William
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Waarmee ik zeggen wil:
De beheerder kan ik jouw geval wel decharge verleend krijgen in zijn bestuursrol, maar niet in zijn rol als beheerder.
4 de algemene vergadering: verleent in dit model decharge aan het bestuur (en daarmee impliciet ook goedkeuring aan het beheerkantoor). Maar hoe zit het dan met de commissarissen?
De commissarissen (doorgaans de kascommissie als ik het goed begrijp), controleren de boekstukken, facturen en dergelijk van het voorgaande boekjaar, en brengt vervolgens een advies uit aan de vergadering, waarop de vergadering kan besluiten decharge te verlenen aan het bestuur.Hoi Matthijs,
Nu snap ik waar de verwarring vandaan komt. Even snel een korte reactie in een poging de verwarring weg te nemen, ik kom later op het geheel terug:
In jouw geval heeft de betreffende beheerder twee petten op. Hij/zij/hen zijn contractueel aangesteld als beheerder. Hier kun je inderdaad niet zomaar onder uit, dat ligt aan het contract.
De betreffende beheerder is bij jullie kennelijk ook benoemd als bestuurder, de volgens jullie splitsingsakte genoemde verantwoordelijkheid. Een bestuurder kan ten alle tijde door de vergadering worden ontslagen, dus ook in dit geval kan jullie beheerder worden ontslagen uit de bestuursfunctie door middel van een vergaderbesluit.
Mocht dat gebeuren blijft uiteraard het contract met de beheerder bestaan, waarin een aantal verplichtingen/uit te voeren diensten staan, die daarna nog steeds door de beheerder gedaan worden. Als er in dit contract staat dat de beheerder ook de bestuursrol vervult, is dit een nietige bepaling aangezien deze in strijd is met de splitsingsakte, die boven welk contract dan ook staat.
Hoi Mathhijs,
Misschien begrijp ik je verkeerd, maar heeft zo’n externe bestuurder wel die keuze? Ik dacht toch dat het reglement in de splitsingsakte leidend is? En geen van de beheerkantoren die offerte uitbrachten hebben gevraagd naar ons reglement, en hebben dat dus ook niet gelezen.
We begrijpen elkaar verkeerd :). Een externe beheerder is per definitie geen bestuurder. Een bestuurder staat ingeschreven bij de KvK. Een externe beheerder is een (rechts)persoon die een overeenkomst heeft met de VvE om bepaalde taken uit te voeren, veelal zijn dit de taken die normaliter aan het bestuur zijn toegeschreven. Zo zijn er VvE’s die alleen het financiële reilen en zeilen van de VvE (incasseren, wanbetalers aanmanen, betalingen doen, rapportages opstellen etc) door een beheerder laten doen, en er zijn beheerders die het volledige beheer op zich nemen. De externe beheerder wordt doorgaans bij de KvK ingeschreven als gevolmachtigde (=geen bestuurder!!) namens de VvE. Het is de taak van het bestuur om de beheerder te blijven controleren, immers zij dragen de eindverantwoordelijkheid.
Een bestuursaansprakelijkheidsverzekering is helemaal niet zeldzaam, in mijn ervaring eerder regel dan uitzondering.
Mijn beroep is geen geheim ;). Ik ben werkzaam voor een professioneel beheerkantoor, zoals hierboven beschreven :). Mijn mening is dat een professioneel beheerder de morele plicht heeft om een bestuur (en/of overige leden) enigszins op te voeden. Als de situatie andersom is, heb je de verkeerde beheerder aangesteld.
Tot slot wil ik graag aangeven dat de meeste VvE’s die ik mijn werkveld tegen kom, niet kiezen voor een beheerder vanwege eigen onkunde, maar eerder omdat ze zelf de tijd en wil niet hebben om het beheer (=bestuurstaken) uit te voeren. Daarnaast speelt de continuïteit en professionaliteit een rol.Beste Matthijs,
het spijt me je te vertellen dat Rob volkomen gelijk heeft, en veel duidelijker kan het niet worden weergegeven. Ik heb het idee dat je je eigen VvE gelijk trekt aan alle andere VvE’s in Nederland, wat logisch is, maar dan schets je een volkomen niet bestaande situatie.
Verder ben ik zo vrij om op een aantal onwaarheden/foute aannames (volgens mij) te reageren:
‘dat 2 van de 3 kantoren zich geen raad wisten met onze vraag hoe ze nou de stemmingen organiseerden (“Gewoon, met handopsteken…”). Geen enkel besef dat daarmee geen recht werd gedaan aan de volmachten.’
In mijn ervaring (ruim 150 VvE’s) gebeuren stemmingen 95% van de tijd door middel van hand opsteken. Hierbij wordt wel degelijk rekening gehouden met volmachten, en met afwijkende stemverhoudingen. Vandaar dat een verdeelde stemming ook nog wel eens wat rekenwerk en tijdsverlies op kan leveren.
‘En dan als klap op de vuurpijl dus ook nog een KvK die (na opgave door Lieuwe) zomaar vier bestuursleden/commissarissen registreert, in strijd met het reglement in de akte. Dus zonder ook maar iets te controleren.’
De KvK heeft geen manier om per VvE de akte te controleren en dit doen ze ook absoluut niet. Je kunt zelfs VvE’s zonder bestuur inschrijven, de KvK heeft geen gronden om hier iets aan te doen, behalve aan te geven dat dit niet gebruikelijk is.
Als je dit alles bij elkaar optelt, qua falende deskundigheid, hoe kun je dan nog van ‘gewone leden’ verwachten dat zij het allemaal wél ten volle doorzien? Of dat zij -onbezoldigd, dat ook nog – zitting (durven) nemen in een z.g. ‘bestuur’ dat nota bene de eindverantwoordelijkheid zou moeten dragen i.p.v. de (betaalde) ‘professionele beheerder’.
Het bestuur draagt nu eenmaal de eindverantwoordelijkheid, en in tegenstelling tot hetgeen jij denkt, zijn heel veel bestuursleden zich hier ten volle van bewust. Bovendien zijn er honderden, zo niet duizenden vrijwillige VvE-bestuursleden in Nederland die zonder externe professional de taken van een VvE-bestuur waarnemen.
En dan hebben we het dus over bijna 150.000 VvE’s in ons land. Met ruim 2 miljoen onvrijwillige – want wettelijk aangewezen – leden, aan wie zonder enige opleiding, ervaring of expertise wordt toevertrouwd om het vakkundig beheer van hun appartementen te begeleiden. Ik vind dat absurd
Slechts deels mee eens. Het is makkelijk gezegd, maar zo werkt het nou eenmaal. Daarom moet men zich goed inlezen alvorens men een appartement koopt, en beseffen wat een VvE en het appartementsrecht inhoudt.Dat laatste komt denk ik meer voort uit het feit dat men anders 100 meldingen per dag krijgen van individuele leden, die voor allerlei (al dan niet ter zake doende) meldingen gaan bellen/mailen. In de trant van:
– onze beheerder zou terug mailen, maar dat is een week geleden, of;
– het tocht in ons appartement en onze beheerder wil er niets aan doen
Ik kan me goed voorstellen dat men dit bij het SKW op voorhand heeft willen uitsluiten.Hoi Miep,
een vliering is iets anders dan een dak, dit maakt het verhaal weer anders. De splitsingsakte schrijft voor welke delen ‘voor de VvE’ zijn en welke niet, en geen enkel ander document! Ook de situatie omtrent het glas staat hierin beschreven. Dus, eerst de akte er eens op na slaan 🙂 .
Overigens staat het elke eigenaar vrij om aan de binnenzijde/onderzijde van de bezoldering/dakbeschot isolatiemateriaal aan te brengen.Hoi Miep,
Allereerst, de betreffende eigenaar maakt kennelijk de vergissing dat het ‘zijn’ dak is, dit is niet het geval, het dak is de verantwoordelijkheid van alle eigenaren. Ten minste, als volgens jullie splitsingsakte blijkt dat het dak gemeenschappelijk goed is.
Mocht dit het geval zijn, is de keus om het dak wel of niet te isoleren dus aan de vergadering van eigenaars, en de daartoe leidende kosten ook voor rekening van de VvE.Ik weet bijna 100% zeker dat er een splitsingswijziging dient plaats te vinden bij het aanleggen van een kelder, als deze nog niet specifiek op een bestaande splitsingstekening is weergegeven. De afgebakende delen op een splitsingstekening staan altijd verdiepingsgewijs getekend. Wat volgens mij inhoudt dat als men een extra verdieping wil creëren (in dit geval dus naar beneden i.p.v. omhoog), er een nieuwe splitsingstekening moet komen. Naar mijn mening is het bouwen van een extra woonlaag bovenop een appartement op de bovenste verdieping een soortgelijke situatie.
Bovendien strookt de werkelijke situatie na een dergelijke verbouwing, niet meer met hetgeen in de splitsingsakte staan. Denk aan breukdelen etc. Tot slot staan de appartementsrechten meestal benoemd met verdiepingsaanduiding, die dan ook niet meer zou kloppen.Hoi Matthijs,
Bij jou is kennelijk sprake van een afwijkende splitsingsakte ten opzichte van het modelreglement.
Ik heb het idee dat het onderscheid tussen bestuur en beheerder nog niet helemaal duidelijk is, of we hebben een miscommunicatie. Een beheerder is inderdaad een leverancier, van diensten in dit geval. Het is hierbij volkomen afhankelijk van de voorwaarden in de beheerovereenkomst welke taken de externe beheerder wel of niet uitvoert, veelal zijn dit de taken die normaliter zijn toegewezen aan het bestuur. Het varieert per VvE wat men wel of niet uit wil besteden in deze.
De taak om het bestuur (of dus externe beheerder) te controleren rust doorgaans bij de kascommissie, die vervolgens een advies uitbrengt aan de vergadering van eigenaars. Overigens hebben de meeste professionele, externe beheerders naar mijn mening de voorkeur om NIET als bestuurder ingeschreven te staan.
Mijn eerste alinea ging over het feit dat GJ in het andere topic aangaf dat hij aantoonbare bewijzen had voor niet toegestane verhuur, terwijl we eerder al hadden geconcludeerd dat er geen verbod op verhuur is.We waren het toch al over eens dat ‘verhuur’ in jouw VvE niet aan banden is gelegd, en dat er geen juridische gronden bestaan om de verhuur aan studenten te verbieden? Of heb ik iets gemist?
En voor de zekerheid, vergeet niet het verschil tussen een VvE-bestuur bestaande uit leden van de vereniging, en een (professionele) externe beheerder. De beheerder vervult (bijna nooit) de bestuursrol, maar doet het werk namens het bestuur (en de VvE). Een VvE kan uitstekend een vrijwilligersbestuur hebben én een externe beheerder. Dit is zelfs ideaal, als de VvE er voor kiest een externe beheerder aan te stellen.Ik denk zelfs dat je ook niet aan een splitsingswijziging ontkomt, dus dan zou je sowieso toestemming van de vergadering nodig hebben. In dat geval vraag ik me af of het creëren van een dergelijke ‘waardevermeerdering’ niet teniet wordt gedaan gezien de kosten van een dergelijke wijziging.
Hoi Rob,
opmerkelijk verhaal inderdaad. We weten natuurlijk dat een artikel in het HHR, dat in tegenstrijd is met de akte, nietig is. Daar lijkt me hier ook sprake van. Alleen komt dit natuurlijk pas aan de orde als één van de leden hier van gaat zeggen of wat aan gaat doen, gezien de ‘lage’ animo in de betreffende VVE vermoed ik dat dit ook niet snel gaat gebeuren.
Ik durf wel met zekerheid te zeggen dat het SKW een dergelijk gang van zaken zeker niet goed keurt. Echter, als de VvE zo handelt, staat een beheerder normaliter machteloos, men kan een VVE niet dwingen. Ik begrijp dat dit voorstel juist wel vanuit de beheerder komt?
Tenslotte blijkt uit de slotopmerking van de vvebeheerder maar weer eens dat wanneer je “foute” procedures ieder jaar vastlegd in het HHR je kennenlijk al voldaan hebt aan de eisen van het SKW.
Deze vlieger gaat niet op voor de betreffende beheerder lijkt mij 🙂 .
Het gekke is volgens mij, dat de genoemde procedure juist wel geldig is als deze niet wordt vastgelegd. Organiseer een ALV in de bestuursruimte, een bestuurslid draagt zorg voor de presentielijst, concludeert dat er geen quorum is gehaald en sluit de vergadering weer. Het enige probleem verschijnt inderdaad wanneer het benodigde quorum wel wordt gehaald.Er is hier ook helemaal geen sprake van onderverhuur, maar van normale verhuur. Onderverhuren betekent dat een huurder, het gehuurde, opnieuw verhuurt aan een ander. In oude modelreglementen wordt volgens mij het woord administrateur gebruikt om een bestuurslid aan te duiden, in het huidige tijdperk wordt er al snel gedacht aan een extern kantoor/beheerder.
Maar het ‘bestuur’ bestaat volgens de wet, althans volgens het MR, uit de ‘administrateur’ (doorgaans een administratiekantoor) en dat is per definitie een eenhoofdige functionaris.
Dit is een situatie die in mijn ervaringen zeer weinig voorkomt, en zeker niet gewenst is.Het bestuur mag besluiten over het onderhoud, zolang het binnen de vastgestelde begroting blijft. Ben je er zeker van dat er in de betreffende ALV echt een besluit is genomen? Als in; ‘De vergadering besluit om het tuinonderhoud, kosteloos, door vrijwilligers te laten doen’. Of is er tersluiks aangeboden dit door vrijwilligers te laten doen en is het daar bij gebleven.
Overigens, als dit de grootste problemen zijn in je VvE, mag je jezelf gelukkig prijzen. Ik vind het een beetje overbodig hier nou een groot probleem van te gaan maken 😉
