Aansprakelijkheid voor schade gemeenschappelijke delen
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) regelt onder meer het onderhoud of herstel van gemeenschappelijke gedeelten. Dit kan de fundering of het dak van het pand betreffen maar ook dragende muren. Maar wie is er aansprakelijk voor herstel van een dragende muur die door een voormalige eigenaar zelf is weggehaald? De nieuwe eigenaar zocht verhaal bij de overige leden van de VvE maar zij wilden niet meebetalen. Hoe oordeelt een rechter in zo’n geval? VvE-advocaat Hidde Reitsma bespreekt een recente uitspraak.
Door: Hidde Reitsma | AMS Advocaten
Verbouwing voormalige eigenaar leidt tot schade
De feiten in deze zaak zijn als volgt. Een pand in Amsterdam is verdeeld in 4 appartementen. Iedere eigenaar is (automatisch) lid van de VvE. Eiser is sinds 2006 eigenaar van de begane grond. Deze ruimte is verhuurd als café aan een uitbater. Gedaagde is eigenaar van de woning op de eerste verdieping. Zij ontdekte op een gegeven moment scheuren in haar muur en verzakkingen in de vloer. Onderzoek naar de oorzaak wees uit dat in 1999 het café op de begane grond is verbouwd door de toenmalige eigenaar. Tijdens deze verbouwing is een draagmuur gesloopt zonder plaatsing van een stalen portaalconstructie. Deze gebreken hebben de bouwkundige constructie van het pand beschadigd.
Herstelkosten: voor de eigenaar of de gezamenlijke eigenaren?
Eiser gaat over tot herstel van schade en plaatst een stalenportaal. De kosten hiervan bedragen ruim € 38.000. Eiser verzoekt de andere leden van de VvE om conform hun aandeel in de VvE hun bijdrage in deze herstelkosten te voldoen. De overige eigenaren weigeren en stellen zich op het standpunt dat zij niet aansprakelijk zijn voor de schade die is toegebracht aan het pand door de vorige eigenaar. De huidige eigenaar heeft deze aansprakelijkheid overgenomen, aldus de overige eigenaren.
Eiser dagvaardt de overige eigenaren in een procedure en vordert betaling van de bijdrage in de herstelkosten.
Splitsingsreglement regelt aansprakelijkheid kosten gemeenschappelijke delen
De rechtbank stelt voorop dat volgens het splitsingsreglement de eigenaar van een appartementsrecht aansprakelijk is voor de gevolgen van werkzaamheden die leiden tot schade aan de gemeenschappelijke delen en zaken. Deze aansprakelijkheid is gebaseerd op een gedraging of het handelen van de eigenaar. Eiser heeft de betreffende bouwwerkzaamheden niet uitgevoerd. Op hem rust derhalve geen aansprakelijkheid uit hoofde van het splitsingsreglement. De stelling dat eiser de aansprakelijkheid voor onrechtmatige gedragingen van de vorige eigenaar heeft overgenomen omdat hij het appartementsrecht heeft overgenomen, is onjuist.
Eigenaar niet aansprakelijk voor schade verborgen gebreken
Evenmin kan de eiser aansprakelijk worden gehouden op grond van artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek, waarin is bepaald dat de eigenaar van een gebrekkige opstal aansprakelijk is voor hieruit voortvloeiende schade. De verbouwing is immers geen opstal. Eiser heeft aangevoerd dat de gebreken in de constructie ten gevolge van de verbouwing ook voor hem verborgen gebreken waren. De rechtbank concludeert dat de kosten van de herstelwerkzaamheden voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren. Zij worden dan ook veroordeeld om naar rato van hun aandeel hun bijdrage te betalen aan de eiser.
Geschillen binnen de VvE gaan vaak over kosten die moeten worden gemaakt en de vraag wie daarvoor aansprakelijk is. Maak goede afspraken en voer regelmatig overleg. Ga niet zomaar tot herstel over zonder instemming van de andere eigenaren. Als de eigenaren er niet uit komen, kan een externe bemiddelaar uitkomst bieden.
Gerelateerd
– Lekkage door gebrekkig onderhoud, wie is aansprakelijk?
– Toestemming VvE vereist voor wijziging privé gedeelte? (VvE-Informatie)
Goedemorgen, Ik heb vorig jaar een appartement gekocht waarbij nu blijkt dat het balkon scheef staat (+/- 2 cm. naar voren hellend) Dit was mij nog niet eerder opgevallen dus de kans bestaat dat het scheef staan een nog voortgaand proces is. Het appartementsgebouw is gebouwd door een aannemer die tijdens de bouw failliet is gegaan. De bank ING heeft toen het gebouw verworven en per appartement doorverkocht. Ik heb dus het appartement van de bank gekocht met als voorwaarde dat er geen enkele garantie en aansprakelijkheid rust op het gekochte goed.
Daar het hier een mogelijk zeer ernstig gebrek is dat verstrekkende gevolgen kan hebben stel ik mij de vraag of de VVE op moet draaien voor de eventuele kosten of dat ik hier persoonlijk voor aansprakelijk ben.
Geachte heer/mevrouw,
Wij hebben ons appartement in de verkoop. In de kelderboxen en de gemeenschappelijke ruimte bij de lift is een paar keer per jaar lekkage. Hierdoor loopt de gemeenschappelijke ruimte bij de lift en enkele boxen onder water. Aan de voorzitter van de VVE is al een paar keer een suggestie aangedragen, ook door een erkend loodgietersbedrijf, maar dit ligt ze naast zich neer, Indien er eventuele kopers afhaken door zoiets, kunnen wij dat de VVE aansprakelijke stellen doordat het appartement hierdoor niet verkocht wordt.
Goede dag,
Onlangs is er voor de derde maal ingebroken in ons inpandige fietsenbox en is er ditmaal een elektrische fiets gestolen. Helaas geen braakschade (politie is langs geweest en heeft procesverbaal opgemaakt). Via de bekende “flipper methode” is men in onze box binnengekomen. Toch hebben wij Gecertificeerde sleutels voor de voor- en achteringang, er schijnt dus zo’n sleutel in verkeerde handen terecht te zijn gekomen. Nu heb ik de voorzitter/bestuur vriendelijk verzocht om deze sloten te laten vervangen maar wil hier niet in meegaan. (lees: vorige inbraken op dezelfde manier en bij andere buren gepleegd). In hoeverre is het bestuur/voorzitter verplicht dit zeer serieus te nemen en dit ook uit te voeren.
Ik hoor graag uw reactie/mening!
Beste,
Op de galerij liggen grote tegels maar er zijn kieren tussen de tegels ontstaan waardoor mijn vrouw met haar hak van haar schoen in zo’n kier is blijven steken . Gevolg: schoen / hak is beschadigd. Kan zij met succes de schade verhalen bij de VVE .