“Een VvE wordt geregeerd door de domme meerderheid”

Op een forum over VvE’s hoorde ik jaren geleden iemand zeggen: “Een VvE wordt geregeerd door de domme meerderheid.” Hoe langer ik me met VvE’s bezighoud, hoe vaker ik zie dat daar een kern van waarheid in zit.

Veel appartementseigenaren hebben nauwelijks kennis van hoe een VvE juridisch en organisatorisch in elkaar zit. Dat is niet eens verwijtend bedoeld, want de structuur is best ingewikkeld. Maar het gevolg is dat besluiten vaak worden genomen op gevoel, gemak of wat “redelijk lijkt”, niet op basis van wat juridisch is toegestaan.

De meerderheid beslist, toch?

In veel VvE’s leeft de gedachte: “Als de meerderheid het wil, dan mag het.” Maar een VvE is geen mini-parlement of buurthuis waar je op gevoel mag stemmen. Het is een juridisch samenwerkingsverband. Als appartementseigenaar ben je niet alleen eigenaar van jouw woning, maar ook mede-eigenaar van het geheel. En dat brengt regels met zich mee.

Nietige en vernietigbare besluiten

In de praktijk zie je het vaak: een vergadering stemt enthousiast in met onderhoud, een kostenverdeling of een verbouwing. Iedereen is blij dat er eindelijk wat gebeurt. En dan, soms maanden of jaren later, blijkt dat het besluit helemaal niet rechtsgeldig was.

Sommige besluiten zijn automatisch ongeldig (nietig) omdat ze in strijd zijn met de regels. Andere kunnen door een eigenaar worden aangevochten bij de rechtbank en vernietigd worden. En het maakt niet uit of 80% of zelfs 100% vóór stemde, wat niet mag, mag niet. Soms draait de hele VvE dan op voor de schade of de kosten.

Besluiten over privé-installaties die de VvE betaalt, vergaderingen die te laat zijn aangekondigd, gemeenschappelijke delen die ten onrechte als privé worden gezien, het komt allemaal voor. Zelfs feesten die van VvE-geld worden betaald omdat het pand zoveel jaar bestaat. Het lijkt onschuldig, maar het kan juridische gevolgen hebben.

Onwetendheid is vaak de boosdoener

In de meeste gevallen gebeurt dit niet uit kwade wil. Het is vaak onwetendheid. Mensen stemmen op gevoel: “Dat lijkt me eerlijk”, “Zo doen we het altijd”, of “We zijn het toch allemaal eens?”. Maar in een VvE draait het niet om gevoel, het draait om rechtszekerheid. Wie actief wil zijn in een VvE, moet niet alleen een mening hebben, maar ook een beetje kennis.

En soms speelt er meer. Rancune of persoonlijke irritaties zorgen er helaas voor dat degene die de regels kent, Pietje, die altijd ‘de akte erbij pakt’, wordt genegeerd. Terwijl die kennis juist nodig is om te voorkomen dat de VvE in de problemen komt.

De eenoog onder de blinden

Er is een bekend gezegde: “In het land der blinden is eenoog koning.” Maar in een VvE wordt die eenoog vaak verketterd. Degene die wél weet hoe het zit, die de regels kent en ze durft te benoemen, wordt al snel weggezet als ‘zeikerd’, ‘pietje precies’ of ‘dwarsligger’. Maar zonder die persoon zou de groep vaak blindelings de verkeerde kant op lopen.

De eenoog is geen dwarsligger, hij of zij voorkomt juist dat de trein ontspoort. Een VvE functioneert alleen goed als kennis, en niet gemak, leidend is. De meerderheid mag beslissen, maar alleen binnen de grenzen van de regels. Dus als iemand kritisch meekijkt, de akte erbij pakt of zegt dat een besluit niet rechtsgeldig is, zie die persoon dan niet als zeurpiet, maar als de rem die voorkomt dat je samen van de helling rolt. Want zonder eenoog, blijft er alleen blindheid over.

Wat helpt

Is er hoop? Zeker. Een goed functionerende VvE begint niet bij grote woorden of persoonlijke voorkeuren, maar bij kennis. Een paar eenvoudige stappen maken al verschil:

• Verdiep je in de wet- en regelgeving over VvE’s
• Lees de splitsingsakte eens écht door
• Weet waarover je wél en niet mag stemmen
• Stel vragen, bijvoorbeeld op het forum van NederlandVvE.nl
• Vraag door als iemand zegt: “Zo doen we het altijd.”

Want ‘zo doen we het altijd’ is in een VvE vaak het begin van een probleem dat eindigt bij een advocaat of de kantonrechter.

Dit artikel is een opiniestuk. Het is geschreven door Rob, een regelmatige bezoeker van het forum van NederlandVvE. De inhoud weerspiegelt de persoonlijke visie van de auteur.