Rabobank en ING versoepelen hypotheek­eisen rond VvE’s: botsing met wetgeving of nieuwe realiteit?

VvE’s en banken: het blijft een ongelukkige combinatie. We schreven op Nederlandvve.nl al vaker over hoe ingewikkeld het voor VvE’s is om überhaupt een bankrekening te openen, laat staan om soepel zaken te doen met financiële instellingen. Deze week komt daar een nieuw hoofdstuk bij. Aanleiding is een LinkedIn-post van Claudia Siewers, waarin zij wijst op een gewijzigd acceptatiebeleid voor hypotheken van zowel Rabobank als ING. Volgens haar wordt daarin het vereiste van een actieve VvE losgelaten. Dat roept vragen op, zeker wanneer je dit afzet tegen de wettelijke kaders waar VvE’s al jaren aan moeten voldoen.

Wat zegt de wet over het functioneren van VvE’s?

Wanneer een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten, ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaars. Dat is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, Boek 5. Deelname aan de VvE is daarmee geen keuze, maar een wettelijk gevolg van de splitsing. De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

Rond 2005 is de regelgeving rondom VvE’s aangescherpt. De aanleiding daarvoor was helder: te veel VvE’s functioneerden nauwelijks, reserveerden niet of onvoldoende voor onderhoud en kwamen daardoor in de problemen. Deze situatie leidde tot achterstallig onderhoud, waardevermindering van woningen en conflicten tussen eigenaren.

Een belangrijke pijler van die aangescherpte regelgeving is de verplichting om als VvE financieel voorbereid te zijn op toekomstig onderhoud. Dat betekent onder meer dat er structureel geld moet worden gereserveerd en dat onderhoud planmatig wordt aangepakt.

Wat wordt bedoeld met een ‘actieve’ VvE?

De term actieve VvE komt niet letterlijk als definitie in de wet voor, maar wordt in de praktijk breed gebruikt om aan te geven of een VvE daadwerkelijk functioneert zoals bedoeld. In de praktijk gaat het dan meestal om een combinatie van factoren.

Een actieve VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Er worden vergaderingen gehouden, minimaal één keer per jaar, waarin besluiten worden genomen over onderhoud, financiën en bestuur. Er is een bestuur dat verantwoordelijkheid draagt voor het dagelijks functioneren van de VvE. Ook is er een reservefonds en wordt er gespaard voor toekomstig onderhoud.

Daarnaast speelt het Meerjarenonderhoudsplan een belangrijke rol. Hoewel de exacte vorm niet wettelijk is vastgelegd, is een MJOP in de praktijk bijna onmisbaar om te kunnen onderbouwen dat de VvE voldoende reserveert. Sinds 2018 geldt bovendien dat VvE’s óf moeten sparen volgens een MJOP, óf jaarlijks minimaal een vast percentage van de herbouwwaarde moeten reserveren.

Het bankbeleid onder de loep

Uit het recente acceptatiebeleid van Rabobank blijkt dat een actieve VvE geen expliciete vereiste meer is bij hypotheekacceptatie. Ook ING zou hier niet langer op toetsen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de voorwaarden voor het verstrekken van hypotheken, niet om het openen of aanhouden van een bankrekening door een VvE. Wel betekent dit dat bij hypotheekverstrekking minder nadruk wordt gelegd op het functioneren van de VvE als organisatie.

Als deze lezing klopt, ontstaat er een spanningsveld. De wetgever heeft de afgelopen twintig jaar juist ingezet op het activeren en professionaliseren van VvE’s om problemen te voorkomen. Banken lijken nu een andere afweging te maken, mogelijk vanuit het perspectief van individuele kredietrisico’s.

Belangrijk om te benadrukken is dat banken hun eigen acceptatiecriteria mogen vaststellen. Tegelijkertijd roept het vragen op als die criteria los komen te staan van wettelijke verplichtingen die juist bedoeld zijn om risico’s in de toekomst te beperken.

Wat betekent dit voor VvE’s en appartementseigenaren?

Als het functioneren van een VvE minder zwaar weegt bij hypotheekacceptatie, kan dat op korte termijn transacties vergemakkelijken. Tegelijkertijd bestaat het risico dat structurele problemen binnen VvE’s hierdoor minder zichtbaar worden of worden doorgeschoven naar de toekomst.

Achterstallig onderhoud en onvoldoende reserves verdwijnen immers niet vanzelf. De vraag is of banken, eigenaren en beleidsmakers hier dezelfde belangen zien, of dat deze uiteen beginnen te lopen.

Tot slot

De ontwikkelingen rond het acceptatiebeleid van banken laten zien hoe kwetsbaar de positie van VvE’s kan worden wanneer wettelijke uitgangspunten en financiële praktijk uiteen beginnen te lopen.

Niet omdat banken regels overtreden, maar omdat zij keuzes maken die haaks kunnen staan op de bedoeling van de wet. Dat vraagt niet zozeer om vrijblijvende gesprekken, maar om een duidelijke positie: willen we actieve VvE’s als fundament onder appartementseigendom, of accepteren we dat die verantwoordelijkheid steeds verder naar de achtergrond schuift?