Wijzigen van de splitsingsakte is niet bedoeld om kosten te ontwijken

Een van de best bezochte pagina’s op deze website is de Handleiding Wijziging Splitsingsakte; een handleiding die stapsgewijs aangeeft wanneer en hoe de akte gewijzigd moet (of kan) worden. Logisch ook dat deze pagina zo goed bekeken wordt; wanneer u op Google de zoekterm ‘wijzigen splitsingsakte‘ invoert, is deze handleiding het eerste (niet-gesponsorde) resultaat. Hoewel wij erg blij zijn met de vele bezoekers en gebruikers van de handleiding en bovendien blij zijn met deze fantastische score op Google, constateren we ook een probleem. Het blijkt namelijk zo te zijn dat het wijzigen van de akte als eerste oplossing wordt gezien voor het oplossen van problemen in de VvE. Zelfs wanneer het onderhoud-gerelateerde problemen betreft.

Een voorbeeld

Onlangs kregen we via de vraagbaak het verzoek om ons te buigen over een kwestie in een Groningse VvE. Het gaat om een pand met 3 appartementen. Op de begane grond zijn de kozijnen ongeveer tien jaar geleden vervangen door kunststof exemplaren. Op de 1e en 2e etage zitten nog houten kozijnen, waarvan de kozijnen op de 1e etage in prima staat verkeren. De kozijnen op de 2e etage verkeren echter in erbarmelijke staat: de kozijnen zijn bijna geheel opgevreten door houtrot. Het komt erop neer dat op de 2e etage al het houtwerk, aan zowel voor- als achterzijde, vervangen moet worden.

Ook van belang is het feit dat het appartement op de begane grond en 1e etage te koop staan. De eigenaren van deze appartementen constateren terecht dat een gezonde VvE, met dito kaspositie, de verkoopbaarheid van de appartementen ten goede zal komen. Het in kas houden van de reserves is voor de verkopende eigenaren dus eerste prioriteit.

De vraagsteller (eigenaar begane grond) wenst haar oplossing, die zij samen met de eigenaar van de 1e etage heeft bedacht, bij ons te toetsen. Opvallend is dat de oplossing die zij bedacht hebben: ze willen de splitsingsakte wijzigen. Ze willen de akte zodanig wijzigen dat de raamkozijnen geen gemeenschappelijk eigendom meer zijn. De redenering daarvoor is dat op deze manier de VvE kas gespekt kan blijven en dat de eigenaar van de 2e etage zelf de kosten voor vervanging van de kozijnen moet dragen. Het alternatief voor deze oplossing zou, volgens de vraagsteller, zijn dat in een vergadering besloten zou worden dat iedereen zelf de kosten zou dragen voor de kozijnen.

Helaas voor de vraagsteller hebben het eerste voorstel als onredelijk en het tweede voorstel als nietig moeten classificeren en hebben we een alternatief voorgesteld.

Niet bedoeld om kosten te ontwijken

Vooropgesteld moet worden dat het wijzigen van de akte pas in zicht komt als (kort gezegd) er veranderingen zijn in / aan het pand (bijvoorbeeld als een gemeenschappelijke overloop bij een appartement wordt getrokken) of als de reglementen gewijzigd moeten worden (bijvoorbeeld omdat een eigenaar, in strijd met het reglement, een horecagelegenheid wenst te exploiteren).

De akte van splitsing is bedoeld om te regelen welke delen van het pand gemeenschappelijk eigendom zijn. Met andere woorden; de akte bepaald welke kosten door iedereen samen gedragen worden en welke kosten door de eigenaren individueel gedragen moeten worden. Als dan blijkt dat er kosten gemaakt moeten worden in verband met onderhoud aan een van de gemeenschappelijke zaken, is het onredelijk dat om die reden de akte gewijzigd zou moeten worden. Zie de splitsingsakte in dat kader als een soort van wetboek voor de eigenaren: als de wet toegepast moet worden, wordt niet de wet gewijzigd, maar juist gehandhaafd. Ditzelfde geldt voor de splitsingsakte: deze moet niet zomaar gewijzigd worden om de enkele reden dat hij toegepast moet worden en dat dit even niet uitkomt. Nee: de akte dient er juist voor om ervoor te zorgen dat óók in deze gevallen de kosten voor herstel voor de kozijnen gedragen worden door alle eigenaren (van die kozijnen).

De meerderheid besluit toch tot wijzigen van de akte

Stel nu dat er in onze casus 5 etages zijn en dat 4 van de eigenaren de akte gewijzigd willen hebben. Stel nu dat deze vier eigenaren in een vergadering met hun 4/5e meerderheid besluiten om de akte te wijzigen. In dat geval is er met de vereiste gekwalificeerde meerderheid een geldig besluit tot stand gekomen. Probleem is echter dat de gronden voor het nemen van dit besluit hoogstwaarschijnlijk onredelijk zijn. De eigenaar die daar problemen van ondervind (de eigenaar met de rotte kozijnen), kan dan een verzoek doen aan de rechter om het besluit tot wijzigen van de akte te vernietigen. De rechter vernietigd dan het besluit en de oude akte blijft bestaan; de leden dienen dan alsnog alle kosten voor herstel voor vervanging van de kozijnen zelf te dragen.