VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Eigenaars betalen servicekosten in 2 delen, ongeveer de helft is bewoners deel en de andere helft is het eigenaarsdeel.
In het bewonersdeel zit de verwarmingskosten, de verlichting, bellensysteem misschien ook; en in het eigenaarsdeel zit het grootonderhoud via een meerjarenplan. Is dit een andere opbouw of niet?Sorry voor mijn fouten met quoten, ik ben vergeten hoe dit soort forumsysteem werkt.
Ik begrijp wat je bedoelt, al is dat niet de juiste benaming.
Eigenaars betalen gewoon servicekosten aan de VvE (geen bewonersdeel)
Alles gaat naar de VvE en een deel wordt uitgegeven aan de stookkosten, een ander deel aan de vaste lasten (zoals verlichting en schoonmaak) en het laatste deel aan het reservefonds voor groot onderhoud.
Een verhuurder doet dit ook, maar die stelt vervolgens aan haar huurders een volledig eigen servicekosten op. Daarvan is het grootste deel de huur, en een ander deel is voor een gedeelte van van de vaste lasten van de VvE en als laatste een deel voor de stookkosten.Alle bedragen ten behoeve voor de stookkosten worden bij elkaar verzameld en betaald aan de energieleverancier, een netbeheerder, misschien ook nog een drinkwaterbedrijf, ook nog een meetdienst wanneer de VvE een grootzakelijke gasaansluiting heeft, administratiekosten van de beheerder en als laatst de stookkostenberekening van alle bewoners door een Ista of een Techem (of ene ander kleiner bedrijf). De stookkosten worden in hoofdlijnen allemaal op dezelfde manier berekend. Althans als men zich een beetje aan de regels houdt. Een huurder betaalt niet meer of minder stookkosten als men hetzelfde verbruikt. Dat doen Ista, Techem, etc echt niet. Die verdelen het gewoon eerlijk op basis van verbruik, maar alleen als men daarvoor alle metertjes heeft geïnstalleerd. Dat gebeurt namelijk niet overal.
Misschien handig om nu alle betalingen van de VvE naar de beheerder stop te zetten.
Moet het bestuur wel per direct een ingebrekestellingsbrief naar de beheerder schrijven. Ik dacht dat je dan gebruik maakt van het Opschortingsrecht, maar als jullie overstappen is dit in feite niets meer dan nog iets van de VvE-gelden terugkrijgen. Weet wel dat je op deze manier al de toon zet. Maar alsof je nog bij zo’n beheerder zou willen blijven.Dank Rob, we hebben alle relevante documenten doorgenomen die je noemt en meer (Alle email correspondentie, modelreglement 1992, splitsingsakte, beheerovereenkomsten, levervoorwaarden beheerder, BvvB gedragscode(!), ALV notulen 2010-2026 en besluitenlijsten, alle jaarrekeningen en CBS indexatiereeksen). De wijzigingen zijn nooit geaccepteerd in een ALV, en niet ondertekend.
Dus we gaan juridisch advies inwinnen (hebben jullie tips?) en waarschijnlijk ook de raad van “VVE-stem” uitvoeren. (En wellicht de ca 100 andere VVE’s aanschrijven omdat de beheerder deze aanpak kamerbreed heeft toegepast.)
Dank voor de reakties!
Zijn alle jaarrekeningen goedgekeurd?
Dan wordt dat de verdediging van de beheerder dat de ALV uiteindelijk de verhoging heeft goedgekeurd.
Welke rechter gaat daar intrappen? Misschien jullie rechter.Heeft het bestuur in Twinq intern akkoord gegeven op de facturen?
Dan sta je als VvE helemaal nergens.
Hoe kom je daarachter? Door in Twinq te kijken en naar de historie te kijken door wie de factuur is ingeboekt en wie het vervolgens allemaal heeft geaccordeerd. Heeft het bestuur daar geen enkel akkoord op gegeven, dan sta je weer sterker, maar tegelijkertijd staat het bestuur dan weer minder sterk.Gaat het om alle facturen van 2023 tot op heden?
Tel alle bedragen bij elkaar op.
Vervolgens zullen jullie zelf moeten berekenen wat de VvE wel aan de beheerder had moeten betalen.
Dan komen jullie erachter wat het verschil is en dus om welk bedrag het gaat waarover het geschil gaat.
Dan zal de voorzitter van het bestuur eerst naar de beheerder moeten stappen en aangeven wat de eisen zijn.
Hoeveel wenst de VvE te ontvangen en wel of niet bij de beheerder te blijven. Als men weet dat jullie willen overstappen dan gaan ze het natuurlijk harder spelen. Is het verschil kleiner dan bijvoorbeeld 10.000 euro? Dan gaat het geschil eigenlijk om de helft want beide partijen ‘moeten iets verliezen’. Gaat de VvE om 5000 euro een rechtszaak beginnen? Zoja, succes!Mijn conclusie. Als het onzalige plan van een 30 jarig MJOP jaar doorgaat wordt er wel iets bereikt:
(1) Het getal van 42% van de MJOP’s, dat zich nu aan de financiële wettelijke eis van toerekening houdt, zal helaas misschien wel een ordegrootte minder worden.
(2) De titel van het artikelen van Kerstholt wordt bewaarheid, met 30 jarige MJOP’s gaan we helaas “Van MJOP naar financieel calamiteitenbeheer”Ik denk dat het weer extra geldtrekkerij wordt zoals met die energielabels en dat niemand nog die MJOP’s gaat geloven. Kortom, het beleid zal een averechtse werking hebben, zoals met alles uit Den Haag.
Dat is lekker makkelijk geld vangen voor jullie beheerder.
Zou die stelling ook van toepassing kunnen zijn op forumleden?
Ik lees bijvoorbeeld woorden als ‘incompetente Private Equity beheerder’, maar ik lees nergens de onderbouwing waaruit blijkt dat die beheerder daadwerkelijk incompetent zou zijn.
Sterker nog, uit ervaring weet ik dat in ieder geval één van de deelnemende beheerders competenter is dan menig beheerder die niet onder de UC paraplu valt.
Uiteraard kan je tegen het verdienmodel van een Private Equity partij zijn, maar dat betekend niet automatisch dat
zo’n partij ook incompetent zou zijn.En dat geldt eveneens voor kwalificaties als onbetrouwbaar en oplichterij.
Ik communiceerde met Grazie en gebruikte woorden die aangeven dat ik op zijn lijn zit.
Verder heb ik op dit forum meerdere malen mijn mening over Private Equity beheerders gegeven, dus moet je niet doen alsof dat niet zo is.Incompetent zijn ze ze wanneer ze niet eens meer zelf de servicekosten incasseren, maar dat uitbesteden.
Onbetrouwbaar zijn ze wanneer ze je niet kunt vertrouwen en daarover hebben meerdere forumleden al geschreven.
Oplichterij is het wanneer je het contract eenzijdig aanpast en voor iedere betalingsherinnering een paar euro’s in rekening gaat brengen per eigenaar per maand. Oplichterij is het ook wanneer je de beheerderskosten met meer dan 10% loopt te indexeren. Oplichterij is het ook, uiteraard een lichte variant, wanneer je beweert dat mensen eigenlijk helemaal niet in de avond willen vergaderen, dus dat er maar altijd overdag een ALV moet plaatsvinden en dat de VvE meer moet betalen als VvE’s de ALV’s in de avond willen hebben.
- Deze reactie is gewijzigd 3 maanden geleden door .
Het lijkt me weinig zinvol om met loze cijfers te gaan discussiëren.
Jij zei eerst dat er een behoorlijke tegenstelling in mijn statement zou zitten. Dus ik neem aan dat ik met mijn uitleg heb aangetoond dat er geen tegenstelling in mijn statements zit.
Heeft iemand het al vanuit het oogpunt van ‘consuminderen’ bekeken VM?
Dan zijn die metertjes helemaal nodig als je iedereen bewust wil maken om de ‘consuminderen’.
Dan gaat u voorbij aan het feit dat huurders een andere opbouw van de verwarmingskosten hebben, zij hebben het verwarmingssysteem niet in eigendom. Dat hoort bij ons tot de opstal en daarvan blijven de cijfers van de splitsingsakte gelden.
In een normale flat met blokverwarming worden de stookkosten door bedrijven als Ista en Techem voor alle bewoners, dus huurders en kopers, hetzelfde berekend met behulp van de warmtemetertjes.
Ik zou echt niet weten waarom je daar rekening mee zou moeten houden.
Ik wel 🙂
Wat kan de VVE het beste doen?
Een nieuwe beheerder zoeken.
In onze VvE (MR 1992 – meer dan 250 appertementsrechten) zijn er leden die formeel andere leden willen aanschrijven. Dit betreft VvE zaken met mogelijk oppositie voor het VvE bestuur. Maar ook leden die een zaak tegen de VvE willen voeren (vergaderrecht). Het bestuur weigert echter om een adreslijst van eigenaren te overleggen en beroept zich te pas en onpas, soms tot aan de griffie toe, op de AVG. Dit leidt tot allerlei complicaties. De griffie krijgt natuurlijk die adressen wel maar VvE leden slagen daar maar niet in en moeten aan de hand van het leden overzicht op de ALV agenda i.c.m. het bellentableu ledenlijsten samenstellen wat het bestuur dan weer munitie geeft om over de AVG te beginnen. Sommige leden laten zich hierdoor intimideren waardoor een aantal initiatieven worden geannuleerd. Graag uw zienswijze.
Zie: https://rijssenbeek.nl/kennisbank/mag-een-vve-bestuur-de-ledenlijst-of-een-presentielijst-delen/
Je hebt recht op een eigenaarslijst, maar die ga je van jouw bestuur niet krijgen, omdat het verschuilen achter smoesjes zoals de AVG ze wel goed uitkomt.
Dus gewoon naar het bellentableau gaan en alle namen fotograferen. Dat heeft helemaal niks met AVG te maken. Jullie kunnen de intimidaties van het bestuur daarover helemaal negeren, want het bestuur weet duidelijk niet waarover men het heeft.
Jullie kunnen ook bij de mensen aanbellen, want op die manier leer je meteen de eigenaren kennen en weet je meteen wat er wel en niet leeft. Met huurders moet je niet in gesprek gaan.Daarvoor is destijds de wet al aangepast en moest de VvE verplicht gaan reserveren op basis van een MJOP of 0,5% van de herbouwwaarde.
Ik dacht dat die 0,5% was gekomen als richtlijn. Geen enkele bestuurder had een idee wat nou een realistisch bedrag is om te sparen voor de reserve, ongeacht of er een MJOP was.
Sommige beheerders vinden 50/50 wel netjes. Dus 50% naar de exploitatierekening en 50% naar de reserve. Ik vind het een mooi startpunt om te hanteren, maar ik denk niet dat je als bestuurder je hierop moet blind staren. In mijn eerder voorbeeld ging van de 200.000 een 100.000 naar de reserve en stel de andere 100.000 gaat naar de exploitatierekening. Dat zegt nog steeds helemaal niks over de VvE en de staat van het gebouw, behalve dat er heel veeld verdwijnt.Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.
Dat wordt niet opgelost door een 30-jarig MJOP als je geen goed bestuur en beheer hebt.
Daarnaast zit er een behoorlijke tegenstelling in je statement.
“…, of je geen voldoende geld over hebt voor de daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.”
Juist een van de redenen om naar langere MJOP’s te kijken is dat veel VvE’s onvoldoende reserveren voor onderhoud dat buiten de huidige 10-jaars horizon ligt.Tegenstelling? Ik zou niet weten hoe.
Iedere VvE kan de ontvangen servicekosten maar 1 keer uitgeven. Stel een VvE ontvangt ieder jaar 200.000 euro waarvan ieder jaar 100.000 euro naar de reserve gaat. Dan heeft de VvE na 10 jaar 1.000.000 euro. En stel dat een VvE ieder jaar 10.000 euro investeert in een gedegen 30-jarige MJOP. Dan heeft die VvE na 10 jaar geen 1.000.000 euro maar 900.000 euro. Dan heeft een VvE mijns inziens geen voldoende geld overgehouden voor een daadwerkelijke uitvoering van groot onderhoud.