Oude appartementen lijken goedkoop, maar let vooral op de VvE

Wie een ouder appartement koopt, koopt niet alleen een woning. De koper stapt ook in een VvE met een eigen onderhoudsverleden, reservefonds, meerjarenonderhoudsplan en besluitvorming. Juist bij oudere appartementen kan een lage koopprijs of lage VvE-bijdrage daardoor een verkeerd beeld geven van de werkelijke woonlasten.

Econoom en jurist Antonie Kerstholt waarschuwde daar recent voor in een opiniestuk. Zijn kernpunt: veel oudere appartementen lijken betaalbaar aan de voorkant, maar de rekening voor onderhoud, verduurzaming en achterstallige reserveringen kan later alsnog bij de nieuwe eigenaar terechtkomen. Die waarschuwing verdient aandacht, juist voor kopers, VvE-bestuurders en beheerders.

De gemiddelde VvE-bijdrage zegt weinig over één gebouw

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat de gemiddelde maandelijkse VvE-bijdrage is gestegen tot ongeveer 270 euro per maand. Tegelijk blijkt uit onderzoek van Radar en Vereniging Eigen Huis dat bijna één op de vijf VvE’s financieel ongezond is.

Dat gemiddelde bedrag is dus geen geruststelling voor een individuele koper. Een VvE-bijdrage van bijvoorbeeld 200 of 300 euro per maand zegt op zichzelf weinig zolang niet duidelijk is wat daar tegenover staat. Wordt er voldoende gespaard in het reservefonds? Is er een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP)? En zijn de kosten daarin nog realistisch?

Een lage bijdrage kan betekenen dat een VvE efficiënt is. Maar het kan ook betekenen dat de VvE jarenlang te weinig heeft gereserveerd.

Reservefonds is verplicht, maar niet altijd voldoende

Elke VvE moet jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. Dat gebeurt bij voorkeur op basis van een MJOP. Ontbreekt zo’n plan, dan moet de VvE volgens de regels jaarlijks reserveren op basis van onder andere de herbouwwaarde.

Die wettelijke minimumnorm voorkomt niet automatisch dat een VvE financieel gezond is. Een verouderd MJOP kan te lage bedragen bevatten. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren gestegen, waardoor oudere plannen niet meer aansluiten op de werkelijkheid.

Voor kopers is daarom niet alleen de vraag of er een reservefonds is. De betere vraag is: is het reservefonds hoog genoeg voor het onderhoud dat eraan komt?

Bij oudere complexen kan onderhoud zijn doorgeschoven

Veel appartementen uit de periode na 1950 zijn gebouwd in portiekflats en galerijflats. Niet elk ouder complex is risicovol. Er zijn genoeg VvE’s die hun onderhoud goed plannen en financieel gezond zijn.

Het risico zit vooral bij gebouwen waar onderhoud is doorgeschoven, het MJOP verouderd is of de VvE-bijdrage jarenlang laag is gehouden. Dan betaalt de nieuwe eigenaar niet alleen voor het eigen appartement, maar ook voor besluiten die in het verleden niet zijn genomen.

Dat kan zichtbaar worden na aankoop. Bijvoorbeeld als de VvE ineens de bijdrage moet verhogen, een extra bijdrage vraagt of een lening moet aangaan voor groot onderhoud.

Gemengde VvE’s vragen extra aandacht

Bij voormalige huurcomplexen kan sprake zijn van een gemengde VvE. Daar zitten eigenaar-bewoners samen met een woningcorporatie of belegger in één vereniging.

Dat hoeft geen probleem te zijn. Maar de belangen lopen niet altijd gelijk. Eigenaar-bewoners kijken vaak naar woonkwaliteit en waardebehoud, terwijl verhuurders ook sturen op rendement.

Voor kopers is daarom belangrijk wie hoeveel stemmen heeft en hoe besluiten worden genomen in de vergadering van eigenaars. Kijk daarbij altijd naar de splitsingsakte en het modelreglement.

De verkoopstukken vertellen niet altijd het hele verhaal

Bij aankoop kijkt een koper vaak naar koopprijs, hypotheeklast en maandelijkse VvE-bijdrage. Maar de echte risico’s zitten juist in de stukken die minder zichtbaar zijn.

Belangrijke vragen zijn:

• Is er een actueel MJOP en loopt dat voldoende vooruit?
• Hoe hoog is het reservefonds per appartement?
• Welke grote onderhoudsposten komen eraan?
• Wat staat in de notulen van de VvE over onderhoud en problemen?
• Hoe ziet de jaarrekening van de VvE eruit?

Juist die combinatie bepaalt of een appartement echt betaalbaar is.

Wat moet een koper doen?

Een koper moet de VvE behandelen als onderdeel van de woning. Vraag dus niet alleen wat de maandelijkse bijdrage is, maar ook waarom die bijdrage zo hoog of laag is.

Laat vóór aankoop de VvE-stukken controleren. Kijk naar de splitsingsakte, het modelreglement, de jaarrekening, het reservefonds en het MJOP. Bij twijfel kan ook de kascommissie of een adviseur extra inzicht geven.

Voor VvE-besturen ligt er ook een duidelijke opdracht. Zorg dat het MJOP actueel is en wees duidelijk over toekomstige kosten. Een lage bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar kan later juist problemen veroorzaken.

Betaalbaarheid stopt niet bij de koopprijs

Het artikel van Kerstholt raakt een bredere ontwikkeling: de betaalbaarheid van appartementen wordt vaak te smal bekeken. De koopprijs is belangrijk, maar bij een appartement horen ook collectieve verplichtingen.

Een ouder appartement kan een prima aankoop zijn. Maar alleen als de technische staat, de onderhoudsplanning en de financiële positie van de VvE passen bij de prijs. Anders koopt de koper geen betaalbare woning, maar een uitgestelde rekening.