[Bob]

Hi Pascal,
Geen dank. Hier loop je naar mijn idee al tegen de eerste uitdaging aan. Theoretisch gezien (helaas is de praktijk regelmatig weerbarstiger) is de overeenkomst tussen VvE en beheerder netjes op schrift gesteld.
Je zou die overeenkomst moeten opvragen en zien wat er exact is overeengekomen. In die overeenkomst hoort ook te zijn geregeld hoe en met welke termijnen partijen uit elkaar kunnen (duur en beëindiging van de overeenkomst).
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Allereerst natuurlijk dank voor de antwoorden. Met de benoeming van het bestuur in de akte bestaat er bij mij geen twijfel meer. Het bestuur en de beheerder hebben volkomen legaal hun positie ingenomen.
Mijn conclusie op dit punt is dat je helaas niet te maken hebt met een “onhandige” groot-eigenaar, maar een (veel te) slimme. De 3 particuliere eigenaars hebben samen het probleem dat zij met hun 3 stemmen nimmer een volstrekte (laat staan een versterkte) meerderheid zullen halen. Zie de artikelen 50 en 52 lid 5 van het vigerende MR2006.
Gelukkig betekent dat niet dat je helemaal niets kunt uitrichten tegen de (onwillige) groot-eigenaar. Redelijkheid en billijkheid regeren ook de VvE. Worst case gaat alles wat de groot-eigenaar niet welgevallig is wel via de rechter lopen. Het is niet anders. Hoe je het ook wendt of keert, je zult altijd een vergaderbesluit moeten uitlokken om vervolgens naar de rechter te kunnen. Het zal dan meestal gaan om zaken waarbij je de groot-eigenaar kunt aanpakken voor misbruik van zijn meerderheid aan stemmen.
In jouw geval zou ik eerst een poging wagen om de groot-eigenaar een door de 3 particuliere eigenaars gedragen “offer he can’t refuse” voor te leggen. Zet daartoe het plan op papier waarbij hem duidelijk wordt dat hij er alleen maar (financieel) beter van wordt wanneer jij het beheer (kosteloos?!) op je neemt.
Mocht de groot-eigenaar gaan voor de “volle weigering” dan is het tijd voor de volgende stap. Je zou in dat geval het bestuur moeten verzoeken om een vergadering te houden. Mocht het bestuur die vergadering niet willen houden dan kom je vanzelf terecht bij artikel 45 leden 3 en 4. Met 10% van de stemmen (jullie samen hebben 50%) moet het bestuur wel vergaderen, en anders mag je die vergadering zelf organiseren. Zorg dat je helder geformuleerde en goed beargumenteerde/gedocumenteerde agendapunten aandraagt. Zo krijg je linksom of rechtsom een vergaderbesluit. Dat besluit is of conform de wensen van de particuliere eigenaars, of het is (met een beroep op redelijkheid/billijkheid) voor vernietiging voor te leggen aan de kantonrechter (ik laat hier mogelijke nietigheid even buiten beschouwing).
Voor de volledigheid wijs ik hier nog even op de mogelijkheid dat de groot-eigenaar met zijn 3 stemmen uit een vergadering wegblijft. Dan kan er over bepaalde zaken niet besloten worden (geen 2/3 en 2/3), maar dan heb je de 2e vergadering conform artikel 52 lid 6 (en dan moet de groot-eigenaar er wel zijn, tenzij hij er voor kiest om in de verdediging te zitten en te constateren dat hij op zijn beurt de door jullie genomen besluiten zal moeten aanvechten bij de rechter).
Voor nu wil ik het hier even bij laten. Dit is het (mijn) verhaal op hoofdlijnen. Er zijn over deze kwestie boeken vol te schrijven, maar ik heb liever dat je gerichte vragen stelt wanneer er iets niet duidelijk is, of dat je gericht nadere uitleg vraagt in het voorkomende geval. Feel free! Ik heb trouwens de indruk dat je ook zonder hulp al heel ver komt/zou komen. 😉
Tot slot nog even een opmerking waar jij het had over het opbouwen van het reservepotje. Het is een wettelijke plicht voor VvE’s om te reserveren voor toekomstig (groot) onderhoud. Dat gebeurt maar al te vaak niet, maar bij het van kracht worden van de nieuwe Wet Verbetering Functioneren VvE’s (naar verwachting 2017; het voorstel moet beide Kamers nog door) kun je zeker met 3 eigenaars de VvE eenvoudig(er) dwingen om afdoende te reserveren/sparen. Het is een erg lastige positie waar je nu in zit, maar het is niet alleen maar kommer en kwel.
Hoor wel als je vragen en/of opmerkingen hebt.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

P.S.
Quote
De Vereniging van Eigenaars heeft thans geen andere —– schulden of verplichtingen dan die uit hoofde van de —- normale lasten en belastingen terzake van het gebouw met daarbij behorende grond en de exploitatie, verzekering en administratie daarvan. ———————————–
Unquote
Met de administratie wordt naar mijn idee het bestuur/beheer van de VvE bedoeld.
MVG, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Met wat je nu vertelt wordt me duidelijk dat mijn hoop op goede trouw zijdens de groot-eigenaar waarschijnlijk niet terecht zal blijken.
Nu zit ik met nog een tweetal vragen voordat het hele plaatje bekend is.
Ik heb het idee dat ik een beetje naar de bekende weg vraag, maar doe het voor alle zekerheid toch maar.
Is er een eindige termijn gesteld aan de benoeming zoals die in de akte is gedaan?
Is de beheerder door de groot-eigenaar aangewezen toen die nog enig eigenaar was van alle appartementsrechten?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Graag gedaan hoor. Blij je op weg te kunnen helpen.
Goed te horen dat er met zekerheid een bestuur is benoemd. Dan hoef je de VvE in elk geval niet uit een al dan niet diepe slaap te halen. De benoeming in de akte is geldig, en daar doet het aantal appartementsrechten in bezit van de groot-eigenaar niets aan toe of af.
Als het goed is kun je zien dat in jouw transportakte voor wat betreft het appartementsrecht wordt ge-/verwezen naar de akte van splitsing.
Het wordt nu dus het andere verhaal. Hier kom ik nog op terug. Wel vast even een goed bedoelde raad. De mogelijkheid bestaat (zoals ik al eerder schreef) dat de groot-eigenaar geheel te goeder trouw en met de beste bedoelingen een (veel) te grote broek aantrekt. Het zal niet de eerste groot-eigenaar zijn die absoluut geen verstand heeft van VvE’s. Het beste is om samen met de 2 andere particulieren in goede harmonie met de groot-eigenaar de VvE in goede banen te leiden.
Tot later, met vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Pascal,
Je geeft aan dat de groot-eigenaar het bestuur is. Dat zou dan ergens moeten zijn vastgelegd. De B.V. kan bijvoorbeeld als eerste bestuurder zijn aangewezen in de akte van splitsing. Dat is wel een belangrijk gegeven. Kun je mij vertellen waar het staat te lezen dat de groot-eigenaar het bestuur is, zodat er geen twijfel meer kan zijn over het feit dat/of er daadwerkelijk een bestuur bestaat?
Het bestaan van een bestuur wordt feitelijk weersproken in jouw akte van levering waar staat dat de VvE nog niet functioneert. Als er wel (juridisch gezien) een bestuur zou zijn dan kan de VvE niet echt slapen, maar wel slecht functioneren. Het juist niet hebben van een bestuur geeft grond aan de constatering dat de notaris geen opgave heeft mogen ontvangen als benodigd in verband met de verklaring conform BW5:122.
Het blijft dus (vanwege strijdigheid als hierboven) zaak om nu eerst met zekerheid vast te stellen of er nu wel of niet een bestuur is benoemd.
Uit jouw verhaal maak ik, los van de vraag over het bestaan van een bestuur, op dat de groot-eigenaar zich (al dan niet terecht) wel als bestuur gedraagt. Ook wanneer de groot-eigenaar juridisch gezien bestuurder is behoort niet het bestuur maar de vergadering de eventuele beheerder aan te stellen. Een bestuur heeft verder wel de plicht om het gebouw te verzekeren, maar het is wederom aan de vergadering om een keuze te maken welke maatschappij het wordt.
Mij bekruipt het gevoel dat er de facto nog geen bestuur zal zijn benoemd, en dat de groot-eigenaar (kan ook met de beste bedoeling zijn) zich volkomen onterecht bestuur acht. Hoe je het ook wendt of keert, we moeten nu eerst zeker stellen of er een benoemd bestuur bestaat. Mocht er inderdaad nog geen bestuur bestaan dan heb je het linkje van William nodig, maar wanneer er al wel een bestuur is dan wordt het een (heel) ander verhaal.
By the way, ik heet Bob. Rob is ook (zeer vaak) actief op onder andere dit forum, maar we zijn dus met z’n tweeën. Geen enkel probleem hoor, ik ben er aan gewend (en Rob vermoed ik ook wel). 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Voor het gemak van allen.
Link hierboven aanklikken.

[Bob]

En ook de link die je legde naar de hoogte van het “in het algemeen belang” uit te geven bedragen geldt niet. Het mag ook om grotere bedragen gaan.
Zie hiervoor de volgende uitspraak:
ECLI:NL:RBHAA:2008:BD9624 en met name 4.6 daarin. Het gaat daar om €20.000,00 per eigenaar.

Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Nu kan ik je niet meer volgen. Los van het feit dat ik zelf niet de indruk heb dat “ik blijf hangen”, kan ik je niet volgen voor wat betreft de strijd met artikel 38 lid 7.
Dat lid geeft geen verbod op financiering op een andere wijze dan de daar aangegeven (mogelijke) gang van zaken. Er staat immers dat de voorschotbijdrage van de eigenaars kan worden gevorderd. Er staat geen zal (of moet). Dat is zo omdat een dergelijke uitgave nog steeds (bijvoorbeeld) ten laste van de reserve GO kan/mag worden gebracht.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Nog even ter verduidelijking.
Quote met mijn aantekeningen vetgedrukt daarin verwerkt.
In het art. 3 lid j, gaat het over overige schulden en kosten die nader worden toegelicht in het eerder genoemde boek. b.v. schadevergoedingen lid 3.d., de kosten van juridische procedures lid 3.e., de verzekeringspremies lid 3.f. enz. zie blz .42 en daarvoor.
Ook g. h. en i. worden nog genoemd en dan volgt het slot van de zin, verwijzend naar lid 3.j.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Hier gaan onze meningen uit elkaar lopen. Vanzelfsprekend respecteer ik jouw mening, echter …….
Er is op geen enkele manier sprake van strijd met de regelgeving in artikel 38 lid 5. Dat lid 5 ziet namelijk louter en alleen maar op het voorschrijven van een gekwalificeerde meerderheid (wanneer de uitgaven een bepaald en vastgesteld bedrag overschrijden), en geeft verder geen enkel verbod tot (bepaalde) uitgaven.
Voor wat je stelt in de 2e alinea van jouw post ga ik eveneens niet met je mee. Ten eerste is de opsomming in het boek absoluut niet limitatief, en daarenboven eindigt de laatste zin ook nog een met de woorden “en alle overige in het belang van de gezamenlijke eigenaars gemaakte kosten”. Daarmee wordt nog eens door de heer Rijssenbeek bevestigd/benadrukt dat er, naast de zaken die hij daarvoor al opsomt, ook nog zaken zijn die (kunnen) vallen onder enig algemeen belang. Als het zo simpel was geweest dat er een limitatieve opsomming van zaken mogelijk was geweest dan had men dat wel gedaan, en geen open einde in het MR1992 ingebouwd, en daarin ook nog eens volhard bij het volgende MR2006.
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Quote
Het nieuwe bestuurslid heeft, naar mijn waarneming, nog weinig begrepen van de regelgeving binnen een VvE. Hij gaat te veel uit van het bedrijfsleven.
Unquote
En nu maar hopen dat het nieuwe bestuurslid niet meeleest op dit forum “lol”

[Bob]

Hi Carla,
Je stelt nu :”Ik begrijp je goede bedoeling m.b.t. art.32 lid 3. Toch ook zou het tot enige verwarring kunnen leiden in deze casus vanwege het feit dat het een ander aspect van de regelgeving betreft. Maar dit verder ter zijde.”
Wat mij betreft is hier helemaal geen verwarring mogelijk. Zoals ik aangaf kan de vergadering zonder meer besluiten om te financieren uit de reserve GO. En als de vergadering volgens de regelen der kunst besluit om het benodigde geld uit de reserve GO te halen is er meteen besloten een machtiging te verstrekken om die onttrekking mogelijk te maken.
Artikel 32 lid 3 regelt namelijk 2 zaken, te weten wie mag onttrekken, en stelt tevens de voorwaarde van het door de vergadering verstrekken van de machtiging.
Het is daarmee dus niet zo dat dit artikellid maar 1 zaak regelt zoals jij aangeeft (maar 2), zodat verwarring niet nodig is. 😉
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Ook refereer ik nog even aan het “algemeen belang”, en in dat licht aan jouw opmerking daarover.
“Ik zou die term ook niet snel gebruiken vanwege de mogelijke verwarring die zou kunnen ontstaan. Het is redelijk subjectief. Wanneer je deze term mee zou laten wegen bij beslissingen dan kan het gebeuren dat de lobby van enkele leden van doorslaggevende aard zouden kunnen worden, hetzij in een eerste, hetzij in een tweede vergadering.”
En daarna.
“Zelf zie ik liever het handhaven van de bestaande regelgeving ……..”
Mogelijk begrijp ik jou helemaal verkeerd, maar ik meen uit jouw zienswijze op te mogen maken dat jij eigenlijk en op de keper beschouwd van mening bent dat artikel 3 lid 1 j van het MR 1992 eigenlijk niet zou moeten/mogen/kunnen worden gehanteerd? Of zie je nog wel enig bestaansrecht voor genoemd artikelllid, en zo ja welk?
Vriendelijke groet, Bob

[Bob]

Hi Carla,
Mooi dat we het zo met elkaar eens zijn.
Bij jouw opmerking over het artikel 32 lid 3 dat ik aanhaalde het volgende.
Ik heb letterlijk aangegeven; “of er valt een besluit conform artikel 32 lid 3.” Het gaat me daarbij om het feit dat, zoals in dit lid te lezen is, de vergadering een machtiging moet geven voordat er geld mag worden onttrokken aan de reserve GO, ergo de vergadering zal moeten besluiten die machtiging te verlenen. Hier heeft het MR een dubbele zekerheid in willen bouwen. Hier bedoelde ik niet meer, en niet minder dan dat.
Dat brengt me weer terug op een andere discussie die we over dit door jou benoemde onderwerp voerden in een ander forum. Heeft jouw mede-bestuurslid ex bankdirecteur al enig licht kunnen laten schijnen?
Hoor graag wat die er van zegt.
Vriendelijke groet, Bob

[Auteur]

Berichten