Kozijnen en VvE: onderhoud, vervangen en kosten

Kozijnen zijn een terugkerend discussiepunt binnen VvE’s. Wie moet ze onderhouden, wie betaalt schilderwerk of vervanging en mag een eigenaar zelf nieuwe kozijnen laten plaatsen? Het antwoord hangt af van de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement. Bij veel VvE’s zijn buitenkozijnen gemeenschappelijk, maar dat is geen regel die zonder controle van de eigen akte kan worden toegepast.

Zijn kozijnen van de VvE of van de eigenaar?

De splitsingsakte bepaalt welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn. In veel modelreglementen worden kozijnen die zich in de buitengevel bevinden geheel of gedeeltelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend. Een eigen splitsingsakte kan daarvan afwijken of onderdelen anders verdelen.

Controleer daarom altijd:

• de splitsingsakte;
• de splitsingstekening;
• het toepasselijke modelreglement;
• eventuele afwijkingen die in de akte zijn opgenomen.

Kijk bovendien precies naar het onderdeel waarover discussie bestaat. Kozijn, glas, hang- en sluitwerk, schilderwerk en binnenafwerking kunnen juridisch verschillend zijn geregeld.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud van kozijnen?

Zijn de kozijnen gemeenschappelijk, dan is de VvE in beginsel verantwoordelijk voor het onderhoud. Denk aan periodiek schilderwerk, herstel van houtrot en uiteindelijk vervanging als de technische staat dat vereist.

Zijn de kozijnen privé, dan ligt het onderhoud in beginsel bij de individuele eigenaar. Ook hier geldt dat de eigen akte beslissend is.

Bij houten kozijnen is het belangrijk om niet alleen naar zichtbare schade te kijken. Houtrot kan ontstaan door slecht buitenschilderwerk, lekkage, detaillering of langdurig vocht. Lees daarover ook onze aparte uitleg over houtrot en de verantwoordelijkheid van de VvE.

Wie betaalt schilderwerk aan kozijnen?

Als kozijnen gemeenschappelijk zijn, komen de onderhoudskosten normaal gesproken voor rekening van de VvE en worden ze verdeeld volgens de kostenverdeling uit de splitsingsakte. Dat betekent niet automatisch dat iedere eigenaar exact hetzelfde bedrag betaalt.

Sommige akten kennen verschillende verdeelsleutels of uitzonderingen. Ook kan de verantwoordelijkheid voor binnen- en buitenschilderwerk anders zijn geregeld. Controleer daarom de tekst van de eigen akte voordat kosten worden toegerekend.

Kozijnen vervangen: wanneer beslist de VvE?

Zijn de kozijnen gemeenschappelijk, dan beslist de VvE over collectieve vervanging. De vergadering kan bijvoorbeeld kiezen voor herstel, volledige vervanging, een ander materiaal of een combinatie met verduurzaming.

De vereiste meerderheid hangt af van de splitsingsakte en het toepasselijke reglement. Bij een gewone onderhoudsmaatregel kan een andere besluitvorming gelden dan bij een wijziging van materiaal, uitstraling of constructie.

Het is verstandig om de technische noodzaak, offertes, financiering en gevolgen voor de eigenaren vooraf duidelijk in de vergaderstukken te zetten.

Mag een eigenaar zelf zijn kozijnen vervangen?

Als kozijnen gemeenschappelijk zijn, kan een individuele eigenaar ze niet zonder meer zelfstandig vervangen. Dat kan de gemeenschappelijke eigendom, de gevel en het uniforme uiterlijk van het gebouw raken.

Ook als een eigenaar de kosten zelf wil betalen, kan toestemming van de VvE nodig zijn. Controleer daarnaast of er eisen gelden voor kleur, profiel, materiaal, glas, ventilatie en uitstraling.

Lees voor wijzigingen aan gemeenschappelijke of zichtbare delen ook onze uitleg over wijzigingen en toestemming van de VvE.

Wat als één eigenaar vervanging tegenhoudt?

Als de kozijnen gemeenschappelijk zijn en de vergadering rechtsgeldig tot noodzakelijk onderhoud of vervanging besluit, kan een individuele eigenaar dat besluit niet zonder meer blokkeren. In de praktijk kan wel discussie ontstaan over toegang tot het appartement, uitvoering of de rechtmatigheid van het besluit.

We hebben daar een aparte praktijkpagina over: eigenaar werkt vervanging van kozijnen tegen: wat nu?

Wie betaalt als een eigenaar eerder zelf kozijnen heeft vervangen?

Dat een eigenaar in het verleden zelf kozijnen heeft vervangen, betekent niet automatisch dat die eigenaar later niet meer hoeft mee te betalen aan collectief onderhoud of vervanging. De kostenverdeling volgt in beginsel uit de splitsingsakte en rechtsgeldige besluiten van de VvE.

Wel kan de concrete situatie bijzonder zijn, bijvoorbeeld als eerdere vervanging met toestemming van de VvE is uitgevoerd en daar afspraken over kosten of toekomstig onderhoud bij zijn gemaakt. Leg zulke afspraken altijd schriftelijk vast.

Glas en hang- en sluitwerk

Glas, ramen, deuren en hang- en sluitwerk kunnen in het reglement anders zijn behandeld dan het kozijn zelf. Het is dus mogelijk dat het kozijn gemeenschappelijk is terwijl een ander onderdeel privé is, of andersom.

Bekijk daarom niet alleen het woord ‘kozijn’ in de akte, maar de volledige opsomming van gemeenschappelijke en privé-gedeelten. Lees ook onze uitleg over hang- en sluitwerk: privé of voor de VvE?

Kozijnen verduurzamen: HR++ of triple glas

Vervanging van kozijnen wordt steeds vaker gecombineerd met energiebesparing. Denk aan beter isolerende kozijnen, HR++ glas of triple glas. Dat kan technisch en financieel aantrekkelijk zijn als vervanging toch al in het MJOP staat.

Bekijk daarbij ook de mogelijkheden van de SVVE-subsidie en neem de maatregel mee in het DMJOP als verduurzaming onderdeel wordt van de onderhoudsplanning.

Kozijnen opnemen in het MJOP

Onderhoud en vervanging van gemeenschappelijke kozijnen horen in het MJOP thuis. Daarmee ziet de VvE wanneer schilderwerk, herstel of volledige vervanging wordt verwacht en hoeveel daarvoor jaarlijks moet worden gereserveerd.

Als de reserve onvoldoende is en vervanging niet kan worden uitgesteld, kan de VvE naast een extra bijdrage ook kijken naar een VvE-lening.

Praktisch stappenplan bij discussie over kozijnen

1. Controleer de splitsingsakte en het toepasselijke modelreglement.
2. Bepaal om welk onderdeel het gaat: kozijn, glas, raam, deur, schilderwerk of hang- en sluitwerk.
3. Stel vast of dat onderdeel gemeenschappelijk of privé is.
4. Controleer het MJOP en de technische staat.
5. Vraag offertes op voor herstel en vervanging als beide opties reëel zijn.
6. Controleer de kostenverdeling en besluitvormingsregels.
7. Leg het voorstel met duidelijke financiële gevolgen aan de vergadering voor.

Kort samengevat

Bij veel VvE’s zijn buitenkozijnen gemeenschappelijk, maar de eigen splitsingsakte blijft beslissend. Die bepaalt wie verantwoordelijk is voor onderhoud en hoe de kosten worden verdeeld. Controleer bovendien afzonderlijk hoe glas, hang- en sluitwerk, schilderwerk en binnenafwerking zijn geregeld.