VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Bedankt voor deze info, hier kan ik verder mee.
Ik ben bang van niet, want die eigenaar gaat jullie nog meer problemen geven.
Wij zijn een kleine VvE met 7 koopappartementen. Nu heeft 1 bewoonster haar appartement te koop gezet maar ze heeft het nog niet verkocht. Ze is wel al verhuisd naar een andere woning en zegt nu dat ze geen Servicekosten meer hoeft te betalen omdat ze er niet meer woont. Klopt dit? Of moet ze blijven betalen totdat haar appartement officieel verkocht is? Mvgr, Jacqueline Vroomen
Hahaha, nou dat heeft die eigenaar leuk geprobeerd.
Natuurlijk moet die eigenaar de servicekosten blijven betalen ook wanneer zij verhuisd is. Dat is niet het probleem van de VvE dat ze dan dubbele lasten heeft. Pas wanneer haar appartement officieel verkocht is, stopt de verplichting om de servicekosten te betalen.Is de beheerder alsnog verplicht om de antwoorden van lid A te beantwoorden?
Nee helaas.
nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”
Je staart je overigens wel een beetje blind op enkel de splitsingakte. Er is ook nog zoiets zoals bestuursrecht plus de redelijkheid en billijkheid.
Daarnaast ben je volgens mij ook gek op MR1992 😀nee daar heb je een kascommissie voor.
Je moet je dus daarvoor aanmelden.Misschien toch maar eens je splitsingsakte goed door gaan lezen.
Als voorbeeld maar even een citaat uit MR1992
“…Het bestuur <strong class=”d4pbbc-bold”>is verplicht aan iedere eigenaar <strong class=”d4pbbc-bold”>alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen welke die eigenaar mocht verlangen en hem <strong class=”d4pbbc-bold”>op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;”
Daar lees ik in ieder geval niet “… uitsluitend aan ieder kascommissielid …”
Probeer nu eens te citeren uit MR2006 en MR2017. 😀
MR1992 is in ieder geval mijn splitsingsakte niet. Ik snap niet waarom je dat dacht, tenzij je wist dat je alleen kon citeren uit MR1992
Maar zelfs als ik MR1992 zou hebben, dan zou ik als bestuurder van een grote VvE nog steeds hetzelfde zeggen. Dan zou ik zelfs willen dat men daarvoor naar de rechter gaat. Ik heb dan niet veel kans om te winnen, maar ik heb zeker wel een kans.Een bestuur moet besturen en de kascommissie moet controleren, anno 2024.
Als alle individuele eigenaren zouden mogen controleren, dan heb je geen kascommissie meer nodig. Dan kan je een geheel andere procedure inrichten en dus ook een geheel andere invulling van de boekhoudkundige software. Dan geef je daarin iedereen alle lees-rechten. Maar een bestuur behoort in geen geval gedurende het gehele jaar maar bezig te zijn met het assisteren van de kascontrole. Dat gaat ten koste van het besturen.@ Monaster
1 Het bestuur komt meestal met de agendapunten.
2 Ja en nee, want ieder individueel lid kan naar de rechter wanneer hij/zij het oneens is met een ALV-besluit. En ieder lid kan een VvE dagvaarden.
3 Daar heb ik volgens mij overheen gelezen. De 8000 euro p/eigenaar maakt alles nog veel erger. Lijkt op diefstal met voorbedachte rade.Overigens wel interessant om zulke uitspraken te lezen.
Het laat zien dat je als VvE echt overal aan gedacht moet hebben.Speciaal voor @VvE-stem dan nogmaals dit artikel op de site van NederlandVVE.
Kan jij mij even het/een artikel in de splitsingsakte laten zien waarin dat is bepaald?
Ik wacht met spanning af. 😉Oke, je toont alleen maar aan dat je niet veel van de stookkosten snapt.
En je kan wel speciaal voor mij een artikel laten zien (uitspraak gerechtshof Amsterdam), maar daarop reageerde ik niet. Ik reageerde duidelijk op jouw reactie van 20 juli 2024 waarin je met een ander artikel kwam (uitspraak van de Rechtbank Rotterdam)Je doet met je eerste reactie uit 2022 t/m nu alsof alle VvE’s zich zorgen moeten maken en er een grote kans is dat de stookkosten niet goed verdeeld worden, terwijl je daarvoor 1 vreemde uitzonderingen hebt gevonden (gerechtshof Amsterdam) in je reactie uit 2022. Vervolgens is je analyse in je reactie uit 2024 (20 juli) over het 2e artikel (Rechtbank Rotterdam) dus incorrect. Jouw analyse over de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, had ik niet gelezen.
Over je laatste vraag.
De exacte verdeling stookkosten hoort niet in een splitsingakte (of eigenlijk splitsingreglement) te staan en gelukkig staat dat er naar mijn weten ook bijna nooit in. De VvE uit de zaak van gerechtshof Amsterdam heeft dan ook een zeer opmerkelijk, en uitzonderlijke speciaal op maat gemaakte splitsingakte voor 1 specifieke eigenaar waarin keihard wordt dichtgetimmerd dat gasverbruik op basis van breukdelen is. Dat lijkt echt van te voren bedacht te zijn speciaal voor de eigenaar op nr 43 en daarnaast was de verdediging van de VvE in die zaak is behoorlijk zwak. De specifieke eigenaar was dan ook beter voorbereid en won. Die VvE zal dus opnieuw iets moeten proberen. Of stemmen dat de splitsingakte moet worden aangepast, of iets anders, want stookkosten niet op basis van individueel gebruik kan gewoon echt niet.Het artikel van NederlandVVE op 19 mei 2020 geeft ook de impressie dat de lezer direct de splitsingakte moet controleren want de kans is er dat het ook in andere VvE’s niet goed gaat. Misschien klopt dat en zijn er nog veel meer op maar gemaakte splitsingregelementen met bepaalde dichtgetimmerde clausules. Maar dat lijkt niet het geval te zijn, anders zouden er veel meer van dit soort zaken moeten zijn.
De vaste kosten, dus die 35% in dit geval moet op basis van de breukdelen (1/27).
De betreffende eigenaar denkt dat met het afkoppelen van een radiator bij de buren de breukdelen niet meer zouden gelden en dat is natuurlijk onzin.De variabele kosten, dus die 65% moet op basis van werkelijk verbruik dus mbv individuele meters.
Het zou eerlijker zijn wanneer men een hoger percentage neemt dan 65% voor variabele kosten op basis van onderzoek (met of zonder meters), maar daar snapt 80% van de beheerders en 95% van de bestuurders helemaal niks van (incl Rob :)).… Ook nu wederom een uitspraak van de rechter m.b.t. de verdeling van warmtekosten in een VvE met blokverwarming.
In deze VvE werden deze kosten al 20 jaar door middel van warmtemeters gemeten en het verbruik verdeeld, in die zin dat 65% van de kosten over de (individuele) meters worden afgerekend (variabel) en 35% vast per appartement.
Ook hier bleek de berekening van de verwarmingskosten weer in strijd met het splitsingsreglement, en dus nietig te zijn.Het gaat niet om die verdeling 65-35 maar dat men minstens moet betalen conform het breukdeel. Dat zit meestal wel in de calculatiemodellen verwerkt van Ista en Techem. Alleen het probleem is dat die 65-35 verdeling incorrect is en minstens 75-25% moet zijn of 80-20. Ongeacht welke verdeling wordt gehanteerd, is er altijd een vast deel per appartementsrecht. Dat deel dient iedereen te betalen en dat leek een eigenaar iet te willen doen en gebruikte daarvoor allerlei non-argumenten.
Stookkosten met behulp van individuele warmtemeters is dus helemaal niet in strijd met het splitsingsreglement.
Onlangs verscheen op de site van NederlandVVE deze blog over een escalerend conflict binnen een VvE.
Een eigenaar die geluidsoverlast ervoer van uit het bovengelegen appartement en stapt uiteindelijk naar de rechter
Deze rechter oordeelt dat er onvoldoende bewijs is om de betreffende eigenaar te veroordelen voor buitensproigegeluidsoverlast, maar dan komt het
<em class=”d4pbbc-italic”>“… De VvE krijgt echter kritiek vanwege het gebrekkige naleven van de regels en het falen van effectieve bemiddeling. De VvE krijgt de opdracht om duidelijke procedures op te stellen voor conflictbemiddeling en deze consequent toe te passen.”Nu wordt in dit verhaal helaas niet duidelijk waar die geluidsoverlast precies uit heeft bestaan, en ook is de gehele uitspraak verder niet na te lezen.
Maar persoonlijk vind ik het gedeelte over conflictbemiddeling een bijzonder vreemde uitspraak van deze rechter.Sinds wanneer is conflictbemiddeling een taak van de VvE cq. het bestuur en/of waarom zou dat een taak voor de VVE moeten zijn?
We hebben een splitsingsakte en een huishoudelijk reglement waarop het bestuur mogelijk kan handhaven, maar een rol voor de VvE, of bestuurder als ‘bemiddelaar’ in een conflict lijkt mij persoonlijk een ongewenste invulling van de taak.Ik ben erg benieuwd hoe anderen hier tegenover staan.
Ben het helemaal met je eens. En ik ga nog een stapje verder: De rechter heeft alweer geen idee waar hij/zij het over heeft. Bemiddelen is niet de taak van de VvE, maar handhaven wel tot op een zekere hoogte. Dus VvE had een boete kunnen geven of iets om wel een actiever rol te vervullen. Zal wel weer een kwestie zijn van een slechte juridische verdediging van de VvE waardoor de rechter dit kan uitspreken?
Heeft iemand ervaring met het wijzigen van de splitsingsakte van de VvE?
Nee, want de kosten daarvoor zijn abnormaal hoog. Kom je zelf wel achter als je offertes gaat opvragen.
We hebben een hoofd-vve met ondergesplitsen vve’s
We hebben voor elke vve een aparte bank en spaarrekening
de vve beheerder wil naar een bankrekening en spaarrekening voor alle vve’s, vanwege gemak en kosten.
Is dit juridisch juist?Moet je in de splitsingakte lezen
In jouw geval kan je het wel maken om de bestuursleden over te slaan (tot de laatste dag), want ze geven je overduidelijk niet de informatie die moet hebben en ze snappen niet dat zij uiteindelijk eindverantwoordelijkheid hebben voor de financiën van de VvE en niet de beheerder. Bestuur kan wel aftreden, maar zijn nog wel aansprakelijk voor het boekjaar dat zij bestuurders waren. Jij bent de enige redding nog voor alle VvE-leden, want jij weet duidelijk iets over gemaakte fouten en als de ALV dat weet, dan zal de meerderheid jouw advies volgen om de jaarrekening niet goed te keuren en geen decharge te verlenen aan het bestuur voor het gevoerde financiële beleid. Een ALV kan namelijk geen decharge verlenen aan de beheerder want het financiële beleid is in handen van het bestuur (ook als het bestuur niks doet). Een beheerder kan je bij gemaakte fouten alleen ontslaan en het contract beëindigen (moet je wel op zoek naar een nieuwe beheerder).
Ik wens je veel sterkte.
Uiteraard kan een bestuurslid te allen tijde opstappen of weggestuurd worden. Maar dat is niet helemaal vrijblijvend. Je mag niet de VvE ontredderd achterlaten, en je moet dan meewerken aan benoemen nieuw bestuur.
Aan het benoemen van een nieuw bestuur zullen ze wel meewerken, maar verder trekken ze overal hun handen vanaf.Ik heb het bestuur bijv. gevraagd om inzage in de notulen vd bestuursvergaderingen. Reden: het bestuur heeft uitgaven gedaan waar ze geen mandaat voor hebben. Als kascie-lid wil ik weten of er aanwijzingen zijn voor meer van dergelijke uitgaven. Het bestuur weigert echter om inzage te geven. Hun reactie per mail:
“Een kascommissie heeft als taak om de controle uit te voeren over de financiële administratie van de VVE. De financiële administratie van onze VVE is volledig uitbesteed aan [de beheerder].
Een bestuur van de VVE kan zelfstandig geen financiële handelingen verrichten. In de notulen van bestuursvergaderingen staat geen financiële informatie. Wij zien daarom geen enkele reden om de notulen van bestuursvergaderingen beschikbaar te stellen voor de kascommissie.
Een kascommissie moet zich voor haar taak alleen beperken tot alle financiële stukken die beschikbaar gesteld worden door [de beheerder]. Voor overige financiële vragen m.b.t. 2023 kun je bij [de beheerder] terecht.”Ik heb ze laten weten dat het er niet toe doet hoe zij over eea denken en dat ze gewoon de wet moeten naleven. Die zegt dat het bestuur verplicht is alle door de kascommissie opgevraagde stukken te verstrekken. Maar dat blijven ze vertikken. Op mails wordt niet meer gereageerd. De laatste keer kreeg ik een auto-reply: “Het bestuur is afgetreden. Voor vragen kunt u terecht bij de beheerder.”
Die beheerder zegt: “Ik heb de betreffende notulen niet en ga er ook niet achteraan. En ik zie sowieso niet waarom de kascommissie ze wil hebben.” Een 1-2’tje tussen afgetreden bestuur en beheerder dus.Dat is duidelijk dat het bestuur of niet weet hoe het werkt, want ze moeten alles aanleveren van wat jij noemt. Of het bestuur weet wel hoe het werkt en hopen dat je geen fouten gaat ontdekken die er dan zeer waarschijnlijk wel zijn.
Jij bent voorbij het punt van overleg van te voren, dus zet de hele ALV maar op scherp waar je je bevindingen voor het eerst presenteert. Beste is om het op papier te hebben en draagvlak te creëren.
