[Bob]

Hi Pascal,
Je geeft aan dat de groot-eigenaar het bestuur is. Dat zou dan ergens moeten zijn vastgelegd. De B.V. kan bijvoorbeeld als eerste bestuurder zijn aangewezen in de akte van splitsing. Dat is wel een belangrijk gegeven. Kun je mij vertellen waar het staat te lezen dat de groot-eigenaar het bestuur is, zodat er geen twijfel meer kan zijn over het feit dat/of er daadwerkelijk een bestuur bestaat?
Het bestaan van een bestuur wordt feitelijk weersproken in jouw akte van levering waar staat dat de VvE nog niet functioneert. Als er wel (juridisch gezien) een bestuur zou zijn dan kan de VvE niet echt slapen, maar wel slecht functioneren. Het juist niet hebben van een bestuur geeft grond aan de constatering dat de notaris geen opgave heeft mogen ontvangen als benodigd in verband met de verklaring conform BW5:122.
Het blijft dus (vanwege strijdigheid als hierboven) zaak om nu eerst met zekerheid vast te stellen of er nu wel of niet een bestuur is benoemd.
Uit jouw verhaal maak ik, los van de vraag over het bestaan van een bestuur, op dat de groot-eigenaar zich (al dan niet terecht) wel als bestuur gedraagt. Ook wanneer de groot-eigenaar juridisch gezien bestuurder is behoort niet het bestuur maar de vergadering de eventuele beheerder aan te stellen. Een bestuur heeft verder wel de plicht om het gebouw te verzekeren, maar het is wederom aan de vergadering om een keuze te maken welke maatschappij het wordt.
Mij bekruipt het gevoel dat er de facto nog geen bestuur zal zijn benoemd, en dat de groot-eigenaar (kan ook met de beste bedoeling zijn) zich volkomen onterecht bestuur acht. Hoe je het ook wendt of keert, we moeten nu eerst zeker stellen of er een benoemd bestuur bestaat. Mocht er inderdaad nog geen bestuur bestaan dan heb je het linkje van William nodig, maar wanneer er al wel een bestuur is dan wordt het een (heel) ander verhaal.
By the way, ik heet Bob. Rob is ook (zeer vaak) actief op onder andere dit forum, maar we zijn dus met z’n tweeën. Geen enkel probleem hoor, ik ben er aan gewend (en Rob vermoed ik ook wel). 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Voor het gemak van allen.
Link hierboven aanklikken.

[Bob]

En ook de link die je legde naar de hoogte van het “in het algemeen belang” uit te geven bedragen geldt niet. Het mag ook om grotere bedragen gaan.
Zie hiervoor de volgende uitspraak:
ECLI:NL:RBHAA:2008:BD9624 en met name 4.6 daarin. Het gaat daar om €20.000,00 per eigenaar.

Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Nu kan ik je niet meer volgen. Los van het feit dat ik zelf niet de indruk heb dat “ik blijf hangen”, kan ik je niet volgen voor wat betreft de strijd met artikel 38 lid 7.
Dat lid geeft geen verbod op financiering op een andere wijze dan de daar aangegeven (mogelijke) gang van zaken. Er staat immers dat de voorschotbijdrage van de eigenaars kan worden gevorderd. Er staat geen zal (of moet). Dat is zo omdat een dergelijke uitgave nog steeds (bijvoorbeeld) ten laste van de reserve GO kan/mag worden gebracht.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Nog even ter verduidelijking.
Quote met mijn aantekeningen vetgedrukt daarin verwerkt.
In het art. 3 lid j, gaat het over overige schulden en kosten die nader worden toegelicht in het eerder genoemde boek. b.v. schadevergoedingen lid 3.d., de kosten van juridische procedures lid 3.e., de verzekeringspremies lid 3.f. enz. zie blz .42 en daarvoor.
Ook g. h. en i. worden nog genoemd en dan volgt het slot van de zin, verwijzend naar lid 3.j.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Hier gaan onze meningen uit elkaar lopen. Vanzelfsprekend respecteer ik jouw mening, echter …….
Er is op geen enkele manier sprake van strijd met de regelgeving in artikel 38 lid 5. Dat lid 5 ziet namelijk louter en alleen maar op het voorschrijven van een gekwalificeerde meerderheid (wanneer de uitgaven een bepaald en vastgesteld bedrag overschrijden), en geeft verder geen enkel verbod tot (bepaalde) uitgaven.
Voor wat je stelt in de 2e alinea van jouw post ga ik eveneens niet met je mee. Ten eerste is de opsomming in het boek absoluut niet limitatief, en daarenboven eindigt de laatste zin ook nog een met de woorden “en alle overige in het belang van de gezamenlijke eigenaars gemaakte kosten”. Daarmee wordt nog eens door de heer Rijssenbeek bevestigd/benadrukt dat er, naast de zaken die hij daarvoor al opsomt, ook nog zaken zijn die (kunnen) vallen onder enig algemeen belang. Als het zo simpel was geweest dat er een limitatieve opsomming van zaken mogelijk was geweest dan had men dat wel gedaan, en geen open einde in het MR1992 ingebouwd, en daarin ook nog eens volhard bij het volgende MR2006.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Quote
Het nieuwe bestuurslid heeft, naar mijn waarneming, nog weinig begrepen van de regelgeving binnen een VvE. Hij gaat te veel uit van het bedrijfsleven.
Unquote
En nu maar hopen dat het nieuwe bestuurslid niet meeleest op dit forum “lol”

[Bob]

Hi Carla,
Je stelt nu :”Ik begrijp je goede bedoeling m.b.t. art.32 lid 3. Toch ook zou het tot enige verwarring kunnen leiden in deze casus vanwege het feit dat het een ander aspect van de regelgeving betreft. Maar dit verder ter zijde.”
Wat mij betreft is hier helemaal geen verwarring mogelijk. Zoals ik aangaf kan de vergadering zonder meer besluiten om te financieren uit de reserve GO. En als de vergadering volgens de regelen der kunst besluit om het benodigde geld uit de reserve GO te halen is er meteen besloten een machtiging te verstrekken om die onttrekking mogelijk te maken.
Artikel 32 lid 3 regelt namelijk 2 zaken, te weten wie mag onttrekken, en stelt tevens de voorwaarde van het door de vergadering verstrekken van de machtiging.
Het is daarmee dus niet zo dat dit artikellid maar 1 zaak regelt zoals jij aangeeft (maar 2), zodat verwarring niet nodig is. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Ook refereer ik nog even aan het “algemeen belang”, en in dat licht aan jouw opmerking daarover.
“Ik zou die term ook niet snel gebruiken vanwege de mogelijke verwarring die zou kunnen ontstaan. Het is redelijk subjectief. Wanneer je deze term mee zou laten wegen bij beslissingen dan kan het gebeuren dat de lobby van enkele leden van doorslaggevende aard zouden kunnen worden, hetzij in een eerste, hetzij in een tweede vergadering.”
En daarna.
“Zelf zie ik liever het handhaven van de bestaande regelgeving ……..”
Mogelijk begrijp ik jou helemaal verkeerd, maar ik meen uit jouw zienswijze op te mogen maken dat jij eigenlijk en op de keper beschouwd van mening bent dat artikel 3 lid 1 j van het MR 1992 eigenlijk niet zou moeten/mogen/kunnen worden gehanteerd? Of zie je nog wel enig bestaansrecht voor genoemd artikelllid, en zo ja welk?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Mooi dat we het zo met elkaar eens zijn.
Bij jouw opmerking over het artikel 32 lid 3 dat ik aanhaalde het volgende.
Ik heb letterlijk aangegeven; “of er valt een besluit conform artikel 32 lid 3.” Het gaat me daarbij om het feit dat, zoals in dit lid te lezen is, de vergadering een machtiging moet geven voordat er geld mag worden onttrokken aan de reserve GO, ergo de vergadering zal moeten besluiten die machtiging te verlenen. Hier heeft het MR een dubbele zekerheid in willen bouwen. Hier bedoelde ik niet meer, en niet minder dan dat.
Dat brengt me weer terug op een andere discussie die we over dit door jou benoemde onderwerp voerden in een ander forum. Heeft jouw mede-bestuurslid ex bankdirecteur al enig licht kunnen laten schijnen?
Hoor graag wat die er van zegt.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Het kan zijn dat ik je verkeerd begrijp, maar naar mijn idee wordt dit “pizza”, en moeten we beginnen bij “die bodem”.
Uit jouw verhaal maak ik op dat je zou moeten beginnen om een analyse van de toestand te maken, om er achter te komen waar je precies staat. Nu je de antwoorden op mijn vragen niet met zekerheid kunt geven moet er eerst het nodige worden uitgezocht. Mij bekruipt het gevoel dat jouw VvE wel bestaat, maar dat de VvE niet zo wakker is als jij denkt.
Als ik je mag raden zou je het volgende moeten doen.
Vraag allereerst de akte van splitsing op bij het kadaster (compleet met splitsingstekening). De akte staat genoemd in de transportakte van jouw appartementsrecht (mogelijk dat “jouw” notaris je zo een akte van splitsing kan leveren, dat zou je even kunnen navragen). Lees de akte heel goed door, en zie welk modelreglement (MR) van kracht is verklaard, en wat de eventuele wijzigingen/aanvullingen op het vigerende MR zijn. In deze stukken vind je al de nodige antwoorden op mijn vragen.
Ook zou je de groot-eigenaar (van de andere 3 appartementen) kunnen vragen of die op de hoogte is met enig bestuur en/of antwoorden op de vragen die bij jou leven. Binnen jouw VvE heb je te maken met 4 eigenaars, 3 particulieren en 1 eigenaar/verhuurder. Met de andere groot-eigenaar (zoals je die noemde en waarvan je kocht) heb je slechts te maken als verkoper van jouw appartementsrecht (relatie koper/verkoper). Dat is overigens wel de partij die jou de laatste jaarrekening, vergaderstukken enzovoorts had (moeten) kunnen overhandigen. Merk voor de duidelijkheid vast op dat met het vaststellen dat er 4 eigenaars zijn nog niets zeker is over stemverhoudingen en/of breukdelen. Daar heb je de stukken uit de vorige alinea voor nodig.
Bovenstaande acties leveren met zekerheid de antwoorden op mijn vragen op, en vanaf dat punt kunnen we dan weer verder. Mocht de VvE al wel springlevend en actief zijn dan gaan we daarmee de strategie uitstippelen, maar mocht de VvE nog slapen dan zou je die zelf tot leven moeten brengen.
Kortom, werk aan de winkel. Mocht ik je niet goed hebben begrepen dan hoor ik dat wel, en dan gaan we voor de volgende poging.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi van Hemert,
Vanwege de mogelijkheid dat je iets te snel van start gaat eerst even wat vragen.
Je zegt dat de VvE net uit haar slaap is gehaald.
Is er in een vergadering een bestuur benoemd, en wat is de samenstelling van het bestuur?
Je zegt dat de groot-eigenaar zijn vastgoedbeheerder heeft aangesteld als VvE-beheerder.
Is er in een vergadering door de VvE überhaupt besloten om het beheer uit te besteden, en is daarenboven ook besloten om nu precies die beheerder aan te stellen?
Is er een op schrift gestelde beheersovereenkomst? Zo ja, wordt de beheersovereenkomst jaarlijks stilzwijgend verlengd, of is er iets anders bepaald?
Voor alle zekerheid vast even; welk modelreglement is bij jullie van kracht, en hebben jullie misschien ook een HHR?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Nu over het financieren van de maatregelen.
Wanneer de “algemene reserve” onvoldoende is, en het bedrag niet is begroot, resteren er wat mij betreft 2 opties.
Of het bedrag wordt opgehoest als aangegeven in artikel 38 lid 7, of er valt een besluit conform artikel 32 lid 3.
Beide opties zijn wat mij betreft reëel.
Ontrekken uit de reserve GO is niet verboden. Het is echter wel zo dat “men” zich moet realiseren dat men met de onttrekking t.b.v. een niet begrote/geplande zaak in feite “roofbouw” pleegt ten nadele van wel begrote zaken. Merk aan de andere kant op dat de MJOP niet in beton is gegoten, en dat met schuiven in de cycli het bedrag met een beetje goede wil wel is vrij te maken. Ik geef hier als voorbeeld aan dat de ambitie wat neerwaarts kan worden bijgesteld en dat bijvoorbeeld het schilderwerk, naast eventueel wat ander gepland GO, wel een jaartje naar achteren zou kunnen.
Het blijft wat mij betreft een kwestie van smaak. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Naar aanleiding van jouw post hierboven eerst even een paar extra woorden.
Het gaat om jouw laatste vraag betreffende het “algemene belang.” Ik heb in dit verband met opzet zo geformuleerd dat de vergadering kan besluiten. Daarmee wil ik absoluut niet gezegd hebben dat het besluit ook bij een rechter overeind zal blijven. We kennen beiden de jurisprudentie betreffende BBQ’s en nieuwjaarsborrels die ook “in het algemeen belang” werden georganiseerd en door de VvE betaald. Voor de meelezers merk ik hier op dat de uitspraken net zo makkelijk een ja als een neen van de rechter lieten zien.
In jouw post lees ik nu dat het om maatregelen gaat die slechts de woningen raken en niet het complete gebouw. Dat is nieuwe informatie. Daarom ga ik mijn eerste reactie nu dus verfijnen.
Dat levert in feite direct een vraag op. Zijn de nieuw te nemen maatregelen ook en alleen per appartement uit te voeren, dus los van andere appartementen, en daarmee per lid te implementeren zonder nadelig effect voor de overige appartementen en/of de VvE? Ik vraag dat omdat er mogelijk ook, zoals je al schreef, leden zullen zijn die nadrukkelijk van mening zijn dat zij geen enkele behoefte hebben aan “schijnveiligheid”, en al helemaal niet als ze er dan ook nog voor moeten betalen. Die leden zouden wel eens (heel eenvoudig) in het gelijk kunnen worden gesteld wanneer zij het vergaderbesluit zouden aanvechten. De redelijkheid en billijkheid zouden er (eenvoudig) toe kunnen leiden dat, zeker wanneer de voorzieningen ook per separaat appartement kunnen worden uitgevoerd, een rechter zal beschikken dat de eigenaars, die hun eigen appartement, los van de VvE (maar wel met toestemming van diezelfde VvE) veiliger willen maken dat maar zelf moeten doen en ook op eigen kosten. Vergelijk dit met het “gesprek” dat we eerder hadden over de reikwijdte van artikel 38 leden 7 en 8 elders op dit forum.
Kort samengevat wordt het dus een (heel) ander verhaal afhankelijk van het feit of de maatregelen/adviezen ook per “los appartement” zijn uit te voeren (en zonder nadelige consequenties voor de VvE en overige leden).
Op het onttrekken van het vereiste bedrag aan de reserve GO kom ik hieronder nog terug.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Ook wij hadden een PKVW (meegeleverd bij nieuwbouw).
Ook bij ons is het PKVW inmiddels verlopen.
Een PKVW geeft een grotere veiligheidsbeleving, maar geeft feitelijk geen enkele garantie. De eisen worden inderdaad en met enige regelmaat aangescherpt, vanwege nieuwe zienswijzen en voortschrijdend inzicht.
Wat mij betreft is het hebben van een PKVW geen vereiste, maar eerder een lieverkoekje. Ik zou een PKVW zelf niet zomaar, zonder vergaderbesluit, op kosten van de VvE “onderhouden”. Een nieuw certificaat kost geld, en daarenboven worden mogelijk nieuwe zaken geëist voordat je een certificaat krijgt. Ook dat kost weer geld, en daar is n.m.m. een vergaderbesluit voor nodig. Immers, er zal regelmatig geen sprake zijn van onderhoud en/of noodzakelijke vernieuwing/vervanging (denk bijvoorbeeld aan cilinders in sloten, of vergrendelbare sluitingen e.d.).
Mijn advies zou daarom zijn om de kwestie aan de vergadering voor te leggen. In onze VvE is er geen enkele belangstelling voor het vernieuwen van het certificaat PKVW.
Voor de volledigheid: De vergadering kan zeker besluiten tot het vernieuwen van het certificaat, het PKVW kan immers gelden als “in het belang van de leden”.
Tot slot merk ik nog even op dat “men” zich moet realiseren dat een aantal leden mogelijk korting krijgt op de inboedelverzekering vanwege het bezit van een PKVW.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten