Is het VvE beheer écht zo slecht?

In 2023 publiceerde Vereniging Eigen Huis (VEH) de resultaten van een onderzoek naar het functioneren van VvE-beheerders. De conclusie: moeizaam bestuur, slecht beheer en onderling conflict zijn wijdverbreid. Dit beeld lijkt in 2025 nog niet veranderd. Maar hoe terecht is dat eigenlijk?

VvE-Specialist Jeroen Nyqvist schreef er eerder een uitgebreid opiniestuk over op LinkedIn. Samen met hem hebben wij dat stuk omgevormd tot dit artikel.

Beheer is geen magie, het is logistiek

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de VvE. Daarmee is de VvE verantwoordelijk voor het beheer van het gebouw. Veel VvE’s besteden dit uit aan een professionele beheerder. Maar zo’n beheerder is geen huismeester of bestuurder. Hij voert uit wat het bestuur en de leden besluiten, meer niet. De beheerder regelt administraties, organiseert vergaderingen, schakelt onderhoudspartijen in en beheert contracten. Het opstellen van een MJOP of begeleiding bij groot onderhoud is meestal een aanvullende dienst.

Rationeel gezien is het vak van VvE-beheer overzichtelijk: je moet vooral goed organiseren, communiceren en verwachtingen managen.

Zoveel VvE’s, zoveel smaken

Er zijn VvE’s waar het bestuur strak aan het roer staat. De beheerder hoeft alleen uit te voeren wat het bestuur besluit. Aan de andere kant zijn er ook VvE’s met weinig tot geen bestuur, of waar het bestuur vooral uit plichtsbesef bestaat. Dan wordt er veel verwacht van de beheerder, soms ook dingen die niet tot zijn taak behoren. Denk aan conflictoplossing, bemiddeling of het opvangen van frustraties. Dat maakt het werk complexer dan het op papier lijkt.

Verwachtingen versus realiteit

Veel onvrede ontstaat doordat de verwachtingen van de beheerder niet overeenkomen met wat hij mag en kan doen. Een terugkerend voorbeeld is de communicatie bij storingen: mensen willen updates zoals bij een pakketdienst. Gelukkig wordt hierop ingespeeld met nieuwe software die VvE’s real-time informeert. Maar ook hier geldt: zonder input van de bewoners is actie vaak lastig.

Daarnaast blijft besluitvorming binnen een VvE vaak omslachtig. Verduurzaming? Eerst draagvlak. Groot onderhoud? Minstens tweederde meerderheid. Een paar tegenstemmers kunnen al voor vertraging zorgen. Dat frustreert niet alleen bewoners, maar ook beheerders.

Certificering: de heilige graal?

Vereniging Eigen Huis (VEH) pleit voor verplichte certificering van beheerders. Dat klinkt logisch, maar in de praktijk zijn de meeste beheerovereenkomsten al behoorlijk uniform. Certificering kan de kwaliteit iets verbeteren, maar het zal de kernproblemen (zoals te hoge verwachtingen en gebrek aan draagvlak) niet oplossen. Bovendien is er al een vrijwillige certificerende instantie actief.

De echte pijn zit dieper

Waarom is het zo moeilijk om goede beheerders te vinden? Niet alleen vanwege het personeelstekort. Het vak is relatief onbekend en heeft, eerlijk is eerlijk, weinig aantrekkingskracht. Je moet stevig in je schoenen staan, kunnen omgaan met kritiek, én in staat zijn een vergadering met kritische eigenaren te leiden. Veel beheerkantoren kampen bovendien met hoge werkdruk door lage beheervergoedingen en te grote portefeuilles. En dat leidt tot verloop, klantontevredenheid en verlies van kennis binnen het beheerteam.

Een andere manier van rekenen

Een mogelijke oplossing: werken met een basisvergoeding voor standaarddiensten, aangevuld met uurtarieven voor extra werk. Zo worden zelfredzame VvE’s beloond en betalen andere VvE’s eerlijker naar gebruik. In de praktijk zie je nu al dat kleinere VvE’s vaker worden geweigerd, of alleen tegen hogere tarieven. Tegelijk kan een groot complex juist verlies opleveren als het te veel aandacht vraagt. Meer maatwerk in tarieven zou helpen.

Verandering kost geld én tijd

We kunnen blijven pleiten voor betere communicatie, software en certificering, maar zolang vergoedingen niet stijgen en portefeuilles niet kleiner worden, blijft het dweilen met de kraan open. Alleen met structurele investeringen in personeel en opleiding ontstaat de rust om echt te verbeteren.

Tot slot

VvE-beheer is een uitdagend vak. Het is veelzijdig, sociaal en inhoudelijk. Maar ook intensief en ondergewaardeerd. Als we willen dat goede beheerders blijven, zullen we moeten erkennen wat het vak inhoudt en daar ook naar handelen.

Wat vind jij?

Herken je deze praktijk in jouw VvE? Vind je dat beheerders vaker onterecht worden bekritiseerd, of juist niet? Laat het ons weten via het forum of de reacties.