Bob
Aangemaakte reacties
-
Berichten
-
Correctie; post 1 is 9 dagen oud.
Hi VvE-consulent 2,
Vergeef me voor het geval ik er naast zit.
Gisteren zag ik een topic verschijnen over de kosten van het schilderen van een dakkapel. De poster was “VvE-consulent” en er was sprake van een boven- en benedenwoning. VvE-consulent woont in de bovenwoning en MR1973 is van kracht.
Vandaag zie ik een topic over de kosten van het verplaatsen van een gasleiding. De poster, “VvE-consulent 2”, woont nog steeds boven, maar hij/zij woont boven een winkel met magazijn. De appartementsgerechtigde van de winkel met magazijn wil verbouwen.
Vragen:
Ben jij zowel VvE-consulent alsook VvE-consulent 2 ?
Vanwaar die nummering (is die voor de administratie/database)?
Is het volgende topic dat wordt gestart van de hand van VvE-consulent 3?
Ben jij toevallig “VvE-consulent” als onderdeel van “de Raadsvrouw” (uit Roosendaal)?
Voor het geval ik gelijk zou hebben is mijn vraag of we hier bedrijfsvragen aan het oplossen zijn.
Nogmaals, ik kan er helemaal naast zitten, en in dat geval vast vooruit mijn excuses.
Voordat ik antwoord op jouw vraag zou ik graag even horen hoe het echt zit.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rules,
Kun je nader uitleggen wat je precies bedoelt met “er wordt een nieuwe VvE opgericht”, terwijl je direct daarna stelt dat het geen echte VvE is die wordt opgericht. Dit kan ik niet helemaal volgen.
Wat is er precies wel opgericht, en hoe?
Vriendelijke groet, Bob.Hi Rob,
Je stelt: “Je kan je natuurlijk wel afvragen, wanneer is er sprake van twijfel.”
In het onderhavige geval is mijns inziens onweerlegbaar sprake van twijfel. Immers, de dakkapel wordt in het vigerende MR niet expliciet genoemd.
Niemand kan de zekerheid geven dat de dakkapel wel een gemeenschappelijke zaak is, en er is ook niemand die zekerheid kan geven dat de dakkapel geen gemeenschappelijke zaak is.
Het doet er daarbij niet toe waarom enig lid van mening is dat de dakkapel wel of niet gemeenschappelijke zaak zou zijn.
Noch de benedenbuur kan zijn gelijk aantonen, noch kan de bovenbuurman dat. Het MR spreekt zich niet expliciet uit, er is verschil van mening, daarmee hebben we twijfel en een impasse waar alleen de rechter ons uit kan helpen (als de zaak op de spits gaat).
Vandaar dat ik in mijn eerste reactie aangaf:
Nu er onduidelijkheid is over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de dakkapellen zou je de vergadering daarover kunnen laten beslissen (conform MR), maar dat zal je, gegeven de situatie en stemverhouding, mijns inziens niets brengen. De buurman is immers tegen en jij bent voor. Kan ook hooguit tot een gang naar de rechter leiden.
Enige optie voor VvE-consulent en benedenbuur om absolute zekerheid te kunnen krijgen is het forceren van een vergaderbesluit om dat besluit vervolgens voor te leggen aan een rechter.
VvE-consulent kan enkel en alleen zekerheid krijgen via de rechter, daar kan (helaas) niemand iets aan veranderen.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Joost,
Volgens mij wilde VvE-consulent zekerheid hebben.
Met terugredeneren lever je helaas geen bewijs, maar slechts een mening.
Voor mijn stellingname mag ik verwijzen naar mijn tweede post in deze thread. Of de VvE besluit bij twijfel wat al dan niet gemeenschappelijk is (maar dat gaat in dit geval waarschijnlijk niets brengen), of de rechter moet er aan te pas komen om zekerheid te verkrijgen.
Alle MR’n kennen, met goede reden, een artikel dat leert dat bij twijfel de vergadering beslist.
Vriendelijke groet, Bob.Geen dank, graag gedaan. 😉
Vr.gr. Bob.Hi Jan,
Aan dit artikel is de woningbouwvereniging verplicht te voldoen.
Artikel 35
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven. Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven en een kopie of een uittreksel van deze overeenkomst in tweevoud aan het bestuur is ter hand gesteld en deze kopie of dit uittreksel door het bestuur voor akkoord is ondertekend.
2. Van de in het eerste lid bedoelde verklaring respectievelijk kopie of uittreksel van de overeenkomst behoudt zowel de gebruiker als het bestuur een exemplaar.
3. De in het eerste lid bedoelde verklaring wordt geacht ook betrekking te hebben op besluiten en bepalingen die eerst na die verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Artikel 5:128 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek is van toepassing.
4. Het bepaalde in de voorgaande leden van dit artikel is niet van toepassing op gebruikers ten tijde van de totstandkoming van de splitsing, tenzij de kantonrechter op de voet van artikel 5:128 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek anders beslist.
5. Het bestuur zal de gebruiker van iedere aanvulling of verandering van het reglement of het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede van eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek, op de hoogte stellen.
6. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien en voor de gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte. De eigenaar en de gebruiker kunnen gezamenlijk schriftelijk aan het bestuur mededelen dat de door de eigenaar verschuldigde definitieve en voorschotbijdragen door de gebruiker zullen worden voldaan, onverminderd de verplichtingen van de eigenaar tot betaling.
Vriendelijke groet, BobHi VvE-consulent,
Graag gedaan, en naar mijn idee een zeer verstandige keuze!
Zelf heb ik ook liever iets minder geld, maar wel een goede relatie met mijn naaste buur, zeker in VvE-verband!
Vriendelijke groet, Bob.Hi VvE-consulent,
Begrepen, heel verstandig om dit uit te zoeken vóórdat je het werk op eigen gezag en buiten de vergadering om zou laten uitvoeren. 😉
Voorts kan ik je mededelen dat een later MR geen automatische en analoge toepassing vindt in jouw VvE. Je kunt alleen maar afgaan op hetgeen het vigerende MR stelt.
Nu de dakkapellen niet expliciet worden genoemd zal je slechts definitief uitsluitsel kunnen krijgen bij de rechter die daarover een uitspraak kan doen. Van iedereen op dit forum kun je niets anders krijgen dan meningen en overtuigingen (ik zal je dus mijn mening besparen), maar je zult zeker geen definitief uitsluitsel (zekerheid) krijgen.
Nu er onduidelijkheid is over het al dan niet gemeenschappelijk zijn van de dakkapellen zou je de vergadering daarover kunnen laten beslissen (conform MR), maar dat zal je, gegeven de situatie en stemverhouding, mijns inziens niets brengen. De buurman is immers tegen en jij bent voor. Kan ook hooguit tot een gang naar de rechter leiden.
Tot slot heb je wat mij betreft niets aan de splitsingstekening. Die dient immers alleen maar om de begrenzing van de privé-gedeelten aan te geven, en zeker niet om te bepalen welke onderdelen al dan niet gemeenschappelijk zouden zijn.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Jan,
Ook/zelfs de verhurende groot-eigenaar, woningbouwvereniging of niet, is via de Akte van Splitsing en het vigerende MR 2006 gebonden aan artikel 35 (zie aldaar).
Wat men daarnaast en daarenboven doet met de eigen huurders is voor de groot-eigenaar vrij, als het maar niet strijdig is met de statuten van de VvE.
Vriendelijke groet, Bob.Hi VvE-consulent,
Allereerst even een vraag. Ik zie dat je de kosten van het schilderwerk op de VvE wenst te verhalen. Betekent dit dat het schilderwerk reeds heeft plaatsgevonden?
Vriendelijke groet, Bob.Ach wel, het ging mij er slechts om dat Jaap een zo volledig mogelijk en correct antwoord zou krijgen. De link in mijn eerste post gecontroleerd, en die werkt bij mij (zelfs in Spanje) prima.
Jaap zou er wat mij betreft verstandig aan doen om:
-eerst binnen de eigen VvE na te sporen of de VvE is gehoord,
-vervolgens na te gaan of er iets tussen de VvE en de Gemeente is afgesproken, en zo ja,
-wat de afspraken precies zijn.
Pas wanneer dat allemaal is uitgezocht en wanneer de situatie duidelijk is voor Jaap zou ik hem adviseren om de zaak, zo nodig, en wederom binnen (!) de eigen VvE, aan te kaarten.
Ik zou niet rechtstreeks en buiten de VvE en het bestuur om contact zoeken met de eigen Gemeente.
Vriendelijke groet, Bob.Hi Carla,
Je stelt aan het eind van jouw post: “Bijgaand een nog ruimere blik van de heer Braakhuis:”.
Nee, dit is nu juist de visie van de heer Braakhuis waarop ik mij baseerde.
Wanneer je op de door mij al in mijn eerdere post aangegeven link (“De VvE en de Wmo”) klikt zal je zien dat op die webpagina in het verhaal van mevrouw Meijerink al in de eerste zin (in blauwe letters) een artikel van de heer Braakhuis wordt genoemd (“Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo); een handicap voor VvE’s?”).
Die link brengt je bij het verhaal van de heer Braakhuis dat je nu aanbrengt als “de nog ruimere blik”. Die verhandeling is echter precies waar ik al eerder naar verwees. Niet echt nieuw of nog ruimer dus. 😉
Vriendelijke groet, Bob.