[Bob]

Aanvulling op mijn post hierboven:
Zie ook MR 2006 artikel 58 lid 2 indien dit MR van kracht is en vergeet de eigen akte van splitsing niet.

[Bob]

Hi Mihaly,
2 oktober 2015 schreef mr. mevrouw van der Vleuten:

Moet een kascommissie uit louter VvE-leden bestaan?

Zij onderschrijft de duidelijke mening van een erkend expert t.w. mr. Rijssenbeek (zijn manuscript is van juni het boek van juli 2015)
Het lijkt me volkomen duidelijk.
Wanneer er geenVvE-leden zijn die zich kandideerden zie ik geen vuiltje aan de lucht. Degene die achteraf nog bezwaren zou hebben had zelf kandidaat moeten zijn, zo lijkt mij.
Na verloop van de fatale termijn is een vergaderbesluit jou aan te wijzen in elk geval onaantastbaar.
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Met het tot stand komen van de nieuwe splitsing en het opheffen van de oude ontstaat een compleet nieuwe situatie. Niets uit de oude splitsing blijft (automatisch) overeind. Het is dus zaak te bezien of alles wat je welgevallig was in de oude situatie wordt overgenomen in de nieuwe splitsing. Mogelijk gaat er ook een ander MR gelden (2006 i.p.v. 1992). Voorts kunnen er nieuwe zaken (afwijkingen t.o.v. het van kracht verklaarde MR) in de akte staan. Je moet alles goed controleren!
Eenderde van alle kosten klinkt mooi, maar ik kan op geen enkele manier beoordelen of dit ook reëel is. Misschien is 1/3 genereus, maar het kan net zo goed te weinig zijn!
Tot slot kan ik zonder nadere gegevens niets zinnigs aanvullen op mijn voorgaande post. Dat zou allemaal gis- en gokwerk worden.
Indien je specifieke en gerichte vragen hebt hoor ik het wel.
MVG, Bob

[Bob]

Hi Martijn,
 
Allereerst merk ik op dat het voor mij moeilijk (lees onmogelijk) is om jouw zaak inhoudelijk volledig en exact te behandelen. Ik ken de situatie in jouw VvE niet en er ontbreken veel te veel feiten en gegevens. Zo weet ik niet hoe de bestaande splitsing precies in elkaar zit, en natuurlijk ook niet wat de wijzigingen inhouden. Verder ken ik (net als jij) het nieuwe concept van de akte niet. Ook weet ik niet of er sprake is van ondersplitsingen. De bestaande toestand is te vaag en ik ga daarom proberen een helder algemeen verhaal op hoofdlijnen te geven.
 
Je geeft aan dat er een aanbouw is afgebroken en dat er een (veel grotere?) supermarkt voor in de plaats komt, en verder dat de grenzen tussen de privégedeelten zijn gewijzigd. En je schreef dat de nieuw te bouwen supermarkt niet meedoet aan de VvE?! Is er op die manier een stuk bezit (grond en gebouw) aan de bestaande VvE onttrokken? Ik ben heel benieuwd of dat allemaal met toestemming van de vergadering en volgens de regelen der kunst is gegaan. Daar ga ik verder niet op in, want dan wordt mijn betoog geen reactie, maar een boek.
 
In elk geval geef ik je even mee dat je er alles mee te maken hebt, ongeacht op welke verdieping je woont. Vanzelfsprekend heb je niets te maken met de winkels, in die zin dat je niet gaat over de andere privégedeelten binnen de VvE, maar van rechtswege lid zijnde van de VvE heb je alles te maken met de binnen de VvE bestaande gemeenschappelijke zaken en gedeelten. Zie op dit punt modelreglement 1992 (MR1992) artikelen 9 en 10. De aard en omvang van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten hebben zonder meer invloed op de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen (dus ook voor jouw rekening). Zie op dit punt MR1992 artikel 3.
Naast (lees boven) het MR is het op deze punten bepaalde in de akte van splitsing van belang. Zoals reeds geschreven ken ik die akte niet (en ik ga ook niet raden).
 
In de (bestaande) akte van splitsing zijn de breukdelen en uit te brengen stemmen neergeslagen. Aan de hand van de breukdelen wordt bepaald voor welk deel jij in (alle) kosten van de gemeenschap bijdraagt. Het risico dat ik bedoelde is dat de aard en omvang van de gemeenschap zijn toegenomen, en daarmee ook de kosten. In de nieuwe akte kunnen ook andere breukdelen (kostenverdelingen) ontstaan en andere stemverhoudingen (invloed). Verder kan het zo zijn dat er ondersplitsingen worden gemaakt of juist opgeheven.
 
Het is dus zaak dat je heel erg goed nagaat (aan de hand van de bestaande akte) hoe jouw VvE nu in elkaar zit, en welke kosten voor welke zaken voor jouw rekening komen.
Datzelfde moet je heel precies nagaan aan de hand van het gepresenteerde concept.
Als je dat hebt gedaan kun je de oude en nieuwe situatie nauwkeurig vergelijken, en zien of jouw (financiële) positie binnen de VvE verbetert, verslechtert of gelijk blijft. Probeer iemand te vinden die goed op de hoogte is van hoe een VvE werkt of hoort te werken en ga niet over één nacht ijs. Schroom niet om tegen te stemmen en houd bij een voor jou ongunstig besluit van de vergadering de termijnen voor de gang naar de rechter scherp in de gaten.
 
Ik realiseer me dat dit mogelijk erg beangstigend klinkt (het kan ook meevallen) maar beter blo Jan dan do Jan zeg ik maar.
 
Tot slot nog even een link naar hoe een wijziging van een splitsingsakte tot stand komt (hoort te komen). Dan weet je hoe het hoort en hoe het in jouw VvE had moeten gaan (of misschien wel is gegaan). Zo kun je je ook een voorstelling maken van de kosten waarmee een wijziging gepaard gaat. En daar betaal je naar alle waarschijnlijkheid  (en zonder enig eigen belang) naar breukdeel aan mee.
 

VvE splitsingsakte wijzigen

 
Hoor wel wanneer je nog specifieke vragen hebt en ik hoop dat je met het bovenstaande uit de voeten kunt.
 
Vriendelijke groet,
Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Op dit moment heb ik geen tijd om uitgebreid te reageren. Aan dit wijzigen van de splitsingsakte zitten heel veel haken en ogen, en ook grote risico’s.
Je moet heel erg op je hoede zijn. Geen enkele verslechtering accepteren. Je hebt waarschijnlijk als particulier eigenaar geen enkel belang bij de wijziging, maar je betaalt wel mee aan het kostbare en lange wijzigingstraject!
Pas op, vriendelijke groet,
Bob
 
 

[Bob]

Hi Martijn,
Je zegt een CONCEPT van de akte van splitsing. Moet ik nu begrijpen dat er nog helemaal geen notariële akte bestaat, of zijn jullie (misschien wel zonder dat iemand dat in de gaten heeft) losjes even een bestaande splitsingsakte aan het wijzigen!?
MVG, Bob
 

[Bob]

Hi William,
Naar ik denk zijn wij het helemaal met elkaar eens. 😉 Ik begreep precies wat je bedoelde, maar omdat Martijn aangaf dat hij echt nieuw was in deze materie leek het me een goede zaak om voor alle zekerheid de puntjes nog even op de i te zetten.
Conclusie is wat mij betreft; gewoon doorbetalen, het bestuur “aanjagen”, en als dat niet werkt 10% van de stemmen vergaren en zelf het heft in handen nemen.
MVG, Bob.

[Bob]

Zo zie je maar weer dat je, wanneer je iets vindt op internet, heel goed moet kijken wie het zegt, wat er wordt gezegd en met welke autoriteit.
Nu beide stukken werden geschreven in 2011 houd ik mij vast aan het uitgebreide en goed onderbouwde betoog van een gerenommeerd en landelijk bekend en erkend gespecialiseerde advocaat met grote kennis van het VvE-recht. Dit vanzelfsprekend met alle respect voor de afwijkende en niet goed onderbouwde mening van mevrouw Malda.

[Bob]

Hi Martijn,
Even aanvullen/verduidelijken.
Met niet betalen krijg je er (potentieel) alleen maar problemen bij. Betalingsherinnering(-en), aanmaning en daarop volgend een incassotraject, met als ultiem sluitstuk een rechtszaak.
De laatste alinea van William kan mogelijk wat verwarring geven, zeker met de laatste zin. Die zou wat mij betreft luiden: de akte van splitsing vormt de basis van de VvE en in de akte van splitsing kan een modelreglement van kracht worden verklaard (dan wel integraal worden opgenomen). In de akte van splitsing vindt men de breukdelen en de stemmen, naast eventuele afwijkingen op het van kracht verklaarde modelreglement. Dit ter verduidelijking op William die schrijft “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen in het reglement.”
Volgens mij een tikfoutje, er zou m.i. moeten staan “de meeste VvE’s hebben uitzonderingen op het modelreglement. De modelreglementen zijn een vast gegeven en daarop kan slechts gevarieerd worden in de akte van splitsing.
Verder wordt door de schrijvers terecht gerefereerd aan het modelreglement want daar vind men de vereiste hoeveelheden stemmen en de termijnen enz. Op dit punt kan ik bij geen van de bijdragers een misser vinden.
MVG, Bob.

[Bob]

Toch gelukt  😉

[Bob]

Sorry, kan alle overbodige font en lay-out rommel niet corrigeren. De link geeft toegang tot het hele artikel op de site van Rijssenbeek. Makkelijker daar te lezen.

[Bob]

Hi Martijn,
Nu zie ik me genoodzaakt om toch even te corrigeren. Rob is namelijk abuis. Je hebt absoluut geen recht om de betalingen op te schorten. Overwegen mag je alles, maar daadwerkelijk doen heb je zeker het recht niet toe. Niet doen dus.
Hieronder een stukje uit een publicatie door Rijssenbeek Advocaten. Vette druk in het citaat door ondergetekende.
Quote
Het verweer (in rechte) en het vonnis
Een veel gehoord verweer van niet-betalende leden is gebaseerd op het standpunt, dat bijvoorbeeld geen dan wel onvoldoende onderhoud aan het appartementencomplex is of wordt gepleegd, installaties in het complex onvoldoende functioneren, de energiekosten van het complex onnodig hoog zijn, klachten door het bestuur en/of de beheerder niet worden beantwoord, schoonmaakwerkzaamheden niet goed worden uitgevoerd, onvoldoende Vergaderingen van Eigenaars worden gehouden, het bestuur of de beheerder wanpresteert, etc. Het verweer vervolgt dan met de conclusie, dat in afwachting van een genoegzame actie van de kant van de Vergadering van Eigenaars, de bestuurder en/of de beheerder de betaling van de bijdragen kan opschorten. Tot enkele jaren geleden kwam het voor, dat kantonrechters van oordeel waren, dat, waar voldoende de problemen waren aangekaart maar niet waren opgelost, aangenomen moest worden, dat de betreffende debiteur een opeisbaar vorderingsrecht jegens de Vereniging had en zich dientengevolge ook op opschorting van de betalingsverplichting kon beroepen. Laatstelijk oordeelde de kantonrechter te Eindhoven in maart 2003 nog op deze wijze. Sedertdien is er evenwel hogere rechtspraak van rechtbanken en gerechtshoven, waaruit blijkt, dat voormeld standpunt niet deugt: het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch overwoog in oktober 2004:
“De klachten van X hebben klaarblijkelijk betrekking op door hem gestelde gebreken als gevolg van onvoldoende onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw. Voor dat geval bevat artikel 5:121 BW een regeling op grond waarvan een appartementseigenaar zonodig via de rechter kan afdwingen dat door hem gewenst onderhoud wordt uitgevoerd; daarmee kan de rechter zelfs tevens bepalen hoe de kosten van dat onderhoud over de appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaars moeten worden verdeeld. Met die specifieke – en exclusieve – regeling verdraagt zich niet dat X zijn betalingsverplichtingen opschort, terwijl hij deze door de wet aangegeven weg niet heeft bewandeld. Daar doet niet aan af, dat X klaarblijkelijk herhaaldelijk bij het bestuur heeft geklaagd en mogelijk het bestuur daar onvoldoende op heeft gereageerd”.
Gezien deze inmiddels vaste rechtspraak dient het er dus voor te worden gehouden, dat ook vóór 2006 de niet-betalende eigenaar geen opschortingsrecht met betrekking tot de betaling van zijn bijdragen heeft.
Unquote
Voor het complete artikel zie:
http://www.rijssenbeek.nl/de-inning-van-voorschot-en-andere-bijdragen-2/
Met vriendelijke groet,
Bob

[Bob]

Hi Martijn,
Naar aanleiding van de reactie van Rob hierboven geef ik je het volgende in overweging.
Het bestuur ontslaan klinkt heel logisch en mannelijk. Je moet je wel realiseren dat er dan anderen moeten opstaan die zich ervoor lenen om de bestuurstaken op zich te nemen. Zo die er niet zijn of komen zit je na het ontslaan van het bestuur feitelijk met een nog groter probleem (slapende VvE) dan een minder goed functionerend bestuur. Bezint eer ge begint.
Verder vind ik het advies om de maandbijdrage in te houden een slecht advies. Het feit dat jij van mening bent dat het bestuur (hoe aannemelijk dat ook is) haar taken niet naar behoren uitvoert is geen enkele grond om het betalen van de maandbijdrage op te schorten. En dat zeg ik met de jurisprudentie in de hand. Je behoort de laatst vastgestelde maandbijdrage gewoon te voldoen, anders ben je in gebreke, en dat kan wel degelijk negatieve gevolgen voor jou hebben. Ik adviseer je dan ook om gewoon door te betalen en alles in het werk te stellen om het zittende bestuur te motiveren om het werk goed te doen.
Enig alternatief zou kunnen zijn dat je jezelf kandideert voor het bestuur, of probeert anderen te interesseren voor een bestuursfunctie. Pas wanneer er zicht op is dat er een nieuw bestuur kan worden geformeerd zou ik het zittende bestuur ontslaan.
Wat me uit jouw verhaal niet echt duidelijk is geworden is waarom het bestuur zo laks heeft geacteerd. Misschien is er iets aan de oorzaak van het slecht functioneren te doen. Mogelijk heeft het bestuur steun van de andere eigenaars nodig?
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Dat is dan weer een voordeel bij een nadeel. Mogelijk is het bestuur dan toch nog eerder bereid om zich wat “duidelijker” op te stellen t.o.v. de grooteigenaar zodat er wel een datum kan worden afgesproken.
De Geschillencommissies die ik ken nemen geen klachten aan van particulieren of een groepje particulieren. Slechts de VvE kan een klacht ter behandeling voorleggen. En daar is dus weer een vergaderbesluit nodig, en dus een vergadering. Voorts zijn er dan nog de kosten die eventueel voor de gang naar de commissie moeten worden gemaakt. Zo ben je weer terug bij het begin, nog los van het feit dat er dan in de vergadering ook een meerderheid moet zijn die het besluit wil nemen.
Het begint allemaal met een vergadering en zonodig een serie vergaderingen. Leuker kan ik het helaas niet maken.
MVG, Bob.

[Bob]

Hi Martijn,
Naar mijn idee zou je moeten beginnen een aantal medestanders te vinden die samen tenminste 10% van de stemmen kan uitbrengen. Zie Modelreglement 1992 artikel 33 leden 3 en 4. Verzoek schriftelijk met die 10% aan het bestuur om een vergadering uit te schrijven.
Indien het bestuur niet tijdig doet wat zij moet doen organiseer je samen met die 10% een vergadering. De beheerder is gehouden aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen. Zie de beheersovereenkomst voor wat je van de beheerder kunt verwachten en mag eisen. Zo je het beheerscontract niet hebt kun je inzage verlangen. Zie hiervoor Modelreglement 1992 artikel 41 lid 6.
De beheerder zal ongetwijfeld in het bezit zijn van alle stukken die je nodig hebt en die je zou kunnen gebruiken.
Je hoeft niet naar het kadaster te gaan. Het Modelreglement kun je overal op internet vinden. Zie bijvoorbeeld:    https://www.vvebelang.nl/over-vves/appartement-en-regelgeving/modelreglementen/
Kijk voor alle zekerheid de akte van splitsing nog even na op het punt van vergaderingen en stemmen. Daarzoudennadere voorschriften in kunnen staan.
Is mijn vrees waar dat de grooteigenaar het bestuur vormt (en niet alleen maar eigenaar is maar ook de bestuurder) ?
Het gaat je samen met de genoemde minimaal 10% zonder meer een hoop werk opleveren, maar “a man’s got to do what a man’s got to do”. Dit is naar mijn overtuiging de enige manier om uit de impasse te geraken. Het gaat je naar mijn inschatting niet lukken om een onwillig bestuur op een andere manier te dwingen haar werk naar behoren (jouw wens) te doen.
Sterkte en succes,
Bob.
 

[Auteur]

Berichten