VvE-stem
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
3) Hoe gaat dit verhaal verder als er geen mandaat komt om hier een firma voor te zoeken?
Dit is de kern van alles. Zolang de ALV geen mandaat aan het bestuur heeft gegeven, mag de VvE geen contract aangaan met een bedrijf. Een warmtewet verandert daar niks aan. Al hoeft er maar 1 eigenaar in de VvE op te staan die het niet accepteert en de VvE dwingt, al dan m.b.v. de rechter, om een firma te zoeken en daarmee een contract af te sluiten.
Die eigenaar staat juridisch dan erg sterk, niet alleen vanaf 2027. In de tussentijd betalen de zuinige bewoners de stookkosten van de niet-zuinige bewoners. Mijns inziens een vorm van diefstal. En dat alleen omdat de meerderheid niet begrijpt wat een bemeterinsgbedrijf doet?Wij werken nog steeds met die splitsingsacte en willen met grote meerderheid voorlopig geen bemetering op de verwarmingselementen omdat niet duidelijk is wat (a) het geldelijk voordeel is van kouder wonen en (b) hoeveel dat positief is voor het milieu. Dus onze vraag is; gaan we hier in 2027 verplicht voor worden en door wie?
Er is geen bemeteringspolitie die flats gaat controleren op bemeterde radiatoren. De verplichting stelt mijns inziens dus niet veel voor. Het voordeel van bemetering lijkt mij vanzelfsprekend, je betaalt dan voor wat je daadwerklijk verbruikt en de rechter geeft eigenaren in VvE’s met blokverwaming hierin altijd gelijk. Uitzonderingen zullen na 2027 niet meer bestaan.
Bij huren zijn er 2 partijen, de huurder en de verhuurder. Daar zijn wettelijke plichten en en beschermingen voor bij wet die gehandhaafd kunnen worden.
Bij een VVE is er maar 1 partij, de eigenaren. De splitsingsacte en het huishoudelijk regelement regelen de gezamenlijke kosten en hun verdeling. En op de jaarvergadering wordt democratisch beslist waar de VVE-bijdrage aan uitgegeven wordt. Wie is hier dan de 2de partij (eiser ;-)) die deze eigenaren het recht lijkt te ontnemen door die bemetering verplicht te stellen in 2027?
Dat maakt allemaal niet uit bij blokverwarming.
Wanneer de flat van een VvE is dan bepaalt de VvE hoe de stookkosten worden verrekend (en hebben de huurders dar niets over te zeggen). Wanneer de flat volledig in handen is van de woningbouw, dan bepaalt de woningbouw hoe de stookkosten worden verrekend (en verschilt het per woningbouw of huurders iets te zeggen hebben). Dat er in 2025 nog VvE’s zijn met blokverwarming waar geen bemetering is, zou echt niet moeten mogen.Klein rekensommetje;
Stel dat de aanschaf van de metertjes €20.000 zou kosten en de jaarlijkse administratiekosten € 2.500
De stookkosten schat ik even op €70.000/jaar
Als er door het individueel meten 10% bespaard wordt is dat dus een jaarlijkse besparing van € 7.000
Met € 2.500 jaarlijkse administratiekosten zou de netto besparing dus €4.500 zijn.
De investering van €20.000 zou dan in ca. 4 jaar terugverdient zijn.Dat is een fictieve besparing op het vaste gedeelte, maar niet voor het variabele gedeelte. De ene bewoner kan heel veel stoken en zal onderaan de streep veel meer moeten betalen en de andere bewoner die heel weinig stookt zal aanzienlijk minder hoeven betalen. De besparing voor de zuinige bewoners is dus vele malen groter dan voor de niet-zuinige bewoners. Alle bewoners zullen schrikken hoeveel het stoken werkelijk kosten en de zuinige bewoners zullen zich belazerd voelen dat ze al die jaren de stookkosten voor de ander hebben betaald
Daarnaast ben ik ook wel benieuwd naar jullie huidige stookkosten, het zou mij eerlijk gezegd niet verbazen als die al boven de geschatte €70.000 zijn.
Ik denk dat het met 92 woningen en een niet goed geisoleerde flat makkelijk boven de 100.000 euro is.
Er is wel degelijk jurisprudentie op dit gebied.
Lees bijvoorbeeld eens dit arrest van het Hof Amsterdam.Die kende ik nog niet. Volgens mij zijn er meer rechtszaken waarbij de VvE dacht de stookkosten te kunnen bepalen zonder het daadwerkelijke verbruik.
Ook interessant was een rechtszaak waarbij de reductiefactoren ter discussie stonden. Misschien ken ik die ook wel dankzij jou. De rechter bepaalde dat reductiefactoren ongeldig waren waarmee duidelijk werd dat iedereen gewoon voor zijn eigen warmte moet betalen. De VvE komt weg met een vast en variabel gedeelte omdat de ketels in blokverwarming nu eenmaal zo werken, maar er moet duidelijk verschil zitten in de kosten tussen iemand die niet of zelden stookt en iemand die veel stookt.En kosten efficiënt lijkt het mij in ons geval niet.
Het is eerst de investering, de metertjes en het plaatsen ervan. Dan de maandelijkse rekening (voorschot) die persoonlijk gaat, niet via de VVE. En dan de jaarlijkse verrekening. Een hele administratie die onnodig is.Ook onzin, tenzij alle 92 woningen bij jullie bewoond worden door mensen die de gehele dag thuis zitten en bij benadering evenveel stoken.
En nu zou die metertjes firma het gas gaan inkopen en met een verdeelsleutel gaan bepalen wie- hoeveel betaalt? Dezelfde noodzaak als bij de hoogrendementsketels en die afvoerleidingen zie ik hier echt niet.
Ook onzin. Bedrijven als Ista en Techem kopen nooit gas in en bepalen ook nooit een verdeelsleutel.
Noodzaak is wanneer de ene eigenaar nooit stookt en de andere eigenaar wel, dan betaalt de ene eigenaar de stookkosten van de ander.Wilt u wel duidelijk zeggen welk deel uw mening is en welk deel een feit?
Mijn mening is gebaseerd op feiten.
De besparing door minder te stoken gaat dus over €100,- pm, (minder voor de kleinere woningen) is een deel vastrecht. en dat vastrecht daar kun je niet over besparen. Dat vastrecht wordt niet beïnvloed door het stookgedrag en evenmin door de ligging op de bovenste verdieping.
Vastrecht is iets anders dan de 35% vaste kosten.
De 35% vaste kosten worden lager naarmate meerdere bewoners minder gaan verbruiken.
Vastrecht blijft hetzelfde.Ziet u het verschil met huurwoningen?
Het is niet relevant of een woning wordt verhuurd.
Dat is dan wederzijds VVE-stem, wat grof uitgedrukt. Wie de hele dag thuis is verwarmd de muren … het dak is niet geïsoleerd, het heeft sinds 1992 nooit op de jaarvergadering gestaan. Dus al die jaren hebben die mensen minder comfort gekregen en hetzelfde betaald.
Is ook niet relevant bij de afrekening van de stookkosten
Voorlopig ben ik blij dat we die metertjes niet gaan instaleren, voordat dat bedrag terugverdiend is moet je al heel wat kou lijden. Maar het ergste is dat ze altijd gelijk hebben bij klachten of je moet gaan procederen.
Dat is echt onzin.
Hoewel sommige eigenaren van mening blijven dat de splitsingsakte niet heilig is denkt de rechter daar vaak heel anders over.
Leuk dat je aan mij denkt.
Maar met dit soort voorbeelden maak je je niet erg geloofwaardig inzake aanpassingen van de splitsingakte.
Een goed functionerende VvE doet alles op de eerste ALV alles gewoon goed en behoort zeker in geen enkel geval de eigenaren te stimuleren om niet naar de eerste ALV te komen, zodat er een tweede ALV gehouden kan worden.
VvE’s maken zich op deze manier ook niet geliefd en is er een deel van de basis weg om in goed overleg besluiten te nemen. Iedere bestuurder of beheerder die denkt op een oneerlijke manier een ALV te moeten organiseren, die kan maar beter opstappen.Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.
En moet je als VvE een betere jurist/advocaat hebben dan de tegenpartij. 🙂
Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf.
Ik doelde op Art12 van MR2017 en Art 17.2 van MR2006.
De oudere modelreglementen lijken dit niet standaard te hebben en is dus door Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie pas later toegevoegd. Dat betekent niet dat er geen bewegingsvrijheid is voor de VvE’s met oudere modelreglementen.
Woningcorporaties beroepen zich niet voor niets op de wet kleine herstellingen: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014931/2003-08-01Zie hier een versie die iets beter leesbaar is.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welke-kosten-zijn-voor-de-huurder-en-welke-voor-de-verhuurderMocht je als VvE echter een afwijkende regeling willen maken, kan dat echter alleen door de AVS te wijzigen.
Ieder besluit in strijd met de akte is nietig, of VVE-Stem dat nu leuk vindt of niet.
En nee, de ALV kan de spelregels ook niet aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed onderbouwd zou zijn, behalve dus door een daadwerkelijke wijziging van de AVS.
(ik verwijs dan ook graag naar bijvoorbeeld dit topic, waarin de VvE ook meende de spelregels te kunnen veranderen.)Je spreekt jezelf tegen, want in dat topic lees ik: “Daar vond men dat de splitsingsakte alleen terzijde geschoven mag worden als daar heel goede redenen voor zijn. De wet beschermt namelijk de individuele eigenaar, en een wijziging van de akte mag alleen als minstens 80% van de eigenaren akkoord gaat.”
In de splitsingsakte van DikOz is specifiek benoemd dat de postbussen in de buitenmuur gemeenschappelijk zijn.
Dan is het onderhoud van deze postbussen dus geheel voor de VvE.En daar heb je het dus helemaal mis. Onderhoud is iets anders dan renovatie of volledige vervanging. Ten eerste noemde ik niet voor niets al iets over de dienstbaarheid van een algemene zaak. In een AvS kan dat ook zo vermeld staan in een opvolgend artikel of lid waarin de uitzondering worden vermeld nadat er eerst wordt omschreven welke delen in beginsel van de VvE zijn, zoals ik eerder aangaf. Daarnaast staat in sommige AvS dat een eigenaar ook de algemene zaak in een privéwoning goed moet onderhouden.
Tot slot is er de juridische kwestie m.b.t. wie de opdracht geeft. Een algemene zaak zit in een privéruimte of is enkel dienstbaar voor één eigenaar. Daarover heb ik het met de rechtsbijstand gehad. De VvE moet hiervoor geen opdrachten willen geven.
1, Want dan is de VvE verantwoordelijk voor een goede afwikkeling die alleen gecontroleerd kan worden wanneer de betreffende eigenaar hiervoor toestemming geeft.
2, De ene eigenaar kan het wel zelf maken, of hoeft het niet eens zelf te maken omdat de eigenaar het zelf heeft onderhouden, terwijl de andere eigenaar het niet zelf kan maken en daarvoor een aannemer moet inschakelen. Dan kan een VvE ook besluiten als middenweg dat de eigenaar dit altijd zelf moet regelen en enkel de materiaalkosten achteraf kan declareren bij de VvE, al dan niet met aanvullend bewijsmateriaal.Door als VvE te handelen in strijd met de akte los je geen problemen, op maar veroorzaak je juist problemen !
Vroeg of laat zal je daar zelf achter gaan komen.Nee hoor, dat is pure bangmakerij van je. Want zolang je alles goed kan onderbouwen, alles in goed overleg doet tijdens de ALV en daarvoor ook voldoende stemmen voor weet te krijgen, dan is er geen rechter nodig om iets achteraf nietig te verklaren. En zelfs als er jaren later toch een rechter wordt ingeschakeld, dan kan een rechter ook besluiten dat er sprake is van verjaring zoals met dat bordeel in een Rotterdamse VvE, hoe vervelend ook voor de nieuwere eigenaren in die VvE die het bordeel weg willen hebben.
Overigens wil ik wel de nuance aanbrengen inzake aanpassen van spelregels dat niet alle spelregels zomaar aangepast mogen worden. Aanpassing van servicekosten op basis van een eerlijk gevoel zou ik nooit accepteren.
Het is niet voor niets dat het aanpassen via de notaris moet.
Verder heb ik geen antwoord gekregen op mijn vraag waar in de ALV staat dat aanpassen cq niet handelen zoals in de AVS staat door de ALV mogelijk is.Jij vroeg een voorbeeld van jullie AVS waar staat dat je de AVS kan aanpassen.
Daarop heb ik antwoord gegeven.Juist de lening is weggegooid geld, maar zo weinig mensen die dat snappen.
Nooit meer schilderwerk betekent overigens niet dat je nooit meer onderhoud hebt en kan je onderaan de streep in verhouding nog steeds duurder uit zijn wanneer je niet voor houten kozijnen kiest.Een bemeteringsfirma kost trouwens geen 10% (zeker niet in oude flats en met de stijgende energieprijzen) en is ook helemaal geen weggegooid geld. De kosten gaan juist omlaag omdat de niet-zuinige bewoners dan zelf hun energiekosten moeten betalen. Dat de niet-zuinige bewoners in jouw flat ordinair lopen te stelen van de zuinigere bewoners lijkt mij echt onacceptabel, dus ik ben blij dat ik niet in jouw flat zit.
De 35% vaste kosten worden veel lager wanneer een bemeterinsfirma de eindafrekening opstelt. Daarmee ben je net zo afhankelijk van een bemeteringsfirma geworden als van een schoonmaakbedrijf die iedere week jullie flat schoonmaakt of van een onderhoudsbedrijf die jullie kozijnen gaat renoveren. Maar waarvan jouw VvE nu wel echt afhankelijk is geworden is de bank, omdat jullie straks iedere maand een rentebedrag moeten betalen.
Weet je niet hoe Ctrl-F werkt? 🙂
MR2006 art60
MR2017 Art65In de oudere modelreglementen was dit volgens mij nog niet opgenomen omdat de wet hierin voldoende bewegingsruimte had/heeft. Maar kennelijk vond de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie het nodig om de juridische leken toch iets te geven vanaf 2006. Mijn ervaring heeft geleerd dat notariskantoren helemaal niet zitten te wachten op wijzigingen van AvS’s, omdat het vooral een zeer tijdrovend proces is en daardoor financieel niet interessant, tenzij een VvE niet weet waar men geld aan moet uitgeven. Een grote VvE kan al makkelijk tussen de 10.000 euro en 25.000 euro kwijt zijn wanneer er een klein aantal aanpassingen worden doorgevoerd in een AvS, afhankelijk hoeveel eigenaren een hypotheek hebben.
Dus om mijn punt nogmaals te benadrukken: AvS’s zijn NIET heilig en mogen gewoon worden aangepast. Dat betekent natuurlijk niet dat je de spelregels in de AvS volledig kan negeren, maar dat betekent wel dat de ALV de spelregels kan aanpassen wanneer dat in het belang van de VvE is en goed wordt onderbouwd.
In het specifieke geval van DikOz is er mijns inziens geen eens een probleem. Slecht onderhoud van een brievenbus is in de eerste plaats namelijk de zorg van de eigenaar, en niet van de VvE. Het wordt alleen een probleem van de VvE als alles er enorm armoedig uit gaat zien. En wellicht dat een VvE pech heeft wanneer er in de AvS iets specifieks staat dat de dienstbaarheid van een algemene zaak niet uitmaakt en ook een zorg is van de VvE. Maar dat ben ik nog bijna nooit tegen gekomen. De AvS-puristen en helaas ook de beheerders, kijken te letterlijk naar enkele losse teksten en hebben soms een volledig verkeerde interpretatie van de AvS. Prutsers!
Ergens vind ik het jammer dat ik niet in een VvE zit met één of een paar AvS-puristen, omdat we er dan pas achter komen wie er gelijk heeft volgens een rechter. Maar gelukkig zitten er in mijn VvE geen AvS-puristen, want anders zou de VvE nog onaantrekkelijker worden dan dat het nu al is. En VvE’s zijn landelijk gezien nu al één van de meest onaantrekkelijke dingen in het leven. Overigens ben ik zelf de grootste AvS-purist in mijn VvE.
We zijn nu overeengekomen dat als de €1.500.000,- voor de gevels – waarvan €900.000 geleend – ons ruimte gaat bieden het dak te isoleren we daarna opnieuw gaan stemmen over wel of geen bemetering.
Waarom je druk maken over wel/geen radiatormetertjes terwijl er 900.000 euro wordt geleend? Leningen zijn zelden of nooit in het belang van de VvE.
Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat je wél van de AVS mag afwijken.
Gelukkig denkt de rechter er vrijwel altijd anders over.
Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die niet zoveel waarde hechten aan de regelgeving in een VvE.Ongelooflijk dat er nog steeds eigenaren bestaan die denken dat de AVS heilig is.
Gelukkig denken gewone eigenaren daar anders over. In de AVS staat gewoon hoe en wanneer je de AVS ook mag aanpassen, dus die AVS is echt niet heilig, hoe jammer de AVS-puristen dat ook vinden.
Wanneer men in een VvE een probleem heeft, en meer dan een ruime meerderheid van de ALV in alle redelijkheid daarover afspraken maakt, dan is er nooit sprake van een rechter die er anders over zou kunnen denken (omdat niemand naar de rechter gaat). Alleen erg jammer dat je de stap naar de rechter feitelijk alleen maar moet maken omdat er eigenwijze bestuurders en/of eigenaren bestaan die te veel waarde hechten aan de AVS in plaats van de problemen die opgelost moeten worden.Beweren dat een serviceflat haar energierekening verlaagt met 90% terwijl daar tegenover een investering staat van €9.000.000 is een grote grap!