Weer een onderzoek naar VvE-beheerders: waarom horen we steeds hetzelfde verhaal?

Elke paar jaar verschijnt er weer een onderzoek waaruit blijkt dat veel VvE’s ontevreden zijn over hun beheerder. De klachten zijn bekend: slechte communicatie, hoge kosten, wisselende contactpersonen, traag reageren en twijfel over deskundigheid. Het voelt inmiddels bijna voorspelbaar: nieuwe cijfers, dezelfde conclusies en dezelfde verontwaardiging.

Ook RTL komt nu met herkenbare cijfers. Uit onderzoek onder 4.850 VvE-leden blijkt dat 28 procent ontevreden is over de ingehuurde beheerder. Tegelijk is 66 procent redelijk of volledig tevreden. Dat laatste is minstens zo belangrijk: de meeste VvE’s ervaren dus géén slecht beheer. Maar het probleem is daarmee niet weg. Want de klachten die er zijn, komen al jaren opvallend vaak terug.

De echte vraag is daarom niet of VvE’s ontevreden zijn over hun beheerder. De echte vraag is waarom hetzelfde verhaal steeds opnieuw terugkomt.

Veel VvE’s zijn ontevreden, maar het beeld is genuanceerder

Vereniging Eigen Huis meldde in 2023 dat 76 procent van ruim 500 respondenten bij een meldpunt ontevreden was over de beheerder. Dat is een stevig signaal, maar geen representatief beeld van de hele markt. Een meldpunt trekt vooral mensen met klachten. Het RTL-onderzoek laat juist een breder beeld zien: een substantiële minderheid is ontevreden, maar een meerderheid is redelijk tot volledig tevreden.

Die uitkomsten spreken elkaar dus niet tegen, maar vullen elkaar aan. Ze laten zien dat ervaringen tussen VvE’s sterk uiteenlopen. Sommige VvE’s hebben een beheerder die rust en overzicht brengt, terwijl andere VvE’s juist vastlopen in communicatie, uitvoering of kosten.

Juist dat verschil maakt duidelijk dat het debat niet alleen moet gaan over hoeveel mensen ontevreden zijn, maar vooral over waar en waarom het misgaat.

“De beheerder” bestaat niet

In veel discussies wordt gesproken over dé VvE-beheerder, alsof dat één duidelijke beroepsgroep is. In werkelijkheid is de markt veel breder. Er zijn grote professionele kantoren, lokale beheerders, eenmanszaken, makelaarskantoren die beheer erbij doen, gecertificeerde partijen, niet-aangesloten partijen en beheerders die onderdeel zijn geworden van grotere investeringsgroepen.

Precies daar zit de zwakte in veel onderzoeken. We weten vaak hoeveel mensen ontevreden zijn, maar niet goed waar die ontevredenheid zit. Gaat het vooral om kleine kantoren of grote? Om gecertificeerde partijen? Om VvE’s zonder actief bestuur? Of om complexen met achterstallig onderhoud?

Zolang die vragen niet worden beantwoord, blijft het debat te algemeen en blijven conclusies oppervlakkig.

VvE-beheer is ingewikkelder geworden

VvE-beheer is al lang niet meer alleen notulen maken en facturen betalen. VvE’s hebben te maken met stijgende onderhoudskosten, verduurzaming, leningen, subsidies, verzekeringen, incasso, juridische conflicten en strengere verwachtingen rond transparantie.

Uit de WODC-evaluatie van de Wet verbetering functioneren VvE’s blijkt dat veel VvE’s inmiddels wel een MJOP en reservefonds hebben, maar dat onderhoudsplannen vaak niet aan de wettelijke eisen voldoen. Dat vraagt om meer kennis, meer begeleiding en meer afstemming.

Daardoor verschuift ook de rol van de beheerder. VvE’s verwachten steeds vaker dat een beheerder niet alleen uitvoert, maar ook adviseert en begeleidt. Maar niet elke beheerovereenkomst of vergoeding is daarop ingericht. Dat leidt tot verschillen in verwachtingen, en uiteindelijk tot frictie.

De VvE blijft zelf verantwoordelijk

Een VvE die beheer uitbesteedt, besteedt niet haar verantwoordelijkheid uit. De vergadering blijft besluiten nemen. Het bestuur blijft verantwoordelijk voor uitvoering en controle. De kascommissie blijft controleren. De beheerder voert uit wat met de VvE is afgesproken.

In de praktijk vervaagt dat onderscheid vaak. Veel VvE’s schakelen een beheerder in omdat bestuurders weinig tijd of kennis hebben. Dat is begrijpelijk. Maar als daarna ook de controle verdwijnt, ontstaat een ongezonde situatie waarin de beheerder de enige partij met overzicht wordt.

Dat is geen excuus voor slecht beheer, maar het verklaart wel waarom problemen kunnen ontstaan en blijven bestaan.

Er gebeurt wél iets in de sector

Hoewel klachten zich blijven herhalen, zijn er wel degelijk ontwikkelingen gaande. Branchevereniging BVVB vertegenwoordigt volgens RTL ongeveer 20 procent van de naar schatting 550 VvE-beheerders in Nederland. De vereniging geeft zelf op hun website aan ongeveer honderd leden te hebben die samen circa 17.500 VvE’s beheren.

BVVB-leden moeten voldoen aan het BVVB Keurmerk, dat eisen stelt aan communicatie, transparantie, naleving van wet- en regelgeving en permanente educatie. Daarnaast is er een nieuwe standaard voor professioneel VvE-beheer ontwikkeld door het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) samen met brancheorganisaties, beheerkantoren en consumentenorganisaties, die duidelijker maakt wat VvE’s van een beheerder mogen verwachten.

Dat zijn belangrijke stappen, maar ze gelden nog niet voor de hele markt. Deelname is vrijwillig en niet elke beheerder sluit zich aan. De sector ontwikkelt zich dus wel, maar die ontwikkeling is nog niet overal zichtbaar.

Private equity vraagt vooral om transparantie

Een andere ontwikkeling is de opkomst van private equity en schaalvergroting in VvE-beheer. Dat hoeft geen probleem te zijn. Schaalvergroting kan juist zorgen voor betere systemen, meer continuïteit en verdere professionalisering.

Maar voor VvE’s is transparantie essentieel. Als een lokaal beheerkantoor onderdeel wordt van een grotere groep, moet duidelijk zijn wat dat betekent voor het aanspreekpunt, de tarieven, het contract en de manier van werken.

Het probleem zit daarom niet alleen in wie eigenaar is van een beheerkantoor, maar vooral in het gebrek aan inzicht voor VvE’s in wat zulke veranderingen concreet betekenen.

Nog een klachtenonderzoek is niet genoeg

Nieuwe onderzoeken kunnen nuttig zijn, maar alleen als ze verder gaan dan het herhalen van percentages. De afgelopen jaren zijn er meerdere onderzoeken verschenen, vaak op initiatief of met behulp van belangenorganisaties zoals VvE Belang en Vereniging Eigen Huis. Toch blijft het beeld opvallend hetzelfde. Dat roept de vraag op of al die onderzoeken daadwerkelijk leiden tot verbetering, of vooral bevestigen wat we al weten.

Waarschijnlijk zit de werkelijkheid daar tussenin. De cijfers laten zien dat er problemen zijn, maar ook dat het beeld genuanceerder is dan vaak wordt geschetst. Niet elke beheerder presteert slecht, en niet elke klacht heeft dezelfde oorzaak. Juist daarom is het belangrijk om dieper te kijken naar waar het echt misgaat.

Maakt een keurmerk aantoonbaar verschil? Komen klachten vaker voor bij VvE’s zonder actief bestuur? Hoe verhouden kosten zich tot het afgesproken takenpakket? En in hoeverre gaan klachten echt over slecht beheer, of juist over verwachtingen die niet goed zijn afgestemd?

Zonder zulke inzichten blijft het debat hangen in dezelfde conclusies en verandert er in de praktijk weinig.

Wat VvE’s nu al kunnen doen

VvE’s hoeven niet te wachten op nieuwe regels. Ze kunnen zelf al veel doen om beter grip te krijgen op hun beheer. Leg beheertaken concreet vast. Maak onderscheid tussen administratief, technisch en financieel beheer. Spreek duidelijke reactie termijnen af en zorg voor actieve controle door bestuur en kascommissie.

Vraag daarnaast naar opleiding, verzekering, klachtenprocedure, brancheaansluiting en eigendomsstructuur. En beoordeel de beheerder jaarlijks op basis van concrete afspraken, niet alleen op gevoel.

Wie een beheerder zoekt, moet daarom niet alleen vragen wat het kost, maar vooral wat er precies wordt geleverd en onder welke voorwaarden.