Wie is eigenlijk de klant: de VvE of de beheerder?
De vraag in de titel van dit artikel lijkt een open deur in te trappen: als een bedrijf werkt voor een Vereniging van Eigenaars (VvE) en door de VvE betaald krijgt, is vanzelfsprekend de VvE de klant en niet de beheerder. Bovendien is een VvE een rechtspersoon en kan deze dus zelfstandig overeenkomsten sluiten met bedrijven. Dat het vaak de VvE-beheerder is die een handtekening zet onder een contract, een e-mail stuurt om opdracht te geven om een lekkage te verhelpen of degene is die offerte’s aanvraagt, doet daar niets aan af. Het zou dus ook zo klaar als een klontje moeten zijn dat een bedrijf dat een contract heeft met de VvE, in de uitvoering van dat contract (slechts) zou moeten kijken naar de belangen van de VvE en niet naar de belangen van de VvE-beheerder. Helaas ligt dit in de praktijk vaak een stuk gecompliceerder.
Praktijkvoorbeeld: de rechtsbijstandverzekering
Deze week werden wij geattendeerd op een casus van een grote VvE die een vordering heeft van ongeveer €20.000,– op de VvE-beheerder. De grond voor de vordering laten we voor dit artikel even buiten beschouwing. De beheerder weigert het bedrag vrijwillig te betalen aan de VvE. De enige mogelijkheid die de VvE nu heeft is om een gerechtelijke procedure te starten om de beheerder tot betaling te dwingen. Gelukkig heeft de VvE een rechtsbijstandverzekering.
De verzekeringsovereenkomst is door de beheerder – namens de VvE – ondertekend. De beheerder, een van de grotere VvE-beheerders van Nederland, heeft voor een groot deel van de VvE’s die hij beheert dergelijke verzekeringen afgesloten. De polissen lopen allemaal bij dezelfde rechtsbijstandverlener. Sterker: de VvE-beheerder beveelt de rechtsbijstandverlener standaard aan bij de VvE’s die hij in beheer heeft. Daardoor is er een goede relatie ontstaan tussen rechtsbijstandverzekeraar en beheerder.
De VvE legt de casus voor aan de rechtsbijstandverzekeraar en doet met een beroep op de polis een verzoek om de beheerder te dagvaarden voor de rechtbank. De rechtsbijstandverlener weigert echter medewerking omdat de beheerder een grote relatie is en de bijstandverlener niet wil procederen tegen haar relaties.
Contradictio in Terminis?
De basis voor de relatie tussen de beheerder en de verzekeraar is het aanbrengen van nieuwe klanten door de beheerder. De tegenstrijdigheid zit hem er nu in dat de verzekeraar niet de belangen van de VvE wil behartigen, omdat dit de relatie zal schaden en de beheerder dan mogelijk geen nieuwe VvE’s meer zal aanbrengen. Nieuwe VvE’s waarvan de belangen ook weer niet behartigd zullen worden als ze een conflict hebben met de beheerder.
Kort samengevat: de dienstverlener weigert te doen waarvoor de VvE klant is geworden, omdat dit de relatie kapot zou maken met de beheerder en er dan geen nieuwe klanten meer komen… Als de dienstverlener haar werk echter niet doet, komen er nogsteeds nieuwe klanten via de beheerder. Nu komen de nieuwe klanten echter als gevolg van het feit dat de dienstverlener haar werk níet doet. Snapt u het nog?
Kort door de bocht gezegd is het belang dat de verzekeraar hier nastreeft puur zijn eigen belang. Het doel is om de relatie met de beheerder goed te houden zodat deze nieuwe VvE’s blijft aanbrengen. En het feit dat in sommige gevallen, bijvoorbeeld het dagelijks voorkomende geval van een conflict tussen VvE en beheerder, de belangen van de klant – ondanks een daartoe strekkende verzekering – niet behartigd worden is kennelijk van ondergeschikt belang.
Geen unicum
Het hiervoor geschetste verhaal is helaas geen uitzondering. De VvE-branche kenmerkt zich nogsteeds vaak door een weinig transparante ‘ons-kent-ons’ cultuur. Dienstverleners houden elkaar de hand boven het hoofd. Corporaties / grooteigenaren zijn ook de VvE-beheerder. Onafhankelijke media durven niet kritisch te zijn op misstanden omdat dit ze adverteerders kost. We zien dat VvE-beheerders niet kritisch zijn op aannemers die broddelwerk leveren aan de VvE omdat ze daar een goede band mee hebben. En zo zouden we nog even door kunnen gaan. Daarom pleiten wij al sinds de oprichting van Nederlandvve.nl voor meer transparantie in de VvE-branche.
Gerelateerd
– TIP: VvE-beheerder stemt mee over eigen ontslag (Artikel, december 2013)
– Onbekend maakt onbemind; VvE-Beheerders doen fantastisch werk (Artikel / opinie, oktober 2012)
– Het verleidelijke vriendje van de VvE-beheerder (Artikel / opinie, september 2013)
Dit lijkt een discussie uit de 80-er jaren van de vorige eeuw, maar ik begrijp dat dit meer recent is.
Ik kan de situatie niet rijmen en ik kan me ook niet voorstellen dat een rechtsbijstandverzekeraar dit standpunt inneemt. Ik zou het in ieder geval niet openlijk gedaan hebben 😉
Ik neem aan dat de verzekeringnemer de VVE is en de rechtsbijstandverzekeraar heeft het verzoek van het bestuur van de VVE uit te voeren, mits er natuurlijk dekking is. Ook wij als intermediair kunnen aangesproken worden door onze relaties door de rechtsbijstandverzekeraar op de polis die wij zelf geadviseerd hebben. Ik kan u melden dat wij best een aardige relatie zijn van verzekeraars.
Ten slotte… als je het met de handelswijze van een verzekeraar/aanbieder/adviseur/ intermediair (of hoe wij allemaal heten in deze branche) niet eens bent kun je een klacht uiten bij die instantie (hier een voorbeeld http://goo.gl/qZcRZ) en als je het met de uitkomst niet eens bent meld je je bij het Kifid, het klachteninstituut in onze branche. Daar is iedereen bij aangesloten. Op hun site (www.kifid.nl)kun je alle gegevens terugvinden.
Hoe dan ook…. een vreemd verhaal.
Beste Berend,
Bedankt voor je reactie. Het gaat hier echter niet om een ‘verzekering’ in de zin van de WFT. Het gaat feitelijk om een abonnement.
Desondanks ben ik het met je eens dat dit een vreemd verhaal is, of liever; een ongewenste gang van zaken!
Met vriendelijke groeten,
Robert van Ewijk
1. Deze zaken doen zich anno 2015 en 2016 nog steeds voor.
2. een beheerder die aangesproken wordt voor het feit dat deze in plaats van achterzijde pand voorzijde pand renoveert, en dan ook de kosten moet terugbetalen is gehouden dit te melden op zijn wa verzekering (beroepsaansprakelijkheid). Die heeft deze beheerder/bestuurder (extern) niet en op het moment van voorval ook geen afm vergunning. Wanneer deze aangesproken wordt hierop en de alv misleidt, door te stellen dat de factuur wel degelijk betrekking heeft op de achterzijde (kan niet want andere leverancier) dan worden alv leden hierin misleidt om onder de aansprakelijkheid uit te komen. Een domme rechter stelt dat er dan pas na 4 weken na een alv een rechtzaak gestart moet worden (eenzijdige rechtshandelingen) ipv het gaat om een geschil (tweezijdige rechtshandeling) met een vve beheerde3r/bestuurder (merkus uit Alkmaar is die domme rechter die niets begrijpt van appartementsrecht, dat blijkt uit vele missers).
3. Een beheerder heeft ook te maken met afm wetgeving, dat weten heel veel vve leden niet. Een beheerder/bestuurder dient dus a. een vergunning van afm te hebben en b. daarvoor een wa beroepsaansprakelijkheidsverzekering te hebben om schaden te kunnen begeleiden via een verzekeraar. Ik zie aan bovenstaand verhaal dat deze website dit niet vermeld.
4. wanneer er een klacht is, dan kan een vve dit ook melden bij de Kifid, dat is niet zo bekend. Aan de hand van de uitspraken zie ik dat er maar 1x op de tig uitspraken gedaan is door een VVE. De VVE wordt dus gezien als consument en kan dus naar de Kifid stappen. Ik zie nergens op geen enkele site van VVE belangenverenigingen dat dit is vermeld.
Dan moet je nog aan het Kifid uitleggen, dat de eigenaars degenen zijn die de verzekerden zijn op een polis, en dat de vve de verzekeringsnemer is die geen oortjes, oogjes en handjes heeft om een schade te melden. daar valt de SAR dan over (een rechtsbijstandverz die geen keurmerk heeft van de Bond van verzekeraars, dus mensen opgepast voor problemen met deze verzekeraar).
Het zou wel wat zijn om hier wat meer aandacht aan te besteden door de diverse belangenorganisaties VVE en ook richting de politiek hierover wat meer signalen af te geven om betere regelgeving die wat meer duidelijkheden geeft over
1. beheerder/bestuurder die extern is mag in feite volgens de wet financieel toezicht geen verzekeringen afsluiten als deze niet een vergunning heeft en dat betekent dat deze beheerder/bestuurder ook een beroepsaansprakelijkheidsverzekering moet hebben.
2. voor het afsluiten van een verzekering (dus ook opstalverzekering) is het zo dat er extra voorwaarden zijn voor een vergunning zoals het hebben van wft diploma’s. Dat staat dus haaks op het appartementsrecht (die een bestuurder verplicht om in ieder geval een opstalverzekering af te sluiten).
Misschien dat er wat tweede kamerleden zijn die wakker worden en de vve belangen beter beschermen, ook tegen helaas malafide beheerders/bestuurders (er zijn uiteraard ook zeer goede) maar helaas begrijpen veel vve leden niet hoe de vork in de steel zit en snappen ook niet waar je op moet letten bij het aangaan van een overeenkomst (en lezen de overeenkomst niet of hebben die nooit gehad) en weten dan bijv niet dat een beheerder/bestuurder allerlei extra kosten vraagt terwijl er geen toestemming is van alv (en dat zomaar laten gaan),
Beste Gea,
Ik moet helaas erkennen dat het vaak voorkomt dat beheerders niet professioneel genoeg zijn en zaken op zijn beloop laten.
Als u een keer een inhoudelijk gesprek wenst te voeren met een nieuwe kandidaat beheerder dan hoor ik dat graag.
Met vriendelijke groet,
Rick
Augustus 2018 lid geworden van een VvE, na alles gecontroleerd te hebben zie ik op het uittreksel van de KvK onder RECHTSPERSOON de naam en adres van de beheerder staan. Moet dit niet de naam en adres zijn van de secretaris van het bestuur. Als dit het secretariaat moet zijn, wat kan ik hier aan doen om dit te laten wijzigen.
Als lid van de VvE wil ik inzicht in de opstalverzekering.
Kan de beheerder dit weigeren?