Wat gaat voor: splitsingsakte of splitsingstekening?

Hoe moet je de splitsingsakte van de Vereniging van Eigenaren (VvE) interpreteren als er onduidelijkheden in staan? Wat gaat er voor als er verschillen zijn tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening? En is de situatie ter plaatse nog van belang? De Hoge Raad heeft in 2013 en 2014 uitspraken gedaan, waar de antwoorden op deze vragen gegeven zijn. Nederlandvve.nl bespreekt die uitspraken, en vat de antwoorden samen.

Uitleg splitsingsstukken: “objectief” en uit de stukken “kenbaar”

Onder de splitsingsstukken vallen de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening: de splitsingstekening. De Hoge Raad bepaalde op 1 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1078) dat er twee belangrijke criteria zijn bij de uitleg van die splitsingsstukken. Allereerst geldt dat gekeken moet worden naar de bedoeling van de partij die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet blijken uit de omschrijvingen in de splitsingsakte en uit de splitsingstekening. Daarnaast moet die bedoeling objectief worden vastgesteld. Om dat te doen moeten de tekening en akte in onderlinge samenhang en in hun geheel worden gezien. Dat betekent bijvoorbeeld dat niet elke bepaling op zichzelf staat, maar mede aan de hand van de andere bepalingen en aan de hand van de tekening moet worden uitgelegd. Het tweede criterium is dat bij het vaststellen van die bedoeling ook alleen wordt gekeken naar datgene dat uit de splitsingsstukken zelf kenbaar is.

Strijd tussen splitsingsakte en splitsingstekening: welke gaat voor?

In hetzelfde arrest heeft de Hoge Raad uitgelegd wat er moet gebeuren als de splitsingsstukken op verschillende manieren kunnen worden uitgelegd, of zelfs strijdig zijn met elkaar. De rechter moet dan vaststellen welke uitleg van die stukken het meest aannemelijk is. Hij moet dat op basis van objectieve maatstaven doen: hij moet de aanwijzingen die hij daarvoor vindt – in de akte en in de tekening – proberen te achterhalen wat de bedoeling van de splitsende partij was. De rechter mag niet zomaar de splitsingsakte voorrang geven boven de splitsingstekening, of andersom. Het is namelijk niet zo dat één van die stukken per definitie voorgaat op de andere: van een onderlinge rangorde is geen sprake.

Situatie ter plaatse van belang voor uitleg splitsingsakte?

In haar arrest van 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:337) heeft de Hoge Raad uitgelegd hoe met de feitelijke en plaatselijke situatie moet worden omgegaan. Als de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het gebouw, dan kan ook die situatie meegenomen worden bij de uitleg van de splitsingsstukken. Dat kan ook om de vraag te beantwoorden welke uitleg van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is. Er hoeft dus niet uitsluitend gekeken te worden naar de tekening en de tekst van de akte: de feitelijke situatie telt namelijk mee bij het geven van een objectieve uitleg aan de splitsingssukken. Daarmee wordt het hierboven genoemde kenbaarheidsvereiste dus enigszins genuanceerd.