[Bob]

Hi Carla,
Dank je wel !! ;))
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Op basis van hetgeen je tot nu toe hebt aangedragen blijf ik bij wat ik eerder aangaf betreffende de kosten van/aan de constructie versus de kosten die voor de respectieve eigenaars blijven.
Voor wat betreft het “omdraaien” ga ik echter niet direct met je mee. De aanvulling op artikel 18 uit de akte eenvoudigweg maar vergeten is mijns inziens niet correct. Ik kan me namelijk niet indenken dat de splitser dit zonder enige (aanwijsbare) bedoeling heeft willen stellen, alleen maar om wat te zeggen. Met wat je tot nu toe hebt aangegeven kan ik de vinger niet op zijn/haar bedoeling leggen.
Er wordt in de akte gesteld: “Het onderhoud van het balkon en/of dakterras en/of veranda zal geheel voor rekening van de desbetreffende appartementsgerechtigde zijn.”
Hier mis ik kennelijk nog de nodige informatie. Tot op dit punt zijn slechts balkons in beeld geweest. Waarom wordt er ook gewag gemaakt van dakterrassen en veranda’s?
Mogelijk heeft de splitser onduidelijkheid willen wegnemen over de vloer van het balkon, los van de constructie. Het is me (nog) niet duidelijk of de betonnen vloer “los” op de constructie(balken) ligt, of dat de constructie in de vloer is ingegoten. Is er sprake van een betonnen vloer zonder top-/afwerklaag of maakt de vloer deel uit van de constructie en is alleen de afwerklaag voor kosten van de respectieve eigenaar (net als het plafond)?
De aanvulling op artikel 18 zal naar alle waarschijnlijkheid een doel dienen, ook al kan ik niet zien wat dat doel zou zijn.
Het is verder niet duidelijk of dit met name gaat om mij onbekende terrassen en/of veranda’s.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Graag gedaan. Blij dat ik je op weg kon helpen.
De balkonconstructie is (cf. art. 9) gemeenschappelijk, en daarmee komen de kosten voor de VvE (de gezamenlijke eigenaars). De leden betalen mee naar hun breukdeel. Zie artikel 3 leden a en b.
Daar doet het feit dat de constructie binnen de vette lijnen op de splitsingstekening valt niets aan af. De constructie is en blijft gemeenschappelijke zaak, en het onderhoud daarvan dus ook.
Alles wat niet tot de constructie hoort (afwerklagen, plafonds e.d.) valt daarmee, voor zover het binnen het privé gedeelte valt, onder de werking van artikel 18. Afwerklagen, plafonds e.d. worden op kosten van de respectieve eigenaars onderhouden (want géén gemeenschappelijke zaak).
Kort: de constructie wordt naar breukdeel onderhouden door de VvE (alle leden samen) op kosten van de VvE. Deze kosten kunnen worden opgebracht binnen de exploitatie, maar ook ten laste van de reserve GO worden gebracht (vergt vergaderbesluit).
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Dank voor de nadere toelichting.
Er is in mijn overtuiging geen (rechts-)grond waarmee je de (leden van de) VvE kunt dwingen om een (willekeurig) bedrag met terugwerkende kracht te laten betalen. Je was bekend met de (financiële) toestand van de VvE op het moment dat je kocht (of had dat moeten zijn), en je hebt je “ingekocht” in een slapende VvE.
De VvE is gelukkig uit haar slaap gewekt en er wordt nu in elk geval gewerkt met een begroting teneinde een sluitende exploitatie te realiseren. Naar ik aanneem wordt er vanaf de vergaderdatum ook aan de reserve gewerkt, en naar ik hoop op basis van een MJOP/MJOB. Daarmee is er, zoals je zelf terecht constateert, nog geen “vet op de botten”.
Gegeven de omstandigheden en de mening van de overige 14 eigenaars zou ik je adviseren om voor te stellen en bespreekbaar te maken dat er (per appartementsrecht) een eenmalige storting wordt gedaan door de leden om enig startkapitaal te hebben voor onvoorziene uitgaven. Maar let op, naar mijn overtuiging kun je ook hier niemand dwingen.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rob,
De door jou aangehaalde uitspraak blijft me bezighouden. En natuurlijk voornamelijk vanwege het feit dat het er op lijkt dat de Stichting VvE Belang hier een rol speelde. Ik zeg nadrukkelijk “lijkt” omdat de jurist [F] in de uitspraak, om welke reden dan ook, expliciet wordt opgevoerd als zijnde een mannelijke jurist die werkzaam is bij VvE Belang. Het kan echter zo zijn dat deze jurist zuiver op persoonlijke titel de in de uitspraak beschreven rol speelde. Overigens een rol die voor mij grote vraagtekens oproept, zeker gezien de nu bekend geworden link met VvE Belang.
Is hier (gegeven de voorgeschiedenis in deze kwestie) sprake van “powerplay” door de Gemeente, met medewerking van VvE Belang, of is dit een kwestie waar VvE Belang als Stichting niet in betrokken is (anders dan door een wat mij betreft zeldzaam onhandige keuze van één van haar juristen) en waar zij zich van zou moeten distantiëren? De heer mr. [F] wordt in deze kwestie zelfs tot voorzitter van de vergadering van deze VvE benoemd. Zelf ben ik van mening dat het optreden van [F] niet te rijmen is met de rol van belangenbehartiger, maar slechts met de rol van jurist die het belang van de Gemeente (betaald) dient. Wanneer hier sprake had moeten zijn van “probleemoplossend bemiddelen” zou een rol als mediator meer passen.
Wat is hier echt gebeurd!? Ik zal in elk geval, daar ik hecht aan hoor en wederhoor, VvE Belang wijzen op deze thread, en haar uitnodigen om haar lezing in deze zaak te presenteren.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Matthijs,
Jouw post levert wat mij betreft eerst wat vragen op.
Maak ik uit de eerste alinea terecht op dat géén van de leden tot nu toe (tot op de dag van de “ontwaakvergadering”) voorschotbijdragen heeft betaald?
Maak ik uit de tweede alinea terecht op dat de projectontwikkelaar alle kosten heeft betaald die voor de VvE werden gemaakt, zonder ook maar iets door te berekenen (ook niet na de vergadering) aan de andere leden?
Zijn alle huidige eigenaars naast de projectontwikkelaar eerste eigenaars?
Heeft de VvE inmiddels een benoemd bestuur (en een benoemde voorzitter van de vergadering)?
Naar aanleiding van jouw vraag merk ik in elk geval op dat het een goede zaak is dat de VvE nu uit haar slaap is/wordt getrokken. Slapende VvE’s hebben immers één echt hinderlijke eigenschap, en die is dat ze niets doen terwijl ze wel allerhande (wettelijke) plichten hebben.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rob,
“Tja Bob, en dat allemaal in het VvE belang ;):)” GRINNIK, GRINNIK !
4.3 Je stelt direct daarboven mijns inziens terecht “soms onterecht”. Naar mijn idee hebben hier de feiten en omstandigheden in dit zeer specifieke geval zwaar meegewogen. Het is verder volkomen terecht dat de rechtbank tot ontvankelijk komt, hoe je het ook wendt of keert, verzoeker was op tijd (binnen de fatale termijn).
4.12 Hier zie ik niets bijzonders. De strijd met 33 lid 8 levert automatisch “vernietigbaarheid” op, en de rechtbank constateert dat ook feilloos. Dit laat overigens onverlet dat verzoeker die vernietiging vraagt wel degelijk een belang zal moeten hebben bij het eventuele verzoek.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi William,
Dank je wel !! ;))
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rob,
Wanneer de Gemeente geen belanghebbende (appartementsgerechtigde) zou zijn geweest hadden ze nimmer [F] in de arm kunnen nemen (zie 2.5).
Ik verbaas me ten zeerste over het gebruik, de inzet en de “techniek” van [F], zeker gezien de organisatie waar [F] kennelijk voor werkt in het dagelijkse leven.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Rob,
Dank. Uitermate interessant! Op zich verbaast de uitspraak me helemaal niet.
Wat mij echter wel verbaast is dat ik moet lezen over de rol van mr. [F], de rol die [F] speelt ten faveure van de Gemeente, en als klap op de vuurpijl wie de werkgever is van [F].
Hebben we nu weer een aflevering van “Kanniewaarzijn” gezien?
Of heb ik iets niet goed begrepen/gelezen?
Vriendelijke groet, Bob.

[Bob]

Hi Emilie,
In feite stel je meerdere vragen. Met onderstaande hoop ik het wat duidelijker te maken.
Allereerst de akte versus het modelreglement.
De akte bepaalt alles, en gaat vóór het in de akte van kracht verklaarde Modelreglement (in jouw geval 1992). Als het goed is kun je deze volgorde feitelijk ook teruglezen uit de akte. Op enig moment wordt in de akte geschreven welk Modelreglement (MR) van toepassing wordt verklaard, om vervolgens te vermelden op welke punten van het MR men in de akte wenst af te wijken.
Kort: de akte bepaalt welke afwijkingen gelden ten opzichte van het MR.
Terug naar de balkons.
Voor een goed begrip merk ik op dat in het vigerende MR1992 artikel 9 wordt geschreven in het “Hoofdstuk F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.”
In dit hoofdstuk, en met name in artikel 9, wordt aangegeven wat gemeenschappelijk is. Daarmee is de balkonconstructie gemeenschappelijk.
Vandaar dat ik eerder al schreef:
Kennelijk is er in de akte van splitsing doelbewust afgeweken van artikel 9 MR1992 v.w.b. de gevels, maar niet v.w.b. de balkonconstructies. Uit jouw verhaal trek ik daarom de conclusie dat de balkons moeten worden “behandeld” conform artikel 9, die daarmee gemeenschappelijk zijn.
Merk hierbij op dat het in artikel 9 gaat om de “constructie”(!).
Nu stel je in jouw vraag ook dat er in de akte nog wordt afgeweken van MR 1992 artikel 18.
Merk hier op dat artikel 18 is geschreven onder een ander hoofdstuk van het MR 1992, en wel het “Hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van privé gedeelten.”
Dit hoofdstuk handelt dus niet over de vraag wat al dan niet gemeenschappelijk bezit is. De balkonconstructie blijft dus “gewoon” gemeenschappelijk bezit.
Artikel 18 begint ook met “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden.”
Artikel 18 lid 1 vervolgt met te stellen dat het hierbij gaat om (onder andere) “het onderhoud van de plafonds, de afwerklagen van vloeren en balkons”. En dat natuurlijk nog steeds (ingevolge het hoofdstuk en de 1e zin van lid 1 art. 18) in de privé gedeelten.
Met bovenstaande zou ik (als ik de feiten en teksten die jij aandraagt goed begrijp) tot de conclusie komen dat de afwerklagen (vloer van balkon) in jouw privé gedeelte ook jouw probleem is. Tegelijkertijd zou ik stellen dat het plafond onder jouw balkon, niet horende tot de feitelijke constructie van het balkon, een afwerklaag is binnen het privé gedeelte van iemand anders (in casu het onderliggende appartementsrecht, jouw benedenburen). Ik zou zeggen dat jij niets aan of met die afwerking hebt, je kunt het niet zien, je kunt er niet op lopen of er iets aan vast maken, en het hoort ook nog eens niet tot de constructie. Het is de afwerklaag in het privé gedeelte van jouw benedenburen, net zoals jouw plafond in jouw privé gedeelte zit en alleen jou dient.
Desondanks kan het natuurlijk zo zijn dat er andere meningen en uitleg zijn. Bij twijfel verwijs ik weer naar het eerder genoemde artikel 10. Bij twijfel zou je moeten agenderen en vervolgens besluiten om de twijfel definitief weg te nemen.
Mocht je na dit verhaal nog met vragen of onduidelijkheden zitten dan horen we het wel.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Emilie,
Tuurlijk, kom hier straks even op terug.
Vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Oeps !!!!!
Inmiddels mijn post opnieuw geplaatst, en dit keer zonder “HTML en opmaakrommel.

[Bob]

Hi Rob,
Naar mijn overtuiging, en naar de letter van de wet, is het antwoord op jouw vraag “neen”. Hieronder volgt mijn argumentatie, want aan alleen maar mijn overtuiging heb je natuurlijk niet veel. 🙂
Het MR 1992 artikel 37 lid 5 stelt, voor zover relevant voor jouw vraag:
Quote
,tenzij het besluiten betreft met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 5 eerste lid en artikel 33 tweede lid op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst, voor zover deze posten met niet meer dan tien procent worden overschreden,
Unquote
Wel mag, ingevolge deze zinsnede, zonder het vereiste quorum besloten worden over posten die door de vergadering (en dus niet het bestuur) (reeds eerder) op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst (middels een daartoe strekkend eerder vergaderbesluit).
De logica volgt voor mij uit het feit dat de vergadering (zie artikel 5 lid 1) conform dit lid de door het bestuur ontworpen begroting vaststelt. De laatste zin in lid 1 luidt immers, “deze vergadering stelt de begroting vast”. Wanneer de begroting eenmaal (door de vergadering) is vastgesteld, is er sprake van “posten die door de vergadering op de begroting zijn geplaatst”, en pas dan vallen die posten onder de werking van 37 lid 5.
De vergadering heeft ingevolge artikel 37 lid 5 (geciteerde passage) daarbij een marge van 10% boven de begrote bedragen (onderrealisatie is mijns inziens niet echt/minder interessant).
Merk hier op dat (het eveneens genoemde) artikel 33 lid 2 slechts invloed heeft op de “timing”, en dat in beide artikelen (5 lid 1 en 33 lid 2 uit het bovenstaande citaat) in het midden laten voor welk boekjaar de begroting door het bestuur is ontworpen.
Kort gesteld kom ik tot de conclusie dat de vergadering, zonder dat het vereiste quorum is gehaald, “slechts” kan beslissen over al eerder (door de vergadering) vastgestelde posten op de begroting, en wel binnen een marge van 10% rond de begrote bedragen.
Op zich vind ik jouw idee overigens niet vreemd. Het zou namelijk (onder andere) kunnen helpen om het aantal benodigde tweede vergaderingen terug te dringen. Dat zou op zich ook (niet onplezierig) tot kostenbesparing voor de VvE kunnen leiden (minder vergaderkosten).
Wat ik daar tegenover zet is het volgende.
Wanneer je jouw idee zou hanteren en in de praktijk zou uitvoeren, komt het volgende scenario in beeld. Wanneer de vergadering, zoals jij stelt, ieder jaar en zonder quorum een nieuwe begroting mag vaststellen, kunnen de (“worst case” één lid, of slechts enkele leden die wel naar de vergadering komen) wel aanwezige leden in een reeks van jaren telkenmale de begroting vaststellen, en daarmee ook telkenmale een begroting die ieder jaar weer 10% hoger ligt dan het voorgaande jaar.
Dat geeft een heel erg ongewenste situatie. Immers, en hier verwijs ik naar artikel 5 lid 2, wordt door de vergadering bij het vaststellen van de begroting tevens de hoogte van de voorschotbijdragen vastgesteld. En op die manier zouden de (paar) leden die wel naar de vergaderingen komen de onontkoombare voorschotbijdragen (zonder dat er ooit een quorum aanwezig was) van alle leden (jaar in jaar uit) met 10% kunnen verhogen, of naar believen verlagen.
Met deze redenatie kom ik tot de conclusie dat de “wetgever” (statuten- en MR-schrijvers) nimmer de wens hebben gehad om het direct hiervoor geschetste scenario mogelijk te maken.
“Men” heeft met 37 lid 5 slechts willen voorkomen dat er onnodig (veel) tweede vergaderingen zouden moeten worden georganiseerd, over posten waar de vergadering (WEL met het vereiste quorum) al eens heeft beslist (terwijl er slechts een overschrijding van 10% resulteert). De vergadering heeft reeds eerder besloten over de post (inhoudelijk) en ook over de hoogte van het daaraan gekoppelde (begrote) bedrag (en de overschrijding blijft “binnen de perken”).
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi William,
Zoals ik al aangaf is het zeer waarschijnlijk zo dat de man (echtgenoot van een bestuurslid) eigenaar zal blijken te zijn.
Elkoen kan in z’n eentje niets tegen de benoeming doen, immers is het de meerderheid die beslist. Zie verder mijn eerdere post.
Wel is het zo dat er tenminste 2 leden moeten worden benoemd. Elkoen zou er n.m.m. goed aan doen zichzelf ook beschikbaar te stellen voor benoeming. De man kan nooit in z’n eentje de KCC vormen.
Waarschijnlijk is/wordt er al een KCC van 2 leden benoemd, en dan houdt de ander als het goed is de echtgenoot/zoon wel in evenwicht.
Nogmaals, zoals ik al eerder aangaf, elkoen geeft te weinig informatie voor een sluitend en definitief oordeel (in elk geval kan ik dat definitieve oordeel niet geven).
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten