VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Oa in jouw linkje te lezen: https://nederlandvve.nl/vve-nieuws/het-verschil-tussen-nietigheid-en-vernietigbaarheid-van-besluiten/
“Een besluit waarin bepaald wordt dat één VvE lid voortaan hogere bijdragen moet betalen omdat hij voor geluidsoverlast zorgt. (Strijd met de splitsingsakte)”
Dit gaat toch veel verder dan een nietig besluit? Dit is mijns inziens namelijk een criminele strafbare handeling. Dit noem ik een VvE met afpersingspraktijken.
Dat komt omdat er ook fundamentele totstandkomingsgebreken bestaan.
Als het totstandkomingsgebrek niet fundamenteel is, is er spake van vernietigbaarheid.
Is het wel fundamenteel, zoals bijvoorbeeld het niet voldoen aan de quorum eis, dan leidt dat tot nietigheid.
Een betere uitleg is hier te lezen.Dank voor de uitleg.
In sommige zaken is het helder, maar omdat de vraag of iets wel of niet fundamenteels is een subjectieve kwestie is, vind ik het verschil niet volledig helder. Wanneer stopt het fundamentele totstandkomingsgebrek en begint het niet-fundamentele totstandkomingsgebrek?
Voorbeeld: Dat een oproepingstermijn van 12 dagen is gehanteerd terwijl 15 dagen verplicht is volgens de AvS lijkt mij op zich nog niet fundamenteel. Terwijl 15 dagen wel conform de AvS is dus zou alles minder dan 15 per definitie nietig moeten zijn waarbij er geen verzonnen variabele wordt toegevoegd of iets fundamenteels is terwijl het antwoord op deze vraag subjectief is.
Dus wanneer een oproepingstermijn van 3 dagen is gehanteerd, dan is dit alleen fundamenteel wanneer een agendapunt financiele gevolgen heeft. Daarover kan je van mening verschillen, dus subjectief terwijl ik dacht dat het verschil tussen nietig en vernietigbaar echt objectief bepaald moet kunnen worden. Het is dan duidelijker voor de juridische leek om te zeggen dat alles minder dan 15 dagen nietig is. In de praktijk komt nietig en vernietigbaar voor mij op hetzelfde neer. Je hebt als bestuur of beheer een fout gemaakt en een tik op de vingers gekregen dat alles rondom een besluit weer opnieuw gedaan moet worden. Het is voor de juridische leek dan niet belangrijk of alles opnieuw gedaan moet worden of het eerste besluit nietig was of vernietigd was. Want opnieuw een ALV, opnieuw agenderen, opnieuw uitleggen, opnieuw vragen beantwoorden, opnieuw stemmen en opnieuw beoordelen wat het definitieve besluit voor de VvE is. Wie heeft daar nou zin in?- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 1 week geleden door .
Volgens mij bestaat er ook geen algemene verplichting om in VvE-notulen het individuele stemgedrag van leden op te nemen.
Vereist is dat uit de notulen blijkt dat het quorum is gehaald en met welke meerderheid een besluit is genomen, maar dat kan ook samengevat, door bijvoorbeeld alleen het aantal stemmen vóór en tegen te vermelden.Dat is inderdaad ook hoe ik het zie. Stemmen is altijd anoniem en het mag nooit in de notulen na te lezen wie wel en wie niet tegen heeft gestemd.
In sommige gevoelige zaken, vooral ook als een eigenaar tijdens de ALV al laat weten het besluit te willen vernietigen, dan noteer ik het aantal stemmen incl breukdelen, zodat beide partijen wat de feiten zijn. Dat moet ik als bestuurder zelf ook weten, want ik ga echt geen fout maken met besluiten die niet door de juiste meerderheid zijn genomen.In deze kwestie stapelen de gebreken zich op: te korte oproepingstermijn, besluit niet geagendeerd, zware privacy-impact én onduidelijkheid over de stemming.
Bij zo’n gevoelig besluit (camera’s, privacy!) mag je volgens de rechter dus meer zorgvuldigheid, betere documentatie en meer transparantie verwachten.
De ontbrekende stemverantwoording is hier één van meerdere factoren, niet een zelfstandige vernietigingsgrond.Klopt dat alles opstapelde, maar een niet anonieme stemverantwoording lijkt in deze zaak voor de rechter geen probleem te zijn. Dat de exacte breukdelen niet bekend waren, kan voor een rechter meegespeeld hebben. Maar de rechter heeft niet gereageerd op de opmerking dat de namen van voor-stemmers en tegen-stemmers niet in de notulen zijn opgenomen.
In de rechterlijke uitspraken en ook op de juridische websites voor VvE’s is meer genomen zorgvuldigheid rondom de besluitvorming inzake gevoelige kwesties zoals camera’s, altijd de boodschap. Rechters vergeven bestuurders en beheerders nog voor het feit dat men onvoldoende juridische kennis heeft, maar bestuurlijke luiheid wordt over het algemeen niet vergeven, en daarvoor kan je als bestuurder een tik op de vingers krijgen (en terecht ook).
In deze zaak lijkt dat ook terecht.
Het bestuur had van te voren moeten weten welke meerderheid (helft+1 of 2/3e meerderheid) noodzakelijk was. Artikel 56 is overduidelijk en de luiheid in het verweer van het bestuur is echt opmerkelijk. De installatie van een camerabewakingssysteem zou namelijk volgens het bestuur een beheermaatregel zijn. Dat was het beste argument die ze konden verzinnen? Dat klinkt als een mogelijk incompetent bestuur en was dit mijns inziens een onnodige rechtszaak omdat het bestuur had moeten weten dat er geen kwalificeerde meerderheid was voor het besluit. Als het bestuur en zelfs het beheer Artikel 56 al niet eens begrijpt, dan vraag ik mij af wat dit bestuur en het beheer nog meer niet begrijpt. Vooral de beheerder had beter moeten weten.- Deze reactie is gewijzigd 2 maanden, 1 week geleden door .
Interessant.
Ik zag ook staan dat in de notulen moet worden opgenomen hoe ieder lid (indien aanwezig) gestemd heeft.
Onze beheerder zet dit niet in de notulen (ivm privacy), maar heeft die gegevens wel. Is het inderdaad een verplichting om het individuele stemgedrag te publiceren?Ik weet alleen niet of dit klopt. In MR2017 kan ik niet vinden dat dit verplicht is, maar misschien lees ik er overheen.
Overigens wel slordig van het bestuur om met zo’n magere opkomst zo’n gevoelig onderwerp goedgekeurd willen hebben en dan ook nog te laat zijn met de oproep.
Altijd weer leuk, die cursusjes ‘nietig’ en ‘vernietigbaar’ van de rechtbank.
ECLI:NL:RBLIM:2026:237
Inhoudsindicatie
Besluiten VvE.
Niet voldaan aan quorumeis, dus besluit 1 is nietig o.g.v. artikel 2:14 lid 1 BW.
Niet voldaan aan oproepingstermijn en besluitvorming van besluit 2, dus besluit 2 vernietigbaar o.g.v. artikel 2:15 BW.Ik begrijp het verschil nog niet
Waarom is het besluit niet nietig omdat er niet conform de AVS is gehandeld. Een besluit die genomen is waarbij niet is voldaan aan een oproepingstermijn behoort toch ook niet te bestaan?
Of een besluit dat is genomen waarbij niet is voldaan aan een quoromeis kan toch ook vernietigd worden?Het zal niet vaak voorkomen, maar ‘t is zeker wel mogelijk.
Met bouwkundige aanpassing bedoelde ik een aanpassing in de gezamenlijke ruimte.
In jouw voorbeeld met een maisonnette veranderde niks aan de gezamenlijke ruimte. Dus is er alleen intern in de woning iets aangepast. Als een eigenaar dat juridisch wil ondersplitsen, dan kan een eigenaar van een ondergesplitste niet stemmen voor de andere woning zonder een volmacht. In de praktijk is een ondersplitsing in dat geval ‘meer gedoe’.Als bestuurder begrijp ik de voordelen van een ondersplitsing niet en zou ik niet weten of ik in het geval van jouw voorbeeld er voor of er tegen moet zijn. Ik ben meer praktisch ingesteld en zou denken dat in jouw voorbeeld een woning met 2 voordeuren in het halletje van een privéwoning geen ondersplitsing nodig heeft. Dat is immers het probleem van de eigenaar hoe hij of zij dat verder vorm geeft, want voor de VvE maakt het geen verschil of in een woning van 125m2 een bouwkundige aanpassing heeft plaatsgevonden waardoor er 2 woningen van ruim 60 m2 zijn gecreerd.
Al wonen er 2 echtparen in die 2 gesplitste woningen en komen die alle 4 op een ALV, hun stem is niet meer dan een breukdeel van die betreffende woning conform de AvS.Hoewel een verbod zelden expliciet benoemd is, is een artikel over het gebruik van het appartementsrecht wel regelmatig aanwezig. Bij ons is het gebruik expliciet benoemd als ééngezinswoning. En daarmee is splitsing dus al vrijwel onmogelijk.
Een ééngezinswoning? Je bedoelt een gelijkvloerse appartement van meer dan 100m2 of een grondgebonden woning met daarboven appartementen?
Ik dacht dat de tijd van dit soort oplichters in de VvE branche verleden tijd was. Stom dat ik zoiets ik durfde te denken. Het is dus nog steeds mogelijk.
Toch wil ik niet in een wereld van wantrouwen leven.
Maar in een wereld van vertrouwen behoort toch ook gezonde dosis scepsis thuis. En dat kost toch een beetje tijd en energie.Ik wil ook niet in een wereld van wantrouwen leven, maar ik heb geen keuze. Het is alleen erg vermoeiend om echt overal maar rekening mee te houden.
Dat klopt, het gaat ook helemaal niet om strafrecht in een VvE.
Maar aangezien jij schreef “Toch heeft de rechter een straf verzonnen.”, dacht ik het nietig verklaren van de jaarrekening maar even als “straf” te zien, om geen discussie over appartementsrecht en strafrecht te gaan beginnen.De straf noem ik een besluit van de ALV terugdraaien (nietig) terwijl niemand daarnaar gevraagd heeft.
De ‘overtreding’ is het niet hebben van een kascontrole. Als er geen bezwaar is dat er een nietig besluit is genomen, mag de rechter dat ook niet ongevraagd bestraffen.We hoeven geen discussie te beginnen over appartementsrecht en strafrecht. Maar het verschil is opvallend. Iemand krijgt pas een straf (of een maatregel) wanneer dat geëist wordt in strafrecht. Maar in appartementsrecht zou alles vele malen strenger moeten zijn voor onverklaarbare redenen.
Ik zie het nut niet van een ondersplitsing zonder bouwkundige aanpassing.
Onjuist, BW2:14 bepaald dat als een besluit in strijd is met de wet of de statuten, een dergelijke besluit nietig is.
De rechter geeft duidelijk aan dat het besluit in strijd is met de wet, dus…. het besluit is nietig,Dat is geen straf. De ALV krijgt met een nietig besluit geen boete van de politie en de eigenaren riskeren met 100 nietige besluiten geen eens een celstraf.
Een VvE kan zelfs niet met unanimiteit besluiten zich niet aan de wet te houden.
Als er een nietig besluit wordt genomen is het ongeldig, m.a.w. het besluit heeft nooit bestaan.Dat klopt niet helemaal.
Iemand moet bezwaar maken en dat is bij unanimiteit onmogelijk. Het kan dan goed een nietig besluit zijn, maar zolang niemand de rechter verzoekt om het besluit nietig te verklaren, mag het besluit niet nietig verklaard worden. Anders mogen de rechters jaarlijks honderduizenden notulen nalezen op zoek waar nog meer nietige besluiten zijn genomen.Interessante, maar redelijk onduidelijke zaak.
Aannemende dat een verbod op ondersplitsing niet vaak in een AvS voorkomt, kan een eigenaar de woning niet eindeloos ondersplitsen. Indien een eigenaar in een flat de woning zonder enige toestemming wenst aan te passen voor ondersplitsing, dan komt een ander dilemma boven tafel, namelijk of die woning eigen voordeuren krijgt. Zoja, dan is er wel een besluit van de ALV nodig aangezien de eigenaar in zo’n geval de gezamenlijke ruimte wenst aan te passen. Dat is in deze zaak niet duidelijk, maar lijkt ook nog helemaal niet te spelen.Een ondersplitsing lijkt dus alleen te mogen wanneer de eigenaar een paar kamers in een appartement maakt die in bezit is van meerdere eigenaren. Ik zou niet weten waarom iemand dat zou willen.
En wat is een ondersplitsing waard zonder officiële registratie in de AvS. Voor zo’n mutatie is ook goedkeuring nodig van de ALV. Zonder die mutatie is er juridisch toch geen sprake van ondersplitsing?
Op grond van BW2:48 is een VvE verplicht om;
– indien een raad van commissarissen ontbreekt en er geen accountantsverklaring wordt overgelegd, een kascommissie te benoemen.
– een onderzoek naar de balans en staat van baten en lasten uit te voeren.
– Verslag uit te brengen aan de vergadering.Als een ALV jaarrekeningen goedkeurd zonder dat is voldaan aan bovenstaande wettelijk voorgeschreven voorwaarden handelt zij in strijd met de wet, wat dus altijd nietigheid zal opleveren.
Geef je geen antwoord op mijn vraag en bewijs je mijn gelijk.
Ik ken BW2:48 en dat is duidelijk.
Maar er bestaat geen straf voor het handelen in strijd met dit wetsartikel. Toch heeft de rechter een straf verzonnen.
Dit wetsartikel geeft iedere individuele eigenaar het recht om tegen de meerderheid in, te winnen als minderheid in een ALV wanneer er gestemd wordt over wel of niet goedkeuren van de jaarrekening. Geen juridisch achterdeurtje, maar gewoon een mooi verzorgde voordeur.
Vervolgens kan geen enkele eigenaar een kascontrole iets interesseren, en keurt men unaniem (toch? of is dit een andere zaak?) de jaarrekening goed. Daarover staat dus niks in de AvS of in de wet. Er staat nergens dat de gehele ALV in overtreding is van de AvS (of de wet) wanneer men zonder controle toch een jaarrekening goedkeurt. Er bestaat geen geschreven verbod hierop. Dus mag de gehele ALV ook niet daarvoor door een rechter gestraft worden. De ALV was toch het hoogste orgaan van de VvE? Waarom denkt de rechter daar anders over en gaat de rechter vervolgens op de stoel van een eigenaar zitten?Volgens mij spreek je jezelf aardig tegen in deze twee stellingen.
Nee hoor, ik spreek mijzelf niet tegen.
Er is geen juridische achterdeur, maar er is altijd de optie om naar de rechter te stappen. Er is immers een kans dat je de rechter kan overtuigen dat je gelijk hebt. Als de tegenpartij dan ook nog eens een zwakke verdediging heeft, dan is het goed mogelijk dat je zonder juridische achterdeur toch nog je zin kan krijgen. Sommige mensen doen dat zelfs voor hun hobby.Er staat volgens mij nergens in de AvS dat wanneer er geen commissie is, het dan verboden is om de jaarrekening goed te keuren. Daarom snap ik niet waarom de rechter de goedkeuring niet accepteert.
Uiteraard verklaar ik de ALV voor gek dat men zonder kascontrole de jaarrekening goedkeurt, maar daar gaat het niet om. De ALV heeft besloten geen boodschap te hebben aan een kascontrole en hoewel er wel staat dat er een kascommisssie moet zijn, staat er nergens dat je dan de jaarrekening niet mag goed keuren.