[Bob]

Hi Carla,
En om het verhaal helemaal compleet te maken voor Marijke het volgende.
Je schreef:
Exclusief gebruikersrecht kan je in een afspraken formulier regelen.
Dat wil niet zeggen dat je het exclusieve gebruiksrecht alleen maar op die manier kunt en/of moet regelen.
Een akte van splitsing is bij uitstek een plek om de splitsing compleet en ook goed te regelen. Die akte wordt (voor iedereen bereikbaar) in het Kadaster ingeschreven. Niemand kan eenvoudig aan een afsprakenformuliertje komen, en dat papiertje kan ook nog eens makkelijk zoekraken. Dan ben je pas echt goed in de aap gelogeerd. Moet je niet willen.
Wanneer je de akte van splitsing toch al gaat/moet wijzigen is mijn advies om direct de hele situatie goed te regelen in de nieuwe akte.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Dank je wel voor het bevestigen van mijn mening. 😉
Je schreef eerder immers:
Daar geef jij niets van weg maar die ruimte wordt, als alles doorgaat eigendom van de onderste eigenaar. En die dient dan te zorgen voor het onderhoud. Dat vloeit automatisch voort uit het verkrijgen ( als alles door gaat) van het eigendom van die ruimte.
En nu schrijf je:
Bij het wijzigen van de splitsingsakte en de splitsingstekening kan er overdracht van gemeenschappelijk naar privé-eigendom plaats vinden.
Geen automatisme dus, maar zelf regelen! En zoals ik al aan Marijke liet weten zijn er heel veel dingen die eenvoudig heel erg fout kunnen gaan als je niet exact weet wat je aan het doen bent. En daar is dit een goed voorbeeld van !
Vandaar mijn adviezen aan Marijke zoals ik ze gaf.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Marijke,
Een “nabrander”.
Dit is niet een broodje dat je even op de hoek haalt!
Mocht je dit broodje toch willen halen dan is mijn nadrukkelijke advies om je door een echte en erkende onafhankelijke VvE-professional te laten bijstaan. Nogmaals, een klein en onbedoeld foutje kan waanzinnig grote consequenties hebben. Merk overigens op dat ook een professional fouten kan maken, al was het maar omdat hij of zij jou niet goed begrepen heeft.
We horen het wel als je nog aanvullende vragen hebt. Wens je veel wijsheid toe.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Marijke,
Zoals William al liet doorschemeren zitten er zeldzaam veel haken en ogen aan deze “gedaantewisseling”. Ik ga heel ver met William mee en deel zijn mening grotendeels. In dit traject kan heel erg veel, heel erg makkelijk, heel erg fout gaan. Als het aan mij lag zou ik vooral bij het begin beginnen, en mezelf afvragen welk belang je hierbij hebt. Geen belang geeft “no deal”. Bezint eer ge begint. Onderstaand gebruik ik weliswaar “moeten”, maar de keuze is en blijft natuurlijk geheel aan jou (jij en je buren “moeten” niets).
Je zou hoe dan ook zeker moeten stellen dat er in geen enkel geval kosten voor jouw rekening gaan komen, en ook nooit kunnen komen. Dat moet je 100% waterdicht regelen.
Jouw benedenburen moeten door de Gemeente goedgekeurde bouwplannen (vergunningen) op tafel leggen, zonder dat ze daarmee op voorhand al recht kunnen doen gelden op goedkeuring en toestemming van jou. Als het plan jou niet bevalt moet het zonder meer, en zonder hard feelings van de benedenburen, zo de prullenbak in kunnen.
Daarna moeten de benedenburen, wederom geheel op hun kosten en geheel voor hun risico, een concept van een nieuwe akte van splitsing, samen met de nieuwe splitsingstekening op tafel leggen. Als de nieuwe akte jou niet bevalt moet die zonder meer, en zonder hard feelings van de benedenburen, zo de prullenbak in kunnen. Vergeet vooral niet dat het niet alleen maar om jou en de buren gaat, ook de beperkt gerechtigden hebben hier wat te zeggen/vertellen.
Vraag naast bovenstaande naar keiharde en waterdichte garanties van de aannemer/leverancier over bijvoorbeeld waterdichtheid van de constructie, de consequenties en risico’s voor het bestaande gebouw, en ook de bestaande fundering. Houd er goed rekening mee dat ook hier erg veel fout kan gaan.
Wat Carla aangeeft gebeurt ook niet “vanzelf”. De benedenburen krijgen slechts het exclusieve gebruiksrecht van de nieuw te creëren ruimte en er wordt geen eigendom overgedragen. Sterker nog, de “waterdichte bak” (al dan niet in samenhang met de al bestaande fundering) kan zonder dat je het in de gaten hebt zomaar gemeenschappelijk blijken na wijziging van de akte. En dan ga jij meebetalen aan onderhoud en herstelling van constructie- en bouwgebreken, zonder dat je dat ooit hebt gewild/voorzien.
Realiseer je dat ik met bovenstaande zeker niet volledig en compleet ben geweest. Dit zijn de “eenvoudige” grote showstoppers. Mocht je van mening zijn dat je mee zou moeten werken om “kwaaie koppen” en allerhande (wat mij betreft onterechte) verwijten te voorkomen, dan geef ik je mee dat je als er in het te lopen traject ook maar iets, ongewild, onbedoeld en per ongeluk, misloopt je mogelijkerwijze al veel eerder met gigantisch vervelende consequenties en ook “kwaaie koppen” zult eindigen.
Mijn advies, niet zomaar doen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi William,
Dank voor de extra informatie. Begrepen.
Naar de letter van de BRL heeft SKW gelijk. Het blijft daarmee zoals ik al eerder schreef. Het moet uitvoerbaar zijn om tenminste één eigenaar te vinden die niets meer hoeft te doen dan, op de hoogte met het genomen besluit, en in lijn met een helder vergaderbesluit, een handtekening te zetten, samen met de voorzitter/beheerder. Dat is de minste moeite die ik me binnen een VvE voor kan stellen, en daar is vast iemand voor te porren/vinden.
Maar het blijft natuurlijk ook zo dat waar niets is de keizer zijn recht verliest.
Tot slot heeft de algemene opmerking geen enkele consequentie voor het verlengen van het certificaat. Hoe vreemd de opmerking ook is, buiten de beheerder ziet niemand dat, en die opmerking zou ik dan ook voor kennisgeving aannemen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi William,
Dank je voor de aanvulling. We gaan het volgende week zien.
Je schreef:
Overigens nog een (naar mijn mening belachelijke) maatstaf die bij de de door mij bedoelde herkeuring werd gebruikt: De beheerder werd op de vingers getikt voor de matige technische staat van een VvE, waarvan de beheerder alleen de financiële administratie doet. Het SKW had hier geen boodschap aan, en gaf aan dat de beheerder de verantwoordelijkheid heeft/had om het bestuur hierop te wijzen.
In dat verband vraag ik me af of de procedure van de BRL conform onderstaande punt is gevolgd:
Van het herhalingsonderzoek wordt binnen vier weken na de uitvoering door de certificatieinstelling een rapportage opgesteld. Deze rapportage wordt in concept voor commentaar aan de aanvrager toegezonden. Na (eventuele) verwerking van de opmerkingen van de aanvrager wordt de rapportage definitief gemaakt.
Als het concept van het rapport heeft voorgelegen is er misschien, en natuurlijk volkomen terecht, een opmerking over gemaakt in die zin dat je beheerders niet moet beoordelen op zaken waarvoor zij door betreffende VvE niet zijn ingehuurd. Zo dat inderdaad is gebeurd ben ik ook wel een beetje benieuwd wat SKW op die terechte repliek/reactie te zeggen had.
Voor wat betreft de kritieke opmerking zegt de BRL:
In het geval de beheerder tevens tekenbevoegdheid heeft dient deze tekenbevoegdheid:
●conform het gestelde in het modelreglement doch in ieder geval zo mogelijk met een van de leden te zijn en
●gebaseerd te zijn op de beheerovereenkomst dan wel een besluit van de vergadering hieromtrent.
Goed weekend, Bob

[Bob]

Hi William,
Ter bevrediging van mijn nieuwsgierigheid nog een vraagje.
Je stelde:
Bovenstaande werkwijze wordt door het SKW niet toegestaan. Feitelijk komt de beheerder dus in een situatie waarin geen overboekingen vanaf de spaarrekening gedaan kunnen worden, of men moet het SKW-certificaat opgeven.
Maakte SKW op dit punt een kritieke, een niet-kritieke of een algemene opmerking? En kun je misschien met ons delen hoe die opmerking luidde?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi allemaal,
Om nog even in te gaan op de 4e post van Carla voor alle duidelijkheid even haar citaten in hun context (het complete door haar aangehaalde artikel 41 lid 3 MR1992).
Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 4 eerste lid, onverminderd het bepaalde in artikel 32. De vergadering kan regelen vaststellen met betrekking tot het beheer van middelen van de vereniging.
De vergadering kan besluiten de administratie – waaronder dient te worden verstaan het incasseren van alle ontvangsten en het doen van alle uitgaven, het voeren van de boekhouding in de meest uitgebreide zin en het verstrekken van de nodige specificaties en opgaven aan de eigenaars en het bestuur, zoals een en ander nader zal worden geregeld in de desbetreffende overeenkomst – op te dragen aan een door haar aan te wijzen administratief beheerder en onder de voorwaarden als door haar met die beheerder zullen worden overeengekomen.
Met de context compleet merk ik op dat het bestuur beheert, en dat ook altijd blijft doen en wel onverminderd het bepaalde in artikel 32. Het artikellid geeft aan dat de administratie (hier wordt nadrukkelijk niet het woord beheer gebruikt) kan worden opgedragen aan derden. Daarnaast wordt ook nog eens omschreven wat onder administratie dient te worden verstaan.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi allemaal,
Hier een poging om mijn eerste optreden als “deus ex machina” vorm te geven.
Threadstarter William constateert in zijn 1e post dat het door hem opgebrachte probleem ontstaat door het feit dat er géén VvE-leden zijn te vinden die zich (om correcte onttrekkingen uit het reservefonds mogelijk te maken) opwerpen als (door de vergadering aangewezen) co-tekenaar, naast de tekenende voorzitter van de vergadering. In zijn 7e post is William weer terug bij af, en herhaalt wat werkelijk het/zijn probleem is.
Rob geeft in zijn reactie (die overigens wat mij betreft vrijwel naadloos aansluit op mijn reactie), mijns inziens volkomen terecht, aan dat aan deze (door de vergadering aan te wijzen) persoon in de praktijk maar al te vaak geen aandacht wordt besteed. Dat ben ik van harte met Rob eens, net zoals ik het eens ben met zijn opmerking over het feit dat ook een (echte) voorzitter van de vergadering zelden wordt benoemd (maar dat zijn plaats in de praktijk vaak door anderen wordt “ingenomen”).
In de 4e post van William stelt William zelf tussen haakjes “voorzitter van de vergadering, benoemd bij de opening van de ALV”. Op dit punt verwijs ik nogmaals naar mijn 1e reactie met opmerking over het verschil tussen de benoemde en de technisch voorzitter van de vergadering. De door Rob en mij bedoelde “voorzitter van de vergadering” (het orgaan) wordt in beginsel voor onbepaalde tijd benoemd, en kan daarna te allen tijde door de vergadering worden ontslagen. Het is mijns inziens niet de bedoeling dat iedere ALV opnieuw (dezelfde?) voorzitter wordt benoemd (zonder enige nadere toelichting).
Daarna ontspint zich een discussie die feitelijk het probleem van William niet oplost, en naar mijn overtuiging ook niet kan oplossen.
Het feitelijke probleem is en blijft dat er naast een benoemde voorzitter van de vergadering een eigenaar moet worden aangewezen die samen met die voorzitter tekent voor enige onttrekking aan het reservefonds. Het SKW wenst dat er naar de geest van de regelgeving wordt gewerkt. Dat, na het invoeren van de WWFT, het modelreglement niet meer naar de letter kan worden ingevuld weten we allemaal, en om die reden zal men een gelijkwaardige regeling moeten verzinnen, die recht doet aan de bedoeling van het modelreglement. En dat kan naar mijn idee het eenvoudigst door het benoemen van de beheerder tot voorzitter van de vergadering, en door daarnaast binnen het ledenbestand (tenminste) één eigenaar te vinden die bereid is het co-tekenaarschap op zich te nemen. Het verdient hier overigens voorkeur om ook een tweede eigenaar bereid te vinden, zodat er altijd iemand beschikbaar in de dug-out zit.
Het is in elk geval zaak dat die éne eigenaar géén bestuurslid is (geldt overigens ook voor de reserve). Dit om de checks en balances, alsook de functiescheiding, te realiseren die de schrijvers van de MR’n voor ogen stonden.
Kort samengevat neem ik aan dat het SKW wil zien dat er wordt gewerkt conform de gewenste waarborgen die “het systeem” beoogt. Het benoemen van tenminste één eigenaar tot co-tekenaar lijkt mij onontkoombaar. Er zit dus in mijn overtuiging voor de beheerder die William beschreef niets anders op dan die eigenaar te zoeken en te enthousiasmeren.
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi William,
Je moet je wel realiseren dat er een groot verschil is tussen de door de vergadering benoemde voorzitter van de vergadering (een orgaan van de VvE) en de persoon (mogelijk de beheerder) die de vergadering leidt, de technisch voorzitter.
Zie ook: Eerdere discussie op VvE Belang forum
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Geen dank. Hier loop je naar mijn idee al tegen de eerste uitdaging aan. Theoretisch gezien (helaas is de praktijk regelmatig weerbarstiger) is de overeenkomst tussen VvE en beheerder netjes op schrift gesteld.
Je zou die overeenkomst moeten opvragen en zien wat er exact is overeengekomen. In die overeenkomst hoort ook te zijn geregeld hoe en met welke termijnen partijen uit elkaar kunnen (duur en beëindiging van de overeenkomst).
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Allereerst natuurlijk dank voor de antwoorden. Met de benoeming van het bestuur in de akte bestaat er bij mij geen twijfel meer. Het bestuur en de beheerder hebben volkomen legaal hun positie ingenomen.
Mijn conclusie op dit punt is dat je helaas niet te maken hebt met een “onhandige” groot-eigenaar, maar een (veel te) slimme. De 3 particuliere eigenaars hebben samen het probleem dat zij met hun 3 stemmen nimmer een volstrekte (laat staan een versterkte) meerderheid zullen halen. Zie de artikelen 50 en 52 lid 5 van het vigerende MR2006.
Gelukkig betekent dat niet dat je helemaal niets kunt uitrichten tegen de (onwillige) groot-eigenaar. Redelijkheid en billijkheid regeren ook de VvE. Worst case gaat alles wat de groot-eigenaar niet welgevallig is wel via de rechter lopen. Het is niet anders. Hoe je het ook wendt of keert, je zult altijd een vergaderbesluit moeten uitlokken om vervolgens naar de rechter te kunnen. Het zal dan meestal gaan om zaken waarbij je de groot-eigenaar kunt aanpakken voor misbruik van zijn meerderheid aan stemmen.
In jouw geval zou ik eerst een poging wagen om de groot-eigenaar een door de 3 particuliere eigenaars gedragen “offer he can’t refuse” voor te leggen. Zet daartoe het plan op papier waarbij hem duidelijk wordt dat hij er alleen maar (financieel) beter van wordt wanneer jij het beheer (kosteloos?!) op je neemt.
Mocht de groot-eigenaar gaan voor de “volle weigering” dan is het tijd voor de volgende stap. Je zou in dat geval het bestuur moeten verzoeken om een vergadering te houden. Mocht het bestuur die vergadering niet willen houden dan kom je vanzelf terecht bij artikel 45 leden 3 en 4. Met 10% van de stemmen (jullie samen hebben 50%) moet het bestuur wel vergaderen, en anders mag je die vergadering zelf organiseren. Zorg dat je helder geformuleerde en goed beargumenteerde/gedocumenteerde agendapunten aandraagt. Zo krijg je linksom of rechtsom een vergaderbesluit. Dat besluit is of conform de wensen van de particuliere eigenaars, of het is (met een beroep op redelijkheid/billijkheid) voor vernietiging voor te leggen aan de kantonrechter (ik laat hier mogelijke nietigheid even buiten beschouwing).
Voor de volledigheid wijs ik hier nog even op de mogelijkheid dat de groot-eigenaar met zijn 3 stemmen uit een vergadering wegblijft. Dan kan er over bepaalde zaken niet besloten worden (geen 2/3 en 2/3), maar dan heb je de 2e vergadering conform artikel 52 lid 6 (en dan moet de groot-eigenaar er wel zijn, tenzij hij er voor kiest om in de verdediging te zitten en te constateren dat hij op zijn beurt de door jullie genomen besluiten zal moeten aanvechten bij de rechter).
Voor nu wil ik het hier even bij laten. Dit is het (mijn) verhaal op hoofdlijnen. Er zijn over deze kwestie boeken vol te schrijven, maar ik heb liever dat je gerichte vragen stelt wanneer er iets niet duidelijk is, of dat je gericht nadere uitleg vraagt in het voorkomende geval. Feel free! Ik heb trouwens de indruk dat je ook zonder hulp al heel ver komt/zou komen. 😉
Tot slot nog even een opmerking waar jij het had over het opbouwen van het reservepotje. Het is een wettelijke plicht voor VvE’s om te reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud. Dat gebeurt maar al te vaak niet, maar bij het van kracht worden van de nieuwe Wet Verbetering Functioneren VvE’s (naar verwachting 2017; het voorstel moet beide Kamers nog door) kun je zeker met 3 eigenaars de VvE eenvoudig(er) dwingen om afdoende te reserveren/sparen. Het is een erg lastige positie waar je nu in zit, maar het is niet alleen maar kommer en kwel.
Hoor wel als je vragen en/of opmerkingen hebt.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

P.S.
Quote
De Vereniging van Eigenaars heeft thans geen andere —– schulden of verplichtingen dan die uit hoofde van de —- normale lasten en belastingen terzake van het gebouw met daarbij behorende grond en de exploitatie, verzekering en administratie daarvan. ———————————–
Unquote
Met de administratie wordt naar mijn idee het bestuur/beheer van de VvE bedoeld.
MVG, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Met wat je nu vertelt wordt me duidelijk dat mijn hoop op goede trouw zijdens de groot-eigenaar waarschijnlijk niet terecht zal blijken.
Nu zit ik met nog een tweetal vragen voordat het hele plaatje bekend is.
Ik heb het idee dat ik een beetje naar de bekende weg vraag, maar doe het voor alle zekerheid toch maar.
Is er een eindige termijn gesteld aan de benoeming zoals die in de akte is gedaan?
Is de beheerder door de groot-eigenaar aangewezen toen die nog enig eigenaar was van alle appartementsrechten?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Graag gedaan hoor. Blij je op weg te kunnen helpen.
Goed te horen dat er met zekerheid een bestuur is benoemd. Dan hoef je de VvE in elk geval niet uit een al dan niet diepe slaap te halen. De benoeming in de akte is geldig, en daar doet het aantal appartementsrechten in bezit van de groot-eigenaar niets aan toe of af.
Als het goed is kun je zien dat in jouw transportakte voor wat betreft het appartementsrecht wordt ge-/verwezen naar de akte van splitsing.
Het wordt nu dus het andere verhaal. Hier kom ik nog op terug. Wel vast even een goed bedoelde raad. De mogelijkheid bestaat (zoals ik al eerder schreef) dat de groot-eigenaar geheel te goeder trouw en met de beste bedoelingen een (veel) te grote broek aantrekt. Het zal niet de eerste groot-eigenaar zijn die absoluut geen verstand heeft van VvE’s. Het beste is om samen met de 2 andere particulieren in goede harmonie met de groot-eigenaar de VvE in goede banen te leiden.
Tot later, met vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten