Beschermt SKW tegen foute VvE-beheerders?

Nadat eerder dit jaar het nieuws naar buiten kwam over de frauderende VvE beheerder Admipunt, bracht SKW Certificatie een persbericht uit. Daarin geeft SKW aan dat het – gelet op dat recente nieuws – verstandig is om met een SKW gecertificeerd VvE beheerkantoor in zee te gaan. De suggestie wordt in het persbericht gewekt dat het SKW certificaat beschermt tegen foute VvE beheerders. Dat gebeurt ook in de diverse reacties die SKW geeft op de berichtgevingen omtrent andere fraudegevallen in Verenigingen van Eigenaren (VvE ‘s). Maar klopt dat wel? Nederlandvve.nl zocht het uit.

SKW: certificaat beschermt tegen fraude

Het persbericht van SKW begint met een korte uiteenzetting van de door de betreffende VvE beheerder gepleegde fraude, waarna SKW meldt dat het voor een VvE “verstandig [is] om in zee te gaan met een professioneel beheerkantoor”. Want, zo vervolgt SKW: “Een onafhankelijk certificeringsbureau, SKW Certificatie, toetst zo’n kantoor op hun eigen organisatie, het bestuurlijk en financieel/administratief beheer van de VvE’s en op het bouwkundig beheer.”

Daarmee suggereert SKW niet alleen dat een VvE beheerder zonder certificaat niet professioneel zou zijn, maar ook – door een verband te leggen tussen de fraude en het advies met een gecertificeerde beheerder in zee te gaan – dat het certificaat tegen fraude zou beschermen.

Reactie SKW op artikel over veroordeelde VvE Beheerder

Niet alleen in het persbericht van februari dit jaar, maar ook in reactie op het artikel dat de Gemertse VvE beheerder John van der L. tot 18 maanden cel was veroordeeld, wekt SKW de suggestie dat dergelijke problemen te voorkomen zijn als de VvE voor een gecertificeerde beheerder kiest. De directeur van SKW schrijft daar namelijk:

“Gerechtigheid! Alleen schieten de VvE’s er weinig mee op. Wat te doen als VvE? Kies een gecertificeerd beheerder. Ze worden expliciet getoetst op het beheer van de reserves en of alles conform akte verloopt. Zorg voor een kascommissie! Meer weten, bezoek ons op de beurzen van VvE Belang”

Door de vraag te stellen “wat te doen als VvE” en die te beantwoorden dat voor een gecertificeerd beheerder moet worden gekozen, doet SKW voorkomen dat als beheerders gecertificeerd zijn, zij niet kunnen frauderen. In zijn reactie op het bericht dat de VvE beheerder AB&V – die zich schuldig had gemaakt aan verduistering – failliet was gegaan, houdt de directeur van SKW minder slagen om de arm. Daar schrijft hij namelijk:

“(…) Vergeet niet, circa 30% van de VvE’s die een beroepsmatige beheerder heeft ingehuurd, zit bij een gecertificeerd beheerder. Daar kan dit soort grappen niet gebeuren. (…)”

Met andere woorden: bij SKW gecertificeerde beheerders kan dit niet gebeuren, aldus SKW. Maar is dat wel zo?

Hoe gingen de frauderende beheerders te werk?

Om dat te kunnen beoordelen, moet gekeken worden hoe de frauderende beheerders te werk zijn gegaan. In de gevallen van John van der L. en Admipunt waar SKW op reageerde, maar ook in het geval van de Haarlemse VvE beheerder ECK Vastgoedbeheer, AB&V en vele andere beheerders, maakten zij simpelweg geld over van de bankrekening van de VvE naar hun eigen rekening of van een derde.

SKW staat toe: waarborg tegen fraude mag genegeerd

Die vorm van fraude is grotendeels te voorkomen door te werken met het zogenaamde twee-handtekeningensysteem: dat is op grond van alle splitsingsaktes verplicht, en zorgt ervoor dat de voorzitter van de vergadering altijd mee moet tekenen als er uitgaven worden gedaan uit het reservefonds. Dus, als SKW op toepassing van dat systeem toetst, dan beschermt het certificaat inderdaad tegen die vorm van fraude.

Maar, het tegenovergestelde blijkt waar te zijn. SKW staat het de gecertificeerde beheerders juist toe om dat systeem te omzijlen. Met andere woorden: de enige bescherming die VvE’s hebben tegen deze vorm van fraude, wordt door SKW dus willens en wetens genegeerd. Dat zit als volgt.

BRL: beheerder mag spaarrekening in zijn eentje beheren

In de beoordelingsrichtlijn (BRL) die van toepassing is, staat namelijk:

“5.4.9. Indien de certificaathouder (mede-)tekeningsbevoegdheid heeft over de middelen van de VvE ondergebracht op spaarrekeningen, zal dat blijken uit een recent vergaderbesluit ter zake, waarbij de certificaathouder de leden expliciet gewezen heeft op het feit dat bedoeld vergaderbesluit strijdig is met het vigerende reglement van splitsing.”

Kortom: van SKW mag de beheerder dus tekenbevoegdheid hebben over de middelen van de VvE die op de spaarrekening staan. Daarbij hoeft niet eens iemand anders tekenbevoegd te zijn (het woordje ‘mede’ staat tussen haakjes). Het enige wat de beheerder moet doen, is ervoor zorgen dat hij de vergadering erover heeft geïnformeerd dat dit in strijd is met het reglement van de VvE.

Conclusie: gewekte suggestie onjuist

De conclusie is dus dat de door SKW gewekte suggestie onjuist is. Het certificaat beschermt niet tegen de vormen van fraude die de afgelopen jaren steeds vaker aan de orde zijn. Het tegendeel is waar: de enige bescherming daartegen mag van SKW door haar certificaathouders worden genegeerd. Op zichzelf is het natuurlijk niet erg dat het SKW certificaat niet beschermt tegen frauduleuze VvE beheerders, maar het is natuurlijk niet de bedoeling dat SKW ten onrechte doet voorkomen alsof dit wel het geval zou zijn.