De VvE-check bij een woningaankoop wordt vaak vergeten, maar kan je duizenden euro’s besparen

Stel: je hebt jouw droomhuis gevonden, brengt een bod uit en koopt het huis… maar achteraf blijkt dat je te snel getekend hebt en je enorm veel extra kosten moet maken. Uit een recent onderzoek van De Hypotheekshop onder duizend huiseigenaren blijkt dat tijdsdruk kopers ertoe brengt beschermende checks over te slaan en één van die checks is de Vereniging van Eigenaren (VvE) check. Nog geen 1 op de 10 gaf aan deze te hebben laten uitvoeren. En dat kan flinke gevolgen hebben.

Wat is precies onderzocht?

Het onderzoek van De Hypotheekshop meldde o.a.:

• 28% van de Nederlanders zegt géén tijdsdruk te ervaren bij het kopen van een woning; dus 72% ervaart wél (veel) druk.
• Onder degenen die wél druk voelen blijkt: de bouwkundige keuring wordt het vaakst overgeslagen (26%), gevolgd door het financieringsvoorbehoud (18%) en de VvE check (9%).
• Kopers lopen vervolgens risico op forse kosten: herstelkosten bij constructieve of funderingsproblemen kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s of zelfs boven de 100.000 euro.
• 14% tekende de stukken onder tijdsdruk zonder alles te lezen, 38% dacht wel eens “Ik snap niet alles, maar ik teken toch.”
• De Hypotheekshop pleit daarom voor wettelijke verplichting van ontbindende voorwaarden voor stappen als VvE check, funderingscontrole, bouwkundige keuring en financieringsvoorbehoud.

Waarom juist de VvE check zo belangrijk is

Koop je een appartement of woning die onderdeel is van een gebouw met gemeenschappelijke delen, dan word je automatisch lid van de VvE. Dat betekent ook dat je meebetaald aan onderhoud, kosten en besluiten. Een actieve, goed georganiseerde VvE is van groot belang: het zorgt dat het gebouw goed wordt onderhouden, dat financiële buffers aanwezig zijn en dat je niet later voor onaangename verrassingen komt te staan. Vandaar dat het checken van de gezondheid van de VvE bij de aankoop van een woning zo belangrijk is.

Belangrijke aandachtspunten bij de VvE-check zijn onder meer:

• Is de VvE actief (vergadert die, is er een bestuur)?
• Is er een MeerjarenOnderhoudsPlan (MJOP)? Spaart de VvE goed?
• Zijn er achterstallige bijdragen of onderhoudskosten? En ben jij daar als toekomstige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor geworden?
• Zijn regels, splitsingsakte, huishoudelijk reglement in orde? Wat zijn gemeenschappelijke delen, wie betaalt wat?

Als je deze zaken niet checkt en je koopt toch, kun je later geconfronteerd worden met grote technische of financiële uitdagingen: denk aan een slechte fundering, verouderd dak, achterstallig schilderwerk, hoge servicekosten, geen reserves of renovaties die plots op tafel komen.

Wat blijkt uit het onderzoek in relatie tot de VvE?

Uit het onderzoek van De Hypotheekshop blijkt dat tijdsdruk ertoe leidt dat 9% van de respondenten de VvE check oversloeg. Dat lijkt misschien weinig, maar de gevolgen kunnen groot zijn door de hoge kosten en de vele onvoorziene zaken die niet zijn ingecalculeerd. Uit het feit dat 50% blij is en 25% trots is, kan wel worden afgeleid dat op het moment van tekenen de meeste kopers zich nog niet bewust zijn van de mogelijke risico’s van een niet of slecht functionerende VvE.

Gevolgen: wat kan er misgaan?

• Een slapende of financieel zwakke VvE betekent dat je later ineens grote bedragen moet bijleggen voor onderhoud of renovatie. Deze kosten kunnen hoog oplopen.
• Wanneer de splitsingsakte of reglementen niet goed zijn, kun je als eigenaar in een ongunstige positie komen te zitten wat zeggenschap of kosten betreft.
• Als de VvE geen goede reserve heeft of geen onderhoudsplan, loop je het risico dat het gebouw langzaam verloopt waardoor jouw woningwaarde daalt.
• Ook financiering kan een probleem zijn: veel geldverstrekkers stellen eisen aan de VvE (actief, reserve, MJOP) voordat zij een hypotheek verstrekken. Dus skip je die check dan kan je financiering alsnog falen.

Oplossingen voor toekomstige kopers . Zo vermijd je deze valkuil

1. Plan vanaf dag 1 een VvE check in: zie de VvE check niet als laatste stap, maar als onderdeel van je vooronderzoek. Vraag bij de verkoper of makelaar direct de stukken van de VvE op zoals: jaarverslag, MJOP, notulen etc.
2. Neem ontbindende voorwaarden op in de koopovereenkomst: juist wanneer de markt druk is, is het aantrekkelijk om met weinig voorwaarden te bieden maar dat is riskant. Leg vast dat de koop toch ontbonden kan worden als je de VvE check niet goed doorloopt.
3. Schakel eventueel een aankoopmakelaar in: Vaak wordt er geen aankoopmakelaar ingeschakeld, terwijl deze juist op het punt van de VvE, fundering en bouwtechnische staat waarde kan toevoegen.
4. Let op de status van de VvE: Gaat het om een werkende of slapende VvE? Vergadert de VvE jaarlijks? Is de VvE ingeschreven bij de Kamer van Koophandel? Zijn er reserves opgebouwd? Zorg dat je hier allemaal inzicht in hebt.
5. Reserveer budget en inschatting van toekomstig onderhoud: Vraag wat er in de komende jaren op de planning staat qua onderhoud, en wat dit betekent voor de maandelijkse bijdrage of extra kosten.
6. Lees de splitsingsakte en reglementen goed: Hiermee begrijp je welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, hoe de kosten verdeeld zijn en wat je rechten en plichten zijn.

Aandacht en zorgvuldigheid bij aankoop

De druk op de woningmarkt is hoog en snelheid is vaak de norm. Juist daarom is het belangrijk om niet te overhaasten, maar goed na te denken en zorgvuldig te handelen bij elke stap. Het onderzoek van De Hypotheekshop laat zien dat veel kopers stappen overslaan en de VvE check is daar één van. Hoe fijn het huis er ook uitziet of hoe snel het moet gaan: het is raadzaam om wél die check in te lassen, zodat je later niet geconfronteerd wordt met forse kosten of tegenvallers.