan alleen nog de vraag op de volgende ALV stellen en hopen daarmee draagvlak te creëren dat de ALV alsnog een antwoord eist. Zo niet, dan staat lid A gewoon buiten spel, ongeacht of lid A gelijk heeft om die vraag te stellen. Kortom, de nare kant van de democratie. Ik zou denken dat dit allemaal een beetje vanzelfsprekend is in de wereld van vergaderen, ongeacht of het een VvE is, nietwaar?
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017.
Leuk dat je dat vraagt.
MR2017 is juist het meest duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, zie artikel 58.1 en 58.2Alleen in MR2006 ontbreekt het artikel m.b.t. het inzagerecht, maar ook daar zou je, juist met het oog op de redelijkheid en billijkheid, naar mijn mening toch recht hebben op inzage.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een VvE geen gewone vereniging is, maar een vereniging van eigenaars waarbij niet één of andere directie aan het hoofd staan, maar waar de eigenaren gezamenlijk het voor het zeggen hebben.
Zie ook Inzage administratie VvE op de site van NederlandVVE.
Tenslotte een deel van een (helaas niet geplubiceerde) uitspraak van een kantonrechter in een zaak m.b.t. het inzagerecht.
Haha, je hebt dus erg veel moeite om mij gelijk te geven. 😀
Maar wel aardig van je dat je mij wijst op de Art 58 van MR2017. :8MR2017 is inderdaad wel erg duidelijk als het gaat om het inzagerecht van een eigenaar, maar de rechten van een bestuur worden helemaal verwijderd. Dus als ik bestuurder zou zijn van een VvE met MR2017, dan zou ik nog niet akkoord gaan met ongelimiteerde inzage, juist vanwege het gebrek aan bescherming van het bestuur. Het antwoord ligt namelijk oa in art 58.3 van MR2017. Individuele eigenaren gaan maar de hele dag via internet naar alle financiën lopen kijken.
MR2006 biedt geen inzagerecht voor eigenaren, maar enkel voor de kascommissie (of RvC, maar dat heb ik nog nooit gezien in een VvE) zie Art 58. Vandaar mijn stellige mening. Met het oog op de redelijkheid en billijkheid kan men recht hebben, maar zeker niet zonder voorwaarden, zoals ik in mijn vorige reactie heb aangegeven.
Ik heb het idee dat je uit het oog verliest dat een bestuur van een VvE moet besturen, en geen gratis Office Manager of Management Assistent is van de VvE die alle ‘klanten’ maar altijd moet helpen met alle soorten vragen die men heeft. Beste voorbeeld is dat bestuurders vast wel de ervaring hebben dat bepaalde eigenaren laat in de avond aanbellen bij het bestuur om te vertellen dat er een kraantje stuk is in de privéwoning en dat het bestuur maar even gratis moet gaan helpen.
In een VvE staat het bestuur niet aan het hoofd, maar draagt wel aansprakelijkheid en hoofdverantwoordelijkheid. De eigenaren hebben het gezamenlijk voor het zeggen, maar dragen geen enkel risico i.t.t. het bestuur.
Daarom nogmaals, de functie van bestuurder in een VvE moet zich beperken op het besturen van een vereniging. Controle van de financiën is 1x per jaar incl het verantwoorden van de bestuurlijke keuzes. Het assisteren van alle eigenaren van de kascontrole het hele jaar door is dus geen taak voor het bestuur. Gelukkig heeft MR2017 dan ook Art 58.3 (en zelfs de opmerking in 58.1 dat er betaald moet worden voor kopieën) maar het biedt nog steeds onvoldoende bescherming voor bestuurders. Nu zal men niet zo snel laat in de avond bij mij voor de deur staan om inzage te krijgen, maar het zou kunnen want dat recht wordt zonder echt voorwaarden (of instructies) gegeven.Beheerders hebben niet voor niks in Twinq verschillende inzagerechten voor bestuurders, commissieleden en bestuurders.
Beheerders kunnen dus gemakkelijk de eigenaren met de wens voor inzage doorverwijzen naar het bestuur.Daarnaast is een probleem van VvE’s dat kascommissieleden moeilijk te vinden zijn. Met MR2017 (en MR1992) wordt dat probleem in stand gehouden, want iedereen mag vrijblijvend kascommissie spelen zonder enige verantwoordelijkheid die de kascommissie wel heeft. Op dat gebied scoort MR2006 dus het beste.
Wat mij opvalt in de uitspraak:
“In het handelsregister is immers opgenomen dat de heer [A] , voorzitter van VvE [naam] , <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> alleen/zelfstandig bevoegd is met beperkingen. Daaruit volgt dat [geopposeerde] er niet op mocht vertrouwen dat de heer [A] VvE [naam] onbeperkt en onvoorwaardelijk mocht vertegenwoordigen. Dat de specifieke beperkingen niet geregistreerd staan in het handelsregister maakt dat niet anders.”De kwestie van beperkingen vraag heb ik net aan het handelsregister voorgelegd. Ook als de opgave “alleen/zelfstandig bevoegd” is, maakt de KvK daarvan:
“Alleen/zelfstandig bevoegd met beperkingen (zie opgaaf)”
Het woord <strong class=”d4pbbc-bold”> <span class=”d4pbbc-underline” style=”text-decoration: underline;”> slechts </span> komt niet voor op ons KvK uittreksel.Ik heb de KvK schriftelijk om opheldering gevraagd over die toevoeging omdat ook onze bank de formulering interpreteerde zoals de rechter dat in de onderhavige uitspraak heeft gedaan. Nog geen antwoord
Ik ben benieuwd naar het antwoord,
Onlangs verscheen er een uitspraak van de rechter in een kwestie waarin de voorzitter 2 offertes had ondertekend zonder mandaat van de vergadering.
De offertes hadden betrekking op de modernisering en onderhoud van de liftinstallatie.Persoonlijk vind ik het een merkwaardige uitspraak.
Citaat uit de uitspraak <em class=”d4pbbc-italic”>“…Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen om aan de heer [A] te vragen of VvE [naam] het besluit om de overeenkomsten te tekenen draagt. Ook had zij bij het eerste overleg voor het sluiten van de overeenkomsten aan de medebewoner kunnen vragen of diegene een bestuursfunctie binnen VvE [naam] vervult. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [geopposeerde] zich er onvoldoende van vergewist of de heer [A] bevoegd was VvE [naam] , en daarmee alle bewoners die van rechtswege lid zijn, te vertegenwoordigen.”Met bovenstaande citaat in het achterhoofd zou ik als bedrijf eerst 3x achter de oren gaan krabben om nog zaken met een VvE te willen doen.
Ik heb het in ieder geval zelf nooit meegemaakt dat een bedrijf expliciet nog eens gaat navragen of een bestuurder wel bevoegd is om te tekenen als deze in het handelsregister als bestuurder staat vermeld.Je hebt wat over het hoofd gezien. Of anders gezegd: Ik vind jouw analyse over deze uitspraak niet juist dat je denkt dat het gaat om het navragen of een bestuurder wel tekenbevoegd is.
Zie 2.4 onder de feiten
Op 14 april 2021 heeft de heer , destijds lid van VvE [naam] , een
e-mailbericht aan [geopposeerde] gestuurd. In het e-mailbericht staat onder meer het volgende geschreven:U heeft opdrachten ontvangen van Flatgebouw…
De opdrachten zijn ondertekend door dhr [A] .
Bij deze wordt u geïnformeerd dat dhr [A] hiertoe geen mandaat heeft van de algemene ledenvergadering om deze orders te verstrekken
Ik geeft u het advies om de orders te annuleren, ze zullen zeker niet uitgevoerd mogen worden. (…)”Kortom het liftbedrijf is gewaarschuwd en is gewoon doorgegaan. Het liftbedrijf is daarna gewoon koppig doorgegaan met het uitvoeren van de opdracht. De kern is dus wat een bedrijf moet doen wanneer dhr A een opdracht geeft en dhr B aangeeft dat dhr A die opdracht niet mag geven. Lijkt mij duidelijk wat een bedrijf dan moet doen.
