VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
De reacties op dit forum zijn uiterst lauw, erg gedateerd.
Ik lauw? 🙂
Ik dacht echt dat lezers een geheel andere mening over mijn reacties hebben.
Ik heb eerder geschreven: “Ik zou denken dat private equity bedrijven voor VvE’s alleen maar een vloek zijn wanneer men beheerderskantoren loopt op te kopen en geen zegen.”
en
“tijd om over te stappen naar een betere beheerder”Daarom hoeft er geen discussie gehouden te worden over UCG.
Jouw VvE moet gewoon overstappen indien jullie ontevreden zijn. Er is volgens mij geen andere oplossing. Praten met zo’n beheerder lijkt mij volledig nutteloos.Aan de deelnemers van de discussie over de Urban Care Group: waar blijft de gezamenlijke juridische actie? Die is broodnodig, want er is een waslijst aan voorbeelden hoe deze UCG-roofridders het complete appartementsrecht aan het uithollen zijn! Dit vergt gezamenlijke actie.
Dit is een forum, geen verzamelplaats om juridische actes te starten. En waarom juridische acties starten? Zonde van je energie wanneer je van beheerder bent overgestapt.
Volgens mij is UCG geen appartementsrecht aan het uithollen, tenzij UCG echt crimineel te werk gaat. Maar daarover heb ik nog nooit iets gehoord. Mijn vermoeden is dat je eerder bedoelt dat ze het verenigingsrecht ‘aan het uithollen zijn’, hoewel dat een feitelijk onjuiste omschrijving is. Volgens mij is UCG primair het contract tussen VvE en beheerder stapsgewijs aan het herzien (lees: minder service en meer kosten). Maar om dan te zeggen dat ze het verbintenissenrecht ‘aan het uithollen zijn’ is ook weer een feitelijk onjuiste omschrijving. UCG kijkt gewoon hoe ze makkelijker nog meer geld kunnen ontvangen.UCG is op een heel lepe manier bezig onze portemonnees leeg te halen, maar zelfs enigszins alerte eigenaren willen dat moeilijk zien. Dat de opmars van private equity niet is te stuiten zou wel eens kunnen kloppen, maar dat komt dan omdat eigenaars de waarheid domweg niet willen horen. Die stellen (in mijn geval) de directeur van de beheersorganisatie aan om vervolgens mij de mond te laten snoeren. Welkom op je eigen ALV.
Eigenaren willen dat inderdaad niet graag horen. En als jij net zo praat als dat jij schrijft, dan vermoed ik dat eigenaren in jouw VvE al helemaal geen zin hebben om het van jou te horen. Je hebt gisteren namelijk al heel veel geschreven maar niks concreets gezegd over UCG. Jouw mening is duidelijk, maar waarom jij die mening hebt is niet duidelijk.
En ja: zowel Rob als Carla zitten in een verstandige VVE die zich hebben kunnen bevrijden van hun ketenen. Helaas zitten veel VVE’s in een ander schuitje, omdat de leden ervan notoir onverschillig en kortzichtig zijn. Misschien wel een tunnelvisie hebben, om in jargon te blijven.
Zo is het helaas vaker in VvE’s. Maar met alleen schelden kom je niet ver. Je zal immers draagvlak in jouw VvE moeten creëren indien je op de aankomende ALV een andere beheerder wenst te kiezen.
Lexys Advocaten adviseert ook: knikker die dochter van UCG er zo snel mogelijk uit. Goed advies. Alleen: promoot ze dan niet vervolgens op NederlandVvE, ook niet als dat een privé-activiteit is van de enige aandeelhouder van Lexys. Dat noem ik hypocriet, en schadelijk voor een onwetende VVE.
Dat vind ik niet hypocriet, omdat een forum gemaakt is voor een vrije discussie of uitwisseling van ideeën, niet om actie te voeren.
Bij het opvragen van offertes, was onze éérste vraag, aan de kandidaten/beheerders of zij zelfstandig waren of dat zij zich gebonden wisten aan de UCG.
Dat staat ook gewoon vermeld in de KvK-uittreksels.
Het is altijd aan te raden om dat altijd te bekijken van bedrijven, met name VvE-beheerders, voordat een keuze wordt gemaakt.De ALV moet een kascommissie van twee leden benoemen dus ja, de benoemde personen moeten ook in de notulen opgenomen worden.
Dan is het goedkoper om gewoon 2 kinderen te benoemen van eigenaren (die niet in het bestuur zitten). En die kinderen niks te laten controleren, want dat spaart ook weer geld uit ten opzichte van 2 onbekenden die je van de straat plukt. Die moet je misschien 50 euro de man geven.
Of iets wel of niet is toegestaan hangt alleen af van hetgeen er in wet- en regelgeving is bepaald, en niet van alle andere onzin die erbij wordt gehaald.
Daar laat ik het maar even bij!Het is geen onzin, maar gewoon de realiteit dat beunhazen allerlei kabels kunnen doorzagen waardoor in oudere flats alle bovengelegen woning zonder telecommunicatie of elektra komen te zitten. Dat risico zou niet eens mogen bestaan, maar het bestaat toch, omdat meterkasten in flatgebouwen ten onrechte worden gebruikt als schachten van de VvE. Schandalig, maar kennelijk niet veel tegen te doen.
Je voorbeeld van de autobanden is perfect.
Nee hoor.
Het voorbeeld van de autobanden klopt nog niet omdat de autobanden niet door 1, maar 100 eigenaren worden gedeeld en je ook maar een klein breukdeel bezit van die autobanden. Je kan zelf zuinig zijn met die autobanden, maar 10 anderen scheuren er mee off-road en door glas en vuur. En dan denk je dat een er iemand staat te springen om jouw breukdeel van de autobanden te kopen en dat met 100 andere te delen?@VM Fantastisch dacht ik toen ik de eerste zinnen las, een medestander die het 30j-MJOP overheidsbeleid ook kritisch bekijkt. Helaas blijkt de rest van je betoog juist datzelfde beleid te ondersteunen volgens mij.
Ik snap niet waarom je dat denkt. Ik ben een enorme tegenstander van het 30j-MJOP overheidsbeleid. Dat ik dat in sommige alinea’s niet zou lijken, vind ik vreemd.
De overheid heeft geen enkel verstand van een sluitende jaarrekening (ze geven miljarden meer uit dan dat er binnenkomt) en de overheid heeft geen enkel verstand van VvE’s en ook niet van meerjarenplanningen, laat staan een planning voor de komende 10 of 30 jaar. Dus hoort er ook geen 30j-MJOP overheidsbeleid te komen.Je suggestie om in toekomstige onderhoudsplannen met een ‘er komt wat aan’ markering te werken, vergroot de variatie in de hoogte van de jaarlijkse bijdragen aan het reservefonds. Dat is nu juist wat de overheid heeft willen voorkomen met het huidige voornemen tot 30j MJOP’s. Zoals eerder gezegd, doet dat voornemen het grotendeels ten koste van eigenaren van nieuwbouwappartementen.
Alles wat de overheid probeert te voorkomen, maakt de overheid er alleen maar erger mee.
In je eigen woning bepaal je zelf hoe je je financien regelt, en in een VvE bepaalt de ALV hoe de financien van een VvE worden geregeld. De overheid moet zich daar niet mee bemoeien.Ook de paragraaf “Lenen is nog erger” mist volgens mij de kern. Je kunt niet alleen naar de lening zelf kijken; je moet het totale financiële plaatje beoordelen. Natuurlijk kost lenen geld, maar sparen kost ook geld, zeker in een VVE! Relevant is uiteindelijk het saldo van alle voor- en nadelen samen.
Klopt dat het allebei geld kost, maar lenen kost meer geld dan sparen. Althans nu nog.
Ik heb de lezers gewaarschuwd dat lenen namens de VvE het domste is wat je kan doen. Althans nu nog. En een gewaarschuwd mens telt voor twee. Als lezer mijn waarschuwingen negeren, dan is dat prima, maar men komt er nog wel achter.Je maakt toch ook direct gebruik van, bijvoorbeeld, de lift. Lijkt mij niet meer dan logisch dat je meteen gaat sparen op basis van de afschrijvingstermijn.
Dus als jij een wasmachine koopt, begin je ook meteen opnieuw te sparen voor een wasmachine?
Normale mensen verwachten gewoon dat een wasmachine minstens 5 tot 10 jaar meegaan en beginnen pas dan weer een bedrag gaat sparen. Liften moeten het minstens 25 jaar doen met de nodige vervanging van losse onderdelen. Dus logisch dat je pas gaat sparen tussen de 5 en 10 jaar.Ik heb het vvelaadloket het volgende gevraagd:
“Dit staat er onder 10vragen, feiten etc.
“Moet de VvE haar centrale aansluiting beschikbaar stellen bij notificatie?
Ja. De notificatieregeling gaat uit van laden via de centrale aansluiting van de VvE. Als een lid op de juiste manier notificeert en aan de voorwaarden voldoet, kan de VvE dit niet weigeren.”VvElaadloket en VvE’s zijn onafhankelijke organen van elkaar en hebben niks over elkaar te zeggen en kunnen elkaar niks verplichten. VvElaadloket is dus op geen enkele wijze een autoriteit of leidinggevende van VvE’s, etc.
Aah, ik lees het woord interpretatie door VVEloket. Dat is geen jurisprudentie dus.
Zo denken ZIJ erover.Precies.
ZIJ hopen dat er leken zijn die daar in trappen.Ben ik niet met je eens, schachten en kokers vallen vrijwel altijd onder de gemeenschappelijke gedeelten.
Dat was de Rob van 26 mei
De Rob van 25 mei zei nog: “Dat zou dan moeten blijken uit de splitsingstekening.
Uit de splitsingstekening van onze VvE blijkt in ieder geval duidelijk dat de meterkast onder het privégedeelte valt.”IN MR2017 is echter ook te lezen;
Het betreffende oplaadpunt dient:
– zodanig te worden aangebracht dat de kosten van het stroomverbruik ten laste komen van degene die van het oplaadpunt gebruik maakt (indien het oplaadpunt wordt aangesloten op een ten laste van de gezamenlijke Eigenaars komende energievoorziening, dient een tussenmeter te worden geplaatst zodanig dat het elektriciteitsverbruik van het oplaadpunt wordt doorbelast aan de betreffende Eigenaar);Dat gebeurt niet en daarover maakte ik oa een punt.
Sowieso is in MR2017 bepaalt het betreffende oplaadpunt aangebracht dient te worden door een ter zake van oplaadpunten erkende installateur, dus ook dat is weer een reden dien je kan wegstrepen.
Nee zeker niet, want je hebt mij verkeerd begrepen.
Ik had het over een verbouwing door de bewoner die daarvoor een beunhaas inschakelt en de gezamenlijke leiding raken.Laat mij maar één bepaling uit NEN1010 of waar dan ook zien waarin dat is vastgelegd.
Kom jij maar met bewijs dat er liftkabels door privé-woningen lopen en niet door schachten van de vve.
De kabels die er doorheen lopen zijn doorgaans voor de nutsvoorzieningen, en van de netwerkbeheerders.
Daar is dus niets gemeenschappelijks aan, hooguit de bekabeling voor de gemeenschappelijke intercominstallatie.Ik had het over schachten in de privé-woningen. Daar lopen meestal rioleringsbuizen, ventilatiebuizen en misschien intercomkabels. Daar lopen in normale situaties geen kabels van nutsbedrijven.
Uhh ja, daar is de meterkast wel voor ontworpen. (zie bv. ook hier)
Je komt vervolgens met een document over meterkasten in woningen, dus geen woningen in flats. Ik doelde op meterkasten in de woningen van eigenaren in flats die niet ontworpen zijn voor elektrakabels ten behoeve van de elektra van bovenliggende woningen.
Natuurlijk is het plan om de MJOP-periode verplicht op te schroeven naar 30 jaar de grootste onzin. Ik snap niet waarom dat op het eerste gezicht degelijk zou zijn. Het is goed om rekening te houden met kosten die nog gaan komen, maar het is oneerlijk om 30 jaar in de toekomst te plannen. Dat gebeurt bij grondgebonden woningen toch ook niet?
Financieel onrechtvaardig zoals je zelf aangeeft, is wel een mooie omschrijving.
Het is allemaal ook weer typisch een geval van te ver doorslaan. Belangrijk is dat mensen weten dat er liftkosten zijn en dat daarvoor iets in alle redelijkheid gespaard moet worden. Dat is totaal wat anders dat je nu al zou moeten sparen voor de liften die de eigenaren in een VvE over 30 jaar moeten betalen.
De duur van 30 jaar is alleen een discussiepunt omdat sommige zaken een cyclus hebben van meer dan 10 of 15 jaar en dus ‘onzichtbaar’ op een MJOP van 10 jaar. Maar dat heb je simpel opgelost door het zichtbaar te maken met een symbolisch bedrag van 100 euro of door aan te geven dat er een x bedrag na die 10 jaar te verwachten is. Dat vind ik wel erg goed aan de MJOP’s met een technische conditiemeting conform de NEN 2767.
Alles zaken in een flat worden genoemd. Maar niet alles heeft de komende 10 jaar evenveel prioriteit.Dubbel inflatienadeel van sparen: Geld dat ik nu ‘spaar’ in het reservefonds, verdampt deels door 30 jaar inflatie.
Dat was tijdens de negatieve rente periode een aantal jaar geleden nog erger. Het kostte geld om geld te sparen.
Een goed MJOP corrigeert voor inflatie van de geraamde kosten.
Maar daarin worden ook veel fouten gemaakt. Voor de zekerheid worden MJOP’s jaarlijks extra hoog geïndexeerd, terwijl dat helemaal niet de realiteit hoeft te zijn. Daardoor kunnen servicekosten soms erg onterecht hoger zijn dan nodig. Alsof de nieuwe eigenaar over 10 jaar recht zou hebben op de laagst mogelijke servicekosten.
Alternatief voor 10 jaar rollend?Nog juister en acceptabeler lijkt het lenen in plaats van sparen voor groot onderhoud (zoals liften en daken). Enigszins vergelijkbaar met wat het warmtefonds doet.
Lenen is nog erger.
Niet voor de VvE, maar wel voor alle afzonderlijke eigenaren.Door een VvE-lening af te sluiten betaal je als eigenaar voor het actuele verbruik en genot van de voorziening en niet voor de toekomstige vervanging. Dat geldt ook voor de eerste eigenaar, die al betaald heeft.
De vervanging wordt door de lening gefinancierd. Rente is aftrekbaar. Er zijn geen grote sprongen in de servicekosten bij een grote vervanging als een CLV-schoorsteen.
Verhuist er iemand? Dan neemt de nieuwe koper de resterende lasten (rente) over, die zitten in de servicekosten. Dat is bedrijfseconomisch (?) en sociaal (?) ook een stuk eerlijker.Dit is een verkopers-sprookje van de banken, maar de realiteit is heel wat anders.
Geld lenen kost gewoon heel veel geld en het aftrekbare gedeelte voor een eigenaar is erg weinig. De woning wordt vervolgens minder waard, en ben je gedwongen om er te blijven zitten omdat niemand graag een appartement met schuld koopt. Daarnaast worden de servicekosten nog eens veel hoger. Misschien niet als je VvE nog CV-ketels had uit de jaren 60 en over enkelglas. Maar als dat zou bestaan, dan is dat een VvE waar je met een grote boog omheen moet lopen.Geld lenen vind ik in veel gevallen financiële zelfmoord en vooral als de VvE dat doet.
Dat zou dan moeten blijken uit de splitsingstekening.
Uit de splitsingstekening van onze VvE blijkt in ieder geval duidelijk dat de meterkast onder het privégedeelte valt.Dat is meestal zo. Ook alle schachten vallen meestal (bij ouder gebouwen) onder de privé-woning.
Kan niet goed het antwoord van @VM duiden hoe dat mijn vraag “waarom laadpuntkabels gevaarlijker zijn dan andere voedingskabels” zou beantwoorden. Ik begrijp het antwoord niet. De vraag blijft dus waarom deze kabels zo gevaarlijk zijn.
Dat heb ik niet gezegd dat laadpaalkabels gevaarlijker zijn dan liftkabels.
Liftkabels lopen als het goed is nooit door de woningen, dus snap ik jouw vraagstelling niet.En die kabels zijn op zich niet gevaarlijk, maar wel de mensen die er niet mee om kunnen gaan.
Vooral de mensen die beunhazen inschakelen om te gaan klussen in de woning en die vervolgens dan een gezamenlijke leiding of kabel raken.Het kabeltje dat 11kW kan transporteren is zo ongeveer het allerkleinste distributiecircuit dat gebruikt wordt om elektrische energie te verdelen. Waarom die 11kW zoveel angst inboezemt is mij een raadsel. De leidingen en buizen (elektra en gas) in de meterkast van een gemiddelde flat zullen naar mijn inschatting een transportcapaciteit van 100 tot 150kW hebben. Die capaciteit gaat in ieder geval langs of door de woning.
Is onjuist. Kleinste is 5,75kW (1x25A)
En 11kW is voldoende om heel veel ellende te veroorzaken.
Ook behoren leidingen van de VvE voor bijvoorbeeld de liften nooit door de woningen te gaan. Daar moet minstens een betonnen muur tussen zitten.In de gestapelde bouw met meterkasten boven elkaar is de meterkast toch gemeenschappelijk, in ieder geval dat deel waar de kabels en buizen lopen van en naar de buren.
Nee, dat is niet gemeenschappelijk. De bestaande kabels zijn gezamenlijk, maar die lopen dan door een privé-ruimte.
Dan is dat toch de ideale weg voor het nieuwe kabeltje.
Absoluut niet, want dat kabeltje kan dan door een beunhaas per ongeluk worden doorgezaagd of de bewoner boven jou kan met die 11kW heel wat goedkope adapters gebruiken en daarbij zoveel apparaten gebruiken dat er een verhoogd risico is op brand.
Die ruimte is er speciaal voor ontworpen om kabels, leidingen, buizen een plaats te geven. Moet fysiek wel passen natuurlijk. En meestal past het wel, vooral als de bewoner alle troep uit de meterkast heeft gehaald die er niet thuishoort. Die troep is de grootste veroorzaker van problemen in de meterkast en veel gevaarlijker dan welke kabel ook.
Die meterkast is van de bewoner dus daar gaat de VvE niet over als die meterkast vol staat met troep.
En die ruimte is zeker niet speciaal ontworpen voor kabels, leidingen, etc.Daarentegen weet ik niet of de energieleverancier het toestaat dat andere kabels door hun mantelbuizen lopen.
Alleen de voedingkabels van de netbeheerders mogen niet met iets anders samengevoegd worden.
Ik wist niet dat een laadpaal voor privégebruik voldoende had aan een aansluiting van 3 x 25 Ampère met een laadvermogen van 11 kW. Dat vind ik nog steeds erg veel en dat wil ik echt niet door of langs mijn woning hebben.
Maar 3x25A is een nieuwe standaard, dus als dat al in de woningen zit, dan snap ik deze discussie niet helemaal. Tenzij de discussie gaat over de aanleg van de kabel van de woning waar al voldoende capaciteit is voor de laadpaal, naar de parkeerplaats waar men een laadpaal bijgebouwd zou willen hebben. Als zo’n kabel dan zo ongevaarlijk zou zijn, dan kan dit via de noodroute of een schacht waar bijvoorbeeld de liftvoeding loopt, kortom via de gezamenlijke ruimte. De zwaarste tegenstanders, waaronder ikzelf, kunnen alleen bij de optie een minder zwaarwegend bezwaar hebben dan bij de optie door de meterkasten. Dan blijft als tegenargument misschien alleen nog overeind dat het niet mooi zou zijn of verlies van waarde, maar dat geldt alleen voor de buitengevel. Kabelgoten aan de buitengevels zien er niet waarde-verhogend uit. Dus is een schacht of een trappenhuis/noodroute van de VvE waar al kabels lopen de enige optie. Met andere woorden, dit is een beetje een non-discussie als het enkel gaat over de kabel vanuit de woning naar een laadpaal op een parkeerplaats, tenzij de parkeerplaats in de kelder zit onder de woningen. Dan moeten die laadpalen weer verboden zijn.