VvE-lening: geld lenen voor onderhoud of verduurzaming

Een Vereniging van Eigenaars kan geld lenen. Sinds 2018 staat in artikel 5:126 lid 4 BW expliciet dat een VvE een overeenkomst van geldlening mag aangaan, tenzij het eigen reglement dit uitdrukkelijk anders bepaalt. Een VvE-lening kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor noodzakelijk onderhoud, renovatie of verduurzaming wanneer het reservefonds niet voldoende is om alle werkzaamheden direct te betalen.

Wilt u niet alleen weten wat juridisch mogelijk is, maar ook onderzoeken welke financiering bij uw VvE past? Vraag vrijblijvend informatie over een VvE-lening aan via Nederlandvve.nl.

Kan een VvE een lening afsluiten?

Ja. De wettelijke hoofdregel is duidelijk: een VvE is bevoegd een geldlening aan te gaan, tenzij het splitsingsreglement dit uitdrukkelijk uitsluit. Dat volgt uit artikel 5:126 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek.

Dat betekent niet dat het bestuur zelfstandig iedere lening kan afsluiten. De splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement en de besluitvorming in de vergadering bepalen hoe het besluit moet worden genomen en welke bevoegdheden het bestuur daarna heeft.

Controleer daarom altijd eerst:

• welk modelreglement via de splitsingsakte van toepassing is;
• of de akte afwijkende of aanvullende bepalingen over geldleningen bevat;
• welke meerderheid en welk quorum voor het besluit gelden;
• of het bestuur na het besluit voldoende is gemachtigd om de overeenkomst te tekenen.

Waarvoor kan een VvE geld lenen?

Een VvE-lening wordt meestal ingezet voor uitgaven aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Denk aan:

• dak-, gevel- of betonherstel;
• vervanging van kozijnen of collectieve installaties;
• liftrenovatie;
• asbestsanering of andere noodzakelijke renovaties;
• isolatie, glas en andere verduurzamingsmaatregelen;
• combinaties van gepland onderhoud en verduurzaming.

Welke besteding is toegestaan, moet passen binnen de taak en bevoegdheden van de VvE en de voorwaarden van de gekozen financiering.

Welke meerderheid is nodig voor een VvE-lening?

Er bestaat geen één stemregel die voor iedere VvE en iedere lening hetzelfde is. De vereiste meerderheid volgt uit de splitsingsakte en het toepasselijke splitsingsreglement.

In Modelreglement 2017 is de bevoegdheid om geld te lenen expliciet opgenomen in artikel 47.7. Het besluit moet daar worden genomen met inachtneming van de besluitvormingsregels van artikel 56.5 en 56.6. Bij oudere splitsingsreglementen moet eveneens worden bekeken welke bepalingen over uitgaven, meerjarige verplichtingen en gekwalificeerde besluiten van toepassing zijn.

Neem de lening daarom pas definitief aan nadat de eigen akte is gecontroleerd. Lees ook onze uitleg over stemverhoudingen in de VvE.

Kan een VvE lenen voor onderhoud?

Ja. Juist bij groot onderhoud kan financiering een oplossing zijn als werkzaamheden niet verantwoord kunnen worden uitgesteld maar het reservefonds onvoldoende liquide middelen bevat. Een lening voorkomt dan dat het volledige bedrag direct via een eenmalige bijdrage bij de appartementseigenaren moet worden opgehaald.

Een lening vervangt echter geen goed onderhoudsbeleid. De VvE moet nog steeds realistisch begroten en jaarlijks reserveren. Controleer daarom eerst het MJOP en het reservefonds voordat wordt bepaald welk deel daadwerkelijk moet worden gefinancierd.

Kan een VvE lenen voor verduurzaming?

Ook dat kan. Voor verduurzaming bestaan naast reguliere VvE-financiering specifieke regelingen. Het Nationaal Warmtefonds biedt bijvoorbeeld financieringsmogelijkheden voor energiebesparende maatregelen bij VvE’s. Daarnaast kunnen andere financiers onderhoud en verduurzaming financieren.

Vergelijk niet alleen de rente. Kijk ook naar looptijd, afsluitkosten, voorwaarden, vervroegd aflossen, zekerheden, de effecten op de maandelijkse VvE-bijdrage en de maatregelen waarvoor de lening gebruikt mag worden.

Kan een VvE geld lenen van eigen leden?

In beginsel kan ook een appartementseigenaar geld uitlenen aan de VvE. Artikel 5:126 lid 4 BW beperkt een geldlening niet tot banken. Ook dan blijft echter gelden dat de VvE bevoegd moet zijn om de lening aan te gaan en dat een rechtsgeldig besluit nodig is.

Leg bij een lening van een lid de voorwaarden extra zorgvuldig vast. Denk aan het bedrag, de rente, looptijd, aflossing, opeisbaarheid en de manier waarop eventuele belangenverstrengeling in de besluitvorming wordt voorkomen. Controleer bovendien de eigen splitsingsakte en laat bij twijfel de overeenkomst juridisch beoordelen.

Hoe werkt een VvE-lening in de praktijk?

De precieze aanvraag verschilt per financier, maar een VvE doorloopt meestal de volgende stappen:

1. Financieringsbehoefte bepalen. Breng aan de hand van offertes, MJOP en reserves in kaart hoeveel geld nodig is.
2. Splitsingsakte en besluitvorming controleren. Stel vast welke meerderheid en procedure gelden.
3. Financieringsmogelijkheden vergelijken. Kijk naar reguliere VvE-financiering, verduurzamingsregelingen en eventuele alternatieven.
4. Financiële stukken aanleveren. Financiers vragen doorgaans onder meer om jaarstukken, begroting, splitsingsakte, leden- en breukdelenoverzicht en informatie over het onderhoudsplan.
5. Vergadering laten besluiten. Zorg dat bedrag, doel, voorwaarden en gevolgen voor de bijdrage duidelijk in de besluitvorming zijn opgenomen.
6. Overeenkomst sluiten en werkzaamheden uitvoeren. Het bestuur tekent namens de VvE voor zover het daartoe bevoegd en gemachtigd is.

Wat kost een VvE-lening?

De totale kosten worden niet alleen door het rentepercentage bepaald. Let ook op:

• de looptijd;
• de rentevaste periode;
• eventuele advies- en afsluitkosten;
• de wijze van aflossen;
• voorwaarden voor extra of vervroegde aflossing;
• de totale rente over de looptijd;
• de stijging van de maandelijkse VvE-bijdrage.

Een lage maandlast door een lange looptijd kan uiteindelijk juist tot hogere totale rentekosten leiden. Vergelijk financieringen daarom op de totale lasten én op de ruimte die de VvE in de begroting houdt voor toekomstig onderhoud.

Zijn VvE-leden aansprakelijk voor de lening?

Een eigenaar is niet automatisch aansprakelijk voor de volledige geldschuld van de VvE. Bij een deelbare schuld bepaalt artikel 5:113 lid 5 BW dat de appartementseigenaren naast de VvE aansprakelijk kunnen zijn voor hun eigen aandeel in de schuld, in de verhouding die uit de wet en de splitsingsakte volgt.

Dat maakt de gevolgen van een lening voor individuele eigenaren wel belangrijk. De rente en aflossing moeten immers uit de VvE-begroting worden betaald en werken daardoor door in de periodieke bijdrage.

Wat gebeurt er met een VvE-lening bij verkoop van een appartement?

Een lopende VvE-lening is relevante informatie bij de verkoop van een appartement. De schuld, de afspraken met de financier en de gevolgen voor de VvE-bijdrage moeten daarom tijdig bij de verkoopstukken worden betrokken. Welke financiële en fiscale gevolgen een individuele eigenaar precies heeft, hangt af van de lening en de eigen situatie.

Lees ook onze aparte uitleg over de VvE-lening en de belastingaangifte.

Wat zijn de nadelen en risico’s van een VvE-lening?

Lenen kan werkzaamheden versnellen, maar is niet gratis. De VvE legt zich voor meerdere jaren vast en de rente en aflossing verhogen de begroting. Bij onvoldoende financiële ruimte kan dat juist tot betaalbaarheidsproblemen bij leden leiden. Ook moet worden voorkomen dat lenen een structureel te lage reservering maskeert.

Bekijk daarom ook onze uitgebreide pagina over de nadelen en aandachtspunten van een VvE-lening.

VvE-lening of eenmalige bijdrage?

Welke oplossing het beste is, hangt af van de financiële positie van de VvE en haar leden. Een eenmalige bijdrage voorkomt rentekosten, maar kan voor individuele eigenaren moeilijk op te brengen zijn. Een lening spreidt de kosten, maar verhoogt de lasten gedurende langere tijd.

Vaak is een combinatie mogelijk: een deel uit het reservefonds, een deel via een extra bijdrage en alleen het resterende bedrag financieren. Daarmee beperkt de VvE de lening tot wat werkelijk nodig is.

VvE-lening aanvragen via Nederlandvve.nl

Wilt u weten welke financieringsmogelijkheid aansluit op uw onderhouds- of verduurzamingsplan? Via Nederlandvve.nl kunt u vrijblijvend informatie aanvragen. Wij bekijken de aanvraag en welke gespecialiseerde financieringspartij op dat moment het beste aansluit bij de situatie van uw VvE.

Vraag vrijblijvend informatie over een VvE-lening aan via Nederlandvve.nl.