VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Het is duidelijk dat jij voldoende weet toe te voegen aan de Transponeringstabel van VvE belang.
vvebelang.nl/kennisbank/juridisch/modelreglement
- Deze reactie is gewijzigd 1 maand, 3 weken geleden door .
Het bestuur heeft uitvoerende bevoegdheden, maar ontleent die volledig aan de ALV.
Ik heb je een voorbeeld gegeven dat dat niet altijd zo is
En dat voorbeeld is veel groter dan enkel een paar vergaderbesluiten die een bestuur moet uitvoeren.Formeel klopt het dat het bestuur verantwoording aflegt aan de vergadering, omdat de ALV een orgaan van de VvE is.
Maar die vergadering bestaat uitsluitend uit de leden die gezamenlijk hun bevoegdheden uitoefenen.
De ALV is dus geen afzonderlijke entiteit naast de leden; het zijn de leden in vergadering.Geen afzonderlijke entiteit, maar ook niet exact hetzelfde als de leden. Een orgaan van de VvE is geen mens enkelvoud, dus ook niet ineens meervoud. De leden zijn gezichtsloos in het besluit van het orgaan en het orgaan hoeft niet altijd uit dezelfde leden te bestaan. Het orgaan bestaat dus altijd.
Daarom betekent verantwoording afleggen aan de ALV in de praktijk en juridisch gewoon: verantwoording afleggen aan de leden. Zou iedere bestuurder van een VvE toch moeten weten.
Totdat de ervaring als bestuurder leert dat het zo niet in elkaar zit.
Verantwoording afleggen aan de ALV is aan een orgaan, niet aan individuele leden.Wel grappig dat je van mening bent dat ieder lid alles maar moet weten in detail van de VvE, maar dat de kascommissie kaders aan haar onderzoek zou moeten hebben. Het is juist de kascommissie die advies moet geven om een jaarrekening goed te keuren en niet al andere gewone (inactieve) leden.
In een gezonde VvE is het uiteindelijke onderzoek van een kascommissie het eerste signaal van wanneer er iets in een VvE niet volledig goed gaat. Er kan dan dus nog worden bijgestuurd om de VvE op het juiste spoor te houden. Kortom, dat onderzoek van de kascommissie moet zonder kaders zijn. Het uiteindelijke advies moet natuurlijk logisch zijn en iets zeggen over de wel of niet goed te keuren jaarrekening. Zoals account managers van beheerders zeggen: “Staat het onderzoek een goedkeuring van de jaarrekening in de weg?” Dat hoeft niet altijd zo te zijn. Maar het kan wel gezien worden als een functioneringsrapport van het bestuur.De dikgedrukte stukken zijn dus de stukken die de kascommissie moet onderzoeken.
Dat is dus ruim te nemen en daarnaast is het nog steeds geen verbod op onderzoek naar stukken die daar niet direct aan gerelateerd zijn.
De verschillende bevoegdheden kenmerken dus een hiërarchie in de VvE.
En je geeft me eindelijk gelijk met je opmerking dat “het bestuur achteraf verantwoording moeten afleggen aan de leden”. Dat is nu juist mijn hele punt. Het bestuur staat hoger en heeft meer bevoegdheden, maar moet dat wel aan het eind verantwoorden in de theorie. De praktijk leert dat er echt niet afzonderlijk naar bestuurlijke keuzes wordt gekeken, maar het gehele plaatje.Overigens legt het bestuur verantwoording af aan de vergadering, niet aan de leden.
ARt 58,2 van MR2006 vind ik beter:
De leden van de kascommissie onderzoeken de jaarrekening en brengen aan de vergadering verslag
van hun bevindingen uit. Het bestuur is verplicht de commissie ten behoeve van haar onderzoek
alle door haar gevraagde inlichtingen te verschaffen, en haar de boeken, bescheiden en andere
gegevensdragers van de vereniging voor raadpleging ter beschikking te stellen.Er bestaat geen enkele AvS waarin staat dat alle leden alles mogen controleren.
In vrijwel alle modelreglementen is wél bepaald dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden.Nu vrijwel alle beheerder beschikken over een portaal waar uitsluitend leden toegang hebben, zie ik inderdaad niet in waarom dit in de praktijk nog steeds zo’n heikel punt blijkt te zijn.
Alle inlichtingen is incorrect Rob.
Art 58.2 uit MR2017 geeft namelijk geen voorbeeld van allesEn Art 58 lijkt niet te zitten in MR 2006, 1992 en 1973.
Tot slot vind ik het raar dat je niet weet waarom het een heikelpunt is in de praktijk, want ik heb dat eerder uitgelegd.MR 2017
58.2 Tot de in Artikel 58.1 vermelde boeken, registers en bescheiden die betrekking hebben op
administratie en beheer behoren in ieder geval:
a. de Jaarrekeningen en Jaarverslagen en de administratie van de Vereniging als
bedoeld in artikel 2:10 BW;
b. de agenda’s en notulen van de vergaderingen;
c. offertes, overeenkomsten en facturen die betrekking hebben op het voeren van het
bestuur van de Vereniging en op het beheer van de Gemeenschap;
d. offertes, overeenkomsten en facturen met betrekking tot herstel of onderhoud van
het Gebouw;
e. offertes, overeenkomsten en facturen met betrekking tot levering van
nutsvoorzieningen en overige voorzieningen;
f. door de Vereniging met derden of met een Eigenaar aangegane overeenkomsten;
g. het register met de namen, adressen en woonplaatsen van de Eigenaars,
Gebruikers en stemgerechtigden; en
h. overheidsbeschikkingen en rechterlijke uitspraken.Boek 2 Artikel 48 (2:48 BW) lid 2
De commissie onderzoekt de stukken bedoeld in de tweede zin van lid 1, en brengt aan de algemene vergadering verslag van haar bevindingen uit. Het bestuur is verplicht de commissie ten behoeve van haar onderzoek alle door haar gevraagde inlichtingen te verschaffen, haar desgewenst de kas en de waarden te tonen en de boeken, bescheiden en andere gegevensdragers van de vereniging voor raadpleging beschikbaar te stellen.De kascommissie begint dus een onderzoek en brengt een verslag van haar bevindingen uit. Dus de rechter kan wel een kader gegeven hebben aan de taken, door het advies te beperken, maar er is geen verbod op het melden van de diverse bevindingen door de kascommissie.
Citaat van een rechter: “Op grond van artikel 2:48 BW is het de taak van de kascommissie om de jaarrekening over een boekjaar te onderzoeken en daarover advies uit te brengen aan de algemene ledenvergadering. De kascommissie heeft niet tot taak inhoudelijk te adviseren over andere zaken ook niet indien het zaken betreft van financiële aard.”
Interessant.
Op diverse VVE-websites heb ik gelezen dat het de taak is van de kascommissie om van alles te melden. Dus een controlerende taak zonder grenzen. Maar de grote nuance zit in het wel of niet advies kunnen geven om de jaarrekening goed te keuren. Tijdens een kascontrole kan een commissielid van alles tegenkomen en zal daarvan melding moeten maken. Dat is wat anders dan advies geven zoals de rechter in jouw stuk omschrijft, maar met jouw stuk impliceer je alsof het verboden is voor de kascommissie naar andere zaken te kijken en daarvan melding te maken als men van mening is dat men dat naar eer en geweten moet melden.Je verwart bevoegdheden met hiërarchie.
Een bestuurder heeft de bevoegdheid om contracten te ondertekenen, maar alleen als de leden hem daar in een ALV toestemming voor hebben gegeven. Zonder toestemming van die leden valt er voor de bestuurder niets te ondertekenen.Een bestuurder kan wel opdracht geven per mail of telefoon aan een aannemer om even iets snel in de VvE te repareren. En een lid niet. Dus hiërarchie.
Ik kan er naast zitten, maar volgens mij staat de L in ALV toch echt voor Leden. 😉
De ALV is een orgaan. Een orgaan kan niet elke dag bij elkaar komen om te bepalen of een aannemer een opdracht mag krijgen.
Zonder dat het bestuur op de vergadering aanwezig zou zijn, zouden de leden prima besluiten kunnen en mogen nemen in de ALV.
Zonder leden, kan er op de ALV niets besloten worden.Bestuurders zijn leden.
De praktijk leert overigens het tegenovergestelde van wat je beweert.Het is gebruikelijk dat bestuurders heel veel lees-rechten hebben, de kascommissie iets minder en alle gewone VvE-leden nog veel minder. Moet je ook niet willen dat alle leden bestuurder gaan spelen en dat de beheerder heel veel vragen gaat krijgen. Volgens mij zijn dit standaard presets in Twinq die beheerders aanzetten voor bestuurders en commissieleden. Of zelfs voor aankoopmakelaars, maar dan met minder rechten dan gewone leden.
Het kan zijn dat je een hele oude AvS hebt waarin staat dat alle leden alles mogen controleren. Dan kan je het bij verzoek aanzetten voor dat ene lid, met het verzoek dat hij/zij dan ook in de kascommissie komt. Daar zal Rob het niet mee eens zijn 😀Je toont wel aan hoe triest het is VvE-land. Leden lijken zich niets te interesseren voor correct goedgekeurde jaarrekeningen. Ik begrijp dat echt niet.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
Een VvE betekent samen eigenaar zijn van één gebouw.
En dat je buren bent. 🙂
Omdat beslissingen direct invloed hebben op anderen én op gezamenlijke kosten, zijn duidelijke en vaste regels onmisbaar. Ze voorkomen willekeur en beschermen alle eigenaren.
Onjuist. Mensen voorkomen willekeuren en beschermen eigenaren. Regels zijn geen natuurlijke personen.
Een VvE met regels kan ook gewoon een wanbestuur hebben (of criminele bestuurders). Dus voorkomen de regels geen problemen.Ik ben ervan overtuigd dat veel problemen binnen VvE’s in de praktijk niet ontstaan doordat regels te streng zijn, maar doordat er van de regels wordt afgeweken of deze verschillend worden geïnterpreteerd.
Ik heb een geheel andere overtuiging.
Problemen in VvE’s komen niet door weinig of veel regels, maar door mensen. Mensen die willen vertellen wat alle anderen wel of niet moeten doen (meestal met allerlei regeltjes). Of mensen die voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten. Of mensen die zicht nergens in verdiepen en onverschillig blijven. En die onverschilligheid begrijp ik wel wanneer mensen niet van plan zijn om jaren in een VvE te wonen. Maar dat maakt de situatie wel erg vervelend.Wanneer bestuurders of individuele eigenaren een eigen invulling geven aan bestaande afspraken, ontstaat al snel willekeur en ongelijkheid en dat leidt naar mijn mening tot de strubbelingen die men vaak aan “starre regelgeving” toeschrijft.
Dat is zeker niet mijn ervaring. Ik ben juist enorm tegen willekeur en ongelijkheid. De AvS is voor mij wel een leidraad en vormt meestal wel een basis in iedere VvE-kwestie, maar de AvS blijft een goedgekeurd document van vele jaren geleden en groeit niet mee met alle overige ALV’s van een VvE die de jaren daarna komen.
Regels mogen uiteraard worden aangepast wanneer zij niet meer aansluiten bij de praktijk of de wensen van de gemeenschappelijke eigenaren, maar dat hoort te gebeuren via de formele en democratische besluitvorming binnen de VvE, en niet door ze flexibel toe te passen afhankelijk van de situatie of personen.
En vervolgens kost het een vermogen om een AvS aan te passen bij de notaris. Dat geld kan beter gebruikt worden voor onderhoud.
Regels hoeven niet onveranderlijk te zijn, maar zij moeten wél duidelijk, consequent en betrouwbaar worden toegepast.
Voor appartementseigenaren is het naar mijn mening daarom eerder geruststellend dan beperkend wanneer de regels als vast uitgangspunt worden beschouwd.Daar ben ik het ook mee eens.
- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden geleden door .
Om te beginnen blijf respectvol met elkaar omgaan.
Binnen de Nederlandse samenleving gaan we al genoeg respectloos met elkaar om.Dan is mijn punt overgekomen. Ik was kritisch op de persoon die denkt kritisch te zijn. En dat vond je kennelijk niet heel erg leuk. Dan weet je een beetje hoe de bestuurder jouw kritiek zou kunnen ervaren. 🙂
De een heeft meer kennis van een V.v.E. dan de ander.
Op zich zegt dit genoeg.
Dit kun je zien aan de antwoorden of uitingen in deze discussie.
Een antwoord op mijn vraag ‘Is het belangrijk dat leden van een V.v.E. in het belang van een V.v.E. contacten mogen hebben met externe bedrijven cq belanghebbenden’.
Hier is géén eenduidig duidelijk antwoord op en is, vind ik, een moeilijke situatie.Het antwoord is duidelijk, en het antwoord is nee. Maar dat was niet het antwoord dat je volgens mij wilde horen. Dat dit antwoord niet door anderen wordt gegeven, is zoals je zelf al zegt en ik citeer: “De een heeft meer kennis van een V.v.E. dan de ander”.
Gezien de praktijk met in vele V.v.E’s strubbelingen lijken de regels niet altijd duidelijk te zijn en een postieve bijdrage kunnen leveren.
Ik denk dat er nog veel te doen zal zijn m.b.t. vele V.v.E’s.
Gezien de toekomst is het jammer dat de kosten alleen maar stijgen mede als gevolg van géén goede regels.
Voor bepaalde leden, óók de kritsche, wordt het wonen binnen een V.v.E. een steeds grote probleem.
Ik wil deze discussie graag afsluiten.Regels zijn wel duidelijk, maar leden weten gewoon heel weinig over VvE’s. Leden hebben ook geen verantwoordelijkheden of een taak om regels te weten zoals bestuursleden de regels moeten weten.
En kosten stijgen door inflatie en regelzucht of hebzucht vanuit Den Haag, niet door een gebrek aan regels. Eerder een overschot aan regels.