Onderhoudsschuld bij VvE’s wordt nieuw risico voor appartementskopers

Steeds meer appartementskopers kijken niet alleen naar hun hypotheeklast, maar krijgen ook te maken met een veel minder zichtbare kostenpost: achterstallig onderhoud binnen de VvE. Vooral bij voormalige huurcomplexen die worden uitgepond, kan een financieel zwakke VvE na aankoop leiden tot fors hogere bijdragen of een eenmalige extra betaling.

Die waarschuwing staat centraal in een opinieartikel van econoom en jurist Antonie Kerstholt op Joop. Volgens Kerstholt ontstaat er een nieuwe financiële kwetsbaarheid op de woningmarkt: niet doordat kopers hun hypotheek niet kunnen betalen, maar doordat zij na aankoop worden geconfronteerd met onderhoudskosten die jarenlang zijn doorgeschoven.

Kerstholt noemt dat scherp:

Jarenlang uitgesteld onderhoud verdwijnt niet vanzelf.

Volgens hem gaat het onder meer om daken, gevels, liften, installaties, asbest en verduurzaming. Als de VvE daarvoor onvoldoende reserves heeft, kan de rekening alsnog bij de nieuwe appartementseigenaren terechtkomen.

Van hypotheeklast naar VvE-risico

Bij de aankoop van een appartement wordt meestal goed gekeken naar inkomen, hypotheeklasten en maandelijkse betaalbaarheid. Maar bij een appartement hoort altijd nog een tweede financiële werkelijkheid: de VvE.

Die VvE moet geld reserveren voor toekomstig onderhoud. Als dat jarenlang onvoldoende is gebeurd, ontstaat een onderhoudsschuld. Die staat niet als aparte schuld op naam van de koper, maar kan in de praktijk wel leiden tot hogere VvE-bijdragen, extra bijdragen of noodzakelijke leningen.

Kerstholt vat dat probleem samen als

een schuld die nergens in de hypotheekakte staat.

Juist dat maakt het risico voor kopers lastig zichtbaar.

Ook recente cijfers laten zien dat dit geen theoretisch probleem is. Vereniging Eigen Huis meldde in 2026 dat bijna één op de vijf VvE’s onvoldoende reserves heeft om noodzakelijk onderhoud in de komende jaren te betalen. Volgens VEH kan de maandelijkse bijdrage dan omhoog en wordt verduurzaming vaak moeilijker haalbaar.

Waarom uitgeponde huurcomplexen extra gevoelig kunnen zijn

De waarschuwing van Kerstholt richt zich vooral op voormalige huurwoningen die door beleggers worden verkocht aan individuele kopers. In zulke complexen kan jarenlang onderhoud zijn uitgesteld, terwijl de nieuwe kopers na verkoop gezamenlijk verantwoordelijk worden voor de VvE.

Dat betekent niet dat elk uitgepond complex financieel zwak is. Maar de combinatie van verouderde bouwdelen, beperkte reserves, een matig of verouderd MJOP en nieuwe eigenaren met weinig financiële ruimte kan riskant zijn.

Voor kopers is daarom niet alleen de vraag: kan ik de hypotheek betalen? De betere vraag is: kan de VvE het gebouw betalen?

Wat moet een koper controleren vóór aankoop?

Wie een appartement koopt, moet verder kijken dan de woning zelf. De financiële gezondheid van de VvE is minstens zo belangrijk.

Controleer in elk geval:

1. Het reservefonds
   Hoeveel geld heeft de VvE beschikbaar voor onderhoud? Past dat bedrag bij de leeftijd en staat van het gebouw?
2. Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
   Is het MJOP actueel, realistisch en volledig? Of is het verouderd en gebaseerd op te lage kosten?
3. De VvE-bijdrage
   Is de bijdrage opvallend laag? Dan kan dat prettig lijken, maar ook betekenen dat er te weinig wordt gespaard.
4. De notulen van de ALV
   Wordt er al jaren gesproken over lekkages, gevelproblemen, asbest, liften of verduurzaming zonder besluit?
5. Geplande extra bijdragen
   Zijn er besluiten genomen of discussies gevoerd over eenmalige bijdragen, leningen of forse verhogingen?
6. De rol van de verkoper binnen de VvE
   Had een belegger of groot-eigenaar veel stemmacht? Dan is het extra belangrijk om te bekijken welk onderhoudsbeleid de afgelopen jaren is gevoerd.

Wat betekent dit voor VvE-besturen?

Voor VvE-besturen is de les duidelijk: een laag reservefonds is geen verkoopargument, maar een risico. Een VvE die onderhoud doorschuift, schuift vaak ook financiële spanning door naar toekomstige eigenaars.

Besturen doen er daarom verstandig aan om het MJOP actueel te houden, onderhoudsbesluiten goed vast te leggen en leden eerlijk te informeren over toekomstige kosten. Dat is niet alleen goed bestuur, maar voorkomt ook dat kopers of nieuwe leden achteraf stellen dat de financiële situatie van de VvE onvoldoende duidelijk was.

Een gezonde VvE hoeft niet altijd een groot bedrag op de rekening te hebben. Maar er moet wel een onderbouwde route zijn: sparen, bijdragen verhogen, faseren, lenen of een combinatie daarvan.

Ook beheerders en taxateurs spelen een rol

De discussie raakt niet alleen kopers en VvE-besturen. Ook beheerders, makelaars, taxateurs en banken krijgen hiermee te maken.

Kerstholt stelt dat banken nu vooral beoordelen of kopers hun hypotheeklasten kunnen dragen, maar veel minder kijken naar toekomstige onderhoudsverplichtingen binnen de VvE. Volgens hem zouden taxaties explicieter aandacht moeten besteden aan achterstallig onderhoud, onderhoudsreserves en de financiële gezondheid van de VvE.

Voor VvE-beheerders ligt hier ook een praktische taak. Zij kunnen besturen helpen om financiële risico’s zichtbaar te maken, MJOP’s te actualiseren en leden beter voor te bereiden op noodzakelijke besluiten. Juist bij complexen met achterstallig onderhoud is transparantie belangrijker dan het kunstmatig laag houden van de maandelijkse bijdrage.

De kern: goedkoop kopen kan duur uitpakken

Een appartement in een financieel zwakke VvE kan op papier betaalbaar lijken. Maar als kort na aankoop blijkt dat het dak vervangen moet worden, de gevel moet worden hersteld of de lift aan vervanging toe is, verandert het financiële plaatje snel.

Daarom moet de VvE-informatie bij aankoop niet worden gezien als bijlage bij de koopakte, maar als essentieel onderdeel van de financiële beoordeling.

Voor kopers geldt: vraag door voordat je tekent.
Voor VvE-besturen geldt: maak onderhoud en financiering zichtbaar.
Voor beheerders geldt: benoem risico’s tijdig en concreet.
En voor banken en taxateurs geldt: kijk niet alleen naar de woning, maar ook naar de VvE erachter.

Want een appartement koop je niet alleen binnen vier muren. Je koopt ook mee in een gebouw, een reservefonds, een onderhoudsverleden en een besluitcultuur.